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LDPD 1406/2015
香港特別行政區
土地審裁處
申請編號 LDPD 2015年第1406宗
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| 審訊日期： |
2015年9月4日 |
| 判案書日期： |
2015年10月5日 |
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判 案 書
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1. 這是申請人厲女士向答辯人徐先生要求收樓和追收欠租/中間收益申索的審訊。
2. 本席在2015年7月30日的聆訊時已頒下收樓令。由於答辯人在早前曾提出4張傳票合共6個申請，審裁處在聽過雙方的陳詞，在9月4日當這案開始審訊前，已把答辯人的5個申請(除他提起的上訴許可申請由他自己在8月27日撤回並獲審裁處即時批准外)全部撤銷。本席亦在頒下這《判案書》的同時，頒下兩份Reasons for Decision (1) 及 (2) (分別是“第一份判決理由書”和“第二份判決理由書”)，詳細臚列撤銷他各個申請的理由。
3. 由於在聆訊該6個申請時答辯人最終堅持以英語陳詞，故本席以英文撰寫該兩份判決理由書。但答辯人選擇以本地話進行審訊，故本《判案書》以中文撰寫。
4. 差不多全部與此案有關的背景，均在上述兩份判決理由書內有詳細提及，而且與此案有關的法律原則，亦大部份在該兩份判決理由書內有詳細討論，如有需要，本席在此只會作簡單敍述，不詳細重複。
背景及不爭議的證據
5. 申請人與答辯人屬業主與租客關係，雙方在2013年7月10日簽訂了一份租約，申請人作為業主，把位於屯門兆禧苑A座23樓4室(“租賃單位”)，以月租6,900元租予答辯人，租賃期 (除2013年7月10日至16日為免租期外)為兩年，自2013年7月17日至2015年7月16日止。
6. 當租約快要完結時，答辯人要求新約租金5,900元，申請人索價7,900元，所以，雙方在續租的事宜上未能達成協議。但從雙方所提交的文件及證供顯示，雙方在這時間的交往似乎不甚愉快。因為答辯人稱申請人有多個月沒向他發出租單，所以要求申請人按足《業主與租客(綜合)條例》第119RA的條款向他發出自2013年8月17日起共15個月的租金收據，並向差餉物業估價處投訴，該處現正向申請人進行刑事調查；就這事情，答辯人又引用《個人資料(私隱)條例》，向申請人發出查閱個人資料通知，要求申請人作為個人資料使用者，向他提供租約、租單、信件等等；答辯人並稱因申請人把租單寄給他時，在信封上把他的名字寫錯了(“健”誤寫為“建”)，所以他把信件退回，並要求申請人更正再發，否則向申請人採取法律行動。
7. 從上述的情況來看，雙方當時的關係，應該是相當緊張的。
8. 從雙方提交的whatsapp內容顯示，申請人在 (i) 6月20日； (ii) 6月25日(2次)；(iii) 6月29日向答辯人要求支付租金，但似乎得不到答辯人正面回應，而答辯人要求她以書信與他聯繫，不可再用短訊與他聯絡。
9. 申請人稱由於答辯人自2015年6月17日未有按時交租，她在2015年6月29日，向答辯人發出一標題為《終止租約》的通知書，稱基於私人理由，根據租約內的第4項 (應為租約附表二的第4項) 終止租約，並要求答辯人於2015年7月29日前搬離租賃單位 (“第一份通知書”)。
10. 在上述期限未完結前，申請人以答辯人自2015年6月17日起未有支付該付的租金為理由，在2015年7月2日，入稟土地審裁處，要求收回租賃單位，及作出繳付欠租和中間收益的命令。
11. 申請人於同日把申請通知書 (表格22) ，與及 《實際管有或居住者通知書》張貼在租賃單位門口，並於7月3日及4日連續再張貼該通知書在單位的門口。
12. 申請人認為，由於按第一份通知書答辯人未得到足一個月的通知，所以在2015年7月6日，再次向答辯人發出題為《終止租約》的通知書，以租賃在2015年7月16日到期為由，要求答辯人在2015年8月16日搬離租賃單位，並辦理移交手續 (“第二份通知書”) 。
13. 答辯人立時作出反應，他在申請人發出《表格22》翌日 (即7月3日)，存檔《反對通知書》 (即表格7)，並同日存檔傳票，要求把申請人的申索剔除(Striking Out)，與及頒下一匿名命令 (Anonymity Order) (“第一張傳票”)。他亦於2015年7月4日入稟小額錢債審裁處，稱申請人違反租約通知的要求，向她索償 6,900元。答辯人亦以在本審裁處相同的理由，要求小額錢債審裁處以匿名方式來報導他的名字。
14. 指示聆訊和答辯人的第一張傳票，在2015年7月21日在本席席前聆訊，本席的在第一及第二份判決理由書皆有詳細處理，在此不重複。主要的結果是該傳票押後至2015年7月30日，而雙方皆向法庭承諾，答辯人在7月26日下午約1時左右，把租賃單位的鎖匙交回給申請人，交收地點在租賃單位，而申請人亦會在當日當時在租賃單位接收鎖匙。
15. 在2015年7月26日當天交收不成功，申請人稱她當天未能見到答辯人，只有兩名自稱是答辯人的代表，但他們拒絕披露身份，亦沒有出示一份具有被授權人名字的授權書，由於答辯人以往曾多番以法律的技術問題令她感到困擾，加上她認為答辯人違反對法庭的承諾，沒有親自出席，所以未敢從兩名聲稱是授權人手上接過鎖匙，亦未敢進入單位，害怕有陰謀。而答辯人稱他的承諾並不包括親自出席，他有授權代表出席，而申請人不接受鎖匙是無理，他吩咐他的代表把鎖匙放在屋內並離去，應被視作他已在當天有效交樓。
16. 雙方在2015年7月30日向審裁處解釋不成功的原因時，答辯人性情突變，指稱本席對他不公，偏袒針對他，並由本地話轉為英語，又指本席指他英語水平不佳等等，最終在審裁處等待翻譯到場前已離去。審裁處基於答辯人曾在7月21日自願在7月26日交還租賃單位管有權給申請人，並在2015年7月27日存檔宣誓書，聲稱他在7月26日委任兩名人士代他行事交還單位，明顯表現出他對申請人要求交還租賃單位沒有異議，加上在7月26日，雙方按原租約的租賃期已經完結，答辯人根本無權留下，所以頒下收樓令，下令答辯人把租賃單位的空置管有權交回申請人。
17. 本席同日對答辯人第一張傳票作出進一步指示，並給予審訊指示，下令此案在2015年9月4日正式開審。
18. 在這7月30日的決定後，答辯人一口氣在2015年7月30、31日和8月6日入稟了三張傳票共四項申請，包括(i)要求本席撤換自己作為主審法官的申請；(ii)擱置所有命令及指示的申請；(iii)把此案轉介至高等法院原訟法庭的申請；及(iv)對2015年7月31日的命令作上訴許可的申請。
19. 這些申請在8月27日在本席席前聆訊，當日答辯人明白在2015年7月31日法庭根本沒有作任何收樓令，只曾對已頒發的收樓令發出收樓令狀，所以他把上訴許可撤回。其餘三個申請，本席在審訊展開前(即2015年9月4日)把其撤銷，詳細的判案理由，臚列在今日頒下的第一份判決理由書內。
20. 在審訊展開前，本席在聽過雙方的最後陳詞後，把答辯人的第一張傳票撤銷，詳細理由，臚列在今日頒下的第二份判決理由書內。
抗辯
21. 本席希望指出，根據答辯人2015年7月3日提交的反對通知書內所列出的理由，答辯人根本沒有否認他如申請人所指稱的欠租，他的幾個理據，可翻譯為：
(i) 申請人因她的個人理由，按租約第4條送達“終止通知書”；
(ii) 申請人有舉證的責任，但從沒有提交任何文件，證明 (他) 欠租；
(iii) 申請人的申索，是在土地審裁處司法管轄權以外或純學術性的；和
(iv) 申請人的申索是濫用司法程序。
22. 本席在同日頒下的兩份判決理由書內已經指出，本席不認為申請人的申請是濫用司法程序，亦不認為本審裁處對這案沒有司法管轄權，更加對純學術的抗辯理由摸不著頭腦。本席認為，簡單而言，此案關鍵是答辯人作為租客，有否如申請人指稱欠租，若有，按金可否用作交租之用。另外，由於雙方在7月26日曾安排收樓未能成功，所以另一個爭議點，是租賃單位是否應被視為已在7月26日交回申請人? 申請人不同意答辯人的主張，稱她仍未收回單位，她稱執達主任將會在9月7日正式收樓。本席會在分析雙方的證供後，再分析答辯人的抗辯理由。
雙方的證據及分析
23. 申請人確認了她在2015年8月17日所存檔的證人陳述書內容正確無誤，並依賴它作為支持此案的證據。她補充稱，由於租約的租賃起計日是2013年7月17日，所以租金月是每月的第17日至下一個月的第16日，而每月的第17日，應視作租金支付日的第1天，這是雙方簽約時在地產代理前有談及的，雙方表示明白及接受。她稱以往答辯人都是會把租金在大約17日或之後數天內存入她的銀行戶口，她確認答辯人自2015年6月17日起便欠租，再沒有存錢入她戶口，一直至今。
24. 她解釋因為答辯人欠租，又不接電話，電話短訊(SMS)接觸他又不獲回應，所以在地產代理的意見下，向他發出第一份通告。在入稟審裁處後才發現第一份通告在計算送達時間在內後不足一個月通知，又沒有寫上她自己的地址，故在7月6日再發第二份通知。
25. 對於7月26日所發生的事，她補充說她母親當天陪伴她一起到租賃單位去收樓，當日有兩名 (一男一女) 自稱是答辯人教友的人仕在單位內，他們邀請她及母親入屋，她母親便進入屋內，而兩名教友亦給她看一份授權書，但她認為內容含糊，因為授權書根本沒有說明被授權者的姓名和身份證號碼等任何資料，她向兩人查詢時，兩人起初又拒絕披露姓名，他們稱答辯人說不能披露，最終男的同意披露姓黃，女的亦有說出姓氏但她忘記了。他們只稱代表答辯人交出鎖匙，其他東西皆不處理。她說現在附夾在答辯人第3份誓章 (2015年7月27日) 證物一 (Exhibit 1) 的授權書 (Delegation)，根本不是當日向她展示的文件，當日向她展示的授權書，根本沒有被授權者的名字和簽名，與證物一，是兩份不同的文件。
26. 當日她即場致電給答辯人，目的是確認這兩人的身份及獲他授權，她稱如果能確認，她會願意從他們手中收回單位，又或答辯人可親自前來，但她指答辯人故意不聽她的電話，她當時一共打出4次，第一次是接通了，但電話馬上遭掛斷了，其後的三次就接不通。
27. 她稱她害怕答辯人而不收樓的原因，是因為答辯人做事細密及凡事追究到底，她恐怕如果收樓後答辯人又反過來說他有東西留下要討回時，後果一定會很麻煩，加上那兩名教友說只交鎖匙，不包括其他事情，令她害怕，她稱一定要確保穩妥才收回單位。她稱按她媽媽入內看見的情況，廳的東西已全部搬空了，她從外望亦如是。但因媽媽沒有入房，所以內裡情況就不能知曉。
28. 當日兩名在場的人仕有把鎖匙交給她，但她不敢收下，因不知道他倆是否真的代表答辯人，最終這兩名人仕把鎖匙放在地上便關門離去，她與媽媽也同時離去，四人一起同坐同一部升降機到達地下大堂。
29. 答辯人在作供時，確定依賴他早前存檔的一共七份誓章 (日期為2015年7月3日，7月23日，7月27日，7月30日，7月31日、8月6日和8月24日，分別稱為答辯人第一至第七份誓章)，亦確認及依賴他在2015年8月19日存檔的證人陳述書。
30. 在9月4日的審訊，他首次承認他自2015年6月17日欠交租金，這與2015年7月21日他首次出庭時的取態不同，因為當天他是採取一個不承認的態度。
31. 他解釋，是因為當時已經無打算續租，所以用租約項下的按金來交租，他的論點，是雖然租約沒有說明可以這樣做，但也沒有條文禁止這個對沖的做法。
32. 他解釋7月26日所發生的事情，如下。當日他是以口頭委託他的教友 Johnson Wong (男性) 和 Maggie Lee (女性) 代他把租賃單位交吉交回給業主。他曾向他倆指示，要小心業主發出的問題，但他曾告訴兩名教友，他曾承諾，就算收不到按金，都要交樓，不要理會其他的，但如業主不肯收樓，可把鎖匙放在地上，如業主喜歡便可自取。
33. 他從兩名教友得知，他們有邀請申請人入屋收鎖匙，但申請人沒有入屋收取，他稱最終兩名教友把租賃單位鎖匙放在單位地上，把兩扇門 (大門和滑動的鐵趟閘) 都關上便離開。他稱縱使這樣，兩扇門是可以不需鎖匙而開啟的。這一點申請人不同意，她謂她以往曾在這單位居住過，關了門後一定要鎖匙才能開啟，她自己沒有租賃單位額外的門匙，要待執達主任破門才能進入。她曾經與執達主任到租賃單位，但未能把門推開。她從管理處得知，答辯人在7月26日前已搬走，但不知他是否已經全部搬清。
34. 就為何他不在7月26日出現親作交收呢，答辯人的解釋是︰
(i) 他對法庭的承諾，沒有說是他會親身交鎖匙的；
(ii) 他不出現不會影響交收的；
(iii) 他是希望減少雙方的衝突而不出席的。
35. 在回應申請人指他根本在起訴前完全沒有要求以按金對沖欠租一事上，答辯人指他曾叫申請人自己看租約，這應算是已告訴申請人了。他亦同意在入稟土地審裁處前，不曾披露他會何時搬離租賃單位，因為當時找另一租賃單位有困難。
36. 答辯人稱在2015年7月26日申請人的母親曾進入租賃單位，沒有損傷，沒有任何問題。所以他認為申請人在2015年7月26日已經取回租賃單位的管有權。加上他已把該單位的水、電、石油氣等錶截了，表示有清楚意圖交樓。
37. 他解釋他一共在小額錢債審裁處對申請人提起兩個訴訟：第一個申索是因為申請人發出第一份通知書不足一個月，所以追討賠償一個月租金6,900元，另一個申索是因為申請人拒絕退回租金按金，與及非法進入 (透過申請人的母親) 租賃單位，所以要求索賠共13,800元 (即6,900元 x 2)，但這兩個申索在此案審訊前已經給他撤回。
38. 申請人補充，在7月26日當天，她聽到兩名教友好像是致電給答辯人與他傾談，獲指示把鎖匙放在單位地上，便關門離開了。她再解釋，如不用鎖匙，木門是可以隨時再在外面開啟的，但鐵閘則不能，一定要鎖匙才能從外開啟，但因鐵閘造在木門外，如同時關上，鐵閘會擋著木門而令兩扇門皆不能開啟。
討論
39. 雖然答辯人入稟了多個申請，提交了7份誓章和一份共42段的證人陳述書，但他從來未曾直接承認他自2015年6月17日起未曾交租，直至在審訊時他才承認。
40. 關於按金可否用來交租，本席在同日頒下的第二份判決理由書內第13至24段內已有詳細分析。簡單而言，按金的目的是用作租客履行租約的一個押金或擔保金，不可用作抵償租賃未完結前的租金，否則租客會因未符合租賃按金的條款而違約，除非租約明示可以這樣做。此案租約第7段亦定性按金有押金的性質，沒有說明可以對沖。答辯人指租約沒有禁止的論點，不能幫助他，因為從押金性質的角度來分析，這是不行的。
41. 既然他欠租，接一般法律原則，申請人可入稟法庭(包括本審裁處) 要求收回租賃，如她這樣做，是行使法律給予她終止租賃的權利 (right to forfeiture) ，租賃會在該入稟狀 (即土地審裁處的申請通知書) 送達給租客而終止。
42. 根據《業主與租客(綜合) 條例》 第117(3)(b)條的規定，如租賃包含到期日即須繳交租金的契諾，但不包含如沒有交租業主可沒收租賃的條件，法律便會加於租賃一隱含的租賃沒收條件，即如租金沒有在租金到期日的15天內繳交，便是違反該隱含條款，業主可以沒收租賃。另外，按租約的第七條[1]，如租金在該付日未付超過七天，業主有權重新進入 (re-enter) 租賃單位，這是等同沒收租賃的權利。
43. 此案的租金雙方同意是在每月的17日到期。本席希望在此指出，雙方租約的第一段訂明租金須於每個月份(every calendar month) 的第一天上期支付，如此看來，應是每一個月的首天而不是第17天為租金支付日，但雙方在證供上皆同意支付日是第17日而不是第一天，本席認為這可視為雙方同意更改這條款的到期日。另外，當答辯人要求申請人發出租單時，他所指的租金期皆是由一個月的第17日至下一個月的第16日，與租約不同，而他交租的日期 (從附在申請人陳述書的附件可見) 多是在17日的7天之內，由此可推斷，雙方同意租金期已更改為每月的17日至下一個月的16日，而租金支付日是每月17日，本席接納此為雙方租賃的一個條款。
44. 如是者，在2015年6月17日應付的租金，截至2015年7月2日止，已是在租金到期日15日內沒有支付，所以申請人有權以違反了租約的明示條款第七條，又或上述的隱含沒收租賃的條件，終止租賃，而當申請人在7月2日入稟，在7月2日向答辯人送達，租賃便終止。
45. 至於申請人曾發出兩份終止通知書，本席簡單說明。按普通法，如果因租賃到期而終止租賃，不用發出通知，租賃因時光自然流逝而到期終止。在本案租約附表二第4條的通知條款，是賦予雙方在租賃期過了11個月後有提早終止租賃的權利，在此案租賃期是因欠租而給終止的，所以通知對此案並不適用。但退一萬步而言，假設 (不等於同意) 通知是需要的，但申請人第一份通知連送達期在內不足一個月，所以無效，租賃仍然存在，直至7月2日送達申請通知書時便終止，之後申請人再送達第二份終止通知書，本席認為是徒然的，因為租賃早已在土地審裁處發出及送達的入稟狀終止了。
46. 從這角度來看，本席實看不出答辯人有甚麼抗辯理由，特別是他要求擱置本席7月30日頒下的收樓令，是毫無道理的，更奇怪的是，他原是同意及一直堅持他願意交回租賃單位的，他的立場令人費解。
47. 有關上述的法律原則，本席在第二份判決理由書第13至34段有較詳細的論述。
48. 從此可見，他抗辯書內第一段是不成立的，申請人的兩份終止通知書對此案沒有任何影響。
49. 至於他抗辯書內第二段關於申請人沒有履行舉證責任，這是他對程序的誤解，最終雙方在審裁處的指示下提供了證據。
50. 而他其他抗辯理由，根本是毫無道理的，本席在第二份判決理由書亦有論述，在此不重複，他的理由絕不成立。
51. 關於交回租賃單位的問題，雖然雙方表示會在7月26日以交回鎖匙的方式來代表交回單位，但不幸並不成功，本席認為除了要看雙方在7月21日所表達的意願外，還要看答辯人作為租客在7月26日當天聲稱交回租賃單位時，當退回鎖匙的時候，整體上有否顯示出一個絕不含糊的態度，來表示他交回單位的意願清晰，本席在推斷他的意願時，亦會參考他在7月26日之後的表現。另一方面，他所使用的方法，是否能順利把他的意願表現出來，亦是本席的考慮，因為如果當時事與願違，亦不能算是成功退回租賃單位。本席當然亦會審視為什麼申請人要拒絕接收鎖匙，她的拒絕，是否合理。
52. 在租賃期終止後，無論是提前終止又或自然終止，租客是有法律責任把租賃的單位主動交回業主的；參Prime Win Enterprises Ltd v Nova Management Consultants Ltd[2]第16段；本席認為，縱使一名租客沒有繼續控制先前租賃的單位，但其做法令業主仍不能取回單位的管有權，他仍是沒有滿足法律加之於他須主動交回單位的責任。
53. 在聽過雙方的口供後，本席相信7月26日當天在租賃單位內，答辯人有邀請兩名教友黃先生及李小姐，代他把單位的鎖匙交還給申請人，本人亦相信他不出現，應與減少雙方衝突機會有關，但本席相信兩名教友當時的確在答辯人的指示下，沒有透露自己的姓名，最終只透露姓黃及姓李，並曾把鎖匙交給申請人，但申請人沒有接收。本席亦相信申請人證供所指，當時出示的授權書，與答辯人在第三份誓章附夾的不同，本席相信當時所出示的，如申請人所說，是沒有被授權者的名字，又沒有任何身份證明文件的編號或其部份，更沒有他們的簽名。
54. 雖然本席在翻查記錄後，認為答辯人在7月21日向法庭的承諾中，沒有說明會親自交出鎖匙，只說他會交吉，但本席認為在這案當時的情形，申請人希望清晰無誤的得知兩名教友是獲得妥為授權交樓，是合理的，符合整體案情公義的要求，原因是這案從2015年6月開始，雙方鬧得甚不愉快，當雙方在續租的事上談不攏時，答辯人要求她交出15張租單；並且向私隱專員投訴，同時引用私隱條例內的法定程序，索取租單、租約等文件，與此同時，要求申請人把錯寫他名字 (“健”誤寫為“建”) 的信件，從新再寫及再寄給他，否則便向她採取法律行動；又在她提起收樓申請後馬上到小額錢債審裁處提出索賠一個月租金；按申請人稱 (本席相信)，答辯人又向差餉物業估價署投訴，就欠發租單一事，估價署現擬進行刑事調查，在這樣的背景下，申請人害怕如答辯人遺留下一些東西，因授權人無權處理而引起爭議或甚至招惹官非等麻煩，是可理解的，對答辯人的舉措有較高的要求以求自保，是一個完全可接受並且合理的做法，因為否則她會再深陷官司之中。
55. 答辯人亦需要明白，當他以一個事事要求別人嚴守法律，處處用投訴執法部門來針對別人不足的態度來與人相處，甚至連名字錯寫 (本席相信是手文之誤) 亦要威脅起訴別人，他應明白，別人也會用較高甚至相同的標準來處理與他的一切事情，凡事謹慎，這次交收所發生的事情，正好說明這個道理。
56. 本席相信申請人曾嘗試致電答辯人以取得確認，試圖解決她對授權的疑惑，本席亦相信如她所說，她打了多次電話後亦未能接觸到答辯人，雖然她看見兩名教友好像與答辯人在電話聯繫，但這仍未能令她確信不疑這兩名教友有權交還鎖匙，並處理一些與 “交吉” (即空置管有權) 的相關事情，因為7月21日的承諾，是安排“交吉”的事宜，例如處理遺留下的東西 (若有)，這點本席是接納的，在平衡之下，本席接納她拒絕不從這兩名教友收取鎖匙，在這案的情況，是可接受和合理的，最低限度，總不能說不合理。
57. 本席亦相信申請人的證供，當鐵閘遭關上後，雖然木門可不用鎖匙隨時再開啟，但沒有鎖匙，鐵閘不能開啟。本席亦相信申請人沒有另一套租賃單位鎖匙，既是如此，當鐵閘被關上後，申請人便無法進入這單位，本席認為，由於答辯人及其代表所採取的交樓方式，申請人仍未算取回這單位的管有權。
58. 雖然在7月21日答辯人的交吉態度，也算明確，在審訊時的陳詞，亦明確主張交樓，但凡事除聽其言外，亦要觀其行，答辯人其後的行為，表示他是沒有意圖交回物業的。這是因為他在7月30日發出了一張傳票，申請擱置本席所作的所有指示或命令，無可避免，這包括審裁處在7月30日的收樓命令，並在8月6日，在知道審裁處於7月31日批准發出收樓令狀 (他誤以為收樓令) 後申請上訴許可，他的目的清晰，是推翻與收樓有關的命令，如答辯人真的如他所說在7月26日同意交回租賃物業，那又為何仍堅持推翻7月30日的收樓令呢? 一直至審訊展開前，他仍要堅持這推翻收樓令的申請，最終本席須把他的申請撤銷。
59. 再者，答辯人在7月26日後，在小額錢債審裁處向申請人第二次入稟，要求賠償，其中一項是因為申請人透過她的母親非法進入租賃單位，要求賠償。雖然這個訴訟已撤回，但如果他明明在7月26日有明確意願交吉，把樓宇退回申請人，為何答辯人仍認為他可就已退回的物業追討非法進入的賠償呢﹗
60. 從7月26日當日答辯人的行為，與及他日後的種種行為，可以推論他並沒有意圖在7月26日把樓宇交回給申請人，不然不會在當日採取一個不顧別人考慮的做法來交樓，又在日後採取法律手段，主張一個只符合仍擁租賃單位管有權的立場，這些行動與他聲稱的意圖，完全相違反(inconsistent)。
61. 本席接納在7月26日當天答辯人沒有誠意退回鎖匙，另一方面，由於申請人沒有額外一套大門鎖匙 (本席信納)，所以，本席認為直至審訊當日，申請人仍未收回單位的管有權。
62. 退一萬步而言，假若 (只是為討論而不是本席的結論) 答辯人真的有意願把租賃單位交吉交回，他在2015年7月26日所採取的手法，未能把這個意願表達並實現出來，為這個結果，他須承擔後果。
結論及命令
63. 本席在2015年7月30日頒發的收樓命令仍然有效，本席頒令，答辯人須向申請人支付欠租/中間收益 (mesne profits)，由2015年6月17日起，以每月6,900元計算，直至申請人取回租賃單位空置管有權止。
64. 本席認為一般訟費原則即訟費由敗訴方支付適用。本席下令答辯人向申請人支付此案的訟費，以即時評定方式計算為2,000元[3]，此乃一暫准令，如在14天內沒有任何申請改變這令，則這令成永久令。
申請人：無律師代表。
答辯人：無律師代表。
[1] 有關條文可參第二份判案理由書第14段
[2] [2004] 2 HKC 587
[3] 審訊這案以4小時計，預備審訊和證人陳述書共6小時計，合共10小時，而每小時200元計
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