RICHARD WANG & CO LTD 訴 莫泰基

LDPE154/2005

香港特別行政區

土地審裁處

條例第V部收回管有申請編號  2005  年第 154 號

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判 案 書

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背景

1. 申請人是本案處所的業主，於2005年2月12日申請收回處所的管有， 原因為有關租賃已於遷出通知書屆滿時終止；申請人並向答辯人申索 由2004年12月1日至交回空置的處所的日期為止期間的欠租/中間收益以及訟費。

2. 本案於2005年3月16日聆訊，答辯人缺席，於聆訊完畢後，本席接納申請人的申請， 並作出相關的頒令。申請人於2005年3月24日申請收樓令狀，並已於2005年3月30日獲准發出收樓令狀。

3. 2005年4月25日，答辯人發出傳票申請，要求批准暫緩執行收樓令狀。2004年4月27日，本席詳細聆聽答辯人的申請及申請人的回應後， 批准暫緩執行收樓令狀並批准答辯人逾期於2005年5月4日存檔並提交申請人反對通知書。

4. 答辯人在押後期間，並沒有存檔反對通知書。2005年5月20日下午，本席再度聆訊答辯人2005年4月25日的傳票申請。 他提出不存檔反對通知書的理由是他 “冇反對收番廠房”，他祗是再次指出申請人的申請是不合法的。因此，本判案書總結及分析本案申請人申請收樓的理由, 雙方提交的證供及答辯人所指申請人的申請是不合法的原因。

答辯人提出的理據

5. 雖然答辯人沒有根據本席的頒令存檔反對通知書，他於2005年4月25日的傳票申請， 列出下列三點反對的原因：    

“(1) 沒有通知本人有關申訴，及將用掛號及平郵往沙田住處寄發相關法庭文件；

(2) 申訴人（指申請人）在03年至04年間所發給本人的租單屬不合法，包括沒有列明租所的地址及性質；

(3) 本人並沒有蓄意拖欠租金，包括本人有提交支票和業主沒有依法依序發出收據。”

6. 答辯人強調他多次與申請人代表黃佩玲小姐查詢以上幾點並要求申請人發給他正規、合法的租單收據， 否則他拒絕再交租金。答辯人聆訊時反覆解釋他提出的以上的三個理由。

7. 答辯人曾提出他並不反對申請人的收樓申請，亦願意“交番層樓”，不過他担心在交回處所予申請人的時候，雙方會就處所的狀況及/或處所內的物品有爭執。 答辯人要求本席作出指示及/或安排法院的執達主任與警務人員等“見證人”到處所見證他與申請人的交收處所的手續。 本席勸諭他，如他認為有迫切需要及理由，他可自行向警方及或執達主任辦事處等行政單位提出要求，本席不適宜涉及雙方的交收及作出任何指示。

申請人的回應

8. 申請人代表黃佩玲 （“黃小姐”）作供， 她指出申請人依足法例規定，以普通郵遞方式將本案的申請通知書送往答辯人位於本案處所的地址。黃小姐指出在發出本案申請書前的超過半年前，申請人己通過普通郵遞方式，對答辯人發出收樓通知書，詳情如下：-

"	收樓通知書
	莫泰基先生，本公司現通知你，你所租用的於新蒲崗雙喜街17 號
	富德工業大厦2樓C單位，租約已於2004年7月9日已到期。
	現本公司再給予閣下不少於一個月的搬遷通過(知)書，請閣下於2005年2月9日以交吉方式將上述單位交回本公司，多謝合作。
		公司蓋章
		及公司獲授權人簽名
		2005年1月4日"

9. 黃小姐續稱申請人於另一宗起訴答辯人的收樓案（LDPE845/04）獲判勝訴，但當時主審的陳江耀法官判申請人的“收樓通知書”無效，答辯人也選擇交回拖欠多月的租金及訟費共 80,000元以取得濟助，申請人因而最終未能收樓。黃小姐指申請人在取得該教訓後，於2005年1月4日再發出正確的收樓通知書予答辯人。因為原有的書面租賃已於2004年7月9日終止，申請人亦按業主與租客（綜合）條例(“該條例“)第V部份發出不少於一個月通知期的收樓通知書予答辯人，要求答辯人於2005年2月9日遷出。因此，申請人要求本席駁回答辯人的申請。

10. 另外，黃小姐指答辯人並沒有繳付2004年12月1日以後的任何租金/中間收益，而答辯人亦沒有提出任何證據證明他有繳付2004年12月1日以後的租金。黃小姐稱申請人在請教律師後, 決定拒絕答辯人所提出的，要求申請人補發予答辯人後者所謂的正式租金收據一事。 申請人指答辯人可以自行保留他付款的收據以作證明，而該條例第IV部份要求業主需要發給租客租單袛是針對位宅租賃，與本案處所無關。

本席的裁決

11. 雖然本席批准答辯人逾期存檔反對通知書，答辯人最終沒有存檔。本席只能根據他的傳票申請、證供及陳詞， 分析他的反對理由。

12. 首先，本席裁定申請人於2005年1月4日發出的收樓通知書已按該條例終止了本案處所的租賃。本席亦接納申請人方面的證供， 申請人已按土地審裁處條例的土地審裁處規則第7條送達本案的申請通知書（表格22）予答辯人。無論如何，申請人於2005年4月27已獲得本席批准逾期存檔反對通知書。因此，答辯人於2月有否收到該申請書已不重要。

13. 答辯人強調申請人於LDPE845/2004一案完結至今仍然沒有補發一些 “正確”的租單收據予他，本席曾經試圖勸諭申請人與答辯人和解，補發一些“正確”的租單收據，因為本席認同申請人以前發出的租單收據 (見證物 ‘A6’)，由於沒有詳列出租處所的地址及性質，是不完整的收據。無奈申請人經考慮後拒絕本席的提議, 但是本席同意申請人代表的陳詞， 申請人沒有發給或補發“正確”的租單收據予答辯人，並不構成答辯人可以反對申請人申請收樓的理由。

14. 答辯人提出的另一點理由是他並沒有“蓄意”拖欠租金， 但是申請人於本案的訴訟，並不需要證明答辯人是有“蓄意”拖欠租金。相反，如果答辯人認為他事實上有繳付租金，他負有舉証的責任。雖然答辯人在2004年10月14日LDPE845/2004案的聆訊後，繳付予申請人80,000元，申請人指該筆款項是繳交 (i) 2004年4月10日至2004年11月9日的租金,  每月10,000元, 共70,000元；及 (ii) 訟費3,500元及2004年11月10日

至2004年12月9日的部份租金6,500元。 因此，申請人指答辯人拖欠的租金/中間收益，包括2004年11月10日至2004年12月9日的租金尾數3,500元及2004年12日10日及以後的租金/中間收益，每月10,000元。 答辯人並沒有提供任何證據反駁申請人代表這方面的證供。

結論

15. 本席認為答辯人提出的各點理由均未能成立，因此，本席駁回答辯人的傳票申請並頒令如下：-  

命令

(1) 撤銷答辯人2005年4月25日的申請；

(2) 不批准再暫緩執行收樓令狀，申請人可執行已於2005年3月30日取得的收樓令狀；

(3) 答辯人須付予申請人訟費，即時評估為200元。