林美貞 訴 許福成

LDBM 84/2009

香港特別行政區

土地審裁處

建築物管理申請編號 2009 年第 84宗

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判 案 書

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背景

1.  申請人是香港新界元朗振興新村（“該屋村”）51號3樓A-B室的業主，並於2009年1月11日的業主周年大會上當選為該屋村業主立案法團（“該法團”）第八屆管理委員會的副主席。答辯人是該屋村90號3樓A-B室的業主，並於2009年1月11日的業主周年大會上當選為該法團第八屆管理委員會的主席。

2.  申請人的申請是要求土地審裁處頒令證實答辯人於2009年3月21日舉行之會議無效及要求答辯人將該法團所有物資及印章交還給第八屆管理委員會，同時亦希望禁制答辯人繼續盜取該法團名義向外宣示。

3.  在審訊時，申請人撤回了要求答辯人交還該法團所有物資及印章之申請，並確認只就2009年3月21日舉行之第二次特別業主大會（“該大會”）的有效性提出爭議。在該大會上，出席的業主議決了解散第八屆管理委員會，並即場選出第九屆管理委員會。答辯人獲選為第九屆管理委員會主席。答辯人在審訊時，亦撤回了其對申請人的反申請。因此，本席只須就該大會的有效性作出裁決。

該大會的有效性

4.  申請人認為該大會無效有以下三個原因：—

（1）  申請人質疑答辯人是否有收到不少於5%業主的要求去召開該大會及答辯人並沒有提交這要求給管理委員會核實。

（2）  答辯人在該大會的通告上更改了引用的條例，由附表8第8段（a）改為附表8第8段（c），並將修改日期由2009年3月9日改為2009年3月6日。但答辯人應是在2009年3月9日或之後才作出修改的，所以離開會日期不是法定的14天期限。

（3）  答辯人引用的條例，不論是附表8第8段（a）或附表8第8段（c），都是錯誤的條例。

5.  首先，本席接受答辯人的證供，裁定他是在收到不少於5%業主的要求下去召開該大會。答辯人提交了有關的業主要求召開業主大會的文件（證物“R1”號）證明了這點事實。申請人雖然在事前毫不知情，但卻不能否認這事實。申請人質疑是否有不少於5%業權份數的業主提出這要求，但根據《建築物管理條例》（“該條例”）附表3第1（2）段，第5B條及附表11的規定，5%的業主不是以業權份數界定，而是以業主人數作準。無論如何，答辯人的證供亦清楚顯示，不論以業權份數或人數來計算，都有不少於5%的業主提出召開業主大會的要求。因此，答辯人是有足夠理據去召開該大會。

6.  申請人認為答辯人必須在召開該大會前提交業主的要求給管理委員會核實，但該條例並沒有這樣的要求。事實上，該條例附表3第1（2）段已清楚規定主席須在收到要求後14天內舉行業主大會。如果該條例有意要求主席在大會前向管理委員會提交業主的要求，並由管理委員會核實業主的要求的話，本席相信該條例必定會把這要求列明於該條例中，而不會硬性規定主席必須在14天內召開業主大會。因此，本席不接受申請人這方面的論點。

7.  有關答辯人更改通告的問題，答辯人作供證明他是在2009年3月6日修改附表8第8段（a）為附表8第8段（c），不過他寫錯了簽署日期為2009年3月9日，所以在2009年3月6日當日將“9”字修改為“6”字。申請人則提交了於2009年3月11日拍攝的相片，證明在2009年3月11日的時候，通告上的簽署日期仍然是2009年3月9日。在考慮過雙方的證供後，本席認為申請人在這方面的證供比較可信。本席相信申請人方面不會更改相機的日期去偽造證據。所以答辯人必定是在2009年3月11日之後才將“9”字改為“6“字。

8.  換句話說，本席認為答辯人應該是在2009年3月9日更改通告上的“（a）”字為“（c）”字，而在2009年3月11日之後更改簽署日期的“9”字為“6”字。因此，答辯人是在不足14天之前更改通告的內容。不過，本席不認為有關的更改會令通告變成無效。

9.  該大會的通告原先是在2009年3月4日發出的，即是說，答辯人已在2009年3月4日通知所有業主於2009年3月21日召開該大會。這通告是有超過14天的時間。雙方對這點並無爭議。

10.  該條例並沒有說明如果通告內容作出任何修改，通告的發出日期便要從新計算。根據該條例附表3第2（1AA）段的要求，其實通告的內容只須指明會議日期、時間和地點，及擬在會議上提出的決議（如有的話）或其他擬在會議上討論的事宜。答辯人引用那條條例來召開會議並非通告必須指明的內容。即使答辯人沒有指明引用的條例亦不會令通告無效。因此，本席不認為就引用的條例作出修改，便會令通告的發出日期相應改變。

11.  答辯人召開該大會其實是應該根據該條例附表3第1（2）段召開的。很明顯，答辯人是引用錯了附表8第8段（a）或（c）。不過，正如上述一樣，答辯人沒有必要在通告上指明引用的條例，所以本席不認為這點錯誤會令到整個通告無效。

12.  再者，該條例第37條亦說明根據該條例召開的會議所通過的決議，不得純以開會通知並無派予有權利收到通知的人為理由而致無效。這可顯示該條例的立法原意是希望會議通過的決議不會純因為沒有通知而致無效。既然沒有收到通知也不能令會議的決議無效，那麼通告是否有14天的通知期或者在通告上有一些非必要的資料的錯誤亦不應令會議的決議無效，特別是當申請人除了通告外，並沒有對該大會的其他程序提出爭議。

13.  因此，本席不同意該大會會因為申請人提出的問題而變成無效。

總結

14.  基於上述理由，本席裁定該大會的決議是有效的決議，而答辯人亦是有效地獲選為第九屆管理委員會主席，不存在答辯人盜取該法團名義向外宣示的情況。因此申請人的申請必須被撤銷。

15.  本席亦須在此重申一點，申請人要求的第一項頒令是一項宣告命令。凡涉及宣告命令的申請，所有有可能受宣告命令影響的人士理應加入為當事人之一。該法團是可能受影響的一方，但申請人堅決拒絕加入該法團為答辯人之一。就這一點，本席亦不會頒發第一項命令。

16.  因此，本席頒令如下：——

（1）  撤銷申請人要求頒令證實答辯人於2009年3月21日舉行之會議無效的申請。

（2）  撤銷申請人要求禁制答辯人繼續盜取法團名義向外宣示的申請。

（3）  臨時訟費命令：申請人須支付答辯人本案的訟費；如果雙方未能就數額達成協議，則由法庭以區域法院基準釐定；如果雙方不在14天內就訟費提出申請，則此項臨時訟費命令作實。