DRAGON TECK LTD 及另一人 對 MICRODIA (GREATER CHINA) LTD

LDPE 906/2016

香港特別行政區

土地審裁處

申請編號LDPE 2016年第906宗

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判決書

背景

1.  本案是一宗租務糾紛，申請人 (業主) 是以答辯人 (租客) 欠租為理由申請收樓。雙方不爭議雙方曾於2016年7月19日簽訂一份書面租約，續租位於觀塘創富中心1608 - 1610室的單位(“涉案處所”)，租期由2016年7月9日起至2018年7月8日止，租金每月60,000元，另加管理費、差餉、地租等 (“2016書面租約”)。雙方也不爭議答辯人沒有交付申請人由2016年7月9日至2016年9月8日共2個月 (或62天) 的租金。

2.  雙方主要爭議雙方已達成的續租協議是否包括2個月 (或62天) 的免租期。雙方確認2016書面租約的第2(d)條和於2014年簽訂之書面租約(“2014書面租約”) 的第2(d)條同一樣包括62天免租期，但2016書面租約已刪掉於2014年書面租約之附表內曾有的免租期條款「Rent Free Period: From 9 July 2014 to 8 September 2014 (both days inclusive) (The tenant has to pay management fee, government rates and rent for the rent free period.)」。

申請人的案情

3.  蕭先生代表申請人呈述，雖然申請人忘記刪掉2016書面租約內有關於免租期的第2(d)條，這只是一個共同錯誤，雙方有共同意願2016書面租約沒有免租期。根據Southland Company Limited v Classic Network Limited DCCJ 6397/2005 (unreported, 4 April 2006) 一案，法院可糾正租約內免租期的共同錯誤。交替地，縱使這是一個申請人單方面的錯誤，答辯人曾知悉此錯誤，但答辯人除了沒有通知申請人修改此錯誤外，更企圖從此錯誤得到利益，不交付2016年7及8月的租金，所以此錯誤應被糾正。

4.  有關於糾正錯誤的法律原則，蕭先生引用 Hodge: Rectification - The Modern Law and Practice Governing Claims for Rectification and Mistake (2^nd Ed 2016) 書本內的以下段落: -

(I) 尋求糾正共同錯誤的一方須以使人信服的証據証明以下事項: Hodge at §4-24: -

(1) the parties had a common intention, whether or not amounting to an agreement, in regard to a particular matter in the document to be rectified;

(2) that common intention was manifested by an outward expression of accord;

(3) that common intention continued up to the time of the execution of the document sought to be rectified;

(4) by mistake, the document as executed does not accurately represent that common intention;

(5) if rectified as claimed, the document would accurately represent the true common intention; and

(6) there is an issue between the parties capable of being contested.

(II) 關於 “outward expression” 的要求: Hodge at §4-49: -

The precise form of words in which that intention is expressed is irrelevant if, in substance and in detail, the common intention can be ascertained.

(III) 單方面的錯誤通常不可得到糾正，但如符合以下條件例外: Hodge at §1-18: -

(1) the transaction effected by the document is a unilateral one; or

(2) one party is mistaken as to the true meaning or effect of the document and the conduct of the other is fraudulent; or

(3) one party is mistaken as to the true meaning or effect of the document, and there are additional circumstances (usually including knowledge of the mistake) that would render it unconscionable for the other party to insist that it should have effect according to its true terms.

(IV) 根據Bates v Wyndham [1961] Ch 555，如申請一方能顯示以下情況，申請糾正單方面錯誤或會成功: Hodge at §5-36: -

(1) by mistake the document did not represent his true intention at the time it was executed;

(2) the other party was aware of that mistake;

(3) the non-mistaken party omitted to draw the mistake to the other party’s notice; and

(4) the mistake was one calculated either to benefit the non-mistaken party or (probably) to operate to the detriment of the mistaken party.

5.  申請人一方的証人黃先生聲稱，雖然申請人一方主要由鍾先生負責和答辯人一方胡女士商談續租事宜，他曾有一次和胡女士以電話通話，明確表示續租期內每月租金最低60,000元及沒有免租期。蕭先生爭論續租期內沒有免租期合乎常理，而申請人的証據顯示申請人從來沒有於申請人在同一樓宇的其他續租租約內包含免租期條款。再者，2016書面租約已刪掉於2014年書面租約之附表內曾有的免租期條款，及申請人於簽訂2016書面租約前曾向答辯人開具發票，向答辯人收取由2016年7月9日至2016年8月8日的租金、管理費、差餉和地租，因此雙方對續租期內沒有免租期一事上沒有任何誤會。

6.  蕭先生繼而呈述答辯人的証供沒有顯示申請人於商議續租期間曾同意續租期內有免租期。況且，答辯人的証供表示答辯人曾收取2016年7月初開具之發票，並曾根據此發票交付管理費、差餉和地租。答辯人的法律部門也曾審視2016書面租約之草稿，答辯人必留意2016書面租約已刪掉於2014年書面租約之附表內曾有的免租期條款，但正因為雙方確實曾有協議2016書面租約沒有免租期，答辯人才沒有要求申請人於2016書面租約加回這已刪掉的免租期條款。

答辯人之案情

7.  答辯人沒有爭議蕭先生提出的法律原則，但爭議申請人的部分事實陳述和最後結論。胡女士代表答辯人呈述，雙方從沒有達成協議2016書面租約沒有免租期。反之，答辯人於商議續租時曾要求有免租期，而由申請人草擬及派送給答辯人的書面租約內包含免租期條款，申請人又多次申明申請人不接受答辯人更改草稿。無論如何，雙方最後同意續租並簽訂2016書面租約，申請人不容反悔續租期內有免租期。

8.  胡女士聲稱她沒有和黃先生於電話談話中討論免租期，黃先生當時只表示雙方仍可商議答辯人的要求，但答辯人需等待鍾先生的回覆，而鍾先生其後發送給她的租約草稿包含免租期，鍾先生又多次表示答辯人不可更改草稿。胡女士亦聲稱，由於涉案處所的空調機岀現問題，而申請人又不願意更換或維修，答辯人最初決定不續租，答辯人亦因此沒有行使以原租金續租一年的條款，並開始尋找替代處所搬遷，但答辯人其後在 (1) 申請人提供的書面租約包含2個月免租期；和 (2) 鍾先生曾口頭承諾申請人於雙方簽訂續租租約後將會修好空調機下，答辯人才同意續租並簽訂2016書面租約。

爭議 (1): 雙方是否有共同錯誤?

9.  申請人聲稱的共同錯誤主要是建基於續租期內沒有免租期合乎常理，及黃先生和胡女士曾討論續租期內沒有免租期。答辯人則爭論續租期內是否有免租期不可一概而論，但答辯人於續租商議過程中一直要求免租期，而黃先生和胡女士的電話對談中沒有討論免租期。

10.  在相對可能性的衡量下，本席相信雙方沒有共同錯誤，如有錯誤，這只是申請人單方面的錯誤。本席同意續租期內是否有免租期不可一概而論，雖然申請人或不曾接受續租期內包含免租期，這情況可能存在於現今商業社會，也合乎常理。另外，雖然答辯人作出決定是否續租時已逼近原租約的租期屆滿日，這情況也可能存在於現今商業社會，但如租客因此逾期佔用物業，租客或須賠償業主中間收益及業生的損失(如有者)。

11.  本席認為答辯人有關於這爭議之証供的可信性較高，如申請人不提供免租期降低實質租金，答辯人或有可能決定不續租。再者，雖然申請人依賴黃先生和胡女士的口頭對話，申請人除了只能提供黃先生的証供外，沒有其他實質証據，但黃先生和胡女士於這事上的証供相反，各說各話。縱使胡女士作為答辯人代表於盤問黃先生時沒有質疑黃先生的陳述，答辯人沒有法律代表，本席認為胡女士不大可能清楚所有法律程序，但胡女士作為証人已清晰表達她聲稱的事實。

爭議 (2): 如這只是申請人單方面錯誤，答辯人是否於簽訂2016書面租約前已知悉此錯誤，並在計算下從此錯誤得益或使申請人損失?

12.  本爭議之關鍵是答辯人於簽訂2016書面租約前是否已知悉有錯誤，並在答辯人計算下沒有通知申請人此錯誤，及從而不公義地得到利益。無論如何，如2016書面租約有免租期是一個錯誤，租客在此情況下是相對地得到利益。

13.  申請人呈述答辯人是在簽約前已知悉租約有錯誤。申請人主要依賴 (1) 2016書面租約已刪掉於2014年書面租約之附表內曾有的免租期條款；及 (2) 於簽訂2016書面租約前，申請人曾向答辯人開具發票，向答辯人收取由2016年7月9日至2016年8月8日的租金。蕭先生於結案陳詞時亦爭論，答辯人2位証人之証供可疑。雖然2016書面租約之附表羅列租約的主要條款，她們不合常理地聲稱沒有特別留意此附表，所以不會知道此附表曾刪掉免租期條款。另外，即使答辯人確認曾收取2016年7月初開具之發票，胡女士表示沒有印象看過此發票，和解釋由於當時還未落實續租，所以不會理會其詳細內容，這說法也不合常理。

14.  答辯人呈述2016書面租約有免租期根本不是一個錯誤，申請人曾確認有免租期，但申請人於簽訂租約後反悔。答辯人亦呈述，即使這是申請人單方面的錯誤，答辯人沒有於簽訂2016書面租約前已知悉有錯誤。胡女士分析，如答辯人真的於簽約前已知悉此錯誤，並知道從錯誤將會得到利益，答辯人理應在收到租約草稿後盡快簽訂並交回申請人，但事實是答辯人從2016年6月27日收到租約草稿後直至約2016年7月11日才簽訂租約並交回申請人，雙方期間曾對租約草稿可否更改多次以電郵溝通，不過沒有提及免租期，交回續租租約的日期也是在原租期完結日(即2016年7月8日)後。

15.  在相對可能性的衡量下，本席相信續租期內有免租期只是申請人單方面的錯誤，但答辯人於簽訂2016書面租約前不知悉申請人的錯誤，並從這錯誤中企圖得到利益。由於申請人曾刪掉租約草稿之附表內的免租期條款，本席相信續租期內有免租期是申請人單方面的錯誤。另外，雖然本席認為答辯人之証人聲稱沒有特別留意2016書面租約之附表確實可疑，但即使她們確有留意此附表，不代表她們知悉續租期內有免租期是一個錯誤，續租期內有免租期符合答辯人於商議續租時的要求。關於發票，本席認為答辯人確有可能不理會簽訂2016書面租約前之發票，這也合乎常理。本席認為更重要的是答辯人沒有急於簽訂租約並交回申請人，答辯人不大可能是在計算下企圖以申請人的錯誤得到利益。

總結

16.  由於本席在相對可能性的衡量下相信2016書面租約有免租期不是雙方的共同錯誤，這只是申請人單方面的錯誤，而答辯人於簽訂2016書面租約前不知悉這是錯誤，更不是在計算下企圖以申請人的錯誤得到利益，本席裁斷2016書面租約有由2016年7月9日至2016年9月8日共2個月 (或62天) 的免租期，申請人單方面的錯誤不應被糾正，及申請人不能以答辯人欠租為理由申請收樓。

17.  本席感謝蕭先生於本案提供法律原則的幫助。

訟費

18.  申請人於本案敗訴。在訟費應視乎訴訟結果而定的大原則下，申請人理應承擔答辯人處理本案的訟費。

裁決

19.  本席作出以下頒令: -

(1)  撤銷申請人於2016年8月20日提交的收樓申請；

(2)  暫准訟費命令為申請人須支付答辯人的訟費，而除非任何一方在14天內以傳票方式修改，此暫准令則成為絕對命令；及

(3)  如雙方未能就訟費達成協議, 答辯人須於暫准訟費命令成為絶對命令後的14天內，提交及派送訟費清單，而申請人須於其後的14天內提交及派送反對清單，由審裁處以書面方式作簡易評核。