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LDRT 500/2023

[2024] HKLdT 32

香港特別行政區

土地審裁處

申請編號LDRT 2023年第500宗

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判決書

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背景

1.  本案的審訊於2024年2月28日進行。本席於2024年3月7日頒下書面判案書。答辯人不服本席的判決，於2024年3月20日提出非正審申請就2024年3月7日的判決要求土地審裁處批准上訴許可。

2.  在其支持誓章中，答辯人提出了以下申請上訴許可的理由：-

(1)  「地產代理沒有履行專業操守，沒有披露案中單位為劏房，申請人為下級業主的情況下，導致本人在不知情的情況下簽定非劏房租約，同時案中單位為劏房單位。」

(2)  「申請人在死約期內，妄顧答辯人人身安全，拒絕維修單位，同時滋擾答辯人沒法在舒適安寧的環境下居住。」

(3)  「申請人訛稱土審處執達吏收樓，要求答辯人搬出案發單位，後來答辯人向土審處證無此事。」

(4)  「申請人以規管租賃途徑申請收樓，卻在庭上不願承認案發單位為劏房，同時案發單位乎合規管租賃的六個條件。」

(5)  「申請人要求本人搬出案發單位，卻拒絕商討賠償。」

(6)  「同時請參閱補充資料（共28頁）。」

3.  答辯人在上述的補充資料中，針對本席於2024年3月7日頒發的判案書中的每一段落提出其論點。不過，本席認為無需就答辯人提出的論點逐一討論，因為答辯人根本沒有提出任何可爭論的合理答辯理由或上訴理由。本席只會就幾項重點作出討論，因為不論在其支持誓章或補充資料中提及的其他事項均明顯地不能作為答辯或上訴理由。

引用新證據

4.  首先，答辯人在其支持誓章夾附了一些新文件，並且在2024年4月5日的聆訊中，提交了一些新文件。這些新文件包括了涉案單位的建築圖則及WhatsApp的通訊紀錄。

5.  不過，案件已經審結，答辯人若要引用新證據支持其上訴理由，答辯人須按Ladd v Marshall [1954] 1 WLR 1489一案的要求，證明以下幾點：-

(1)  新證據不能在審訊時透過合理勤勉 (reasonable diligence)而獲得；

(2)  新證據對審訊結果有重要但不一定是決定性的影響；及

(3)  新證據在表面上可信 (apparently credible)。

6.  不過，答辯人現時提交的新文件，除了一封由屋宇署於2024年3月26日發出的信件外，其餘的文件均可由答辯人在審訊之前獲得，並可在審訊時提交作為證據。

7.  雖然這些新證據表面上可信，但是這些文件（包括上述屋宇署發出的信件）均對本案的結果沒有重要的影響。

8.  因此，本席不會考慮這些新證據。

申請延後覆檢日期

9.  答辯人於其日期為2024年4月5日的信件中要求延後覆檢日期至2024年4月15日至19日。理由是屋宇署已於2024年3月25日覆核檢查涉案單位的安全性及是否定義為「劏房」單位。

10.  不過，涉案單位的安全性及是否定義為「劏房」單位並非本案的重點，也不會影響本席的裁決。因此，本席不會延後處理是次上訴許可申請的日期。

11.  再者，答辯人現時並非申請覆核本席的決定，而是申請上訴許可。如果答辯人要求本席作出覆檢的意思是指要求本席覆核2024年3月7日的決定的話，根據《土地審裁處條例》第11A(5)(b)條的規定，在答辯人展開上訴的法律程序後，本席也無權行使覆核決定的權力。因此，本席不會作出覆核或答辯人所謂的覆檢。

本案的重點

12.  本案的重點是答辯人有否欠租，及申請人可否因欠租而收樓。

13.  答辯人並沒有否認欠租而只是在申請人入稟之後，才繳付了2023年11月份的租金，並在過堂時，提出她曾經支付了4,150元給申請人，作為支付2023年12月份的半個月租金。

14.  申請人在審訊時也確認了已經收到這筆4,150元的款項。因此，在審訊時，雙方已就欠租一事沒有爭議。

15.  答辯人一直的爭議只是認為申請人應就單位滲水及維修問題作出賠償。答辯人不支付租金及不退還單位也只是想申請人作出賠償。

16.  本席已在判案書中第26至31段詳細解釋為何答辯人不能以維修問題不交租。本席無須在此重複。

17.  答辯人在是次上訴許可申請中，提出了一個法律原則 “Quiet Enjoyment”，即答辯人可在涉案單位內享有舒適安寧的居住。

18.  雖然答辯人享有“Quiet Enjoyment”的權利，但這不等同答辯人可以不交租。答辯人可以向申請人提出申索要求賠償，但同時間一樣須要繳付租金。

19.  在Halsbury's Laws of Hong Kong，第36冊，第[235.223]一段中，作者已將上述的法律原則清楚撮要如下：-

“Unless the lease contains provision to the contrary, the tenant takes the demised premises subject to any defects existing in them at the time of the letting, and to any events which subsequently affect their value. Hence, it has been the general rule that the rent continues to be payable notwithstanding that, in the case of a dwelling house or flat, it is at the time of letting, or subsequently becomes, unfit for habitation; or, in the case of land near the seashore, that it is of no value; or, in the case of agricultural land or commercial premises, that it is unsuitable for the intended use; or that, by the landlord’s neglect of an obligation to repair, the premises have become useless to the tenant, although the tenant may have an action against the landlord for breach of the landlord’s covenant.”（底線加上）

20.  上述的法律原則已清楚說明答辯人必須繼續支付租金，即使涉案單位已經因為申請人沒有維修而導致該單位對答辯人沒用，但答辯人可向申請人提出有關申請人違反租約的申索。

21.  因此，答辯人提出的 “Quiet Enjoyment” 的法律原則並不能成為答辯人不交租的合理答辯或上訴理由。

反申索

22.  答辯人認為她已在其遞交的文件中，提出了反申索。不過答辯人並沒有在其反對通知書中提出任何反申索。

23.  答辯人又認為本席須要引導她在反對通知書中提出反申索。

24.  首先，本席不是答辯人的律師，本席沒有任何責任提醒答辯人在反對通知書中提出反申索。

25.  再者，答辯人的反申索並不是土地審裁處司法管轄權內可審理的申索。答辯人根本不可能要求土地審裁處審理她的反申索。

26.  正如上述一樣，答辯人的反申索也不可能構成不交租的答辯理由。因此，即使答辯人有提出反申索，也不會影響本席的裁決。

「劏房」

27.  雖然答辯人現時想引用涉案單位的建築圖則及等待屋宇署的調查去證明涉案單位是「劏房」，不過即使涉案單位是「劏房」，這也不會影響本席的裁決。

28.  首先，本席並沒有裁定涉案單位不是「劏房」。本席只是因為雙方均不承認涉案單位是「劏房」，而在沒有其他證據支持下，本席不能裁定涉案單位受《業主與租客（綜合）條例》第IVA部（「新條例」）所規管。本席並沒有責任為雙方不爭議的事情作出進一步的調查，本席只可根據雙方的案情及提供的證據作出裁決。

29.  不過，即使涉案單位受新條例所規管，申請人也一樣可以因為答辯人欠租而收樓。

30.  根據新條例附表7第4部第7條的規定，「租客須在到期日或之前，向業主繳付租金。」；而根據新條例附表7第4部第12條，如租客違反上述第7條及沒有在到期日後的15日內繳付租金，業主可重收處所。

31.  因此，不論根據普通法或新條例，申請人一樣可以因為答辯人欠租而收樓。即使現時答辯人可證明涉案單位受新條例所規管，也不能以此作為答辯或上訴理由。

訟費

32.  若果新條例適用，唯一可能會有影響的是訟費問題。新條例第9分部第120AAZZB條有以下條文：

「在根據本部進行的法律程序中，法院不得就訟費針對某一方作出命令，但如該一方以瑣屑無聊或無理取鬧的方式進行訴訟，則屬例外。」

33.  本席於2024年3月7日頒發的只是臨時訟費命令，而雙方可在臨時訟費命令頒發之後14天內提出訟費申請，否則臨時訟費命令作實。

34.  在是次上訴許可申請中，答辯人有提及本席應該弄清楚涉案單位是否「劏房」才決定將本案的訟費命令作實。

35.  由於答辯人提出有關訟費的要求，本席現考慮是否需將臨時訟費命令作實。

36.  不過，在新條例下，本席並不是完全不能要求答辯人支付訟費。如果答辯人以瑣屑無聊或無理取鬧的方式進行訴訟，本席一樣有權要求答辯人支付訟費給申請人。

37.  本席認為在是次訴訟中，答辯人的確以無理取鬧的方式進行。答辯人很清楚她是不應該欠租，也不可能不交還涉案單位給申請人。答辯人其實已經搬離涉案單位，但堅持不交還鎖匙，目的是要逼使申請人支付賠償給她。這種行為完全不合理，實屬無理取鬧。

38.  因此，即使涉案單位是「劏房」及新條例適用，本席也會頒令要答辯人支付訟費給申請人。

39.  基於上述理由，不論涉案單位是否「劏房」，本席也會將臨時訟費命令作實。

總結

40.  根據《土地審裁處條例》第11(2)條的規定，如果答辯人要求上訴土地審裁處的決定，必須是有關的決定在法律論點上有錯誤才能上訴；而第11AA(6)條則規定有關上訴要有合理機會得直或有其他有利於秉行公正的理由，否則不會獲得上訴許可。

41.  本席認為答辯人並沒有提出任何有合理機會得直的上訴理據，而本案也沒有其他有利於秉行公正的理由需要給予答辯人上訴許可。因此，答辯人要求上訴許可的申請必須被撤銷。

42.  本席現頒令如下：-

(1)  撤銷2024年3月20日的非正審申請；

(2)  臨時訟費命令：答辯人須支付申請人有關2024年3月20日非正審申請的訟費；若雙方未能就數額達成協議，則由法庭以區域法院基準釐定；

(3)  若雙方不就上述訟費在本裁決發出之後14天內提出訟費申請，則上述臨時訟費命令作實；及

(4)  2024年3月7日的臨時訟費命令作實。