許倚華 對 楊桃

LDPD 816/2026

[2026] HKLdT 43

香港特別行政區

土地審裁處

申請編號LDPD 2026年第816宗

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判 案 書

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背景

1.  根據一份租賃合約 (下稱「涉案租約」)，申請人把九龍何文田忠孝街1 號朗賢峯IIB期第6A座12樓F室 (下稱「涉案處所」) 租予答辯人，租約期為兩年，由2025年10月26日開始，並在任何一方沒有根據涉案租約第17條或18條提前終止情況下，租約將不需另行通知而於租約期最後一日自動終止。每月租金為28,000元（包括地租、差餉及管理費），須於租約期間上期繳付。

2.  涉案租約第17條或18條，是指雙方的任何一方，可於涉案租約生效日計十二個月後，有權給予對方1個月書面通知或繳付1個月租金而終止租約，惟租約期不可少於11個月（包括1個月書面通知）。可是這退租權的寫法略為不妥，因在涉案租約生效日計十二個月後，再加一個月的通知期，租期最少是13個月，而不是11個月。無論如何，答辯人曾與一個來自星加坡的潛在租客（國良）說，她的租約到期日是2026年10月25日，並說她已於2026年3月23日搬走了。

3.  申請人於2026年7月2日向審裁處（下稱「審裁處」）提交收樓申請通知書（「表格22」），要求審裁處頒令收回涉案處所的管有及向答辯人追收交回涉案處所的空置管有權為止的中間收益及訟費。申請人於收樓申請通知書中，亦向答辯人追討「房屋維修費、訴訟費、律師費、地租、差餉」等。

4.  答辯人於2026年7月10日向審裁處遞交反對通知書 （「表格7」），稱她因家庭及居住安排變更而與申請人協商尋找替代租客，她在清繳租金至2026年4月25日的情況下搬離及清空涉案處所，並於2026年4月26日以微信向申請人提供進入涉案處所大門的密碼，完成實際交還涉案處所。

5.  答辯人又稱，申請人曾於2026年2月17日同意她尋找替代租客，而她亦已於2026年3月19日提供具備承租意向及付款能力之租客，即微信名為 Oohyo 之女士，後者並到涉案處所看房。該名潛在新租客看房後明確表示涉案處所合適，並願意支付每月28,000元承租，這證明答辯人已提供一名真實存在、願意承租、願意支付相同按金及租金的租客，即已採取合理行動減低任何可能損失，但申請人其後更改起租日期為2026年3月31日，可是答辯人當時已繳付租金至2026年4月25日。答辯人認為，申請人要求新租客由2026年3月31日起租，即會造成同一處所，同一期間之租金重疊的問題，對答辯人明顯不公平。

6.  答辯人稱，申請人其後亦表示，雖然同意轉租，但必須簽署書面《轉租同意書 + 三方協議》，否則視為未同意，原租約繼續有效，並稱微信僅為意向，一切以書面簽字為準。答辯人認為，申請人不能一方面已明確容許她尋找租客並與新租客溝通，另一方面在替代租容已準備承租時，又私下聯絡新租客，要求重疊起租日，新增書面條件，重新定性租約及更改簽約安排等方式，使原本可行之租務安排無法完成。答辯人指，申請人以上的行為，構成其自身未能合理減低損失，甚至擴大所謂損失之重要原因。

7.  答辯人認為，申請人已實際控制單位，並安排中介及潛在租客看房，不能同時要求收回涉案處所及要求答辯人承擔2026年4月26日後的全部租金，立場前後矛盾。

8.  最後，答辯人提供了包括以下的文件及證據:

(1)  2026年2月17 日申請人同意答辯人尋找新租客之微信紀錄;

(2)  2026年3月10 日至2026年3月19 日期間關於新租客及付款條件之微信紀錄;

(3)  第一名新租客Oohyo 看房、願意承租及付款條件確認紀錄;

(4)  申請人於2026年3月20日前後私下聯絡第一名潛在新租客Oohyo、其後於2026年3月31日與該租客面談，並更改起租日期、租金，簽約條件及租務安排之紀錄;

(5)  第二及第三名潛在租客之溝通紀錄;

(6)  2026年3月至4月期間申請人及/或中介安排看房之紀錄;

(7)  答辯人於2026年4月25日搬離、清空及交還密碼之紀錄。

2026年8月6日的聆訊

9.  本案於2026年8月6日在本席席前聆訊 ，申請人及答辯人雙方也沒有聘用律師代表，她們均親自應訊及作供。

尋找新租客的承諾

10.  本席把答辯人所提供的2026年2月17 日的微信內容節錄如下[1]:

發訊息人		內容
答辯人		華姐[2]，新年好，有個事提前跟您說一聲，我們可能盡兩月要搬家，因為孩子大了家裡父母也時常過來就有點住不下了，準備換個大的，我讓中介幫我原價租出去您看可以嗎？
		實在很抱歉，我很喜歡這個房子的，只是確實有點擠了
		我們是打算買房子了
	申請人	可以呀，那你去找中介弄。然後你還沒買到之前，就目前就先住著是吧？你是準備買買哪一個片區啊？買哪個區？
		但是，你找到租客要我過目，可能我到時候要重新跟新租客簽了。你負責找到了之後，我要過目，要要看他人人怎麼樣，正不正式的這樣。這個正經。

11.  根據上文所錄，申請人同意答辯人尋找新租客原價租出去是有條件的 ，就是申請人要過目，也可能要跟新租客重新簽訂租約。 所以即使答辯人找到她認為合適的租客，申請人也可能因為某種原因未能與該租客簽訂租約。本席同意申請人有選擇新租客的最後決定權。

12.  在Luxor (Eastbourne) Ltd v Cooper [1941] AC 108 ，英國上議院[3]不接納一物業的業主不能做出阻撓地產中介推薦的準買家成功購入該物業的行為的隱含條款。此案例於于文鳳訴周星馳一案 ，HCA1584/2012（無彙報的案例，日期為2020年12月23日）的第47段也被引用如下:

“In the context of cases where an agent is promised a commission only if he brings about the sale which he is endeavouring to effect, there is ordinarily no room for an implied term that the principal will not dispose of the property himself or through other channels or otherwise act so as to prevent the agent earning his commission: see Luxor (Eastbourne) Ltd v Cooper [1941] AC 108. In that case, the House of Lords rejected the implication of a term that the property owner would do nothing to prevent the satisfactory completion of the transaction so as to deprive the agent of the agreed commission. Part of the rationale was that the owner of property is the person entitled to decide whether or not to sell the property, and on what terms. It was also found impossible to formulate with adequate precision the tests which would determine whether or not a just excuse existed for disregarding the alleged implied term. In other words, it could not be said that the term necessarily followed, and it was too complicated and artificial. It was held that there was no lack of business efficacy in the agency contract, without the implied term, even though the principal was free to refuse to sell to the agent’s client. To have effected the result put forward by the agent, there would have to have been clear express words.”

13.  同樣，在另一英國案例Millar, Son & Co v Radford  (1903) 19 TLR 575，Lord Collins 如是說:

“It was, therefore, important to point out that the right to commission did not arise out of the mere fact that agents had introduced a tenant or a purchaser. It was not sufficient to show that the introduction was a causa sine qua non. It was necessary to show that the introduction was an efficient cause in bringing about the letting or the sale.”

14.  比方 ，根據申請人與答辯人的微信溝通紀錄，答辯人於2026年3月10日也曾替申請人找到一位理工大學的學生，願意承擔每月28,000元的租金，並以每季付款，可是申請人要求「第一次預付半年租金吧，之後可以按季度支付」。另外，答辯人建議起租日期為2026年3月25日，但申請人說她那天會在廣州，不方便簽約，所以建議提前一天兩天簽約。本席認為申請人提出的要求並非不合理，可是答辯人於翌日，即2026年3月11日回覆說: 那個新租客「覺得我們事宜很多，給他的壓力很大，所以他不願意租了。」

15.  跟著雙方有以下的微信溝通紀錄[4]:

發訊息人		內容
	申請人	嗯，怎麼又變成這樣子了？所以我說，我感覺是溝通有問題。因為我跟小王[5]說的那些，他沒理我的時候，我又又發了一次給你。 然後有一些東西沒有及時溝通。他就覺得我們好像很多事情， 其實我我一早說了，因為小王沒有回我，他一直都沒空， 我都我打電話給他，他一接。然後，我在帶看客戶，就掛了我電話。……
		我主要是是問他甚麼時候簽約，是25號，我就是沒空的。我只是想知道，就是25號之前，最好就這兩天。或者就是說25號的話就不行，就25號要比25號提前。我想表達的是，這一個我也不知道當初是誰去溝通，是出現甚麼問題，我也不清楚。
答辯人		因為大家都很忙，每個人都在忙自己的事情。我又在上學，我帶孩子，我還有作業中介那邊也很忙。他們最近確實是非常忙，……中間可能出現問題，出現誤會，但是你放心，我這邊沒找到租客之前，我不會不租的。我也會把租客找好，溝通好，吸取這一次的教訓。下一次把所有問題都先溝通好，然後我這邊再跟您說好嗎？

（後加強調）

16.  從上文所見，答辯人明白她在未有找到新租客之前，她是不會不租的。

17.  隨後，申請人和答辯人商議，反正小王沒空，申請人直接與該租客聯絡，發給答辯人以下的訊息[6]:

「所以，我就跟那個新租客聊好了，簽電子合同。他簽完電子合同啊，簽電子合同當天他要給錢，我給兩個月押金，還有預付3個月租金。我收到之後，等你25號退租，我就再把那個兩個月的押金就退回給你。所以他該給我的先給我先，所以我就說這幾天，這兩三天就搞好那個合同。他就先給押金跟預付租金，我先我是這樣要求，本來就大家見一下面會更好，但是他要4月初才回來，我又不想等那麼久。」

「然後呢，到時，不知我我跟小王說，合同就是簽一年，到時候他需要就就再續吧。我看他也是明年畢業，估計他也不想簽太久。…… 那他租到3月份就好了，還要讓他租那麼. 他有需要再租吧。……」

18.  可是那新租客卻可能是個騙子，他轉賬了19萬6千元[7]予申請人，然後說是他爸負責轉賬的，不小心轉多了兩個月。申請人察覺他/他爸不是跟她所要求的實時到賬，而是用支票入賬的，要24小時才能到賬。到最後他就消失了，申請人根本收不到錢。一切重新開始。

19.  申請人和答辯人雙方又有以下的微信溝通紀錄[8]:

日期	發訊息人		內容
2026年 3月15日	答辯人		那我還是按照我原來的合約價格來轉租哈
		申請人	好，你就按你的合同價，你去找的，你就按合同價，我去找，我就把價格弄高，你這樣反襯著，就這樣有對比的話，你這邊更更快找到客戶，可以可以理解嗎，我。我自己掛的話，我要把價格掛高一些，你你去找就低一些，那你這樣找客戶會更快。然後那些家具傢俬的又有客戶啊。就是有新租客, 他看中你就可以轉轉給他，讓他幫你談下來，這樣子也行，因為按兩萬八來說，它有還有一一定的價格空間的，所以你可以。跟新租客問他, 要不要， 要的話你可以折價賣給他，這樣子。
2026年 3月16日		申請人	桃桃好！如果新租客是學生的話要求年付。如果是香港公務員等資質良好的租客的話可以月付租金。新租賃合同租約最好只簽一年，未找到新租客前要繼續正常繳納租金。如果三月份還找不到簽一年租賃的新租客的話， 可能就不能讓租客辦理受養人[9]了，四月份或之後才找到的租客就得要求對方不辦受養人不用打厘印的才行[10]。
			未找到新租客前要繼續正常繳納租金。
	答辯人		我這個轉租，如果按照我的合約的話，我沒有辦法去要求別人年付。如果是這個要求的話，我更沒有辦法找到租客了。華姐，你這樣就是非常為難我。
			我知道我沒有找到租客之前我會交租金。我從來都沒有說過我沒找到租客我就不交租金了。我沒找到租客之前， 我一定會交租金。但是我這是轉租，除非是你說的是把我的合約就是。就是那個停終止了，重新簽合約去要求人家按年付，這個可以理解。但是，如果是轉租的話，我沒有辦法去要求別人交一年的租金。
			因為從一開始，我告訴你我要轉租的時候，我是先徵求了你的意見的。你同意了，你說我可以然然後我開始找，然後我找到了，我會提前告訴你啊。在沒找到之前，我都會繼續交租金。這些都是你同意的。所有我們倆溝通的這些細節，所有的溝通細節的聊天記錄，我都是有的。所以我希望華姐你也能理解一下，我既然已經走到這一步了，我已經在很努力的找租客了。如果當時。沒有你要非要去跟那個女孩兒聯繫，那我這邊其實還有兩三個人是可以來看的。現在中間就耽誤了人家那兩三個人又租到房子，我就浪費了幾個租客，就這個資源。
2026年 3月19日		申請人	明天中午12:45分左右有中介帶人過去看房，你們方便開門嗎？
			租金你不用和中介說是多少錢，讓他們直接和我聊。這個是我去年掛盤出租時聯繫過的中介，價格可能和你的不一樣。
	答辯人		那如果她問我我該說多少
		申請人	如果我這邊找的租客你就說你不清楚，讓他們聯繫我聊。剛才中介打電話給我說今天中午不看房了，說租客剛看上了別處[11]。

20.  隨後於同日，答辯人似乎覓得一名潛在新租客，用戶名稱是Oohyo[12]:

發訊息人		內容
答辯人		這個轉租信息。這個人聯繫我，他有意向想租，但是他想直接跟房房東溝通。他覺得我是二房東啊，覺得是我要收錢。然後呢，他的意思是他想直接跟你溝通，那你要不跟他聯繫一下? ……
	申請人	我沒有時間帶他看房子喔，你開門給他看房就可以啦，你們先看好，確定好後再約我簽約[13]。

21.  以下是答辯人和Oohyo於2026年3月19日的微信溝通紀錄[14]:

發訊息人		內容
	Oohyo	姐姐 房子我覺得挺合適的[15]
答辯人		那要不要我讓中介去談談季付
		你不是要畢業了
		我不說你是學生呢[16]
	Oohyo	好呀
答辯人		你有沒有意向以後做甚麼
	Oohyo	那無業的話會不會不好啊
		我學物流專業的，應該就做跟物流相關的
答辯人		我讓中介去說，他們會說的
		我努力一下
		那家具你要麼

22.  以下是答辯人，地產中介Rose和Oohyo三人的微信溝通紀錄[17]:

日期	發訊息人			內容
2026年 3月19日			Rose	業主目前提出以下問題: 1．  租金28000港幣，押金2 個月，季度付款,簽約當天支付押金和第一個季度租金 2．  合同一年一年簽約 3．  需要明確幾個問題: 是否需要打印釐印？是否需要續簽用到住址證明
		Oohyo		前兩條沒問題
				厘印和住址證明也都需要
	答辯人			我有給妹妹提了中間房東可能需要用一兩個月
		Oohyo		嗯哪 這個沒問題的
			Rose	對，明年4月份這樣
				@桃桃 你看看還有沒有其他補充
	答辯人			我沒有哈，我們都溝通好啦
			Rose	沒有我們約下簽約時間
	答辯人			華姐，這個是我們的新租客，你們可以約一下簽約的時間[18]
			Rose	@美麗華[19] 你提出幾個問題已經確認
		Oohyo		您好 華姐 我是桃桃姐介紹的新租客 我姓那
				我下週二上午可以簽約 這個時間可以嘛
	答辯人			華姐，看到消息回覆一下，你們自已約一下時間啊
2026年 3月20日	答辯人			妹妹，我不知道房東這邊是顧慮後面她辦受養人那個時間的合同還是甚麼原因，我讓她把她的條件到時候發群裡，不管她怎麼提我們先溝通你再回覆哈
				我提前跟你說一聲
				我肯定是要保證你的利益，絕對不會為了盲目把房子租出去
		Oohyo		她要加甚麼條件啊
	答辯人			我不知道她是不是想年付
				也沒說清楚
				昨天她是答應好的
				我們先看看她怎麼回覆吧
		Oohyo		好的
	答辯人			因為她之前遇到騙子了
		Oohyo		是上一個嘛
	答辯人			是的，也是我小紅書掛遇到的 ……
		Oohyo		如果是那些我接受不了的條件 可能就沒辦法了
	答辯人			妹妹，假如半年付款你接受不
		Oohyo		半年付的話房東房租可以優惠點嗎
	答辯人			估計很難講了，她都說同小區租到3萬以上了
				她是想要年付的
				半年我都是先問你我們再去說服她
				她肯定是打聽過了
		Oohyo		那看看到時能不能給我多幾天免租期[20]

23.  在2026年3月20日的當天早上，申請人與答辯人有以下的溝通紀錄[21]:

	申請人	早上好！麻煩你聯繫一下我在香港的房產agent 陸小姐，理一下關於朗賢峯房子的事情[22]。
答辯人		我本來就是這邊中介租也找他們在處理，我不合適再聯繫新的中介了，而且租客是再你的同意下我也找好了。
		如果您要租客在我這一年合同裡續簽我可以去跟她轉達，但是請不要這樣折騰，我已經盡可能的去配合您這邊，……
	申請人	是你要提前退租，是我在配合你喔，你得先搞清楚責任先。你去聯繫我的香港房產 agent 吧，香港房產事物我授權她去幫我處理的。我先去忙了。
答辯人		但是我是經過徵得您同意的情況下我去做的這件事，我並沒有亂來，我非常尊重您的意見，我也不會聯繫甚麼新的房產中介, 我只認現在這個, 因為一開始就是他們處理，中間是您一直在變，我沒有變！
		那這樣的話加下來租金我也不知道怎麼交了，太沒安全感了，新租客那邊我也不知道要怎麼去溝通，您在群裡也不說話。
	申請人	我沒有加你的租金吖，新租客新合同新條件。我和你先聊好，我再在 群裡回信息給大家。
答辯人		昨天不是跟您溝通好了你同意我才跟租客回覆的呀
		您完全可以在群裡說您的條件如果新租客不願意租就不租好了呀
	申請人	我同意轉租，但必須簽署書面《轉租同意書 + 三方協議》，否則視為未同意、原租約繼續有效。微信僅為意向，一切以書面簽字為準。
		你提前退租的賠償問題需要明確一下。
答辯人		你要怎麼賠償
	申請人	賠償方案: 如果足額賠償的話租客支付剩餘死約期全部租金 + 按金不予退還（抵扣損失），或一次性違約金 2-3個月租金。
答辯人		那我不轉租了[23]

24.  本席在考慮上述對話後，認為申請人有權要求「新租客新合同新條件」，申請人早在2026年3月16日下午5時13分，已通知答辯人的轉租條件，而申請人提出《轉租同意書 + 三方協議》也很合理。

25.  本席明白答辯人於2026年2月17日曾徵得申請人同意轉租，並著她「去找中介弄」，但至2026年3月11日那個懷疑是騙子的退場後，一切也重新開始。那個地產中介Rose 也說得很明白，「業主目前提出以下問題」，這在法律上只能視作邀請 (invitation to treat) 而非要約 (offer)。

26.  至於答辯人投訴申請人於2026年3月20日私下聯絡Oohyo，進一步要求其起租日期由2026年3月31日起計，這即使答辯人已交付租金至2026年4月25日，但如果答辯人能如她於2026年3月10日在微信所說般於2026年3月25日搬出，本身並無不妥之處，也不會構成同一處所租期重疊的問題。這正如申請人在2026年3月20日的微信所說，是答辯人於涉案租約的死約期內「要提前退租」，沒有對答辯人造成不公平，提前起租日期更會減低申請人及答辯人因答辯人「要提前退租」的損失。

27.  此外，申請人更於2026年3月19日發現與涉案處所相類同的朗賢峯第6A座中層F室單位可出租至月租33,000元[24]，如果是考慮新租約的話，申請人當然有權更改租賃條件。

租客在租約死約期內提早退租

28.  根據涉案租約，答辯人在死約期內不能擅自退租，否則會被視為毀約，答辯人須負責賠償申請人因答辯人毀約而導致的損失。

29.  雖然答辯人聲稱她已於2026年3月23日搬走，並於2026年4月25日清空涉案處所，但她不能以申請人曾承諾讓她轉租為理由辯稱她已完成了她繳付租金的責任，這正如申請人的要求，她們須與新租客（如有）簽署書面《轉租同意書 + 三方協議》，以便把她繳付租金的責任，在法律上轉移予新租客。

30.  由於答辯人（或申請人本身）未有成功找到新租客，即使她已把涉案處所騰空，並告知申請人大門密碼，在法律上仍未能算作交回涉案處所予申請人。期間申請人雖然因此能夠指示地產代理或親自安排潛在租客看房，這不等同申請人已接受答辯人提早退租。

31.  就這點，過去已有許多案例，如Oastler v Henderson (1877) 2 QBD 575, Artworld Financial Corp v Safaryan [2009] EWCA Civ 303， Padwick Properties Limited v Punj Lloyd Limited [2016] EWHC 502 (Ch), Levett-Dunn & Others v NHS Property Services Limited [2016] EWHC 943 (Ch) 及最近的景辰投資有限公司訴楊志源，DCCJ 4195/2019（無彙報的案例，日期為2022年3月4日）等已確認以下的法律原則:

(1)  業主取回已租賃單位鑰匙的行為不是毫不含糊地等同雙方接受該租約已經完結;

(2)  業主在租約期間一般也會保留引領潛在租客看房的權利;

(3)  業主在租約期間進出已租賃單位可能是為該單位進行維修或保護他的資產;

(4)  業主甚至可把租客擅自退租的物業放租以減少租客悔約對他造成的損失。

32.  其於上述原因，本席不接納答辯人就退租協議或安排的說法。本席認為涉案租約的條款（包括其死約租期）在2026年4月25日後仍然有效。答辯人於2026年4月26日起便沒有繳交租金及其他相關費用的行為是違反了涉案租約定明她應按時繳付租金的條款。答辯人因此需要向申請人作出賠償。

答辯人在死約期未完須繳付的租金賠償

33.  申請人在答辯人違反租約的情況下只需採取合理的行動岀租物業以滿足減輕損失的責任。業主一方並不需要付出比一般處理業務時（in the ordinary course of business）更大的努力，亦無需調整租金價格而令該物業的租金水平受負面的影響。

34.  高等法院原訟法庭於Wing Siu Company Limited v Goldquest International Limited，HCA 4145/2001及HCA 3183/2001（無彙報的案例，日期為2006年8月18日）一案中提及:

“7. An aggrieved landlord’s entitlement to damages for wrongful repudiation of a tenancy agreement following general contractual principles is well established in cases such as Hop Woo Cheung Enterprises Ltd v Intergroup Industries Ltd [1982] HKC 436 and Sano Screen Mfrs v J & R Bossini [2000] 3 HKC 216. He can legitimately anticipate in the measure of damages to be awarded, such damages as reflecting the rental, service charges, rates and reinstatement cost stipulated in the tenancy and therefore payable were the agreement to be permitted to run its full course, subject always to a duty to minimize his loss: Chitty on Contracts, 29^th ed. Vol. 1, at 26-094. He is, accordingly, expected to act reasonably and to take such steps as are necessary to re-let the vacant premises at a market rent: Merry “The Hong Kong Tenancy Law”, 4^th ed. at page 167-168. However, it falls upon the errant party to establish that mitigation has not taken place: Chan Annie v Lau Wai Kwong [1984] 1 HKC 231, 235G-H; Lai Hon Ming v Fong Wai Ching HCPI 994/2001, 21 Oct 2002, unreported.

8. The duty to mitigate is not onerous as the landlord is not required to do anything other than in the ordinary course of business: Chittyat 26-095; MacGregor on Damages 16^th ed. paras. 322-323.

......

15. ...The Plaintiff was duty bound to do no more than was reasonably necessary to market the premises. Taking any steps that may have an adverse consequence on the rental tone of the building is not to be expected of the Plaintiff in my considered view.”

35.  同樣地，在已採取合理行動以減少損失的前提下，業主接受租客的違約行爲後可要求租客給予合約期内尚餘的租金及雜費等的賠償損失。高等法院原訟法庭於Silvercord Limited v High Performance Sports Limited，HCA 1774/2018 (無彙報的案例，日期為2020年7月30日）一案中的第9段亦指岀:

“Where a landlord accepts a tenant’s repudiation, the landlord is entitled to recover damages reflecting the rent of the unexpired portion of the tenancy agreement, service charges, rates and reinstatement costs. This is subject to a duty on the landlord to mitigate, and the landlord is expected to act reasonably and to take such steps as are necessary to re-let the vacant premises at market rent. The duty to mitigate is not onerous, and the landlord is not required to do anything other than in the ordinary course of business. The burden rests on the tenant to show that damage has not been mitigated. See: Chan Annie v Lau Wai Kwong [1984] HKC 231 at 235G-H (Mantell J); Wing Siu Co Ltd v Goldquest International Ltd(HCA 3183 & 4145/2001, 18 August 2006) at §§7-8 (Master de Souza).”

36.  根據涉案租約第17條或18條，申請人或答辯人的任何一方，可於涉案租約生效日計十二個月後，有權給予對方1個月書面通知或繳付1個月租金而終止租約，惟租約期不可少於11個月（包括1個月書面通知）。可是這退租權的寫法略為不妥，因在涉案租約生效日計十二個月後，再加一個月的通知期，租期最少是13個月，而不是11個月。無論如何，答辯人曾與一個來自星加坡的潛在租客（國良）說，她的租約到期日是2026年10月25日。

37.  可是涉案租約的死約期實際是何時屆滿於本案並不重要， 因為申請人已於2026年7月19日經地產代理成功與新租客簽訂「臨時租約」，租期兩年，每月租金為33,000元[25]，但租客須每年預繳一年租金[26]。又根據該「臨時租約」第20條，業主在交樓前會全屋清潔及清洗空調。

38.  因此，本席裁定答辯人須支付申請人由2026年4月26日至2026年7月19日的租金，以每月28,000元計算。根據本席的計算，應為28,000元 x 2 + 28,000元 x  = 78,400元。

39.  由於28,000元的租金是包括地租、差餉及管理費的，因此以上計算，已包括任何地租、差餉及管理費的損失（如有）。

業主在交樓前清潔全屋及清洗空調

40.  申請人向答辯人追討交樓前清潔全屋及清洗空調的費用共6,400元。可是本席並不認同，因為涉案租約可能會於2026年10月25日屆滿。屆時，申請人亦會因此要為新租客清潔全屋及清洗空調， 這些費用支出只是提早了約3個月。申請人亦因此已獲得市值租金的性價比 (good value for money)。

裝修費

41.  在聆訊過程中，答辯人承認涉案處所有兩處牆身有鑽洞， 需要修補。申請人要求答辯人賠償28,000元，指這已是最低的報價， 並呈上她在朗賢峯業主交流群的聊天紀錄[27]。

42.  可是本席認同答辯人的說法，她於涉案處所已居住了半年之久，必定有相應的自然損耗，根據涉案租約第12條，她並不需要負責維修。又基於以上性價比的道理，本席裁定答辯人只需負責2,000元賠償，而不是全屋700多平方呎[28]的重新油漆費用。

窗簾的運輸費用

43.  根據申請人與答辯人雙方同意的證供，當涉案處所租予答辯人時是裝有窗簾的。但答辯人於2025年10月24日向申請人發出訊息說有部分窗簾掉了下來。答辯人更於2025年11月3日向申請人表示她已重新做了窗簾，申請人回覆說:「不要的窗簾交還給我」。答辯人在未有進一步與申請人協議的情況下，叫車把那些窗簾從涉案處所運往申請人在深圳的住址，申請人被要求支付運輸費用共700元。

44.  申請人聲稱她於2026年7月19日把該些窗簾運回涉案處所，所以她也向答辯人追討這兩次的運輸費用共700元 x 2 = 1,400元。

45.  本席認為雖然申請人著答辯人把不要的窗簾交還給她，但申請人當時沒有表明是何時或怎樣交還，是答辯人擅作主張逕自叫車把窗簾送往申請人在深圳的住址，因此答辯人應負責有關的費用。

電費

46.  申請人亦呈上她已支付中華電力公司於2026年7月發出的電費單， 由2026年6月18日至2026年7月19日的電費為107.2元。

結論

47.  基於以上所述，本席裁定答辯人在涉案租約的死約未屆滿前擅自悔約退還單位，因此頒令答辯人須賠償申請人:

(1)  由2026年4月26日至2026年7月19日的租金損失共78,400元;

(2)  裝修費共2,000元;

(3)  窗簾的運輸費共1,400元; 及

(4)  電費107.2元。

48.  另本席頒令申請人可沒收答辯人根據涉案租約已支付的按金共56,000元，以扣除以上部份的賠償金。

訟費

49.  最後，由於申請人於本案是勝訴一方，答辯人須支付申請人有關的訴訟費用/支出。本席經核對申請人呈交的收據[29]，現裁定答辯人須支付的訟費為800元。