麥瑞珍 訴 沈娟芬

LDPD 1856 OF 2003

香港特別行政區

土地審裁處

申請編號2003年LDPD第1856號

麥瑞珍

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判 案 書

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1． 申請人是旺角渡船街 319號 順興大廈四樓C室（“處所”）的業主；答辯人是處所的租客。申請人的申請是要求收回處所的管有，因為答辯人自2003年1月1日開始已沒有繳交每月為5200元的租金。

2． 梁國森先生是答辯人人的丈夫，他代表答辯人出席是次審訊，他承認自本年1月起答辯人便沒有繳交欠租，但1月份及2月份的租金已從按金中扣除。他出示申請人寫給答辯人的信 (證物R2) 以證明此點，該信有以下的內容：-

"沈娟芬:

本人麥瑞珍日前到順興大廈4C商討租務的問題，但你先生要我直接與立租約人商討，但你的電話一直未能接通，順興大廈4C已經四個月未有交租給我，現在已經六月十一日，本人經濟亦有很大問題，如果你願意於兩星期內搬出順興大廈4C，我免收你四個月租金 (三、四、五及六月)， 一、二月份租金已用按金扣除，如你接受的話，就覆電話2778 2002

麥瑞珍
11-6-2003"

3. 在信中申請人指明“一、二月份租金已用按金扣除”，因此答辯人祇欠2003年3月至6月（共4個月）的租金。

4. 答辯人提出3個答辯的理由：(1) 不履行租約上的條文，(2) 涉嫌欺詐，以及 (3) 收樓出售，不作補償。

5. 就第 (1) 個理由而言，梁國森說當答辯人在1999年10月租用處所時，申請人口頭答應她會負責處所的維修。在2002年中處所有一個窗口需要修理，他告訴申請人此事，申請人叫他找人修理，而修理費則從租金扣除，但答辯人的答辯不是要求從租金中扣除維修費；後來答辯人得知裝在屋裡的一切，皆屬業主所有，不能取回維修的費用，這即是說申請人得到維修的好處，但申請人沒有告訴答辯人這一點，這構成第(2)個答辯理由。就第(3)個答辯理由而言，他說當申請人催收欠租時，她對答辯人說她想出售處所，但她沒有對答辯人作出補償。

6. 如果申請人不履行維修處所的責任，答辯人可到具有司法管轄權的法院採取法律行動，以強制業主履行維修的責任。答辯人提出的證據，完全不構成欺詐之事，申請人亦無出售處所，因此答辯人提出的3個答辯理由，是無效的抗辯理由，所以本席裁決申請人的申請得直，但欠租要從2003年3月1日起計算。