鄭振昇及另一人 對 楊偉信及另一人

DCCJ 372/2010

香港特別行政區

區域法院

民事訴訟 2010年第372號

________________________

判案書

________________________

1.  涉案物業位於新界粉嶺樂業路8號豐樂工貿中心〔“該中心”〕。與訟雙方，分别是該中心1樓8號工塲連平台，以及7號工塲連平台的業主。兩號單位毗鄰；兩單位平台相連，無分界間隔。雙方就平台分界的正確位置而起爭拗，引致本訴訟。

背景

2.  文件顯示，該中心的發展商，於1991年5月1日，獲發入伙准許〔Occupation Permit〕。6月1日，發展商與首名業主，簽訂大厦公契。根據公契，該中心共分為550不可劃分份數〔undivided shares〕。

3.  1991年7月9日，發展商首次出售7號連平台，並與一手買家資簽訂買賣合約 [1]。買賣雙方以8月2日的轉讓契 [2]，完成買賣。

4.  同年9月8日，發展商首次出售8號連平台，並與一手買家簽訂買賣合約 [3]。買賣雙方以9月21日的轉讓契 [4]，完成買賣。該一手買家名為Hopfair Trading Limited〔”Hopfair”〕。

5.  2001年5月28日，第一被告人〔”YWS”〕和第二被告人〔”YWL”〕簽署轉讓契約 [5]，成為7號連平台的業主。

6.  2009年9月9日，第一原告人〔“CCS”〕與Hopfair簽訂買賣合約 [6]，並以10月9日之轉讓契[7]，成為8號連平台的業主。

7.  本訴訟展開後，CCS於2010年5月26日，把8號連平台的十份之一業權，轉到第二原告人〔“CWM”〕名下。其後，以其業主身份，CWM也加入成為原告人之一。

8.  上述各轉讓契所附帶或指定參考的圖則，都是沿於發展商出售1樓單位，包括7號連平台和8號連平台時，所附帶的同一圖則。在平面圖上，7和8號的相連平台呈三角形，以一直綫劃分為二，並着色以顯示範圍。

9.  2009年10月，CCS根據上述轉讓契平面圖上，7號和8號平台的分界綫，按比例把平台劃分。並把劃分後8號平台範圍內，發現而後知是屬於兩名被告人的物品移開，再沿該分界綫安裝了一度鐵欄，以分隔7號和8號平台。

10.  兩名被告人發現上述情況後，自行把CCS安裝於平台的分隔鐵欄拆除和移位。

11.  雙方就平台分界綫正確位置一事的糾紛隨之開始。先有CCS指示測量師，於2009年10月31日，進行測量後，再用紅色漆油於平台上劃上分界綫。數日後，被告人一方把該分界綫塗去，並於該分界綫向8號平台方向，他們認為屬於7號平台範圍之處，加裝角鐵、鐵箱、洗手盆和其他物品等，宣示管有權。

12.  2009年11月3日，CCS指示律師去信被告人，作出投訴。直至2010年1月下旬，CCS本人，先後與被告人和當時代表他們的律師，以書信往來。當中CCS一方詳細交待了他的立場和理據，並列舉了法律原則和案例加以解釋。被告人透過當時代表他們的律師，則予以否認，並作了簡短的回應。

13.  2010年2月22日，CCS終於入稟本法院，要求法庭頒發命令，宣佈轉讓契平面圖上的，是7號和8號平台的分界綫，以及因應這結論而頒發其他濟助。

14.  與此同時，CCS仍去信被告人一方，試圖令他們接納他提出的論點。被告人一方曾一度指示另一律師作出回應。最終，他們還是選擇親自行事，並提出答辯。

15.  雙方就上述背景，並無實際爭議。

16.  CCS曾經嘗試申請簡易判決，最終被告人一方獲准就本訴訟進行抗辯。如上所述，其後CWM加入為原告人之一；原告人一方至今仍由律師代表。

本案爭議

17.  如上所述，原告人一方指，7號和8號平台的分界綫，應以上述轉讓契平面圖為準。

18.  被告人一方，主要有以下抗辯理由：

(1)  發展商於1991年，與7號和8號及其相連平台的一手買家，分别簽訂的買賣合約，分别載有兩號平台的「可售賣面積」〔saleable area〕。分界應該以面積尺數為準；至於轉讓契平面圖，只作識别之用。

(2)  平台上有一條7號和8號平台的紅色分界線，自1991年起沿用至今〔“所指舊分界線”〕。於2009年購入8號連平台時，CCS已實地驗樓，須按該『現狀』承購物業。

19.  上述理據誰對誰錯，成為了本案的主要爭議。

證據方面

20.  雙方為了本訴訟，分别聘用了測量公司，撰寫了專家報告，即原告人一方指示的「量築工程顧問樓」〔“量築”〕，以及被告人一方指示的「創領測量規劃及地理訊息系統有限公司」〔“創領”〕。量築的張先生，以及創領的梁先生，分別提交了2010年7月5日和2010年3月28日的專家報告。

21.  其後，根據法庭指示，兩位專家於2010年11月20日舉行會議後，提交了2010年12月13日的《聯合陳述書》。

22.  根據法庭指示，雙方已提交法庭存檔的誓章和陳述書，將可納為證人證供。不過審訊時，原告人一方決定不傳召證人，只會依賴文件證據，包括雙方專家報告。至於被告人一方，由YWS作供。

「可售賣面積」vs 轉讓契平面圖

23.  原告人一方指，原則上，根據買賣合約完成物業轉易後，原來買賣合約所產生的權利或責任，會隨着物業轉易完成，兼融於轉讓契約之中。自此，買賣雙方的權利，包括物業的描述和業權的界定，皆以轉讓契約所定為依歸。此乃「合併原則」〔doctrine of merger〕。

24.  在本地案例Hondon Development Ltd & Anor v Powerise Investments Limited & Anor, HCA 1208/1998 (2003年9月1日)中，原訟法庭〔當時〕暫委法官杜溎峰〔於第61段〕解釋了「合併原則」：

“……The effect of this doctrine is that when an executory contract is intended to be carried out by a deed of conveyance, on completion of the transaction the contract is merged in the conveyance. The final contract is that contained in the deed of conveyance and the executory contract cannot be used for the purpose of enlarging, diminishing or modifying what is contained in the deed and the purchaser cannot bring an action on the contract. His only remedy is to sue on the covenants for title.”

25.  杜法官於上述判詞指出，完成物業買賣的轉讓契約，乃買賣雙方的最終合約。自此，任何一方再不可以，以原本為完成買賣所訂的買賣合約的條款，去增減或更改轉讓契内的條款。買方唯一的濟助，是根據有關業權方面的承諾〔covenants for title〕，而並非根據原來買賣合約，向賣方追討。

26.  在上述解釋中，杜法官援引了 Barnsley’s Conveyancing Law and Practice (4^th ed) 〔第468頁〕以下段落，其義相同:

“On completion of the transaction the contract is said to merge in the conveyance. The conveyance puts an end to the contractual obligations which are thereby satisfied. After completion the purchaser cannot bring an action on the contract. Unless he is able to establish grounds for rescission or rectification, or prove the existence of some collateral warranty, his only remedy is to sue on the covenants for title.

This important doctrine of merger is not absolute.  It does not apply where the contractual obligation is of such a kind that it cannot have been the parties’ intention that it should be extinguished by the conveyance.”

27.  杜法官繼續解釋，那些情況不受制於上述原則：

“The doctrine has no application in two general types of circumstances. Firstly, if there are valid grounds for setting aside the underlying contract for sale and purchase, the conveyance which is the product of that contract is also liable to be set aside. Secondly, where the contractual obligation is of such a kind that it cannot have been the parties’ intention that it should be extinguished by the conveyance, such obligation survives completion and the purchaser may sue on the agreement for sale and purchase.”

28.  第一種情況，是原來的買賣合約，因為法律認可的原因而須撤銷，按該合約達成的轉讓契約，自然不能倖免。第二種情況，是原來的買賣合約中，有某項責任是雙方同意維持的，所以買方仍可根據該合約責約進行訴訟。本案的爭議，並不屬於上述其中一種情況。

29.  代表原告人一方的陳大律師指，被告人一方認為平台的分界取決於買賣合約，這個論點不乎合上述「合併原則」。根據該原則，一手買家承接7號物業〔包括平台部份〕的描述和界定，最終取決於轉讓契約。根據該轉讓契，物業的描述和界定以轉讓契平面圖上，顯示和着色部份為準：

“All THOSE 11 equal undivided 550^th/parts or shares of and in ALL THAT piece or parcel of ground …… now known as “FESTIGOOD CENTRE (豐樂工貿中心)” (“the Building”) TOGETHER with the exclusive right and privilege to hold use occupy and enjoy ALL THAT WORKSHOP …… on the 1^ST FLOOR and the Flat Roof thereof of the Building as more particularly shown on the Floor Plan annexed hereto and thereon coloured Pink.”

30.  原則上，陳大律師提出的相關法律是正確的。事實上，基於下述分析，原告人一方所指的，也較被告人一方所指的踏實。

31.  正如本地買賣多層建築物内物業的一般情況，買賣雙方出售和承買的，是該中心和座落土地的不可劃分份數，連同〔如上所述〕指定部份的獨有管有權。買賣合約和其後轉讓須界定的，便是這指定部份的範圍。

32.  被告人一方，强調轉讓契平面圖，只作識别用途〔“for the purposes of identification”〕，不能作準。

33.  根據發展商跟7號連平台的一手買家訂立的買賣合約：

“ IT IS AGREED by and between the parties hereto as follows:-

1. The Vendor shall sell and the Purchase shall purchase ALL THOSE 11 equal undivided 550^th parts or shares of and in the land which for the purpose of identification is shown on the Block Plan attached hereto and thereon coloured Pink and of and in the Building TOGETHER with the sole and exclusive right to the use occupation and enjoyment of ALL THAT WORKSHOP NO.7 on the 1^ST FLOOR and the Flat Roof thereof of the Building as shown and designated “7” on the Floor Plan attached hereto and thereon coloured Pink the saleable area of the said Workshop No.7 is approximately 115.068 square metres and the saleable area of the said Flat Roof is approximately 20.028 square metres (hereinafter referred to as “the said premises”) TOGETHER WITH ……” ［底線乃後加］

34.  發展商跟8號連平台的一手買家訂立的買賣合約所載，除了該號資料包括面積約數〔即工場約126.833平方米，以及平台約13.861平方米〕外，其餘條文與上述相同。

35.  單從同一合約文件字面意義，讀者應發現上述條文中，是以不同圖則，去解述不同東西。首先，為識别買賣涉及的土地的座落，應參考大體圖〔Block Plan〕着色部份，即合約附圖中載有土地兩邊街道名稱的小圖。條文訂明大體圖是“for the purposes of identification”〔即「只作識别用途」〕。

36.  至於買家將享有獨有管有權〔sole and exclusive right〕的特定部份，是平面圖〔Floor Plan〕所顯示的着色部份。引用平面圖去解述獨有管有權包括的特定部份時，條文再沒有採用「只作識别用途」的字眼，反而是 “as shown and designated …… on the Floor Plan attached hereto and thereon coloured Pink”〔即「正如平面圖所顯示和着色部份」〕。

37.  對於如何衡量合約文件中，文字和附圖就物業的描述，英國案例Eastwood v Ashton [1915] AC 900也曾作出解釋。該案涉及的土地買賣中，部份早已被他人逆權佔有了。爭議是究竟案中買賣，是否包括了這早已因被人佔用而令賣方失去業權的部份土地。上議院大法官Earl Loreburn有以下解釋 〔其他合議成員也有相同意見〕：

“…… We must look at the conveyance in the light of the circumstances which surrounded it in order to ascertain what was therein expressed as the intention of the parties.

          The land to be conveyed is described in the deed as follows, omitting what is superfluous: - “All that farm … called Bank Hey Farm … containing 84 acres 3 roods and 4 perches or thereabouts and in the occupation as to part thereof …… all which said premises are more particularly described in the plan endorsed on these presents and are delineated and coloured red in such plan.”

……

…… I cannot think that the description of the land in the letterpress was “certain, definite, satisfactorily ascertained property”…… I do not think that any rule requires us first to examine the letterpress and then to discard the plan if we think the letterpress alone sufficiently clear. The whole should be looked at, and it may be that the plan will show that there is less clearness in the text than might appear at the first sight. It is so in this case, certainly as to the part not in the occupation of either tenant, and in my opinion it is so also as to the strip in dispute. The description of the land as Bank Hey Farm does not help. The acreage is admittedly not precise and does not help. The description of the land as being in occupation is not accurate. I think the one accurate guide is this indorsed plan.”

38.  考慮文字和附圖後，Earl Loreburn認為，文字上各種描述都未能作準，其中土地面積的描述只是約數，根本不精準。因此，唯一準確的，便是參考附圖上界定和着色的部份，即“all which said premises are more particularly described in the plan endorsed on these presents and are delineated and coloured red in such plan”。

39.  如上所述，本案中發展商和一手買家的買賣合約，所載7號和8號平台的面積，分别是20.028平方米和13.861平方米。雖然如此，由於兩號平台根本相連，建築上並無分界間隔，所以單憑兩者面積，並不能知道分界座落。

40.  被告人一方堅持，平台劃分後，歸於7號的一邊的面積，要是維持他們理解的面積，便應該是分界所在。就此，被告人一方，提供了當年發展商開售該中心物業時的價單。根據該價單，7號和8號平台，分别是216平方呎和149平方呎〔即20.067平方米和13.843平方米〕。這有别於其後買賣合約所載的面積。如上所述，根據合約，7號和8號平台，分别為20.028平方米和13.861平方米。

41.  要注意的，即使是被告人一方的專家創領，在其專家報告中，也是指當年售樓價單所載的面積，不能作準。但若説以當時買賣合約所載，合約已表明這些有關面積的數據，只是“approximately”〔即約數〕而已。

42.  事實上，經專家以同意的方法去實地量度，7號和8號相連平台，面積是33.194平方米。若像被告人一方指，正確的分界應予7號平台的面積，等如售樓價單所載的216平方呎，或是合約所載的20.028平方米，那麼8號平台的面積並不等如，甚至低於售樓價單或合約所截的面積。

43.  若以被告人一方所指舊分界線計算，得到的兩方平台的實地面積，仍然跟上述買賣合約提及的面積有明顯差距。以面積數據，準確地把兩號平台合理地分界的困難，顯而易見。這點從量築張先生的專家報告，以及雙方專家的《聯合陳述書》，可以見證。這也印證了Ashton一案所解釋，文字描述售買土地的面積約數，無助於肯定地界正確座落。

44.  除此之外，有别於買賣合約，為正式完成轉讓而訂立的契約，其實已經刻意沒有重申物業任何部份的面積。買賣合約〔即“as shown and designated “7” on the Floor Plan attached hereto and thereon coloured Pink”〕，以至其後的轉讓契〔即“as more particularly shown on the Floor Plan annexed hereto and thereon coloured Pink”〕，唯一貫徹始終的，就只有平面圖上的顯示和着色分界。

45.  在《聯合陳述書》中，創領的梁先生認為，從土地註冊署所得的轉讓契圖則，往往因為素描和複印過程，令圖則出現扭曲錯誤；圖則上的畫線粗幼也不清晰。因此，原則上不會依賴圖則，去得出實地分界〔即scaling off的方法〕。梁先生仍然認為，圖則上的資料，遜於買賣合約内有關面積的數字，所以只能用作識别用途而已。

46.  陳大律師援引了Wu Muk Fung v Vocalion Estates Ltd, HCA 902/1986 〔1987年3月12日〕一案為例，以顯示原則上，法庭的確會考慮平面圖的質素，會否在複製過程中被弄歪了。事實上，量築的張先生在上述《聯合陳述書》中，也同意若因為影印或多番複印產生扭曲，圖則便不能作準。

47.  不過，張先生表示，業界和法庭皆接受以按圖比例的方法〔scaling off〕，去確定地界位置。至於本案平面圖，是轉讓契附夾的原圖，並非由土地註冊署套回來的；圖則既清楚整潔，且未被弄歪。因此，應可以按比例得出準確程度合理的實地分界線。相反，張先生對「可售賣面積」的可靠程度有保留。尤其在案中，雙方實地量度所得結果，與合約上所提供者比較，存在明顯出入。

48.  本案平面圖上的平台分界線，是由一角落延至平台矮圍牆的一條直線。作為分界線而並非顯示建築間隔，劃線本身的粗細，是否如創領梁先生提出，真的會影響實地分界線位置的準確性，本席有所保留。

49.  事實上，雙方專家的確進行了，根據平面圖按比例尋找平台實地分界線。比較所指舊分界線，以及原告人一方較早時實地劃出的分界線後，結果發現前者偏差為576mm；後者偏差僅60mm。雙方專家同意，以此方法確定地界結果，可接受的誤差是200mm。因此，張先生認為，原告人一方所指的平台分界線，切合轉讓契平面圖。

50.  最後，創領的梁先生的意見是，既然所指舊分界線猶來已久，應當是雙方同意和尊重的分界線。量築的張先生則認為，所指舊分界線的猶來，以至應否被尊重或接納為分界線，這些是法庭要判斷的問題，並非測量專家提供意見的範圍。本席認為，張先生所言一語中的。

51.  就上述分歧，本席較接受量築張先生的專業意見。本席認為，案中轉讓契平面圖，是由此至終唯一讓發展商和一手買家，真正知道7號和8號平台範圍界定的可靠依據。自此，7號和8號連平台分別轉售時，物業範圍〔包括各自平台範圍〕皆貫徹始終，以同一平面圖上所顯示和界定作準。

所指舊分界線及按『現狀』買入

52.  被告人一方聲稱，他們所指舊分界線，沿自1991年，由發展商或管理處於實地劃上的。YWS又聲稱，曾諮詢管理處，而該處張先生向他表示，7號和8號平台不容許裝設分隔鐵欄，以免阻礙救火時放置雲梯或氣墊。這是有關事實的爭議。

53.  首先，7號和8號平台的業權範圍，由各自物業買賣雙方契約界定，這是契約中就物業和業權範圍的描述的解釋問題。沒有客觀證據確定，上述YWS聲稱的，是簽訂契約前或後發生的事情和行為。若是後者，以契約後的事情和行為，去解釋契約和確定立約方於立約時的意圖，原則上是不容許的。終審法院曾於Marble Holding Ltd v Yatin Development Ltd [2008] 4 HKLRD 950〔第19至22段〕重申這普通法原則。

54.  其次，即使考慮這些指稱時，本席必須緊記它的傳聞性質。特别是即使根據YWS，管理處張先生也沒有確定所指平台分界線，是發展商或管理處劃上的，和是在甚麼情況下劃上的，以及是怎樣釐定出劃上界線的位置，例如是否經過專業勘察而得的結果。如上所述，經考慮本案的專家證據，本席對所指舊分界線的準確性，確有保留。

55.  再者，假設所指舊分界線，是由管理處自行劃上的，但是平台分界線是關於7號和8號業主的業權範圍，而有關業權範圍的界定，乃各自物業買賣雙方按契約去決定的事宜。由於並非業權轉移的合約方，管理處並非處於可以決定這事宜，或影響這事宜的決定的位置。

56.  不過，被告人一方，還披露了一份指是由Hopfair提供，日期2010年1月14日的確認書。根據該文件，Hopfair確認被告人一方所指舊分界線，是兩號平台分界線，向本並無爭議。被告人一方於2011年3月，提交「擬援引傳聞證據通知書」，並於其中解釋，Hopfair已於2010年底“已告解散”，因此擬援引該文件為為傳聞證據。

57.  如上所述，原則上合約方於訂合約後的行為，一般不可援引作為解釋合法條文的證據。上述文件並非訂立合約當時的文件證據，明顯是被告人一方，為本訴訟而要求Hopfair製作或提供的。為此目地，被告人一方理應要求有關人士作證。另外，文件内除上述確認外，對於所指舊分界線如何出現於平台上，隻字不提；而文件内顯示的平台照片，明顯是為本訴訟而拍攝的〔照片内可見現在平台上鐵欄部份〕。Hopfair或已結束，但無礙簽署這文件的負責人作證。可是，文件上除了看來是Hopfair的蓋印外，就連簽署的負責人是誰，也不得而知。因此，即使考慮這文件為文件證據，其佐證價值也成為疑問。

58.  被告人一方再指，無論如何，7號和8號連平台的歷代業主，包括他們和Hopfair，事實上是以所指舊分界線，和平共處多年，直至CCS成為8號連平台業主，才提出異議。

59.  原告人一方就上述聲稱，沒有提供事實反證。不過，本席認為這沒有關係。原因是雙方的爭議，始終是平台的正確分界的座落。被告人一方的案情，並非指即使原告人一方所指的分界線座落正確，但仍然因為部份屬於8號平台範圍的地方，多年來由歷代7號連平台業主〔包括被告人一方〕佔用，因而產生了地役權〔easement〕或造成7號平台業主擁用權利，致令8號平台業主〔包括原告人一方〕不容反悔〔proprietary estoppel〕。

60.  陳詞中YWS又指，根據法例第219章《物業轉易及財產條例》第16和17條，所有買賣合約包含的，都隱含地成為其後轉讓契一部份。這説法異於上述「合併原則」；所指該條例第16和17條内容，也與條文真正意思有異。

61.  第16條内容如下：

“轉讓當作包括的範圍

(1) 除非轉讓契有明訂的相反用意，否則任何轉讓均具效用，將有關土地連同該土地的或其上的，或屬於該土地或與其有關的，或在作出轉讓時與該土地以及附連在該土地的物件或牢固於任何此類物件上的東西一起使用、持有、佔用或享用的一切權利、權益、特權、地役權或從屬權一併轉讓。

(2)本條並不具有使任何人獲得的業權，較被轉讓的業權或轉讓人享有的業權為優的效用。“ ［底線乃後加］

62.  第17條内容如下：

“轉讓即全部產業權轉移

除非轉讓契有明訂的相反用意，否則任何轉讓均具效用，將轉讓人就被轉讓土地而擁有及有權轉讓的一切產業僱、權利及權益一併轉讓。“

［底線乃後加］

63.  若説是發展商和7號和8號連平台一手買家之間的第一次轉讓，相關的根本是所轉讓的平台範圍的分界，並非第16(1)條所確保，轉讓有關物業時，其他連同該土地的其他權利也一併轉讓的問題。

64.  若說是其後7號和8號連平台各自的再次轉讓，則如第16和17條訂明，首先是取決於相關轉讓契的明文内容。同時，兩條皆訂明，可轉讓的只是賣家擁有及有權轉讓的產權，買家不會因為任何一條，得到或享有比賣家為優的業權。

65.  換言之，與訟任何一方，不會因為上述第16或17條，從上手業主，得到上手業主並不擁有、或無權轉讓的業權。若7號平台的前業主，從來沒有轉讓契平面圖界定的範圍之外的業權，也沒有該界定範圍以外的地役權或其他權益，那麼被告人一方沒可能享有，比此業權為優的權利。

66.  被告人一方又嘗試依賴，Hopfair與CCS簽署的買賣合約第7條〕：

“The Purchaser hereby declares and confirms that the Purchaser has inspected the existing physical state of the Property.  The Property is and will be sold on an “as is” basis and in the physical state and condition as it stands.  In particular and without limiting the generality of the foregoing, no warranty or representation is given or made by the Vendor or his agents on any of the following matters, namely:-

(a)    The physical state and condition, quality or fitness of the furniture and/or appliances and the fittings and finishes or the installations and appliances (if any) incorporated in the Property or in the Building;

(b)   The physical state and condition of the Property or of the Building;

(c)    The area of the Property; and

(d)The composition of the Property or of the Building or the nature or manner of their construction.”

67.  被告人一方指，當時平台的現狀，便是部份原告人現在指屬8號平台範圍的，是他們佔用的。這是CCS簽訂合約前實地視察時，理應得悉的。既然CCS同意按『現狀』〔“as is”〕買入物業，現在便不能提出異議。

68.  按『現狀』買入物業這項，是買賣雙方合約的條款，旨在把物業狀況可能引起爭議的風險，轉駕予買家，以保障賣家。根據『現狀』買入物業，買家無權利要求賣家，賣家也沒有責任，在完成交易或之前，改變物業的『現狀』：見Leung Wing Fai v Onlink Investments Ltd [2000] 1 HKLRD 725〔第731頁A至E段落〕。

69.  不過，被告人並非Hopfair與CCS之間買賣合約的合約方，因此既無責任履行該合約責任，且無權享有該合約權利，，這是基本的privity of contract的原則。就本案與訟雙方之間而言，被告人一方無權以此限制原告人一方的權利。

70.  最後，被告人一方指，從管理處所得理解，原告人一方無權於平台上樹立分隔雙方平台的鐵欄，以免防礙救火時雲梯和救生氣墊的架設。這傳聞沒有直接來自管理處方面的確認證據。

71.  不過，該中心的公契第一部份〔Part I〕，“Unit”的定義是“a workshop (including the Store or Flat Roof appurtenant thereto or the Roof above thereof, where appropriate)……”。明顯地，工塲單位連接的平台〔Flat Roof〕，和工塲單位上的天台〔Roof〕，分别是指該中心的不同部份。

72.  公契第三部份〔Part III〕第1(d)段訂明“the right for each owner to use the Roof for the purpose of escape in the case of fire or emergency”。第五部份〔Part V〕第31段同樣訂明“……no owner (other than owner of the relevant portion of the Roof) shall have the right to use the Roof or part thereof except only for escape in the event of fire or emergency and (including the owner of any part of the Roof) shall cause permit or suffer any act or thing to be done which might impede the access to and escape from the Roof or any portion thereof in the event of fire or emergency……”。可見有關火警和緊急事故時，業主有權使用或受限制使用的，公契只提及天台〔the Roof〕，並非平台〔Flat Roof〕。這也不出奇，原因是7號和8號平台，基本上是雙方分别享有獨有管有權的特定部份。

結論

73.  基於上述分析，本席接納原告人一方所指，即考慮本案情況，7號和8號平台的分界，應以上述轉讓契平面圖所顯示為準。

損害賠償方面

74.  根據經修訂的申索陳述書，CCS自購入8號連平台後，便出價以每月港幣15,000元放租。約1個月後，有準租客願意承租該物業。可惜礙於平台分界糾紛未解決，CCS唯有拒絕該租賃要約。原告人一方現追討賠償，以每月港幣15,000元計，自2009年11月直至現在失去的租金收入。被告人一方提出爭議；雙方於狀書内就此互相爭辯。

75.  證明損害賠償，原告人一方有舉證責任。有關這方面的文件證據，基本欠奉。在其回覆書中，原告人一方披露可傳召與該租賃要約有關，和認知當時市塲租值的人士作證。事實上，原告人一方並無傳召所指證人。如上所述，就連CCS也選擇不作供。

76.  若說有關平台分界的糾紛，引致原告人一方完全不能夠租出物業，本席認為這說法值得相榷。原因是即使為了避免涉及平台部份，也不代表原告人一方連8號工塲部份，也不能出租。也許租金上有所妥協，但指至今完全未有租出，以致完全失去租金收入，本席認為並不合理。

77.  本席認為，原告人一方就損害賠償的追討，未能成功。

78.  至於申索項目中，律師費和測量師費用，本席認為留待訟費評估程序，較為恰當。

命令

79.  本席現判原告人一方勝訴，並頒發以下命令：

(1)  宣告上述7號和8號平台的分界，以上述轉讓契平面圖顯示為準，並按之進行分界；

(2)  被告人一方，須把他們拆下上述屬於原告人一方的平台分隔鐵欄，裝回按(1)所得的分界位置；

(3)  被告人一方，須把上述他們安裝於按(1)所得分界位置後屬於8號平台範圍内，包括牆身和地台上的物件，拆除和清除，以及修復至原有狀況；

(4)  被告人一方的反申索予以撤銷。

80.  按此結果，本席頒發暫時命令：被告人一方〔YWS和YWL〕須支付CCS和CWM因本訴訟引起的訟費。若雙方未能協議，訟費由法庭評定。為此本席同時頒發大律師證書。除非任何一方於今天起計14天内提出申請更改訟費命令，否則暫時命令將自動作實。

[1]: 註冊编號 259390

[2]: 註冊编號262128

[3]: 註冊编號261009

[4]: 註冊编號271765

[5]: 註冊编號511137

[6]: 註冊编號09091600110034

[7]: 註冊编號09110500790010