郭婉芬經營新意域地產公司 訴 何世盛及另一人

 HCSA15及16/2006

香港特別行政區

高等法院原訟法庭

小額錢債審裁處上訴2006年第15號

(原本案件編號：小額錢債審裁處申索2004年第75175號)

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及

小額錢債審裁處上訴2006年第16號

(原本案件編號：小額錢債審裁處申索2004年第75176號)

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判 案 書

1. 兩宗上訴案的上訴人，均是就小額錢債審裁處審裁官徐偉南於2006 年1 月9 日所作出的命令提出上訴。

2. 本席已於2006年11月30日宣判撤銷兩宗上訴。本席現以書面陳明判案理由。

背景

3. 在HCSA15/2006一案中，第一上訴人(下稱“世盛”)是第二上訴人(下稱“世華”)的弟弟，同時，兄長世華亦是HCSA16/2006一案中的上訴人，他們兄弟二人均是原案件中的被告人。

4. HCSA15/2006案中的申索人(下稱“新意域郭小姐”)及HCSA16/2006案中的申索人(下稱“利卓置業”)均經營地產代理服務。

5. 徐審裁官在兩案的判決理由書中均指出，他接納新意域郭小姐及利卓置業的證供，而不接納世華、世盛二人的證供。他指出，若雙方的案情有相異之處，他會採納新意域郭小姐及利卓置業的供詞作為本案的案情。

6. 因此，徐審裁官接納了的案情事實如下：

(1)     2004年9月11日，世華、世盛二人到達新意域郭小姐的辦事處，表示想買樓。

(2)     兄弟二人表示他們買樓給母親居住，所以不論他們之間誰人買樓，兩人都會支付佣金，所以希望其中一人登記於委託書(即地產代理協議書)(下稱“睇樓協議”)上即可。基於他們的承諾，新意域郭小姐便同意只由世盛登記於睇樓協議上。

(3)     兄弟二人隨同新意域郭小姐的僱員許小姐視察共三個樓盤，包括涉案的海麗軒10樓B室。但海麗軒10B的業主卻沒有與新意域郭小姐簽署任何物業代理委託書。

(4)     9月12日，兄弟二人到利卓置業要求介紹樓盤。利卓置業的黃女士提出簽署睇樓協議，世華表示自己比較忙而世盛有較多時間，要求睇樓協議以世盛名義登記。利卓置業同意，於是便由世盛簽署睇樓協議。當天黃女士介紹了數個樓盤，包括蓮花園12 樓C 室。

(5)     9月13日，世華在利卓置業預備的臨時買賣合約上簽署，並簽署開出支票作為訂金，向蓮花園 12C的業主提出邀約，但邀約不獲接納。

(6)     9月15日，世盛透過新意域郭小姐向海麗軒 10B的業主提出兩次邀約，但邀約均不獲接納。業主堅持賣價最少為226 萬元。同日，世華在沒有與美聯物業視察過海麗軒 10B的情況下，透過美聯物業叢小姐向該單位的業主提出邀約，但邀約亦不獲接納。事實上，叢小姐是主動致電該單位的業主的，在這之前，業主並無口頭或書面上放盤給美聯。

(7)     9月21日，兄弟二人帶同母親再次透過利卓置業視察了數個樓盤，當中包括海麗軒 10B。世盛先行離去，而世華便在上述第(4)段中9月12日的睇樓協議附表 1上有關的物業旁簽署。

(8)     2004年9月23日，美聯物業叢小姐願意放棄買方的佣金以促成交易，世華於是成功透過美聯物業以226 萬元購入海麗軒10B。

7. 徐審裁官於2006年1月9日判新意域郭小姐及利卓置業勝訴，兄弟二人須支付新意域郭小姐22,600 元連同利息及訟費。另外，世華須向利卓置業支付22,600 元連同利息及訟費。

8. 其後，兄弟二人就上述判令提出覆核申請。徐審裁官於2006 年2 月10 日認為兄弟二人未能提供論據證明審裁處出錯之處，所以決定撤銷二人的覆核申請。兄弟二人不服判決，上訴至本法院。

9. 根據小額錢債審裁處條例第 28 條，本上訴只可涉及法律問題。因此，本席須接納徐審裁官在事實上的裁決。

上訴理由

10. HCSA15/2006一案的關鍵點為兄弟二人是否需要就9 月11 日由世盛與新意域郭小姐簽署的睇樓協議，向新意域郭小姐支付佣金。

11. 而HCSA16/2006一案的關鍵點則為世華是否需要就9 月12 日由世盛與利卓置業簽署(而世華亦於其附表一上簽署)的睇樓協議，向利卓置業支付佣金。

HCSA15/2006

12. 就世盛的上訴而言，代表兄弟二人的杜潔玲大律師指出的上訴理由如下：

(1)     審裁官雖然認為[世華]及[世盛]必定曾就逃避支付佣金一事作出安排，但卻欠缺合理或充份的論據去支持他的結論指兩人之間存有主事人及代理人的關係。再者，在無法確定[世華]及[世盛]誰是主事人誰是代理人的情況下，審裁官便草率地泛指[世華]是[世盛]的主事人或代理人，因而錯^誤判令世盛需按[睇樓協議]附表3第5條向新意域郭小姐支付佣金(下稱“上訴理由一”)。

(2)     [新意域郭小姐]沒有合法身份及權限就[海麗軒 10B]進行任何地產代理工作，因為[新意域郭小姐]沒有按香港法例第 511 章《地產代理條例》第 45 條及其附屬法例《地產代理常規(一般責任及香港住宅物業)規例》第 6 條的規定與[海麗軒 10B]的賣方簽訂有效的地產代理協議。故此，新意域郭小姐與世盛之間的[睇樓協議]亦屬無效(下稱“上訴理由二”)。

13. 世華的上訴理由如下：

(1)     審裁官信納[新意域郭小姐]所指稱，認為[世華]及[世盛]曾向[新意域郭小姐]作出承諾稱不論他們之間誰人買樓兩人都會支付佣金，而[新意域郭小姐]是基於上述承諾才同意與[世盛]簽訂[睇樓協議]；審裁官因此裁定世華與[新意域郭小姐]之間有附屬協議 (collateral contract) 而須支付世盛需要負責的佣金。這項裁斷明顯是錯謬的；客觀事實清楚顯示即使沒有上述承諾，[新意域郭小姐]也會與[世盛]簽訂[睇樓協議]。由於缺乏約因，審裁官指稱的附屬協議根本不能成立(下稱“上訴理由三”)。

(2)     由於[新意域郭小姐]與[世盛]之間的[睇樓協議]無效(見世盛的上訴理由第 2 項)，附屬於該[睇樓協議]的任何協議亦屬無效(下稱“上訴理由四”)。

14. 本席不接納上訴人以上提出的四個論點，本席認為徐審裁官在法律觀點並無出錯，理由如下。

上訴理由一

15. 就上訴理由一而說，本席認為，徐審裁官是基於充足的事實基礎來判定世華世盛之間存有主事人及代理人的關係。這些事實基礎包括：

(1)     兄弟二人買樓的目的為了母親居住，兩人不可能分別買兩個單位給母親。

(2)     兄弟二人曾經商討視察樓盤的目的，並對之作出安排，即世盛負責與物業代理簽署睇樓協議，而世華則負責買入物業。

(3)     在向蓮花園 12C的業主提出邀約的事件上(即由世盛簽署睇樓協議，而世華簽署臨時合約及訂金支票作出邀約)，清楚支持以上的結論。

16. 本席認為，雖然兄弟二人中只有世盛在睇樓協議上簽署，但是從有關事實可裁定，最簡單的法律意義，乃是世盛是代表他本人及世華簽署的。而世華、世盛之間的確存有主事人及代理人的關係。

17. 因此，世盛與世華同是主事人，簽署則由世盛代筆而已。因此，睇樓協議中有關支付佣金的條文(即附表3第5條)，便對兄弟二人也為適用。

上訴理由二

18. 本席認為上訴理由二是沒有理據支持的。有關的條例指出，若賣方業主與地產代理沒有簽署代理協議，地產代理便不可向業主追討或獲得損害賠償或任何其他救濟或補救。條例並沒有說明，也沒有暗示地產代理不可向沒有簽署代理協議的業主提供代理服務，更不可能被理解成另外一方(即物業買方)與地產代理之間的協議會因此而變為無效。

上訴理由三

19. 對於上訴理由三，杜大律師指出，審裁官所提出的約因有違一般及商業情理，不可能存在。她指出，在激烈的商業競爭下，沒有任何的可能性新意域郭小姐會由於沒有兄弟二人的承諾而貿然把客人或商機拒諸門外。

20. 本席不同意杜大律師以上的觀點。倘若世華沒有承諾會在世華、世盛任何一人成功購入物業後支付佣金，即使在在激烈的商業競爭下，新意域郭小姐也不會只讓世盛簽署睇樓協議。審裁官在這方面的推論並沒有任何不當之處。

上訴理由四

21. 上訴理由四是基於上訴理由二的。因此，上訴理由四也沒有任何基礎支持。

21. 基於上述理由，兄弟二人的上訴均被撤銷。

HCSA16/2006

22. 世華的上訴理由如下：

(1)     審裁官沒有充分考慮世華在睇樓協議附表 1物業列表上是以什麼身份簽署，便草率地把世華當為協議的締約方(下稱 “上訴理由五”)。

(2)     審裁官沒有充分考慮睇樓協議附表 2及附表 3第 1 條內有關代理及買方的責任，而裁定即使世華並非“經由”利卓置業與買方訂立買賣協議，亦須支付佣金(下稱“上訴理由六”)。

(3)     審裁官疏忽了世華於簽署睇樓協議附表 1前數天，便已透過美聯物業向海麗軒 10B業主進行議價而最終買入該單位，從而造成世華只經一位地產代理買入物業，而要向其他地產代理分別支付佣金的荒謬局面(下稱“上訴理由七”)。

上訴理由五

23. 本席不接受上訴理由五。審裁官裁決世華為睇樓協議的締約方，乃根據他裁定的案情事實。當中所考慮的事實，不但僅僅是世華在附表 1上簽署，亦包括在9 月12 日當世盛簽署睇樓協議時，世華向利卓置業黃女士所說的話、兄弟二人一同視察物業的事實，及對於蓮花園 12C兄弟提出邀約的做法等。審裁官乃正確地作出合理推論。

上訴理由六

24. 對於上訴理由六，杜大律師認為物業代理必須履行了睇樓協議附表2內列出的全部四項服務責任，才有權要求買方支付佣金。她認為，根據附表3第1條的正確意思，世華必須經由利卓置業與賣方訂立買賣協議，他才有向利卓置業支付佣金的責任。

25. 附表 2列明：

「代理須 ：

    (a)   為買方取得關於物業的資料；

    (b)   因應買方的要求安排買方視察物業；

    (c)   進行商議，並按買方的指示向物業的賣方提出所有要約；及

    (d)   協助買方與任何一項或多於一項物業的賣方訂立具約束力的買賣協議。」

26. 附表 3第 1 條列明：

「除本附表第  2及5 條另有規定外，如買方在有效期內經由代理與賣方就一項或多於一項物業的賣方訂立具約束力的買賣協議，則買方須於：

□  簽署買賣協議時，

□  買賣協議指明的物業交易完成時，向代理支付佣金。」

27. 本席不認為物業代理必須履行了睇樓協議附表2 內全部四項服務後，才有權要求買方支付佣金。以本案案情而言，利卓置業已提供了附表 2中第 (a)及(b) 兩項服務。至於 (c)及(d) 兩項服務，利卓置業並非拒絕或漠視向世華提供該些服務，事實是世華根本沒有指示，甚至拒絕利卓置業提供該些服務。

28. 再者，附表 3第 1 條是受制於附表 3第 5 條的。因此，去解釋附表 3第 1 條時，必須一併考慮附表 3第 5 條的內容。

29. 附表 3第 5 條列明：

「除本附表第2、3及4條另有規定外，如買方或買方的配偶、任何代名人、未經披露身份的主事人或代理人在有效期內(不論是否透過代理)，與任何一項或多於一項物業的賣方訂立具約束力的買賣協議，則買方就代理就有關物業而提供的服務向代理支付佣金。」

30. 本席認為附表 3第 5 條中的字眼「不論是否透過代理」非常清楚地講明世華支付佣金的責任並非根據他是否經由利卓置業與賣方訂立買賣協議而定。換句話說，不論世華是透過那一間物業代理，只要他是與睇樓協議附表1內提及的物業之業主訂立具約束力的買賣協議，那麼他便要支付佣金給睇樓協議中的物業代理。本席認為，這才是睇樓協議附表 2及附表 3的正確詮釋。

上訴理由七

31. 本席不認為審裁官的裁決造成任何荒謬的局面。不錯，他的裁決令世華只經一位地產代理買入物業，而要向其他地產代理分別支付佣金。但這完全是因為兄弟二人就買樓給母親這事上的安排及做法。他既然與多於一名地產代理簽署睇樓協議，他自己便需要承擔因此而衍生的法律責任。這是合理又合法，並不荒謬。

32. 基於上述理由，世華的上訴亦被撤銷。

結論

33. 每宗案件的判斷乃根據有關的案情事實。就此兩宗上訴案而言，上訴人均未能在審裁官的事實裁決的基礎上，提出審裁官在法律觀點上的錯^誤。兩宗上訴均被撤銷。

34. 兩宗上訴案之答辯人可得本訴訟的訟費。如雙方對數額有爭議，則由法庭評定。