司徒勝 訴 余啟華

香港特別行政區土地審裁處

建築物管理申請編號1999年第LDBM 211宗

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判 決 書

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1. 申請人司徒勝先生是位於九龍油麻地碧街41-49號碧蘭大樓7字樓C室的業主，而答辯人余啟華先生則是碧蘭大樓5字樓D室(“D室”)的業主。申請人的申請是“要求清拆非法僭建騎樓平台建築物”(“建築物”)。建築物是位於D室毗鄰的平台；它的位置是以橙色及黃色的綫條在碧蘭大樓5樓的樓面平面圖（証物A4）標示出來，而圖片（証物A10）以紅色綫條所顯示的，就是它的外貌。

2. 答辯人辯稱建築物是他購買D室的物業時已經存在，而他亦不知建築物是否僭建物。

3. 答辯人於1999年10月16日去信屋宇署查詢他本人之“露台是否屬非法僭建物”。屋宇署在1999年11月17日向他致函表示，根據該署批准的圖則顯示，有關單位並沒有露台，但該單位的毗鄰有一平台，而平台上不應有任何未經批准的搭建物。

4. 按碧蘭大樓5字樓的樓面平面圖所示，在D室圍範之外(亦即建築物所處的位置)有“FLAT ROOF”二字。“FLAT”是平坦的意思“ROOF”就是屋頂；“FLAT ROOF”就是指平坦的屋頂。D室的範圍與“FLAT ROOF”所在之處是由界綫所劃分；“FLAT ROOF”並不是屬於D室的範圍。根據《建築物管理條例》（第344章）第2條(釋義部份)的規定，“公用部份”是指下列的部份：

“(a)	建築物的全部，但不包括在土地註冊處註冊的文書所指明或指定專供某一業主使用、佔用或享用的部份；及
(b)	附表1指明的部份，上述文書如此指明或指定的部份除外；”

按照附表1第3項的範圍，“屋頂”(亦即“roofs”)是屬於“公用部份”的範圍，因此，建築物所在的位置，是屬於公用部份，是不應有任何建築物在其上，故此建築物是僭建物。

5. 《建築物管理條例》第341（1）條規定“任何人不可將建築物公用部份的任何部份改作自用，除非該項改變乃由業主委員會（如有的話）藉決議批准者”，而第（2）款表明任何人違反第（1）款即當作違反建築物公契對他施加的責任。

6. 碧蘭大樓業主立案法團於1999年3月6日致函答辯人要求他在一個月的期限內拆除“有關露台之非法僭建物”，但答辯人並沒有這樣做。

7. 雖然答辯人將僭建物視為他本人的物業而使用，但就本案的申請而言，申請人是以業主的身份所提出；按照《建築物管理條例》第16條的規定，該權利須由法團所行使，所以本申請的法律程序，須由碧蘭大厦業主法團提起及進行。第16條的規定後列如下：

“ 建築物業主根據第8條成立為法團後，業主所具有的與建築物公用部分有關的權利、權力、特權、職責，須由法團而非業主行使及執行；而業主所負有的與建築物公用部分有關的法律責任，除本條例條文另有規定外，亦須針對法團而非針對業主執行；據此
(a)	關乎建築物公用部分的任何通知、命令及其他文件，均可按註冊辦事處送達法團；及
(b)	有關建築物公用部分的任何在審裁處提起及進行旳法律程序，可由法團提起及進行，或針對法團而提起及進行。”

8. 本案的申請，是由申請人提出；這並不符合第16條的規定，故此本席撤銷他的申請。