百利大廈業主立案法團 對 CHOW CHUNG KWONG

LDBM 198/2020

[2023] HKLdT 19

香港特別行政區

土地審裁處

建築物管理申請編號2020年第198宗

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判案書

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背景

1.  申請人是百利大廈(“該大廈”)的業主立案法團，而答辯人是該大廈7樓F單位的業主。

申請人的案情

2.  根據申請書所述，申請人是根據建築物管理條例在1971年3月19日成立的業主立案法團。在建築物管理條例外，該大廈的業主享有的權利及需負上的責任，根據一份在土地註冊處以編號UB380270登記的公契(“該公契”)規管。申請人引述以下幾段該公契的條文，以支持本申請:-

“4. Each parties hereto shall pay his due proportion of :-

…

(b) The keeping in good and tenantable repair of the foundation, side walks walls supports beams gutters fence chimneys and entrance doors and all the drains well pumps pipes electric conduits and all plumbing apparatus intended for the general service of the said building and the common entrance hall lifts staircases landings or passages (except as regards damage caused or resulted from any act or default or negligence by any of the parties hereto or for which any of them is responsible).

(c) The expenses of operating the lifts and water pumps and of employing watchmen lift attendants and any person employed to perform any service in respect of the said building if by a resolution under clause 12 it is resolved to employ any such watchman attendant or person.

….

5. The proportion, which each of the parties hereto shall be liable to pay or contribute pursuant to the last proceeding clause hereof shall be in proportion to the share or shares for the time being vested in him. Provided Always that as regards the expenses of keeping the lifts in good repair and of employing lifts attendants no party should be liable to contribute in respect of any share vested in him if the part of the building allotted to him in respect of such share is the ground floor or part thereof.

…..

13. If any of the parties hereto shall fail to contribute his due proportion of any expenses to be incurred in accordance with a resolution validly passed under Clause 12 hereof within two weeks from the date of a notice from the other parties or any of them requiring the same to be paid then the party serving such notice may proceed to carry out the work so resolved to be done and the defaulting party shall on demand repay to the other party or parties his due proportion of the costs and expenses thereof and until such repayment the said due proportion of the costs and expenses or such part thereof as shall remain unpaid shall be a charge upon the share and interest of the defaulting party of and in the said premises.”

3.  上述的條文顯示，該大廈的業主須負責該大廈的日常開支，維修工程及結構保養的費用 。而他們所承擔的份數，則以各業主所擁有的業權份數分攤。如果有業主拒絕支付有關的費用，該費用可以押記在他擁有的業權上。

4.  申請人指，根據2019年7月23日的業主大會的決議，各業主(包括答辯人)需分5期支付共8,775,810元強制驗樓後的大廈修葺工程費，及45,600元對講機及門禁(八達通拍卡)系統的分擔金額。根據該公契的分攤計算，答辯人需支付的費用，總數為88,500元。

5.  由於答辯人仍然沒有支付上述的88,500元分擔費，所以申請人在本申請中，要求答辯人支付88,500元的分擔費。

6.  申請人指它經已向答辯人送達有關的付款通知書，但答辯人並沒有支付任何的分擔費。根據該公契上述條文，申請人將答辯人未繳交的88,500元分攤金額，透過代表律師在土地註冊處登記押記備忘錄，並在今次的申請中，向答辯人追討相關的律師費及註冊費共7,000元。

7.  申請人又指答辯人沒有支付由2019年3月至2019年8月及2020年2月至2020年7月的大廈管理費共14,400元，但答辯人在2021年7月28日經已繳付拖欠的管理費，所以本席無需處理。

答辯人的案情

8.  答辯人在2021年1月8日存檔他的反對通知書，並在2022年5月17日存檔他的修訂反對通知書。他承認是百利大廈7樓F單位的業主。他反對申請人的追討金額。本席採納代表申請人的陳大律師就抗辯理由的分析，抗辯理由可分為以下各點：

a. 該大廈已在2010年及2014年作出維修，(相信是爭議今次的維修是否需要)；

b. 管理費增加，但服務倒退，(由於欠交的管理費經已繳付，這點無需處理)；

c. 該大廈有140餘萬元交給接管大廈；

d. 開業主大會的地點並不理想，包括在大廈大堂召開，並只有少許櫈仔開會，以往則是在富豪酒店開會，或有業主借出千呎地方開常務會議；

e. 業主大會以往有東區民政署人員出席及做記錄，2019年7月23日舉行的業主大會並沒有民政署人員出席；

f. 答辯人要求文件，包括大廈維修工程標書， 10間建築公司合同副本，會議紀錄，大廈收支表，及所有工程完工紙；

g. 每月收支表，以往是放在信箱，現在每二至三個月才放在佈告欄，答辯人投訴看不清楚；

h. 管理公司由主席介紹，每月3000元正；

i. 原主席辭任一年後，仍未開業主大會選主席；

j. 天台工程只是做了前座；

k. 反對強制驗樓，應屬私人維修，及價錢昂貴，不合理。

申請人的證據

9.  申請人只傳召一位證人，甘謝璧珠女士（“甘女士” ）。甘女士是申請人管理委員會的秘書。她採納日期為2021年12月3日的證人陳述書作為她的主問證供，並呈堂證人陳述書所附錄的文件。

10.  甘女士說，根據2019年7月23日的業主大會的議決，各業主(包括答辯人)須分5期支付該大廈的修葺工程費用及對講機及門禁系統的分擔金額，並呈堂上述的會議紀錄。根據這份會議紀錄，業主大會在2019年7月23日在該大廈地下大堂晚上8時進行，出席及授權出席業戶共27名，業權份數共39分。當時列席的還有管理公司的代表及裕基建築師有限公司的代表。該大廈共85名業主，所以，出席率為31.76%，出席的人數已超過法例的要求。所以，這個業主大會是有效的會議。

11.  甘女士又呈堂會議的簽到記錄，答辯人也有出席。她又呈堂了該次會議的開會通知，並指有關通知已張貼在通告欄上，及派達到每住戶的信箱。

12.  業主大會討論的議案，其中一項是表決是否進行修葺工程項目。修葺工程的背景，可參看會議紀錄。關於「商討及議決大廈修葺工程的各項事宜」，會議紀錄說明：

“有關是次「強制驗樓」的報告己是2015年時完成，當時經工程顧問視察及派發問卷所得結果約有10多個外牆位置石屎需修葺，故此在設計工程投標書時是按當時情況再預留外牆吊棚(全部共40個)以備有其他外牆位置有石屎進行維修，由於自2015年至今[又]相隔幾年，外牆的破損或會增加，故此法團各委員建議各投標工程公司再報價蓋搭全座大廈外牆棚架，以(承包式)不限面積修葺外牆石屎破損位置及進行外牆全面髹漆。並在是晚會議上由各戶投票表決是否蓋搭全座大廈外牆棚架… ”

13.  「會務及財務報告」題述的內容，包括招標的過程：

“大廈「強制驗樓」後的工程經招標後已於2018年10月8日開標合共10間工程公司投標，經工程顧問進行分析後，法團亦在會議中接見部份工程公司進行面試，並在是晚會議中由各户投票甄選。”

14.  其後，出席業戶投票，選取進行的工程項目，及投票選出承建商生興建築工程有限公司進行有關的工程，工程費為8,775,810元，及對講機及門禁系統費用為45,600元。總金額為8,821,410元；各業戶經討論後，議決每份業權份數分攤金額為88,500元。

15.  甘女士指該大廈的維修工程費及對講機及門禁系統費用，應按業權份數分攤。而該大廈總業權份數為100份，答辯人的單位佔該大廈的1份，故需支付88,500元的分擔金額。

16.  申請人大約於2019年8月23日向包括答辯人的各業主，送達收費通知書，通知答辯人就他單位的每期支付金額。但答辯人未能或拒絕支付該單位的分擔金額(或任何部份)。申請人的代表律師於2020年8月18日向答辯人送達最後付款通知書，要求答辯人於14天內支付該單位分擔金額88,500元，否則會向土地註冊處登記一份押記備忘錄。但直至2020年9月7日，答辯人仍未支付該單位的分擔金額，故申請人根據該公契第13段賦予的權力，指示律師於土地註冊處就該金額向答辯人的物業登記一項押記備忘錄，編號為20090800630013。因進行註冊該備忘錄，申請人須支付的律師費及註冊費為7,000元。

17.  甘女士又呈堂管理委員會主席根據香港法例第344章第22條發出的證明書，以證明答辯人欠交上述分攤費用及押記備忘錄的註冊費及律師費共95,500元。

18.  答辯人在盤問時，詢問申請人是否有將相關的標書張貼，甘女士確認經已張貼。

19.  以上是申請人的案情。

答辯人的證據

20.  答辯人親自作證，他採納日期為2021年10月18日， 2022年1月14日， 2022年4月22日，及2022年5月17日的證人陳述書為他的主問證供。

21.  就2021年10月18日的證人陳述書，答辯人主要呈交了一些文件。他又提述屋宇署要求各住戶還原露台，但全座都未還原。內容與本案的爭議沒有直接關係。

22.  日期為2022年1月14日的證人陳述書，答辯人表示反對付款的理由，是因為強制驗窗及露台屬私人物業。他也認為價錢並不合理。但並沒有詳細交代他的爭議點。

23.  日期為2022年4月22日的補充證人陳述書，答辯人指他曾經是該大廈的立案法團主席約二至三月，因副主席及管理公司介紹另一律師樓簽文件，他不同意律師的意見，有好多文件他拒絕簽署，不歡而散。他又指“第一次大廈維修費尾數未做起，我係監督大廈維修檢查質量，收貨，所以我唔做主席一職。”他要求法團提供招標10間及消防招標書。他又表示要求法團提供政府批出的完工紙給他閱讀，並指當日開業主大會已發信給立案法團代主席，但至今沒有回覆。

24.  2022年5月17日的證人陳述書，只是重複他上述的證供。本席同時考慮修訂反對通知書的內容。他指該大廈已在2010年進行維修，包括換渠、換水喉、外牆油漆、修補裂縫等，當時的費用約600萬元。又在2014年，該大廈更換消防門大約26隻，及少許消防喉，費用約225萬元。現到了2019年，申請人又再集資約900萬元作維修，他現提出反對。他又指管理費由700元增加至1,300元，但服務倒退。他又指該大廈有超過140萬元，交給接管大廈。

25.  他又列出的反對理由，與陳大律師分析的反對理由相同，本席不再重複。

26.  陳大律師並沒有盤問答辯人。以上是答辯人的案情。

討論及裁斷

27.  由於答辯人經已繳清本案中所欠的管理費，所以，餘下要處理的問題是答辯人是否需支付他單位所需承擔的修葺費用。

28.  陳大律師引述申請人的證供，(包括甘女士的證供及呈堂文件)，指有關的維修是因應屋宇署發出的強制驗樓修葺命令，經工程顧問視察後而作出。有關的強制驗樓修葺命令，是2014年發出，甘女士經已呈堂。答辯人的反對理由之一，指該大廈於2010年及2014年經已作出維修，相信是認為今次的維修並非因應強制驗樓修葺命令而作出，及／或是不需要的。

29.  首先，根據該公契的條文，該大廈的業主有責任修葺該大廈。政府發出強制驗樓及修葺的命令，也主要是確保各業主聘用專業人士，定期檢查樓宇，以及早發現樓宇結構或裝修上的問題，予以修葺。修葺令發出後，在專家檢查後，定期及/或繼續的維修，屬該公契內各業主的責任。當然，是否進行修葺，除了政府頒下命令的原因外，各業主聯合的意見，特別是針對該大廈公共地方的的修葺，業主大會有權協商安排，及根據該公契的條文，向各業戶收取修葺費用。

30.  有關今次的修葺，本席採納甘女士的證供，及會議紀錄上的說明，即強制驗樓報告於2015年完成，而當時進行的修葺，其中有部份是預留作其後繼續進行石屎修葺，而今次在2019年7月23日舉行的業主大會，是呼應當時的報告，繼續進行修葺。而這些文件，經已張貼，及由各業主在業主大會中討論及議決進行，法庭無需干預。

31.  又參考今次進行的工程，詳情可見會議紀錄有關議程3.2項的紀錄。工程均涉及公共設施及外牆，屬業主立案法團所管轄的公共地方及公共設施，而各業戶亦有責任進行維修保養。

32.  根據答辯人的論點，他認為該大廈在2010年做了換渠、換水喉、外牆油漆及修補裂縫的工程。陳大律師也陳述，根據管理委員會的會議紀錄，在2014年，亦進行固定電力裝置測試工程、消防安全指示工程、驗窗及驗樓。但根據2019年7月23日的業主大會會議紀錄上列出的修葺項目，除外牆油漆外，與答辯人指稱的2010年維修並不一樣。而在2019年， 2010年的維修已近10年，大廈如有需要進行任何翻新、改善或裝飾的工程，實屬正常。這些考慮及決定，正是業主大會各業主可討論及決議去進行的維修工程。因此，陳大律師認為並沒有證據顯示2019年的維修工程屬重複或不必要。本席同意陳大律師的論點。

33.  根據上文的分析， 2019年7月23日召開的業主大會，在通告及出席人數上，均符合建築物管理條例及該公契的要求，陳大律師表示該等決議對該大廈所有業戶均有約束力。

34.  就開會的程序，答辯人的主要爭議，是開會的地點是在該大廈的大堂，地方比較狹窄。他又指從前的會議，有在酒店進行，也有業主借出寬敞的地方進行。但法例並沒有說明開會地點的要求。所以，根據案例，開會的地點是否恰當，其中的重點是開會的地點足夠容納出席的業主。

35.  但並沒有證據顯示有任何業主因地方不足問題而不能參與該會議。答辯人當時亦有出席該會議。如果他認為因出席人數太多，開會地點不能容納所有的與會者，這是開會程序的問題，答辯人當時應向主席提出。如果投訴屬實，主席有權押後或改變開會地點，以容許所有與會者出席及參與討論。答辯人沒有證據支持他投訴的事項會影響會議的進行，所以本席並不接納答辯人的論點。

36.  民政署的人員雖然常常出席業主召開的大會，但根據建築物管理條例，業主大會並不一定需要有民政署人員出席。所以，這點並不影響會議的有效及合法性。

37.  陳大律師指在2019年7月23日的業主大會上，出席的業主以過半數通過委任生興建築工程有限公司進行修葺工程及委任標準電子系統工程有限公司進行更換對講機及門禁系統工程。有關進行修葺工程，根據記錄，有10名投標承建商。而門禁系統亦通過招標程序。

38.  答辯人要求文件，包括大廈維修工程標書， 10間建築公司合同副本，會議紀錄，大廈收支表，及所有工程完工紙。但答辯人沒有說明他索取這些文件的法律基礎。陳大律師認為這理由與答辯人是否需要支付分攤金額無關，而且，答辯人並沒有提出反申索要求文件的副本。

39.  就這論點，陳律師引述案例，樂年花園業主立案法團 訴 庾國強及胡美芳 [2021]HKLdT 4。在該案中，答辯人向業主立案法團反申索，要求法團提供升降機保養合約承判商的回標書副本。該案的答辯人引述《供應品、貨品及服務採購工作守則》作反申索理由。法官在考慮了該守則及建築物管理條例第44(1)條，及相關案例後，指出建築物管理條例第44(1)條所訂立的工作守則並非法律條文，其涵蓋的範圍不應超越法例本身的規定。所以，該案的答辯人不能倚賴該守則的內文以索取文件。土地審裁處亦分析了根據建築物管理條例下索取文件的條文，本席參考判詞第31-34段:

“31. 即是說，該守則並非法律條文，不應超越該條例本身的規定。

32. 根據該條例的附表6，法團的責任是有界限的。附表6的相關條文如下：-

「1. 根據第27(1)條備存的帳簿、帳項紀錄及其他紀錄所提述的一切單據、發票、憑單、收據及其他文件，管理委員會須保存一段由管理委員會決定的期間，但不少於6年。

1A. 管理委員會須-

(a) 在不少於5%的業主要求下，准許該等業主或該等業主委任的任何人在任何合理時間查閱第1段提述的任何單據、發票、憑單、收據或其他文件；及

(b) 准許獲法庭授權的任何人在任何合理時間查閱第1段提述的任何單據、發票、憑單、收據或其他文件。

1B. 為施行第1A(b)段，業主可向法庭申請命令，授權該業主或申請書上指名的任何其他人查閱第1段提述的任何單據、發票、憑單、收據或其他文件。

1C. 法庭只可在信納以下各項的情況下作出第1B段所指的命令-

(a) 有關申請是真誠作出的；及

(b) 所申請的查閱，是為了恰當的目的。」

33. 在本案中，答辯人完全沒有證據指出他們或他們的指定代表有查閲過第一段所述備存的帳簿、帳項紀錄及其他紀錄，更遑論任何證據證明帳簿、帳項紀錄及其他紀錄有提述過該標書。

34. 即使答辯人的申請符合附表6的條件，他們或其指定代表也只可查閲，而不是索取該標書副本。”

40.  陳大律師引述該案的分析，指即使答辯人作出反申索，根據上文的分析，答辯人也不會成功索取他要求的文件。陳大律師又指答辯人並沒有證據顯示他取得5%的業主支持他查閱相關的文件。本席同意陳大律師的分析。

41.  答辯人又指天台工程只做了前座。但無論工程是否完工或質量是否令人滿意，各業主包括答辯人仍需依從業主大會的決議，支付分攤金額。如需要向承建商追討未完工的工程或不合格的工程，這是另外的爭議。陳大律師引述元朗安輝樓業主立案法團 訴 Li Koon Tai LDBM87/2014一案的判詞作支持，本席參考以下段落:

“41. 答辯人指工程外判了給不合資格的工人，而根據法例，維修大廈工程是二級工程，需要工程師、測量師、建築師等合資格的監督人士，但本案的工程卻只是外判給一名三級工人葉仁傑，他只是三級小型工程持牌人而並不是二級工程的持牌人士。他指沒有合資格人士在現場監管，而卓毅工程公司他們的權限只在於招標並不能代表工程師簽署文件。

42. 申請人的說法是申請人的舉証責任在於証明集資決議有效，答辯人便須支付分擔金額，工程有否展開、承建商是如何被委任、工程是如何監管等問題與本案無關。

43. 本席同意申請人的說法，工程的質素並不是業主不付款的原因，因為業主支付款項的責任源於業主大會的議決，況且，部份繳款日期訂於工程開始前。工程不合乎水平的爭議應由法團代表業主追索，而不是業主不繳交維修費的理據。…” [本席所倚重]

42.  如果工程出現問題，這是本案以外的另一個要處理的事項。相信業主立案法團會召開業主大會，答辯人亦可在取得5%業主的同意下，要求召開業主大會處理有關的問題。但這不是一個合理反對本申請的理由。

43.  答辯人指該大廈有超過140萬元，相信是該大廈的儲備。但如何動用儲備，應該由業主大會討論。法例亦沒有說明法團只可以在資金用盡後才向業戶作出集資。所以，這也不構成反對的理由。

44.  答辯人指強制驗樓是私人維修。但根據會議紀錄列出的項目，及更換門禁系統，都是對該大廈公用部份的改善及改進，本席不接納答辯人的論點。答辯人又指工程費用昂貴。陳大律師引述會議紀錄，指申請人已收到10份標書，而生興建築工程公司以27票當選，它的報價是最低的。本席接納大會是審慎考慮價錢及其他因素才作出決定，答辯人也沒有證據指價錢並非合理的。

45.  關於收支表張貼的投訴，陳大律師指建築物管理條例附表7，只要求管理公司或經理人每三個月張貼有關的收支概算表及資產負債表在建築物的顯眼處。所以，申請人或管理公司經已執行建築物管理條例的要求。但無論如何，這一點與是否需支付分攤費並無關係。本席同意。

46.  答辯人也投訴管理公司由主席介紹，也指主席辭任一年後，仍未開業主大會選主席，這些理由都並非拒絕支付分攤金額的抗辯理由，所以無需考慮。

47.  綜合以上各點，本席裁定2019年7月23日的業主大會是有效的業主大會，已通過維修及集資的決議及各業主須支付的分攤費也都是有效的決議。

48.  陳大律師表示在該次業主大會上所通過的工程，均屬該公契第4(b)條所指的維修，費用需按該公契第5條由各業主按業權份數作出分擔。本席同意他的分析。所以，答辯人應根據該決議及該公契的條文繳付上文所述的88,500元。

49.  最後，本席考慮關於押記備忘錄所涉及的律師費及註冊費用。根據證據，申請人曾多次要求答辯人支付有關的費用及發出警告信，在答辯人拒絕繳交應付的分攤費後，申請人有權行使該公契的權力，催使答辯人支付有關的分攤費，而將欠交的分攤費押記在答辯人的物業業權上。申請人採取這個步驟，是合情合理的。申請人損失的費用，包括律師費及註冊費，應該由答辯人承擔。而申請人所申請的7,000元 ，金額亦屬合理的費用，答辯人需支付申請人有關的費用。

命令

50.  本席裁斷，答辯人須支付申請人上述的88,500元及7,000元。最後，就本案的訟費，本席頒下臨時訟費命令，答辯人需支付申請人本案的訟費(包括所有保留的訟費)，包括大律師證書，如金額不能達成協議，則由聆案官以區域法院準則評定。除非有人提出申請，臨時命令在14天後成為絕對命令。