THE EAGLE SHIPPING LTD 訴 DIGIMAX PRODUCTION LTD 及另一人

DCCJ804/2002 & 1357/2003

香港特別行政區

區域法院

民事訴訟2002年第804宗及2003年第1357宗

時間： 下午4時50分

判案書

1.  原告在本案中向首被告緯圖製作有限公司(Digimax Production Ltd)和第二被告周偉良先生追討所欠的租金。根據原告與Digimax緯圖製作有限公司所訂立的特許臨時租用合約之條款，雙方協議由原告以臨時特許租用形式租予被告，原告位於告士打道219至220號基華樓2樓至6樓(即1/F至5/F)的外牆作為廣告之用，特許臨時租約訂立日期為2000年9月1日，租用期為四年，即係由2000年10月23日至2004年10月22日止，每月於首三年特許臨時租用費用為30,000元正，第四年為39,000元每月租金，支付按金為60,000元正。

2.  又因第二被告在雙方訂立合約之時親自與原因另訂一擔保協議，擔保首被告的特許臨時租約租金的支付，因此，當首被告租金期票遭到銀行退票後，原告向被告追討期票的欠款，即被告給予原告三十六張30,000元的期票，而39,000元則有十二張。

3.  在DCCJ804/2002一案，原告追討兩位被告以期票支付的五張期票的欠款，更就雙方於2000年9月1日所立的合約第7K條款，要求收取欠租利率，以銀行最優惠利率加2厘年息，即年息7厘計算。

4.  原告的原申索是追討八張不兌現的租金期票，但因雙方在2001年曾兩次在小額錢債庭達成協議，被告已支付了其中所欠的兩次租金30,000元，因此，原告表示現在所追討的178,964元，即五個月的欠租，加上利息和1,489元代支電費的欠款。

5.  DCCJ1357/2003的一宗訴訟中，原告亦根據雙方的租約追討自2002年2月23日至2003年3月22日止所欠的租金以及利息，一共是十二個月租金和利息403,225元。代表原告的黃大律師在庭上指出，原告願意在追討欠租金的租金中扣除60,000元的按金，因此，追討總值應扣除此按金60,000元。

6.  被告的抗辯書中指出兩點抗辯理由：

一、訂立租約後，他在安裝廣告架期間遭到基華樓其他業主和住客的反對，並招貼抗議橫額等等，因此，他質疑原告是否擁有大廈外牆的使用權；

二、他更質疑外牆是否可豎立廣告牌。

雙方的證供

7.  原告的證供，原告傳召一位陳耀華(譯音)Sam先生，陳先生是一位資深的結構工程師，他曾於1985至2000年任職於香港政府的建築署，他在過去三年間皆獨自經營SC & Partners Limited(森森建築顧問公司)，曾為多位業主作出申請入則豎立廣告招牌的工作，他更曾經代業主上訴作出招牌豎立的申請。陳先生的履歷確立他在行內的經驗和專業知識，因此，我接納他所提供的專業經驗證據。

8.  陳先生指出，原告的外牆向告士打道的一方是可容納廣告架豎立的，但根據香港的建築條例，使用者必須向屋宇署作出申請，得獲批准搭建才可動工。

9.  因為此等廣告架屬於建築物之一種，是需要由合格認可人士才可作出圖則，而申請必須經由認可人士作出，經批准後的圖則和屋宇署的批准開工紙，才可開始搭建。而且搭建者必須為認可的工程人員才可進行搭建工程。

10.  陳先生在觀察原告的外牆後，認為該外牆應該得到屋宇署的批准豎立廣告架。當然，此等批准必須經由合法的正式申請，包括圖則繪畫後，由屋宇署批准合格，合乎屋宇署所訂立的標準才獲得批准。此外，原告第二證人梁先生指出，雙方所訂立的合約是經律師向雙方加以解釋後才簽訂的，而且第二被告經已清楚明白合約內容的條款，指出首被告必須全權負責及得到屋宇署的批准豎立廣告架的全部費用，也是首被告支付。不論屋宇署批准與否，再者，梁先生指出他沒有同意首被告不用入則申請搭建的要求。他更指出，若首被告不作出申請的話，他願意立刻退還訂金和不再簽署租約。

11.  首被告在庭上則指出，他與原告楊先生在簽訂合約之前經已互有協議，同意他不須作出申請，即不用入則予屋宇署尋求批准，原因是時間上他希望可以盡速進行豎立廣告招牌，因此他曾經要求律師刪除合約中的這一項租客負責入則申請，要求屋宇署批准搭建廣告架，但當時遭楊先生反對，因此這條款便得保留。但他指出，楊先生是同意他可根據6樓至9樓的一個廣告架一般的形式搭建同類的廣告架。

12.  他指出他亦得到楊先生的同意，未得申請批准而動工。但後來在搭建期間，他的承建商鍾先生曾被投訴及遇到種種困難，如其他住客的投訴和屋宇署的通知等等，因此，後來也因失去顧客的原因，他認為原告毀約在先，要求免付租金及追討退回按金等。

13.  被告傳召承建商鍾先生作證供，鍾先生承認，在他接到被告的廣告架工程時，被告經已和原告業主簽訂了租約，雖然他一直知道此類廣告架是不能被批准搭建的，他也繼續替被告搭建，原告是他知道屋宇署的手續需時，並且非常繁複，不但申請需長時間，而且獲取批准搭建也需時，加上屋宇署遷拆也需頗長時間，到時當屋宇署採取行動的時候，兩年已過，因此，他坦白承認他替被告人繼續搭建廣告架，並未因為其他業主投訴而終止。

裁決

14.  經聆訊後，雙方的證供明顯存有差別，尤其是在訂立合約前的協議上。在法律上，雙方在簽署了書面上的合約後，雙方在之前任何的協議已由書面合約所取代。原因是雙方既經律師當面解釋協議內容，在雙方均由律師代表之下，協議是在律師見證之下所簽署的，所有同意的條款應已納入合約之中。因此，在法律上，任何的口頭協議若與書面合約有任何出入之處，也是以書面合約為準，這法律依據為parol evidence rule。

15.  在此原則之下，在這案件中，被告指出原告曾同意他不用作出入則申請興建廣告架一說，並不能成立。合約的第4條G指出，被告須負責全部申請許可證及批准手續，第4K條並指出，被告須遵守政府的法例及規則，而且在合約第12條中更指出，被告若因政府不予發出批准情況下，可終止此合約，代價只是須支付三個月的租金而已。因此，雙方明顯地已同意被告人需要申請屋宇署的批准搭建廣告架。事情並不如被告所講，是原告同意他不用申請批准的。書面合約明顯地指出，被告是負責向政府申請批准，若不獲批准的話，被告可終止此合約。

16.  這些條款清楚不過，被告人所講的合約前協議等等全不生效。他甚至承認楊先生曾經對他說，若他不作出申請，那楊先生會立刻退回訂金和不用簽租約，而以前的協議作廢。這證明被告人的抗辯是不成立的。

17.  至於外牆不能豎立廣告架一說，被告的證物即物業的公契DMC和原告的證物DMC和原告的買賣契約清楚指出原告有外牆的擁有權。被告的抗辯因此也不成立。

18.  既然被告人一直向原告提出他只是現金周轉問題未能交出租金，那他的欠租原因是金錢上的問題，並不是合約上違反的問題。因此，本席經過考慮全部證供和證物，原告在兩案中應該得直，所得的賠償在DCCJ804/2002為105,750元，這些是扣除訂金60,000元，即6月至7月欠租，9月至10月欠租，所餘下只是三個月的欠租，是由10月23日2001年至到2002年1月22日，以上105,750元已經包含年息7厘。

19.  至於DCCJ1357/2003一案，我接納原告所提供申索表上所計算的租金加利息一共$403,225，原告的反申索，根據上述所解釋，證明並不合理，因此，我否決他的反申索。

利息

20.  原告的申索利息應自申索書發出日起至到今天裁決之日，以法庭半息計，直至到今天。而今天起，利息為法庭全息，法庭所訂利率全息，直至到全數支付為止。

21.  而訟費，既然被告人已經被裁定須支付所欠的賠償，而被告人也在反申索中敗訴，因此，應由被告人支付原告全部訟費及大律師證書。若雙方未能達成協議，應由法庭司法常務官審核。