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DCCJ 2833/2015
香港特別行政區
區域法院
民事訴訟編號2015年第2833號
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| 原告人 |
君悅物業管理國際有限公司
經營君悅物業代理公司
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及 |
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| 第一被告人 |
呂強 |
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| 第二被告人 |
黃燕香 |
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| 聆訊日期: |
2017年7月12日 |
| 判案書日期: |
2017年7月12日 |
判案書
1. 本案是一宗地產代理向兩名準買家追討經紀佣金的申索。原告人是一間地產代理公司，向兩位被告人追討港幣72,800元的佣金。原告人指兩名被告人違反有關的地產代理協議(表格4)(「該代理協議」)，指本案的第二被告人在「該代理協議」訂立後透過另一間地產代理購入「該代理協議」上包括的其中一項物業，因此違反了「該代理協議」。
2. 本案不爭議是第一被告人呂先生及第二被告人黃女士在呂先生與原告人簽訂「該代理協議」時，呂先生跟黃女士已經離婚，暫准離婚令在2014年6月20日發出，而「該代理協議」簽訂日期是2014年6月29日。
3. 呂先生與原告人簽訂的「該代理協議」為買方的一方，而原告人為代理的一方。「該代理協議」包括兩項物業: (一) 香港新界荃灣海濱花園20座16字樓E室，及 (二) 香港新界荃灣海濱花園20座23字E室(「該物業」)，並委任原告人為呂先生的代理。該協議由2014年6月29日起生效，至2014年9月28日屆滿。
4. 本案各方亦不爭議於2014年6月29日的數天前，黃女士曾致電原告人位於海濱花園的店舖，表示打算尋找位於海濱花園的物業。並在該次電話談話中與原告人的職員相約在2014年6月29日到原告人的店舖，並由原告人的職員帶領視察原告人將要介紹的物業。
5. 在2014年6月29日當天，黃女士與呂先生一同到達原告人的店舖，並由原告人的一名職員帶領視察了海濱花園20座16E的單位。雖然訴訟雙方爭議是否由原告人的證人趙小姐帶領兩名被告人視察該16E單位，及之後有沒有帶他們到23樓E室單位的門口看環境。但不爭議是，呂先生所簽訂的「該代理協議」列有上述兩項物業。
6. 其後原告人發現黃女士於2014年7月15日透過另一間代理公司與「該物業」的賣方簽訂買賣協議，定價是港幣$3,640,000，並於2014年10月8日與該物業的賣方簽訂轉讓契約，買入「該物業」。根據黃女士其後披露的文件顯示，黃女士早於2014年7月2日已與「該物業」的賣方簽署「該物業」的臨時買賣合約。
原告人的案情
7. 原告人依賴「該代理協議」附表3 – 買方須支付的佣金的第1及第5條[1]向兩名被告人追討佣金。
8. 由於黃女士為呂先生的妻子，或未經披露身分的主事人。因此黃女士透過另一間物業代理公司購入「該物業」，仍需向原告人支付佣金。而由於兩名被告人的關係，呂先生亦須負上相關的法律責任。原告人現向兩名被告人申索72,800元，由兩名被告人共同及各別支付。
被告人的案情
9. 兩名被告人強調他們在簽訂代理合約當天，即2014年6月29日，他們已經離婚。而當時呂先生與原告人所簽訂的「該代理協議」是以他個人名義，而非以黃女士的代理人簽署。因此原告人與黃女士並沒有任何合約關係。縱使黃女士透過另一間代理購入該物業，亦毋須向原告人支付任何佣金。
10. 亦由於呂先生與黃女士並非夫妻關係，亦並非主事人及代理人的關係，而呂先生最終亦沒有購入該物業，因此呂先生亦不須向原告人支付任何佣金。
爭論點
11. 訴訟雙方在審前覆核當天與法庭共同商討了本案的爭論點。並最終在2017年7月10日將該聯合爭論點陳述書存檔法庭，其內容如下：
1. 在所有關鍵時間，即2014年6月20日至2014年11月5日，第一及第二被告人在法律上是否仍是夫妻關係。
2. A. 在所有關鍵時間，包括2014年6月29日、2014年7月2日及2014年7月15日簽署該協議、該物業的臨時買賣合約及該物業的正式買賣合約時，第二被告人是否第一被告人未經披露身分的主事人或代理人，及第一被告人是否第二被告人的代理人。
B. 第一被告人及/或第二被告人是否違反該協議
3. A. 於2014年6月29日簽署該協議的時候，第二被告人是否第一被告人未經披露身分的主事人，或第一被告人是否第二被告人的代理人。
(i) 當日第二被告人是否有向原告人的職員(即趙淑芬女士)介紹第一被告人是他的先生或丈夫。
(ii) 當日原告人職員有沒有帶兩名被告人到23E的門口看環境。
(iii) 簽署該協議前，第二被告人是否有看該協議的內容。
(iv) 當日原告人職員先要求第二被告人簽該協議，但第二被告人說由她丈夫(即第一被告人)登記，還是原告人職員要求第一被告人簽該協議。
(v) 當日第二被告人有沒有向原告人職員要求提供該物業的進一步資料，包括以電話及WhatsApp給她。
B. 簽署該協議後數天，原告人職員（即趙淑芬女士）有沒有曾經聯絡第二被告人議價，提及業主最後議價至3,650,000元。之後第二被告人在WhatsApp說銀行估不到該價錢，而原告人職員有沒有曾要求第二被告人給多一口價，但第二被告人一直說銀行估不到價，需要再三考慮。
C. 其後連續數天，原告人職員(即趙淑芬女士)有沒有再致電第二被告人，並在過數天後再聯絡上第二被告人。
法律觀點
12. 原告人倚賴香港法例第179章《婚姻訴訟條例》第18條，指該條例訂明只有在離婚判令已轉為絕對判令，及該絕對判令再無上訴權，上訴的期限已屆滿，及並沒有任何上訴提出或反對該絕對判令的上訴已遭駁回，前度婚姻的任何一方才可再婚。因此暫准判令後，雙方亦未正式離婚，仍是夫妻關係。否則不用等到絕對判令發出及有關的上訴的期限已過或上訴已駁回才可再婚。由於兩名被告人的暫准離婚令日期為2014年6月20日，於2014年11月5日才正式成為絕對判令，因此第二被告人於2014年7月2日簽署臨時買賣合約，及於2014年7月15日與該物業的賣方簽署買賣協議時，仍是第一被告人的配偶，故此第一被告人違反了該協議。
13. 就兩名被告人是否主事人及代理人的關係，原告人援引了Bowstead & Reynolds on Agency第20版第72章 表面權限:
「雖然一人未必有另一人的實質授權，但若那另一人在言語上或行為上表示或容許那人擁有權限代表他，而其他人因相信其申述而當作那人是那另一人的委託人般處理，那另一人需受那人的行為約束，猶如那人是有適當權限一樣。」
14. 上述節錄的原文如下：
“Article 72, Apparent (or Ostensible) Authority
Where a person, by words or conduct, represents or permits it to be represented that another person has authority to act on his behalf, he is bound by the acts of that other person with respect to anyone dealing with him as an agent on the faith of any such representation, to the same extent as if such other person had the authority that he was represented to have, even though he had no such actual authority.”
15. 在同一法律典據，原告人亦引用了第76章 未經披露身分的主事人：權力與責任,
「(1) 未經披露身分的主事人可以就他委託人在他實質權限內替他進入的合約而提出起訴或被起訴，若涉及合約的話，該委託人定必意圖代表他的主事人進入該合約。
(2) …
(3) 當委託人在沒有提及相關的委託而進入一口頭或書面合約時，關於誰人是真正的主事人的證據是可以呈堂被採納的，以令該主事人就該合約提出起訴或被起訴。」
16. 上文的原文如下：
“Article 76 Undisclosed Principal: Rights and Liabilities
(1) An undisclosed principal may sue or be sued on a contract made on his behalf, or in respect of money paid or received on his behalf, by his agent acting within the scope of his actual authority. Where a contract is involved, the agent on entering into it must have intended to act on the principal’s behalf.
(2) …
(3) Where an agent enters into a contract, oral or written, without reference to agency, evidence is admissible to show who is the real principal in order to charge the principal or entitle him to sue on the contract.”
17. 此外原告人亦援引一宗本地的案例，Honet Industries Ltd v Inkan Limited [1996] HKLY 259。上訴庭在該判例闡述了以下的法律原則：
「就一份書面合約而言，當法庭需要決定雙方是否意圖委託人需負上個人責任，有關意圖的決定(必須客觀地辨別)，牽涉不多亦不少於該份書面合約的真正詮釋，以口頭證據去增加反駁或更改書面合約內的條款是不能被採納的，不過有些時候是可以用來擴大該書面合約，以便證明其他人也像那些沒有提出任何限制的委託人般需負上責任。然而在沒有任何固有證據，即合約本身沒有提出相反的說法，而該委託人又在沒有任何限制下簽署合約，則委託人永遠會被裁定需負上個人責任。一般委託人可以以他是代表主事人簽署合約去限制自己的責任，但在本案中沒有這樣做。」
18. 上述的原文如下：
“Where a contract was in writing, or the court had to decide whether it was the intention of the parties that the agent should assume personal liability. The determination of such intention（which must be ascertained objectively）involves nothing more than or less than the true construction of the written contract. Parol evidence was not admissible to add to, contradict or vary the terms of the written contract. It may sometimes be introduced to amplify the contract, e.g. in order to show that some other party was to be liable as principal, as well as the agent who has signed the contract without qualification. But where agents sign contracts without any qualification, they will always be held to be personally liable, in the absence of intrinsic evidence, i.e. within the contract itself, clearly denoting otherwise. The usual way in which an agent qualifies his signing so as to negative his personal liability was by signing ‘for and on behalf of’ the principal. That was not done in this case.”
19. 最後，原告人亦引用另一本地案例，郭婉芬經營新意域地產公司訴何世盛及何世華(HCSA 15 & 16/2006)。
20. 至於辯方並沒有提供任何的法律觀點的陳詞。
證供的分析
21. 就事實的爭議，本席打算先處理以下的事項：
1. 在簽署「該代理協議」當天，黃女士怎樣介紹呂先生。
2. 呂先生簽署「該代理協議」時的情況。
3. 黃女士有沒有將她的電話號碼及WhatsApp號碼提供給原告人作進一步跟進。
22. 原告人指在當天原告人的職員趙女士詢問黃女士呂先生是甚麼人，而黃女士回答說是她的丈夫，但兩名被告人都異口同聲地否認有上述的對話。黃女士指當時她只介紹呂先生是「呂先生」，並沒有稱呼他為「丈夫」或「先生」，因為他們當時已經離婚。
23. 但不爭議的事實是，在原告人及呂先生所簽署的「該代理協議」上，第一頁近底部寫了兩個電話號碼，其中一個電話號碼96656032不爭議是黃女士的電話號碼，而在該電話號碼旁還寫上「呂太WhatsApp」等字眼。雖然黃女士否認有自稱為「呂太」或介紹呂先生是她的丈夫。但為何原告人的職員會在黃女士電話旁邊寫上「呂太」，兩名被告人的說法是可能由於原告人的證人誤以為他們是夫妻關係，因為當時他們兩人亦攜同他們的兒子一同進入原告人的店舖。但這只是兩名被告人的臆測，辯方並沒有實質的證據指原告人的證人先入為主地以為他們是夫妻的關係。
24. 但本席亦考慮到，若兩名被告人並沒有介紹過呂先生是黃女士的丈夫，一般而言，一名地產代理員並不會貿然在表格4上寫上「呂太」的稱呼。因此在相對可能性的情況下，本席認為較可能是黄女士的確有向趙女士介紹呂先生是她的丈夫，所以趙女士才在「該代理協議」上黃女士的電話號碼旁邊寫上「呂太」的字眼。
25. 本案另一不爭議事實是在有關日期的數天前，是由黃女士主動致電給原告人查詢有關荃灣海濱花園的樓盤。亦是在該次電話談話中，黃女士與原告人的職員相約好在有關日期到原告人的營業地方，由原告人的職員帶領視察物業。而當天黃女士亦相約呂先生一同到原告人的營業地點。所以始作佣者應該是黃女士。但根據辯方的案情，當黃女士與呂先生一進入原告人的店舖後，情況就突然改變。呂先生變成主導的角色，而黃女士的角色就被淡化。根據呂先生的證供，原告人的職員向他介紹了兩項物業，亦要求由呂先生簽署表格4，即「該代理協議」。
26. 在盤問下，呂先生被問及他的證人陳述書提及原告人的職員向呂先生介紹物業，那句子原文如下：
「於6月29日當時原告人的職員趙小姐介紹物業給我 ，而旁邊還有一位男同事…」
27. 原告人的大律師指「我」字旁邊留有一空白位置，質問呂先生該空白位置是否原本是有另一字，是不是「我們」，但刪掉「們」字。呂先生否認有個「們」字，指這只是一空白的地方。
28. 類似的情況在該證人陳述書的第3頁亦有:「介紹了兩項物業給我 」，之後就留白。同樣地，呂先生亦指該留白是原本沒有其他字的，但當呂先生看了在法庭檔案中他的證人陳述書的原文，可以清楚地看到在第2頁及第3頁提及介紹物業給「我」之後空白的地方其實是塗上了塗改帶，遮蓋了原本的「們」字，呂先生亦確認這點。
29. 呂先生之後的證供與他之前第一次回答原告人的大律師的問題時是前後矛盾，為甚麼呂先生要將原本我們的「們」字用塗改帶遮蓋，變成好像原告人的趙女士只介紹物業給他，呂先生並沒有解釋，但這做法很明顯是呂先生刻意淡化黃女士的參與，但這種做法實在是欲蓋彌彰，亦顯示出呂先生並非一位誠實、可靠的證人。因此本席並不相信呂先生的證供。本席不相信原告人的趙女士未諮詢兩名被告人由誰簽署「該代理協議」，就直接要求由呂先生簽署的說法。
30. 再者，本席亦認為原告人的說法較為合理，由於原告人一直是跟黃女士聯絡，至2014年6月29日當天黃女士帶同呂先生一起到達原告人的營業地方，亦介紹呂先生為她的丈夫。趙女士先諮詢是否由黃女士簽署亦是很合理的做法，但黃女士卻說「我先生登記」，所以趙女士就將合約交由呂先生簽署。本席認為趙女士的證供在這方面較為合理，本席亦接納上述的說法。
31. 至於在「該代理協議」上寫上了黃女士的電話號碼，旁邊亦寫上 “WhatsApp” 的字眼，雖然黃女士否認當天向趙女士提供她的手提電話號碼及指該電話號碼亦是她的WhatsApp號碼。但辯方並沒有證據提到黃女士在6月29日之前致電給原告人時已經留了她的手提電話號碼，及指出該手提電話號碼亦是她的WhatsApp號碼。因此原告人的趙女士不可能知道該手提號碼亦是黃女士的WhatsApp號碼，除非黃女士在6月29日當天有向趙女士提及該電話號碼及WhatsApp號碼。
32. 此外，本席亦認為趙女士的證供十分合理，因為黃女士最初致電給原告人尋找樓盤，亦相約到6月29日當天去視察物業。視察完畢後，作為物業代理的趙女士除了記下負責簽約的呂先生的電話外，另外再記下黃女士的電話及WhatsApp號碼以作跟進，亦是十分理所當然。因此本席接受趙女士的說法，指在視察物業後黃女士有留下她的手提電話號碼作為電話及WhatsApp通訊之用。及黃女士要求趙女士為該物業提供進一步的資訊。
兩名被告人是否有主事人/代理人的關係
33. 基於本席作出上述的事實裁斷，本席認為黃女士向原告人的趙女士表示呂先生是她的丈夫，及容許呂先生去簽署「該代理協議」，當時是說由她的丈夫簽署，因此黃女士亦受到呂先生的表面權限所簽訂的地產代理合約所約束。縱使黃女士並沒有實質授權呂先生去簽訂「該代理協議」，甚至縱使兩名被告人當時已經離婚及沒有夫妻的關係。但由於呂先生簽訂「該代理協議」時並沒有表明他是以黃女士的代理人身分代表黃女士簽署，所以黃女士是呂先生的未經披露的主事人，因此呂先生亦須負上個人責任。
兩名被告人在當天的婚姻狀況
34. 由於原告人的大律師同意若本席在事實上裁定兩名被告人的主事人或代理人關係獲確立，原告人毋須再倚賴兩名被告人當天仍是夫妻關係的說法，因此本席就此項爭論點上不作任何裁斷。
賠償金額
35. 訴訟雙方就賠償金額的計算，根據該協議，買方需賠償代理人一切的佣金損失，即買賣雙方原先應負責1%的佣金，即一共樓價的2%，不爭議是港幣72,800元。
結論
36. 基於上述理由，本席裁定原告人勝訴，兩名被告人須共同及各別地支付原告人港幣72,800元，另兼付利息。
利息
37. 根據代理協議表格4附表3第5條，佣金的計算是由逾期之日起計，以每月4%利息計算，而非原告人的說法是根據違約日起計算。原告人在2015年5月27日委託代表律師致函兩名被告人要求支付所欠的佣金及利息等，及給予7天時間給兩名被告人支付。所以本席認為較合理的計算是判決前利息由2015年6月3日起計，按每月4%的息率計算利息至裁決日，該合約利率比判定利率為高。本席認為判決後利息應以判決利率計算，由本判決日期起計至上述判定款項付清為止。
（法官與雙方討論有關訟費申請事宜）
訟費
38. 本席經聽取雙方就訟費的陳詞後，根據兩名被告人的同意，判本案的訟費歸於原告人。至於原告人的大律師證書申請，本席考慮到由於本案的判定金額只是港幣7萬多元及本案所牽涉的法律問題亦非十分複雜，因此拒絕大律師證書的申請。
39. 現命令兩名被告人須支付原告人本案的訟費，若雙方未能就訟費金額達成協議，可交由本法庭的聆案官作訟費的評定。
原告人：由李家駒律師事務所延聘的趙勁洪大律師代表
第一被告人：無律師代表，親自應訊
第二被告人：無律師代表，親自應訊
[1] 「1. 除本附表第2及第5條另有規定外,如買方在有效期內經由代理於賣方就一項或多於一項物業訂立具約束力的買賣協議,則買方須於簽訂買賣合約時, 向代理支付佣金。
5. 除本附表第2、3及4條另有規定外,如買方的配偶、任何代名人、未經批露身分的主事人或代理人在有效期內(不論是否透過代理),與任何一項或多於一項物業的賣方訂立具約束力的買賣協議, 則買方須就代理效有關物業而提供的服務向代理支付佣金, 買方同意如未能於指定日期向代理繳付該代理佣金/費用, 買方願意承擔該一切代理佣金/費用均由逾期之日起計附加每月4%利息直至代理全部收齊代理佣金/費用為止。」
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