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LDPD 1590/2014
香港特別行政區
土地審裁處
申請編號LDPD 2014年第1590宗
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莫如樂 |
申請人 |
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及 |
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Lo Hoi Yan |
第一答辯人 |
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陳家榮 |
第二答辯人 |
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| 審訊日期 : 2014年8月20日及2014年9月22日 |
| 判案書日期 : 2014年10月6日 |
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判 案 書
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背景
1. 申請人是新界大埔南坑村72 號, 即丈量約份11 第1264 地段的註冊業主, 這是申請人近期就此物業在土地審裁處 (下稱「審裁處」) 提出的第三宗收樓申請。第一宗的收樓申請, 涉及大埔南坑村72 號三樓及天台, 申請編號LDPD 2014年第1591宗, 本席已於2014年8月15日頒下判案書, 及於2014年9月10日拒絕了申請人的覆核申請。第二宗的收樓申請, 涉及大埔南坑村72 號二樓, 申請編號LDPD 2014年第1589宗, 本席已於2014年9月26日頒下判案書。
2. 本案申請人於2014年7月17日向第一答辯人提出收樓申請，理由是第一答辯人由2011年5月20日起未有繳付租用該村屋物業地下 (下稱「涉案處所」) 的租金, 但申請人在申請通知書「表格22」上填寫已「遺失租約」。
3. 第二答辯人於2014年7月25日在土地審裁處提出非正審申請, 要求加入成為此案的答辯人, 理由是:
「於2014年4月19日, 經百家利物業顧問林漢成先生, 與代業主莫培簽署租務合約一份。當時林漢成先生稱此單位業權為莫如樂, 莫培是該單位代業主, 此租金為莫培父親養老之用, 故雖業權為莫如樂, 但租金交給莫培便可。 由2014年4月開始, 我們曾繳交有關租務金額如下:
(1) 2014年4月19日前, 繳付$3,000(現金)用作租務訂金。
(2) 2014年4月20日, 繳付總數$11,400(現金)。
於2014年4月20日收取此單位鎖匙, 我亦由2014年5月份至8月份, 每月已繳付租金$4,800。」
2014年7月29日的聆訊
4. 此非正審申請於2014年7月29日在本席席前聆訊, 申請人表示他才是大埔南坑村72 號的業主, 不明白為何第二答辯人竟與他的哥哥莫培簽訂租約, 並交租給這不是業主的莫培; 申請人較早前曾嘗試聯絡涉案處所的前租客, 即第一答辯人, 但不果, 申請人並不知道第二答辯人才是涉案處所的現時租客。申請人承認沒有嘗試與莫培了解情況。
5. 申請人續稱, 他的母親蕭庭原為大埔南坑村72 號的註冊業主, 在1997年及1999年時, 他的母親把物業轉名給他, 作為未來的遺產安排, 其後在2013年7月2日其母親去世以前, 南坑村72 號的租務是交由他的父親及母親處理。申請人承認, 當年他是知道他的父親及母親把南坑村72 號的租務交由莫培處理, 他亦沒有反對, 但由於其母已經去世, 父親莫紹淳先生又患有老人癡呆症, 他懷疑莫培侵吞了他的物業及他與父親莫紹淳在中國銀行之聯名戶口, 所以他希望取回南坑村72 號的租務安排。
6. 申請人傳召了莫培作供。莫培承認他已處理南坑村72 號的租務十多廿年, 雖然其母親經已去世, 但父親依然健在, 所以他仍舊繼續過往的收租安排。莫培承認涉案處所現時是租予第二答辯人, 第一答辯人己離開。
7. 由於申請人同意第一答辯人可能已經離開了涉案處所, 而證供顯示第二答辯人才是涉案處所的現時租客, 所以本席批准第二答辯人加入成為此案的答辯人, 並安排另日進行審訊。
2014年8月20日及2014年9月22日的審訊
8. 於2014年8月20日及2014年9月22日進行的審訊, 申請人由他的女兒莫佩文(下稱「莫小姐」)代表應訊。
9. 莫小姐大致上重複了上文第4段及第5段申請人於2014年7月29日所說的情況。主要的是, 莫小姐重申申請人在LDPD 2014年第1591宗案件及LDPD 2014年第1589宗案件的立場, 即申請人不承認曾授權莫培或其他人處理南坑村72 號之租務事宜。
10. 根據莫小姐所述, 當申請人的母親蕭庭女士於2013年7月2日去世後, 申請人欲取回南坑村72 號的租務安排, 曾向差餉物業估價署取得有關涉案處所的「物業詳情申報表」副本, 租客是Lo Hoi Yan, 即第一答辯人。申請人曾到涉案處所聯絡第一答辯人, 但只在2013年7月30日收到第一答辯人存入他滙豐銀行的戶口4,000元, 此後便收不到租金。
11. 案件於2014年9月22日繼續審訊。第二答辯人供稱, 涉案處所是經地產經紀林漢成先生(下稱「林先生」)租賃的, 在他簽訂正式租約當天, 林先生曾經向他解釋, 申請人是涉案處所的註冊業主, 而跟他簽訂正式租約的是代業主莫培, 他們是親兄弟, 而莫培是合法的代理人, 可處理有關的租務。由於第二答辯人認為林先生是合資格的地產代理人, 所以他非常放心跟莫培簽訂正式租約。當時, 莫培的太太羅妙玉女士 (下稱「羅女士」) 也在場, 並要求他每月把租金存入莫培在中國銀行的戶口。此後曾經發生兩次屋內維修事件, 第二答辯人皆是與羅女士聯絡。
12. 第二答辯人傳召了林先生作供。林先生供稱, 他是收到羅女士委托把涉案處所放租, 而作為地產代理, 他是會核實涉案處所業權才會介紹給第二答辯人的。
13. 林先生在接受莫小姐盤問時稱, 他與莫紹淳及蕭庭夫婦相識約6年, 當時他為他們夫婦購入大埔仁興街23號及瑞安街10號及14號等三個舖位物業, 他甚至替莫紹淳到銀行轉錢到律師樓,申請人才出現簽署買賣合約[1], 但這些物業其後皆由莫培夫婦負責打理, 羅女士主要處理財務交收。
14. 林先生又稱, 他亦有接受莫紹淳及蕭庭夫婦委托出租仁興街、瑞安街等物業, 及大埔南坑村72 號單位的經驗, 包括把二樓租給林明昌(即LDPD 2014年第1589宗案件的第一答辯人)及本案的第一答辯人。閒時每星期會有一、兩次與莫紹淳於大埔大明里廣場相遇、交談, 大家已是朋友關係。
15. 林先生稱從來沒有與申請人聯絡, 申請人亦從來沒有出現參與有關物業的租務。 直至今年約4月初, 即林先生把涉案處所租予第二答辯人前, 他收到申請人來電, 查詢大埔南坑村72 號單位的租務情況, 並表示「想收回單位」[2], 但林先生回覆請申請人與莫紹淳聯絡、商討解決。
16. 莫小姐追問即申請人表示會收回單位, 林先生否認, 指申請人旨在查詢第一答辯人曾簽下的租約, 在了解情況後才收回單位[3]。 隨後雙方便沒有進一步聯絡, 直至今年約5月或6月再與莫紹淳相遇, 莫紹淳透露家事, 家人因物業問題嘈嘈吵吵, 請林先生作中間人致電申請人, 但申請人在電話中說﹕「不再講任何嘢」[4]。
17. 莫小姐質疑林先生在把涉案處所租予第二答辯人時, 沒有盡地產經紀人責任釐清涉案處所的業權, 林先生稱他曾參閱由羅女士交來以下兩封「委托書」:
(a) 第一封的日期是2009年2月22日, 內容是申請人授權莫紹淳「代辦授權有關大埔南坑村72 號地下之一切租務、簽約、交收鎖匙、收租及裝修事務。並授權他其他物業之租務事宜。」
(b) 第二封的日期是2013年9月5日, 內容是:
「本人莫紹淳(二哥)現授權我的兒子(莫培)全權負責處理我的妻子(蕭庭)二嫂和我辛苦賺來的錢財。而部分物業雖然用莫如樂的名字為業主, 但不是他出錢買的。 是我(莫紹淳)和蕭庭(二嫂)共同出錢購買, 而物業的租金應歸我擁有, 用作我的生活費。而莫如樂完全沒有負[5]出任何金錢買的。所有我(莫紹淳)和二嫂的金錢及財產在我(莫紹淳)死後, 才能給予我的大兒子(莫培)作適當的分配。謹此證明。」
18. 莫小姐指這兩封「委托書」的簽名式樣並不相同, 林先生解釋他和莫紹淳稔熟, 日常閒談間已知悉莫紹淳的物業早已交由莫培夫婦處理, 申請人亦沒有與他聯絡, 當時既有白紙黑字, 所以沒有留意簽名式樣的差異。
19. 林先生表示, 即使把涉案處所租予第二答辯人後, 他亦有與羅女士跟進涉案處所的維修情況, 包括更換浴室浴屏。
20. 莫小姐再質疑南坑村72 號沒有在土地註冊處登記有入伙紙, 林先生表示這不會影響涉案處所作出租用途, 因為他知道南坑村72 號是在舊屋地上重建, 經地政處審批、及有牌建築商承建, 所以即使沒有入伙紙, 理應不會構成問題。[6]
表面權限
21. 基於以上證供, 包括申請人於2014年7月29日在本席席前聆訊時承認, 在2013年7月2日以前, 南坑村72 號的租務是交由他的父親及母親處理, 他亦知道他的父親及母親把南坑村72 號的租務交由莫培處理, 他沒有反對, 所以本席裁定申請人的父親及母親或他們的授權人即使沒有獲得申請人的直接或實際授權, 他們已經表面權限 (apparent or ostensible authority)獲得有效授權成為他的代理人把涉案處所租予第二答辯人。
22. 根據Bowstead and Reynolds on Agency第19版第8-013段:
“Where a person, by words or conduct, represents or permits it to be represented that another person has authority to act on his behalf, he is bound by the acts of that other persons with respect to anyone dealing with him as an agent on the faith of any such representation, in the same extent as if such other person had the authority that he was represented to have, even though he had no such actual authority.”
23. 又根據Freeman & Lockyer v Buckhurst Park Properties (Mangal) Ltd [1964] 2 QB 480; Hely-Hutchinson v Brayhead Ltd [1968] 1 QB 549, 此表面權限可從相關人等的行為及情況推斷。西澳州的最高法院在Auxil Pty Ltd and Anor v. Terranova & Ors (2009) 260 ALR 164 一案的判案書第176段, Newnes JA 亦有以下論述:
“A representation creating an apparent authority of an agent may be made in a number of ways but the most common form of representation by a principal is by conduct, that is, by permitting the agent to act in the management or conduct of the principal’s business. By permitting the agent to act in the management or conduct of the business, the principal thereby represents to anyone dealing with the agent that he or she has authority to do those acts on behalf of the company which an agent authorised to do acts of the kind which he or she is in fact permitted to do normally does in the ordinary course of such business.”
地產經紀人責任
24. 莫小姐試圖質疑林先生在把涉案處所租予第二答辯人時, 沒有盡地產經紀人責任釐清涉案處所的業權, 因為根據林先生的證供, 申請人曾致電給他, 表示「想收回單位」, 但林先生其後已否認此理解 (見上文第15 段及第16 段) 。
25. 本席接納林先生是誠實可靠的證人, 他的證供簡單直接, 他述說他與莫紹淳相識多年的關係甚有說服力, 在莫小姐盤問時亦沒有被動搖。本席亦相信他把涉案處所租予第二答辯人時, 是真誠地相信有關南坑村72 號的租務, 仍舊是由莫培夫婦處理。
26. 香港終審法院在Thankakharn Kasikorn Thai Chamkat (Mahacon) v Akai Holdings Ltd (No.2) (2010) 13 HKCFAR 479一案中, 亦有就聲稱有表面權限的人致使未有簽約方轉責交易作出裁決, 認為第三方是否有理由依賴聲稱有表面權限的人的思想狀態, 相關的驗證標準並非「是否合理」, 而是舉證標準較高的「是否有違常理」, 其意思是, 在商業世界內, 除非有不誠實或有違常理 (包括視而不見和罔顧實情) 的情況, 否則第三方應有權依賴其所獲告知的事情。
27. 至於莫小姐提出有關南坑村72 號的入伙紙問題, 基於莫小姐錯誤理解有關新界鄉村屋宇的建築法例, 本席亦接納林先生的解釋。
第二答辯人的責任
28. 莫小姐又提出, 第二答辯人租住涉案處所時, 亦有責任釐清涉案處所的業權。本席對此不作苟同, 正如第二答辯人總結, 涉案處所是經正常物業租賃程序, 經地產經紀租賃的, 並根據租約每月依時交付租金至租賃聯絡人之銀行戶口, 已是盡了身為租客的責任。
29. 本席認為, 即使地產經紀人失職、沒有釐清涉案處所的業權, 根據tenancy by estoppel 的普通法原則, 住客或租客不能在法律上否認其出租者之業權。比方在鄧志豪訴黃毓霞及其他人[1996] 1 HKC 525一案, 香港上訴庭法官Godfrey JA有以下的裁決：
“In addition, it is submitted on behalf of the tenant that the landlord himself has no interest in the property and therefore cannot accordingly institute any proceedings against the tenant. This assertion of a jus tertii is not open to the tenant. A tenant is not permitted to deny his landlord’s title. If then the present landlord is the landlord of the tenant, this allegation that the landlord has himself no interest in the property would afford the tenant no defence.”
30. 第二答辯人承認, 由於本案涉及涉案處所的業權糾紛, 他暫時未有繳付2014年9月份的租金, 但本席認為根據Halsbury's Laws of Hong Kong第17(1)冊(2007年再發行)第235.005段, 住客或租客仍不能在法律上否認其出租者之業權:
“[235.005] Title by estoppel A landlord is estopped from repudiating a tenancy which he has granted.…
Whilst the tenancy continues, a tenant is absolutely estopped from denying the title of the landlord by whom he was let into possession, whether or not he has notice of any defect in title. Even if the tenant was not let into possession by the person claiming to be his landlord, the tenant is estopped from denying the landlord’s title if he has paid rent, unless he can show that the payment was due to misrepresentation or mistake and that a third person is in fact entitled. Where a tenant pays rent to a landlord after the landlord’s title has determined, the tenant is estopped from disputing the landlord’s title only if it is shown that, at the time when the rent was paid, the tenant knew, or had notice of, the true facts about the landlord’s title; the tenant does not have to show that a third party has title.
Once the tenancy has expired, the rule that the tenant is estopped from disputing his landlord’s title continues to operate unless after the termination of the tenant’s possession of the demised premises a claim is made against him by title paramount in respect of some part of the period of the tenancy. Furthermore, a purported lease by a landlord whose title is defective still creates privity of contract as between the parties to it, thus enabling the landlord to sue the tenant upon the covenants contained in the lease. …”
31. 由於本席已裁定莫培夫婦已經表面權限 (apparent or ostensible authority)獲得有效授權成為申請人的代理人把涉案處所租予第二答辯人,在租約有效期間, 第二答辯人雖仍根據租約, 向莫培夫婦繳付租金。
32. 本席又裁定申請人不可否定第二答辯人與莫培所簽的租約而申請收樓。
總結
33. 綜觀以上所述, 本席裁定第一答辯人已被第二答辯人取代, 而第二答辯人已支付了直至2014年8月31日的租金, 至於2014年9月1日起未有繳付的租金, 答辯人須根據租約交存所欠的租金至莫培在中國銀行的戶口。
34. 本席撤銷申請人的收樓及追收租金的申請。
訟費
35. 至於訟費方面，基於本案案情, 本席認申請人未有考慮實際情況而展開訴訟，有濫用法律程序之嫌, 申請人須支付第二答辯人本申請的訟費。
36. 根據《香港民事訴訟程序2014》第62/28A段, 當訴訟一方沒有法律代表而自行應訊時，評定訟費時可考慮頒予訴訟人不超過假使訴訟人聘用律師代為處理有關工作而可能招致的費用的三分之二和支出。
37. 以上考慮，本席判決申請人須支付第二答辯人本申請引致的訟費，即時評定為2,000元。
申請人: 無律師代表，由莫佩文小姐代表應訊
第一答辯人: 無律師代表，沒有出席應訊
第二答辯人: 無律師代表，親自應訊
[1] 根據林先生的證供, 申請人只出現簽署仁興街23號及瑞安街10號的買賣合約;瑞安街14號 不是以申請人的名義買入。
[2] 見2014年9月22日10時54分的法庭錄音。
[3] 見2014年9月22日10時55/56分的法庭錄音。
[4] 見2014年9月22日10時58分的法庭錄音。
[5] 原文如北。
[6] 新界鄉村屋宇倘符合《建築物條例（新界適用）條例》 （香港法例第一二一章）定下的準則，可免受《建築物條例 》（第一二三章）規管, 即不需要向建築事務監督根據《建築物條例》（第一二三章）申請批准建築圖, 更不會獲發入伙紙。屋宇建成後，會由地政專員（在一九八二年四月一 日前由政務專員）檢查。如一切符合規定，屋宇將獲發給載列租契、新批約或建築牌照條款的完成規定事項證明書。倘屋宇座落於集體契約的土地上， 或屬於舊屋重建，則不會獲發給完成規定事項證明書。在此情況下，當局會發出通知書，確認不反對該屋宇的入夥。倘並未獲取以上所述的批准通知書，或確認不反對入夥通知書或所需的豁免證明書，地政專員在收取行政費用後 ，會補發所需的通知書或證明文件。詳情可參閱地政總署製訂的購置新界鄉村屋宇須知。(http://www.landsd.gov.hk/tc/legco/purchas.htm)
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