康城、寶城大廈業主立案法團 訴 張良及另一人

LDBM 23 & 43/2001

香港特別行政區

土地審裁處

建築物管理申請編號2000年第23宗

(依據周兆熊法官於2001年2月16日所作之命令予以合併)

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判 決 書

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背景

1. 是次審訊共涉及兩件案件，兩案之編號分別為LDBM 23/2001 及LDBM 43/2001。前案之申請人為張良，他是位於新界元朗教育路88號寶城大廈B座7字樓單位的聯名業主之一，他指案中的答辯人康城、寶城大廈業主立案法團，在攤分和徵收大廈的管理費及大廈的維修費時均沒有按照有關之大廈公契之規定，即公契中第4(g)條及第16條之規定。故申請人入稟本審裁處，要求本處頒令，命答辯人在計算及徵收有關的費用時，必須遵守有關公契條文之規定。而在後者的案件即LDBM 43/2001號的案件中的申請人即為前案中的答辯人大廈法團，法團通過次案追討前案中申請人與一聯名業主張良的太太張許竹花女士自1987年所欠下的管理費，並要求本審裁處就有關管理費的正確計算方式，頒下聲明(Declaration)。由於與訟雙方在兩案中所持論據及爭議均是相同的，故兩案的審訊得以合併，而張許竹花女士在案中 (LDBM 43/2001) 由其丈夫張良先生代表進行答辯。另外法團方面，則由林鍚光、陳啟鴻律師行的陳律師代表。為了方便行文描述，本判詞於以後統稱張良及張許竹花的一方為張良。而康城、寶城大廈業主立案法團一方則統稱為法團。

雙方沒有爭議的事項

2. 張良就法團所指他自1987年7月開始欠交管理費一事並無爭議，他指他亦曾嘗試交付一個數目較少但為他視為合理的數目，但不獲法團接納，所以自那次之後，他便沒有再交管理費了。但當本席向法團提及法團就管理費的索償可能超越時效條例的規定後，陳律師在獲取法團指示後向本席承諾，法團在是次訴訟中只向張良要求交回自1989年1月開始所欠交的管理費，亦即是說，法團所追收的管理費均是張良在法團發出表格29之日起計時12年內所欠下的。

3. 另外在案中雙方不爭的事實，亦包括以下各點即:

(i) 大廈法團於1978年2月從大廈原發展商處承讓了7個大廈單位(下稱公產單位)，並將它們出租，目的為收取租金，以支付管理大廈的支出(見法團文件夾第26頁大廈公契第16條之規定)；

(ii) 由於法團發覺公產單位的租金收入往往因巿值租金的波動及單位是否能夠成功租出的因素所影嚮。所以，只是將公產的收入，歸納入一個特定的銀行戶口，以作大廈的大型維修之用，而管理大廈的日常開支，則向個別大廈單位的業主以大廈公契中附表3所規定的管理費分攤份數之比例而攤分；

(iii) 張良曾成功地在1983年在高等法院，以法團自1982年錯誤地計算及徵收管理費為理由，獲得法庭頒下宣告性之命令，並令法團在合理之時限內，依大廈公契之規定，計算出各戶業主在過去所多付或少付的數目，(見法團文件夾中第3-7頁及38頁之法庭頒令)；

(iv) 由於需要回應有關的法庭判令，法團於1984年委託馬永雄執業會計師行，重新按大廈公契原則，去計算康城、寶城大廈各戶業主自1977年10月1日到1984年6月30日這段期間所多付或少付的管理費的數目，可見列於法團文件夾第50頁，即會計師於1987年2月4日所呈交的報告內容提到法團多收寶城各業主的總金額為120,418.89元，而康城大廈的各單位業主則共少付了111,796.76元。這兩個數目，在會計師因公產單位及應付給管理人酬金的數目的計算方法進行了修改後，於1988年12月28日所呈交之會計報告中修訂為寶城各業主多付了113,626.27元及康城各業主少付了111,796.76之數；(見法團文件夾中第60頁)

(v) 法團於1998年12月14日收到屋宇署的勸龥信，要求法團跟進四項大廈維修(見法團文件夾103及104頁)；

(vi) 1998年12月28日，法團的業主大會通過大廈維修計劃，其後再增加2項維修工程，全部工程的規模比屋宇署的要求多，並通過以業權份數而不是公契中附表3的管理份數的規定來計算每戶應繳分攤費，部份維修工程可被視作美化工程(見法團文件夾第91及92頁之大會紀錄)；

(vii) 張良並沒有向法團繳交過去12年的管理費，同時也沒有繳付1998年12月28日業主大會所通過為大廈進行維修工程的科款。

法團一方的證供

4. 由於與訟雙方均為是次審訊兩件案伯中其中一案的申請人和另外一案中的答辯人，故本席決定在張良先生沒有反對的情況下讓法團一方首先舉證。法團一方除了提供包含了雙方狀書，文件證物及其證人書面供詞共245頁的文件夾外，亦在其一方證人周頌昆先生作供時，另外再提供了4份會議紀錄作為證物(見證物C1到C4)。

5. 周先生說他是法團的現屆主席，而張良則是自法團於1976年4月12日成立起，至1984年止，都是法團管理委員會的成員。而到了1984年法團選出第5屆執委會時，張良則是法團的秘書，故張良對法團的事應該十分清楚。

6. 就管理費的徵收的方法而言，周先生說公契中第4(g)條規定大廈經理人須先從大廈法團的公產租金收入中扣除大廈的管理支出，如有不足之數，才由大廈各業主據公契中附表3所規定的管理份數攤分的這個做法，其實並不可行，理由是大廈管理的經常性支出龐大，而公產租金的收入卻不穩定，故管理費的支出往往超過租金的收入。在長期入不敷支的情況下，法團曾經因為沒有錢付電梯維修費及電費，引致電梯服務停頓。電力公司威脅要截斷大廈的電力供應。而法團亦遭其債權人於土地登記冊上進行押記。最後，法團唯有以其公產業權按給銀行舉債以支付各項債務。並更改管理費的徵收辦法，即法團不先以公產租金收入去支付大廈的日常管理開支，改而為大廈的開支事先作出預算。然後以公契中附表中所規定的管理費份數攤分的比例，向大廈各業主徵收管理費。而公產中的收入，則用作為大廈的儲備基金，以支付如更換大廈消防系統以及電梯維修等經常性之開支。另外上述後備基金亦有用作為後加工程費用、工程顧問和律師費等用途。證人稱這一個按大廈管理之開支預算再按附表的管理費攤分辦法所徵收管理費的方式，是自1993年開始實行，而此方式亦符合後來建築物管理條例所修訂後附表7中之規定。

7. 而有關預算案的制訂，證人在其於法團文件夾中第244頁的供詞中的第10段的前半部曾說：

“自一九九三年起，本大廈法團通過本大會所委托管理公司，按照後來修訂建築物管理修例附表七的方法，每兩年制訂本大廈管理費收入與支出預算，然後按本大廈公契附表三的每戶應繳管理費數額比例，去制訂新管理費數額。本大廈法團每兩年都會按上述條例的要求，張貼本大廈管理費收支預算表在本大廈壁報版上一個月，直至本大廈管理公司進行收取管理費時，本大廈法團或本大廈管理公司沒有收到任何案中的的反對的通知.......”(底線另加)但在同一段中的後段他又說：

“本大廈法團一直吩咐本大廈管理公司制定每年的總管理費預算表和該年度有關管理費的通告，並張貼在本大廈大堂當眼處，讓各業主參閱。”(底線另加)證人在庭上作供時則稱每年的預算表，均是在會上通過後才在大堂貼出來的。

8. 另外證人在被盤問及覆問時，供稱在會計報告中所稱多收寶城大廈各業主款項的退款工作不是由他負責的。而大廈的管理賬目，在1984年到1989年間並沒有交收存在。在1989年開始才有文件交給下屆法團。而每年結束時，雖然沒有會計師就大廈賬目進行核數，但管理公司是有將個別有關的年結，以工作報告的形式，由法團在會上通過。

就維修費的作供

9. 法團證人周先生除了說出有關不爭的事實外，亦有解釋法團於1998年12月28日第12屆全體業主大會上，雖然通過了大廈的維修費是按大廈各業主業權的比例進行攤分的方法(見法團文件夾第91及92頁之會議紀錄)。但當時的業主並未咨詢法律意見，故不知道公契中第4(g)條及附表3的規定，同樣適用於大廈維修費的攤分計算。故當法團之管理委員會在諮詢過律師的意見後，便在1999年8月20日所舉行的管委會會議上通過大廈的維修費之攤分，須按管理費的收費標準計算(見法團文件夾第154頁上之會議紀錄)。

張良先生的證供：

10. 張先生作供是主要採納了其先前在兩案中向法庭呈遞的申請通知書及反對理由通知書的內容作為其證供(見證物L1)。綜合其就事實上作供的內容，其實與法團一方的事實依據並無多大爭議。但其用作計算及立論的數據，卻很有問題，如在證物L1第1頁的右上角寫了 "No. 1"的那一頁的第3段，張先生說：

"a. 查現行該每月計378元的管理費弊患多多，它的計算方式，既無原始開支的數值為憑，也無公產租賃及其他收益的數值比對作據；

b.同時它的分攤方式又既非依照公契條例附表1，以業權份數1200份之3份作準；也非依照公契條例第4(g)條款附表3以負擔管理費份數11,255份之36份入作實；

c.顯著是絕非依照公契條例第4(g)條款所正式分攤計算出來的；

d.亦顯著的是違反公契第16條例，第4(g)條例及第13(i)之3等條例，理合無效者；

e.且亦事實己造成一方面管理費大幅度每月濫超收去多萬元；

f.而另一面違反契諾所應應有收益賬每月又扣押後損去多萬元；

g.由1984年7月至今2000年6月共多年多月共約為數超過6-7百萬元之鉅；

h.至須依契例法理問責，追討退償交代回來，作一清理結算才理所當然者。"

11. 當本席問張良，他是如何計算出法團“每月濫超收去多萬元”及“由84年7月至2001年6月共多年多月共約為數超達6-7百萬元之鉅”時，張良先生說他是以他的單位，目前要交的管理費即每月378元。除以他單位在公契附表3所得的管理份數即36份，便得出每份管理份數按每月要交的數目，即：

378 元÷36份﹦10.5元(每月每份)

而因為大廈的總管理份數為11,255份，故如果每戶每月均是此數，則法團每月可收:

11,255份×10.5元﹦118,177.50元的管理費

12. 張先生以2001年2月的法團的開支賬目即：81,000元到82,000元(按：法團文件夾並無此數，張良說那是他聽人說又或是看管理處的報告板貼出來的數目)。故法團每月應有37,000元到36,000元的盈餘。再加上法團7個單位的公產租金收益在2001年2月為51,000元到52,000元(張良說這是他由管理處看到的數字)，他知道這些收入是每個月也不同的。但2001年2月份則約為此數。由此計算即：

52,000元＋37,000元﹦89,000元

13. 故法團每月扣起之數達89,000元之多，故過去15年總數達900萬元至1,000萬元之鉅。但當本席以法團文件夾公產收益表(見第162至169頁)計算1991年公產之每月平均收入僅為：

144，272元(全年收入) 12個月

=12,022元

而2000年的公產每月平均收入：

328,800元(全年收入) 12個月

=27,400元

14. 由此可見張先生計算其立論的公產收入明顯遠遠超過法團所提出的數字。

15. 另外當張良先生接受盤問時，他說當在1984年他為法團秘書時，法團所聘請的會計師所編寫的報告就公契4(g)條大廈各戶應付責的數目之計算方法，他是接受的。而他拒交管理費及維修費，是因為法團並無事先以公產的收益，來先支付該等數目，故法團徵收該費用之要求無效。

法團徵收管理費及維修費的計算方法，是否違反公契中的規定？

16. 無容置疑地，公契的第4(g)條與第16條對大廈的管理及維修作出了清晰的規定，這兩項規定的英文原文為：

"4.Each owner shall be bound by and shall observe and perform the following covenant provision and restrictions :-

(a) ...........................

(b) ..........................

(c) ..........................

(d) ...........................

(e) ..........................

(f) ...........................

(g) The said costs, charges and expenses including the manager's service remuneration (hereinafter called "the said expenses") shall be paid out of the rents payable by the tenants of the 7 flats referred to in Clause 16 hereof. If the total rents of the above mentioned Flats payable as aforesaid shall be insufficient to cover all or any of the said expenses then the owners shall make contributions towards such said expenses in the proportion set out in the Third Schedule hereto and if there should be any surplus after payment of all the said expenses then the surplus shall be held by the Manager from time to time appointed under Clause 4(a) hereof in a bank account and shall only be applied by the Manager in or towards payment of such costs charges and expenses thereafter is become due."

"16.The First owner doth hereby declare that for the purpose of more effectually maintaining the said building the First Owner shall assign free of payment all the estate right title benefit and interest of and in All Those the following Flats unto the Management Committee of the Incorporated owners of the said building as and when the same is formed :

(i) Flat No. 3 (including the Roof thereof) on the 21st floor of Po Shing Building

(ii) Flat No. 4 (including the Roof thereof) on the 21st floor of Po Shing building.

(iii) Flat D (including the Roof thereof) on the 21st floor of Po Shing Building.

(iv) Flat No. 8 on the 17th floor of Po Shing Building.

(v) Flat No. 8 (including the flat-roof appurtenant thereto and the roof thereof) on the 22nd floor of Hong Shing Building

(vi) Flat No. 6 (including the flat-roof appurtenant thereto) on the 2nd floor of Hong Shing Building.

(vii) Flat No. 7 (including the flat-roof appurtenant thereto) on the 2nd floor of Hong Shing Building."

以上公契中的兩條中所指"cost charges and expenses"，均是指公契中第4(f)條中的各項“支出”而該等支出為：

"(f) The following costs charges and expenses shall be borne and paid by the owners of the said Building in such manner as hereinafter mentioned namely :-

(I) Electricity water and other similar charges for or in connection with the said Building as a whole and not being in respect of the use of or consumption in any particular flat or other area enjoyed exclusively by one owner.

(II) Remuneration for caretakers watchmen cleaners attendants and the like.

(III) The cost of refuse disposal.

(IV) The cost of repairing, renewing, maintaining, cleansing, painting or decorating the building or any part or parts thereof and all water-courses cables wires or services therein and all the apparatus equipment and conveniences thereof.

(V) The cost of operating and servicing the water pumps.

(VI) The cost of operating, maintaining and repairing, servicing, replacing and renewing all the lifts in the said building.

(VII) The charges payable to Government or to any individual or company for the supply of flush water.

(VIII) The premia payable for the insurance of the said Building against Employer's Liability and against Third party Liability as aforesaid.

(IX) Such legal or other fees and costs which may be incurred by the Agent in the performance of any duty or in the exercise of any power hereunder.

(X) The monthly sum equivalent to 10% of the monthly maintenance charges and expenses which the manager may charge as remuneration for the performance of its duties hereunder."

17. 由以上10項所見的“支出”，包括了大廈日常運作所涉及的開支。同時也涵蓋了大廈基本維修時所涉及的費用。故可見大廈公契就大廈日常管理及基本維修的集資方式，是首先由公產單位的租金收益中支付有關的數目。如有不足之數，才由管理人按附表3的管理份數就不足之數去向業主進行攤分。

18. 按本席就張良先生所提指控的理解，法團違反公契中徵收管理費的規定，可以分為兩方面去理解，即：

(1) 法團在徵收管理費時，不是以附表3的管理份數及比例去進行。

(2) 法團並沒有先以公產租金的收入去支付大廈日常的管理費用，到有不足時，才依附表3去攤分不足之數。

現實的情況卻是由於法團覺得公契中第4(g)及16條的規定實際上並不可行。故法團即使在1983年最高法院(當時的名稱)在頒下命令指法團徵收管理費的計算方式不符公契的規定後(見法團文件夾第37及38頁)。法團只是聘請了會計師，以附表3規定的管理費份數計算方式，把過去多收及少收管理費的情況作出了調整，卻沒有採用4(g)及16條的規定 即先用公產租金的收入去支付有關費用。在此點上法團亦並無爭議(見法團文件夾第243頁法團證人的書面證供)。法團的做法是將公產的租金收益，撥入了一個特別維修基金，作為大廈有特別需要的用途。本席雖然在證據上接受法團在日常運作上要達到公契規定的財務運作方式有一定的困難，卻不能無視法團目前在運用經費上的方法的確是違反了公契中第4(g)及16條所作出的規定。因為法團並不是在先使用了公產租金的收入去支付有關“支出”後有不足之數才以附表3的管理份數攤分方式向業主攤分。不過法團的做法雖然不符公契，但問題是法團在現行法例下，是否有權這樣做？

建築物管理條例的規定

19. 法團一方的立場是雖然法團沒有按照公契的規定，先用公產租金去支付管理費的開支，但由於法團是獲得建築物管理條例的授權，所以有關管理費的徵收及計算均為有效(見法團的書面陳詞概要第三頁丙(2)段)。法團在該段名為“管理費的決定權”的段落中援引了建築物管理條例中第20(1)(a)及(b)條，以及該條例中附表7的規定，本席亦留意到有關條例中第21條第5節規定法團在釐訂及徵收於第20條規定下建立的管理基金時，如果該條文所規定之內容與大廈公契有不一致之處時，則以第21條之規定為準。另外34E條的第(1)及第2節則分別規定了附表7各條之規定須自“關鍵日期”起，隱含地納入在本案之大廈公契之內，以及如果附表7各條的規定與原有公契的任何其他條文不一致時，即以附表7的條文為準。但本席亦有同時留意到，34E條的(3)節卻說：

“34(3)本條的實施，並不使在關鍵日期前根據公契而作出的作為或發 生的不作為附加新的法律後果。”

由此可見附表7的各條的規定並沒有法律上追溯力。

20. 在WONG Pun-man Vs. Incorporated Owners of Tung Fat Industrial Building 〔1996〕HKDCLR 32案中前土地審裁處的古敦義法官(His Honour Judge Cruden)就建築物管理條例第20至23條與附表7的應用，作了詳細的分析，在案例的37頁，他說：

"Where an owner corporation does not employ a manager, if has adequate and more appropriate powers under the DMC, reinforced by ss.20 to 23 and the Fifth and Sixth Schedules to the BMO, annually to determine and recover monthly management expenses. The owners corporation may under these latter provisions, annually determine by resolution the forthcoming year's fees. This is what as a matter of fact has conceived."

21. 在該案中，由於法團在相關的期間內，沒有聘請管理公司代法團管理大廈，而由法團自己進行管理，故古敦義法官裁定，附表7的內容並不適用於管理費的制定與徵收，因法團應運用其來自建築物管理條例中第20至23節，以及附表5及附表6中的規定來行事，反觀本席審訊的本案中，法團一直均有聘請管理公司，去代法團進行大廈的管理工作。故條例的第20至23條明顯地不適用，而適用的條文只有附表7的規定。

附表7的生效的條件：

22. 首先，本席在本判詞前面已指出過附表7只在“關鍵日期”關始生效，故附表7的條文沒有追遡力，而“關鍵日期”在本席於前面援引的案例的第34頁中亦有提及即“

"Turning to the law, from 16th March 1977 until the coming into effect of the relevant provision. In the BMO on 1st June 1994, the power to levy management fees is to be found in the DMC. Thereafter the DMC provisions are subject to the BMO - The Hong Kong Gazette LN 318 of 1994. Where the owners appoint a manager, the DMC is subject to the mandatory provisions of the Seventh Schedule in relation to management expenses and the other matters therein provided". (原本並無底線)

故附表7的規定，僅適用於1994年6月1日之後，法團應管理公司的要求對管理費所作的調整。

23. 另外如果管理公司欲透過法團依附表7的規定就管理費的徵收進行調整，則經理須依循附表7的各項規定行事，即：

(1) 管理開支總額的釐定

(1)除第(3)、(5)、(6)及(8)節另有規定外，在任何一段由經理人就建築物管理而定為財務年度的12個月期間，業主應付的管理開支總額，須為經理人按照第(2)節指明的該年度的建議開支總頍。

(2)經理人須就每個財務年度而

(a) 擬備列明該財務年度的建議開支的預算草案；

(b) 將預算草案副本一份送交業主委員會，如無業主委員會，則將該副本展示於建築物內的顯眼處；

(c) 隨同預算草案副本送交或展示(視屬何情況而定)一份通知，邀請每名業主在由預算草案送交或首次展日期起的14天期間內，將業主對預算草案的意見送交經理人；

(d) 在該期間結束後，擬備指明該財務年度的建議開支總額的預算；

(e) 將預算副本一份送交業主委員會，如無業主委員會，則邀該副本展示於建築物內的顯眼處。

24． 本席前面已指出法團證人周頌昆先生的證供就究竟管理公司是每年抑或是每兩年製訂一次預算案一事有不清晰的地方。但觀乎法團文件夾中自第66頁至101頁所提供的文件來看，管理公司自1993年開始便每年均有為大廈的開支開列預算表。亦有在每個財政年度結束時制作該年度的每月實際收入與開支表，並將之送交法團。同時，本案中亦沒有任何證據顯示法團曾經運用附表7第一段第(6)節的權力，否決過管理公司提交的預算案，相反地法團的立場明顯是過去歴年多次的管理費調整均是有效的。

25. 張良先生的立場，也不是管理公司沒有依照附表7的規定去製訂預算案，而他的質疑只是每年的年終，管理公司沒有提供合格核數師的核數報告，而如果管理公司能提供有關的核數師報告，他是接受有關管理費調整的。

26. 附表7就經理人的會計賬目在第2段第6節有以下的規定：

"2. 賬目的保存

(1) ...........

(2) ...........

(3) ...........

(4) ...........

(5) ...........

(6)如有法團，而法團藉業主通過的決議，決定收支表及資產負債表應由決議所指明的一名會計師或其他獨立核數師審計，則經理人須不延誤地安排由該人進行該項審計。"(附加底線)

故附表7的要求並沒有規定有關賬目必須每年送交會計師或核數師審計。而只是在“法團藉業主通過的決議”後，經理人才有責任將有關的賬目送交法團所指定的會計師或核數師進行審計。但法團證人在這方面為本席所接受的證供則是管理公司每年年終均有向法團提交該年的收支報告，而法團會將之合併在其該年度之工作報告中，由業主大會通過。故其間並不存在法團曾要求管理公司將其帳目送交會計師或審數師審核的問題。要知道法團是否行使其於附表7第2段第6節之權利，是有其自身的考慮，會計師及核數師的費用肯定是其中的一個考慮因素。

就管理費的徵收是否有效之裁決：

27. 基於以上之分析，本席裁 定自1995年1月1日起由管理公司據附表7規定下所制的管理費雖然與公契內容規定不一致，但由於建築物條例34E(1)及(2)條的規定，有關管理費的調整，在法律上須被視為有效。故法團有權向張良先生追討自1995年1月1日起所欠的管理費。但在該日之前所制定之管理費，由於附表7尚未在“關鍵日期”生效，而法團未能證實它是先行使用了公產租金然後才計算及攤分有關的管理費，因此可能違反了公契中第4(g)條及第16條之規定。故法團不能向張良先生追討1995年1月1日之前之管理費。

法團就維修費之徵收是否符合建築物管理條例第20至23節之規定

28. 由於法團於1999年招標所進行的維修工程，並不是先用了公產租金去支付其費用，然後向業主攤分不足之數，故違反了公契中第4(g)條及第16條之規定。法團所依賴去支持其維修費之攤分之合法性是建築物管理條例中第20及21條之條文及附表7，第4(1)和4(2)段之規定(見法團一方的陳詞慨要第3頁丙段大廈法團的理據：(1)總維修工程費款額的決定權一段所述)，本席已在前面指出，附表7只適用於當大廈之經理人，是指管理公司出任時才生效，而在本案中大廈維修的組織、策劃，以至聘用工程顧問及承建商，均由法團自己而非其管理公司而進行，所以附表7的條文，不適用於本案維修工程的集資。因此剩下來本席要處理的是究竟法團是次維修工程 的集資，是否符合建築物管理條例第20及21條之規定。

29. 本席留意到張良先生就維修費所提的其中一項反對理由是載於其所稱的文件清單第No. 3頁第(8)段第1小段(a)至(d)節所提的指控，大意是指屋宇署僅要求法團進行4項維修工程，估計做價僅為2至3百萬元，但法團卻大事推行自發統籌經營的維修工程項目計甲、乙、丙部份共20多項合為百數十條，造價超達八佰五十多萬元，還須後加工程費數十萬元之數，(c)更不法軌的進行僭建工程，慷慨美化裝修設置，大大施工加料，不惜金錢........."

30． 本席翻開屋宇署給法團的信(見法團文件夾第104頁)並將其命法團進行維修的4頁工程與法團最後所進行維修的工程項目(列於法團文件夾第111頁126頁)作一對照。本席發覺甲部份的工程項目內容，應可足夠地符合屋宇署信中之要求，而乙部份中部份工程，如第五項大堂改善工程，其做價達一百萬，其工程內容包括把原有的紙皮石剷去，再為地台鋪上天然麻石為牆身鋪上意大利雲石。以及重新設計及營造管理處大堂，故此明顯是一項美化及提升大廈電梯大堂質數之工程。本席關心的是，究竟法團是否可以合法地使用大廈公契或建築物管理條例的規定去進行該等改善工程呢？

31. 首先，建築物管理條例中的基金是有指定範圍內的用途的：

"20. 基金的設立

(1) 法團須設立並維持一項常用基金

(a) 以支付法團根據本條例或公契(如有的話)規定行使權力或執行職責的費用；及

(b) 以支付建築物作為一個整體所應付的地稅、保險費、各種稅項及其他支出(包括與保養及條理有關的支出)。

(2) 法團可設立並維持一項備用基金

(a) 以供用作任何屬未有預計或緊急性質的開支；及

(b) 以便在根據第(1)款設立的基金不足以支付第(1)款所指明的各類支出時，用作付款。"(底線為附加)

32. 至於上述第(1)(a)段中所指法團在建築物管理條例下的權力及職責，可見於條例中的第18條而與是次維修相關的僅為第18(1)條中的規定即：

"18. 法團的職責及權力

(1) 法團須

(a) 使公用部分和法團財產維持良孿合用的狀況，並保持清潔；

(b) 在公職人員或公共機構行使任何條例所賦權大力，命令或要求就公用部分進行某項工作時，遵照辦理；

(c) 採取一切合理必需的措施(如有的話)載明有關建築物的控制、管理、行政事宜的責任。

是次維修工程所涉及美化質素提升部份的工程，明顯不是條例中所指法團權責範圍內的事情，另外第20(1)(b)條所指：即各項支出的內容來看，均是指一些令大廈正常運作的開支而言。故 '其他' 一詞，不能涵蓋美化工程。最後，第20(2)(a)所指未有預計或緊急性的開支。也明顯地是指該備用基金是先行慕集，以作未能預見或緊急性之用途。但現在的維修卻是先有維修計劃，有了開支預算，才成立有關的基金的，所以有關的備用基金條文也不適用。

33. 那麼法團在公契下的權責是否可以包括為大廈進行美化工程昵？首先公契中4(f)條中由(I)至(X)項中規定大廈業主要負責的各項支出共沒有包括美化工程，而意思最相近的一項僅為：

"4(f)(IV) The cost of repairing, renewing, maintaining, cleaning painting or decorating the building or any part or parts thereof ............"

以上一系列的字眼，僅為大廈的維修及翻新，作出一般性費用上的規定，而並不包括為大廈進行美化或質素提升的工程。

34. 最後公契中4(i)條的(I)至(VIII)段亦規定了經理人的權責範圍，其中與維修有關的為第4(i)(VI)條即：

"To repair renew maintain service clean and paint the said Building or any of the common areas and common facilities thereof and for such purpose to engage and to enter into contracts with any person firm or corporation."

故以上字眼亦不包括經理人可以有權責行美化及質素提升的工程。

35. 基於以上的分析，本席最後的結論是，法團雖然有權成立基金，去為大廈進行翻新及維修工程，卻無權向業主攤分因為將大廈美化及將其質素進行提升的工程費用，因為那是建築物條例第20節及大廈公契內容的規定以外的事情。

頒令：

36. 基於上述的分析及結論，本席頒下以下的命令：

(1) 因為自1995年1月1日以前，法團不依公契規定的方法向每戶收取管理費所以法團不能向張良及張許竹花追討該日以前所欠的管理費；

(2) 張良及張許竹花須向法團繳付自1995年1月1日起至本判令日期所欠之管理費及由判決日起計至判決此項債務全數清付為止之利息，而利率則按終審法院首席法官不時藉命令所決定者計算。

(3) 法團如要向張良及張許竹花追討維修費，則須先將維修費中美化工程部份之費用剔除，然後按公契中附表3所規定的方式，去計算及攤分各戶有關的費用。如雙方未能就剔除的項目及/或費用不能達致恊議，則交由法庭裁決。

訟費

37. 由於在本案中張良先生及法團均各有輸鸁，故本席頒令雙方各自付訟費。

LDBM 23/2001 :