裕昌代理人有限公司 對 富景花園業主立案法團

LDBM 171/2023

[2026] HKLdT 50

香港特別行政區

土地審裁處

建築物管理申請編號2023年第171宗

_________________

_________________

_________________

判 案 書

_________________

1.  申請人現要求以下濟助：

1)  答辯人披露及提供2019年11月8日、 2021年12月18日及2022年12月17日的業主大會及業主特別大會所有的委任代表文書正本（統稱 “該委任代表文書”）。

2)  審裁處裁定該委任代表文書的真偽及有效性。

3)  審裁處裁定答辯人就進行大廈維修工程的招標過程是否有充分履行建築物管理條例第18條所定的法團職責及保障業主權益。

4)  審裁處裁定有關大廈維修工程顧問合約的有效性。

5)  解散今屆法團， 並重新進行改選。

6)  損害賠償。

背景

2.  申請人是西半山干德道富景花園 （“該屋苑”）1座17D室的業主。 申請人在本案一直無法律代表， 自行行事。 答辯人為該屋苑的業主立案法團 。

3.  本席將本案關鍵時序列出如下：

日期	事件
2019年	因該屋苑需要進行大維修， 答辯人展開有關招標程序。
2019年10月9日	法團舉行工程顧問簡介會， 並安排萬邦測量行有限公司 （“萬邦”） 及領建建築師事務所有限公司 （“領建”）列席。
2019年10月24日	法庭發出特別業主大會會議通告， 通知業主於2019年11月8日召開特別業主大會商討有關大維修的事宜， 包括選擇維修工程顧問。
2019年11月4日	法團安排第二次工程顧問簡介會。 潘威林測量師行、燊柏工程顧問服務有限公司 （“燊柏”）、藝建工程顧問有限公司、萬邦及領建均有出席會議。
2019年11月6日	法團截止接收就2019年11月8日大會的委任代表文書。
2019年11月8日	法團召開特別業主大會（“2019 年的會議”）。 該會議決議包括但不限於選擇領建為大廈維修工程顧問。
2019年11月至12月	申請人以不同方式就有關決議提出投訴及質疑。
2019年12月16日	該屋苑舉行業主大會。申請人參選法團委員，但最後落選。
2020年	申請人連同5%的業主要求召開業主大會， 會議議題包括推翻2019年11月8日大會決議。 該會議定於2020年2月20日召開。
2020年2月18日	法團向各業主發信解釋原定2020年2月20日的特別業主大會因疫情須延期。
2021年12月18日	就2020年2月20日的特別業主大會延遲至該日召開（“2021 年的會議”）。 當日決議包括： （1）維持2019年11月8日大會的決議及 （2）確認2019年12月16日大會選舉結果維持有效。
2021年12月28日	法團就大廈維修與領建簽訂顧問合約。
2022年1月20日	管理處向業主退回就2020年2月20日業主大會所收集的委任代表文書。
2022年11月28日	因申請人連同5%業主的要求，  法團發出業主大會會議通告， 通知業主於2022年12月17日召開業主大會。會議議程包括：商討及議決答辯人提供2021年的會議投票支持通過領建之顧問費的投票正本。
2022年12月1日	申請人以膠水填封2022年12月17日大會授權書收集箱鎖匙洞的位置。
2022年12月15日	1）  申請人發現授權書收集箱被解封， 並報警求助。 2）  管理處按照收到的委任代表文書資料向業主發送認收委任代表文書的收據。
2022年12月17日	法團召開申請人連同5%業主要求的業主大會（“2022 年的會議”）。會議決議否決申請人提出的議案， 包括： 反對提供2021年的會議投票支持通過領建之顧問費的投票正本。
2023年12月13日	申請人向土地審裁處存檔本案的申請通知書（表格29）。
2025年6月23日	申請人存檔表格1申請， 要求答辯人披露該委任代表文書的正本給予申請人檢視。
2025年9月5日	土地審裁處李紹豪法官（“李法官”）撤銷申請人於2025年6月23日的申請， 並於同日就本案審訊定於2026年2月9日開審， 審訊預留四天。
2026年2月7日	法團改選， 新一屆委員被委任。
2026年2月9日	本案開展審訊。

4.  在審訊時， 申請人總結她的申索如下：

1)  就2019年11月8日的業主大會：

a)  該會議程序不公； 及

b)  有關該會議的委任代表文書無效。  

2)  2021年12月18日及2022年12月17日業主大會的委任代表文書無效。

3)  就2019年11月8日、2021年12月18日及2022年12月17日業主大會 （統稱 “該三個會議”）：

a)  該三個會議的決議無效。

4)  基於該三個會議的決議無效， 今屆法團應被解散。 審裁處亦應廢除有關與領建簽署的大廈維修工程合約。

5.  答辯人反對申請人的申請，原因如下：

1)  申請人沒有任何證據及法律基礎要求答辯人提供該委任代表文書的正本給予申請人檢視；

2)  該委任代表文書全屬有效， 亦被第三者在會議開始前已作檢視，並無異樣；

3)  該屋苑業主再三確認委任領建為大廈維修顧問。申請人沒有任何合理理由挑戰大廈維修顧問合約的有效性；

4)  該三個會議沒有任何程序不公；

5)  申請人未能提供足夠證據基礎證明法團應被解散。 而且， 法團已於2026年2月7日改選，  申請人有參選但落選。

6.  雙方的詳細案情本席會在有關討論中處理。

本案的爭議議題

7.  本案的爭議議題如下：

1)  答辯人應否向申請人披露及提供該委任代表文書的正本；

2)  該委任代表文書是否有效。 如無效， 是否應推翻該三個會議的議決及大廈維修顧問合約。

3)  答辯人就進行大廈維修工程的招標過程是否有充分履行《建築物管理條例》第18條所定的法團職責及保障業主權益；

4)  大廈維修顧問合約的有效性。

8.  本席考慮過雙方提出的證據、 在審訊時的證供、 以及雙方的陳詞。  就申請人對於答辯人的詳細指控， 本席不會在本判詞逐一處理。 總括而言，就雙方的詳細陳詞及不同的證據， 本席已作詳細考慮。 在有需要時， 本席會就有關重要事實爭議在討論部份中作出解說。

答辯人應否向申請人披露及提供該委任代表文書的正本

9.  申請人懷疑答辯人改動及/或偽造該委任代表文書， 並要求法庭命令答辯人提供該委任代表文書的正本讓申請人可作檢視。

10.  申請人亦於2025年6月23日向李法官提出申請， 要求答辯人在審訊開始前作出有關文件披露。 李法官於2025年9月5日的聆訊中解釋申請人過早提出申請， 並將議題留待審訊處理。

11.  審訊開展至今， 申請人未能證明她有法律權力要求答辯人披露及提供該委任代表文書。 申請人引用《建築物管理條例》附表3， 第4（6）段、公契第4.18（b）條及公契第5.1（f）條作為她要求披露該委任代表文書的基礎。

12.  《建築物管理條例》附表3 第4（6）段 （2022年版本）、公契第4.18（b）條及第5.1（f）條列出如下：

《建築物管理條例》附表3， 第4（6）段（2022年版本）

4. (1) 在法團會議上，業主可親自投票或委派代表投票。  (由2007年第5號第28條代替)

…

(6) 管理委員會須保留所有送交管理委員會秘書的委任代表的文書，為期自會議結束後起計至少12 個月。  (由2007年第5號第28條增補)

（**但第4（6）條已由2024年第20號第39條廢除。 ）

公契第4.18（b）條及公契第5.1（f）條

4.18(a) The Committee shall cause to be kept records and minutes of:

..

(ii) all resolutions and proceedings of the Committee;

(iii) the members present at all Meetings.

(b) Such records and minutes shall be kept in such a place as the Committee may from time to time determine and shall be open to inspection by any member of the Committee or any Owner on reasonable notice being given. Any such person shall also be entitled to extracts thereof on paying the reasonable charges therefor.

…

5.1. From time to time as occasion may require there shall be meetings of the owners for the time being of the Undivided Shares in the Land and the Buildings to discuss and decide matters concerning the same as hereinafter mentioned and in regard to such meetings the following provisions shall apply:-

…

(f) The Chairman shall cause a record to be kept of the persons present at the meeting and the proceedings thereof.

13.  本席認爲申請人錯誤理解所引用的法律條文及公契條文。申請人倚賴的法例條文及公契條文只是要求答辯人保存該委任代表文書或會議記錄。因此， 該法律條文及公契條文並非賦予申請人權力檢視該委任代表文書。

14.  基於上述原因， 申請人未能證明她有法律權力要求答辯人提供該委任代表文書的正本以作檢視。

15.  為了完整性，本席亦會分析申請人能否提供合理證據基礎要求答辯人交出該委任代表文書正本作檢視。

該委任代表文書的真偽及有效性

16.  申請人質疑該委任代表文書真偽及有效性。 因此， 她要求答辯人向她提供該委任代表文書以作檢視。

17.  申請人解釋她質疑該委任代表文書真偽及有效性的原因如下：

1)  申請人以膠水填封2022年12月17日大會授權書收集箱鎖匙洞的位置， 但其後發現授權書收集箱在申請人不在場時被解封。 申請人懷疑答辯人不恰當地處理該委任代表文書。

2)  由於答辯人拒絕讓其他中立業主核實該委任代表文書， 申請人認爲答辯人未能確保該委任代表文書的有效性。

答辯人有否不恰當地處理該委任代表文書

18.  有關申請人聲稱答辯人不恰當地處理該委任代表文書， 本席理解申請人的邏輯如下：

1)  申請人2022年12月1日以膠水填封2022年12月17日大會授權書收集箱鎖匙洞的位置。

2)  但申請人於2022年12月15日發現授權書收集箱被解封。

3)  因答辯人未有申請人同意及在場下解封以膠水填封的授權書收集箱，  亦拒絕向申請人提供該委任代表文書作驗證，  申請人懷疑答辯人不恰當地處理該委任代表文書， 甚至作不法改動。

19.  申請人傳召黃小姐作爲證人。 黃小姐解釋她的證人供詞不是自己撰寫， 因此對於證人供詞大部分的内容沒有親身認知。 她只能確認見證申請人於2022年12月1日以膠水填封2022年12月17日大會授權書收集箱鎖匙洞的位置。

20.  申請人另一名證人陳先生聲稱沒有收到法團的委任代表文書確認認收書。 但答辯人已解釋及證明陳先生未能收取有關文件原因是他沒有向管理公司或法團更新通信地址。 答辯人亦證明當知悉陳先生的更新通信地址後， 已更新有關紀錄。陳先生聲稱已忘記有否向管理公司或法團更新通信地址， 但他同意更新通信地址後能收取有關該屋苑的信件或通知。 陳先生亦確認已收妥有關2020年原定的業主大會有關確認認收書。

21.  根據答辯人證人解釋， 一般而言， 法團當收到委任代表文書時， 法團會透過管理公司將確認認收書發給相關業主，  確保相關業主知悉法團已收取他的委任代表文書。業主會議開始前， 答辯人會將委任代表文書及提供委任代表文書的單位的列表張貼於大廈大堂當眼位置， 讓業主查看。

22.  答辯人確認，按照慣常做法，該三個會議開始前答辯人已將該委任代表文書及提供該委任代表文書的單位的列表張貼於大廈大堂當眼位置讓業主查看， 而該委任代表文書在會議開始前亦被第三者確認及核實 （見2022年的會議記錄）。  答辯人從來沒有遺失該委任代表文書。 答辯人亦確認在該三個會議進行時， 沒有任何業主就委任代表文書事宜作反對。

23.  答辯人認爲開啓大會授權書收集箱時， 沒有責任邀請申請人到場見證，或容許她對委任代表文書作任何檢查。因此， 答辯人沒有邀請或通知申請人見證開啓2022年大的會授權書收集箱。

24.  申請人被盤問時確認她於2019年， 從法團收取2019年的會議的委任代表文書確認認收書。申請人承認以她的認知， 沒有業主在該三個會議上挑戰該委任代表文書的有效性。她亦確認沒有業主挑戰該委任代表文書是被虛假地發出的。

25.  申請人亦承認她只是懷疑有部份該委任代表文書是虛假的， 並沒有任何證據基礎能證明該委任代表文書有任何虛假或舞弊的情況。

26.  考慮過雙方提供的證據後， 本席接納答辯人就該三個會議按照慣常做法， 當收到該委任代表文書時， 答辯人透過管理公司將確認認收書發給該名業主，  確保該名業主知悉法團已收取他的委任代表文書。本席亦接納沒有任何業主就該委任代表文書有任何不當的指控。 因此， 本席認爲申請人未能證明答辯人不恰當地處理該委任代表文書。

該委任代表文書應否由其他中立業主作爲核實

27.  申請人在2022年的會議上已提出該觀點， 亦就工程顧問的事宜提出多項質疑。 有關會議記錄節錄如下：

“繆太表示要求核證授權書,  特別是上次業主大會委聘工程顧問「領建」(2021年12 月18日),  當日於管理處開啟授權書僅得法團三名委員,包括主席、秘書、司庫及 管理處的職員,  並沒有其他第三者在場監察。  繆太要求法團聘請獨立人士如律師、 核數師核證授權書是否正確無誤。 繆太質詢法團為何一直不提供授權書給她查核,  主席盧先生表示按照《建築物管理條例》處理核實授權書的程序。

繆太表示曾向民政事務處查詢是可以向法團查閱財務報告,  沒有講授權書不可以給業主核證。法團委員余小姐解釋,  根據《建築物管理條例》業主有權查閱財務報告,  業主亦可以透過以不少於5%的業主人數召開會議,  而法例亦清楚列明收集和核實授 權書的程序,  包括主席及秘書於開啟授權的職責,  惟法例沒有列明需由第三者監察 開啟授權書的過程。民政事務處殷女士解釋開啟授權書是秘書及主席的職責, 其他業主是否可以列席監察開啟授權書,  民政處表示不作評論,  建議個別業主尋求法律意見。 法團委員反問繆太是根據那一條法例列明需要由第三者列席監察開啟授權書。

繆太表示為保護於2022年12月17日業主大會的授權書,  曾於2名業主的見證下,  於12月1日用膠水填封授權書收集箱的鎖匙孔。惟她於2022年12月15日開啟 授權書前, 發現收集箱的沒有膠水,  故此即時報警。 繆太表示她已被警方邀請接受調 查有關上述刑事毀壞的案件。 她續稱開啟授權書當日,  法團邀請其他業主列席見證 開啟授權書,  相反,  法團沒有邀請她見證開啟授權書。 有業主提出由於警察現正調查此宗可能涉及的刑事毀壞案件,  認為不適宜再作討論。

就監察授權書一事,  有業主向繆太提出作為任何一位第三者業主,如何單憑授權書 的簽署或者公司蓋印核實授權書的真偽。有業主提出為何法團不列明每一單位授權 書被授權人的姓名,  以便其他業主知悉。隨即有業主反對不應列明被授權人的資料。”

28.  有關委任代表文書的事宜已於2022年的會議作詳細討論。 最後， 該屋苑業主以795票 （ 即61.87%投票比率），反對提供2021年的會議投票支持通過領建之顧問費的投票正本。 該屋苑業主亦以775 業權分數 （ 即投票票比率65.85%）， 反對提供2021年的會議聘請市建局招標妥議程投票的正本。

29.  明顯，該屋苑大部分的業主沒有對該委任代表文書有任何質疑。

30.  有關申請人認爲該委任代表文書應由其他中立業主作爲核實，申請人未能證明該委任代表文書有任何不當，從而須由她所指名的獨立第三者作核實。

31.  考慮過相關證據後， 本席認爲申請人未能證明該委任代表文書應視為無效， 亦未能證明檢視該委任代表文書的理據。

答辯人就進行大廈維修工程的招標過程是否有充分履行《建築物管理條例》第18條所定的法團職責及保障業主權益

32.  《建築物管理條例》第18條列出如下：

“18.法團的職責及權力

(1)法團須 ——

(a)使公用部分和法團財產維持良好合用的狀況，並保持清潔；

(b)在公職人員或公共機構行使任何條例所賦權力，命令或要求就公用部分進行某項工作時，遵照辦理；

(c)採取一切合理必需的措施，以執行公契(如有的話)載明有關建築物的控制、管理、行政事宜的責任。

(2)法團可就下述事情行使其酌情決定權 ——

(a)僱用並付酬予員工，以達致與法團根據本條例或公契(如有的話)而有的權力或職責有關的任何目的； (由1993年第27號第17條修訂)

(aa)除管理委員會所決定的有關管理委員會及其小組委員會的出席會議條款及條件另有規定外，支付津貼予根據第14(2)條或附表2第2(1)、5(2)、6或6A段委任的管理委員會主席、副主席(如有的話)、秘書及司庫，津貼為法團藉業主大會的決議批准並按照但總計不超過附表4所指明的最高津貼者； (由1993年第27號第17條增補)

(b)聘請並付酬予會計師，以審計法團帳簿及擬備年度收支表和資產負債表；

(c)聘請並付酬予經理人或其他專業機構、專業商號或專業人員，以由其代表法團執行法團根據本條例或公契(如有的話)而有的職責或權力； (由1993年第27號第17條修訂)

(d)(由2000年第69號第10條廢除)

(e)購買、租賃或以其他方式獲取動產，作為公用部分的設施，以供業主享用，或藉以符合公職人員或公共機構為施行任何條例而作出的規定；

(f)在公用部分設置並保養草地、園圃及遊樂場；

(fa)對公用部分進行任何翻新、改善或裝飾工程(視屬何情況而定)； (由1998年第12號第5條增補)

(g)就業主有共同權益的任何其他事務，代業主行事。 (由1993年第27號第17條修訂)

(2A)在不損害第(1)及(2)款的一般性的原則下，法團在根據本條履行其職責及行使其權力時，須顧及根據第44(1)條發出的工作守則並以該等守則為指引。 (由2000年第69號第10條增補)

(3)為免生疑問，現宣布：任何管理委員會委員如同時擔任多於一個職位，他只有權就一個職位而收取第(2)(aa)款所指的津貼。 (由1993年第27號第17條增補。由2007年第5號第50條修訂)

(4)公契或其他協議的條文的實施，不妨礙有權收取第(2)(aa)款所指的津貼的管理委員會委員收取該津貼，而任何此等條文，包括看來是用以代替該津貼的較少津貼(不論名稱為何)的條文，亦屬作廢及無效。 (由1993年第27號第17條增補)

(由2007年第5號第14條修訂)”

33.  申請人聲稱答辯人的招標過程沒有履行 《建築物管理條例》第18條， 理由如下：

1)  答辯人招標過程中明顯偏袒領建：  

a)  答辯人以非公開招標形式邀請工程顧問。

b)  答辯人沒有任何合理理由從九間入標的工程顧問公司， 自行篩選五間工程顧問公司給予業主選擇。

c)  答辯人於2019年10月9日進行的簡介會只邀請領建及萬邦，  其他投標的工程顧問公司沒有被邀請。 其後答辯人安排領建於2021年10月2日舉行的工程顧問簡介會再一次作簡介。其他招標顧問只可於業主大會開始前兩小時獲得15分鐘自行介紹時間。換言之， 領建比其他顧問公司用多於1小時作介紹。

d)  答辯人沒有充分考慮該屋苑的地積比率可否支持四項加建工程， 但仍然極力推薦領建作為顧問公司。 因此答辯人故意讓領建賺取更多的顧問費。

2)  2019年的會議原定晚上八時舉行，但答辯人提早晚上六時舉行會議。 此舉令多名業主未能依時出席會議。

3)  申請人於2019年的會議投下藝建工程顧問有限公司  （“藝建”） 一票，  但當晚的投票記錄顯示藝建得票為零。 申請人認為答辯人刻意改動投票結果。

34.  本席考慮過雙方的陳詞及證據後， 認為答辯人沒有在招標或投票過程中偏袒領建，原因如下：

1)  有關申請人指稱答辯人任意自行揀選五間工程顧問公司作比較， 答辯人的證據顯示，答辯人於一份文件名為“Report on the Appointment of Building Consultant”  （後稱為 “該工程顧問報告”）， 已詳細分析九間工程顧問的標書從而作出評估。 根據該工程顧問報告所述， 投標商需符合以下基本條件才能被列入考慮之中：

a)  該工程顧問公司必須持有註冊檢驗人員 （Registered Building Inspector） 牌照；及

b)  需具備處理大廈維修工程的足夠經驗。

根據報告所指，雖然有九間公司投標，但有四間投標公司未能符合上述兩項基本條件。 因此， 剩餘的五間公司才被列入考慮之中。

答辯人在該工程顧問報告就不同的事宜向五間工程顧問公司作出評分。  最後該工程顧問報告總結， 在管理委員會投票後，雖然燊柏最高， 但主要原因是燊柏回標金額遠低於其他投標者。 因此， 管理委員會推介得分第二高的領建及得分第三高的萬邦讓業主作考慮。

答辯人邀請領建於2019年10月2日向業主作簡介， 亦於2019年10月9日邀請領建與萬邦作簡介。 為了讓業主能作進一步了解， 答辯人於2019年的會議開始前安排被列入考慮中的五間工程顧問公司出席簡介會，讓業主可對該五間工程顧問公司作出質詢。

從2019年的會議紀錄可見， 答辯人就有關工程顧問的事宜已作詳細解釋及討論。有關會議記錄節錄如下：

“法團於較早前派發的「委聘工程顧問進度報告」,  列明對投標工程顧問的評語及推介。

委員區先生解釋按照工程顧問的評分,以「燊栢」得分最高,  惟因「燊栢」得分中,  主要由回標金額遠低於其他工程顧問,  而取得較高的評分,  故此法團推介其後2間工程顧 問「領建」(A.Lead) 和「萬邦」(Multiple)。

綜合而言,業主提出以下問題的撮要及法團的回覆:

1.工程顧問費相差5倍之多,為何法團推介最貴2間工程顧問?

法團已於「委聘工程顧問進度報告」及上述的報告,詳細闡述根據評分機制的審核投 標工程顧問及推介, 旨在分享全面及客觀的資訊予業主參考,業主有權於5間投標的 工程顧問作出選擇。另外,法團未能預計工程顧問交回投標的顧問費多少」。”

經討論後，出席的業主以807票 （ 即90.7% 投票率） 決議委任領建作爲工程顧問。

申請人被盤問時， 承認她曾收取該工程顧問報告。 對於申請人為何仍然堅持答辯人沒有合理理由篩選五間工程顧問，她只是說仍然不滿意答辯人的解釋。 她沒有合理解釋為何收到該工程顧問報告及經答辯人在2019年的會議上已作解釋後， 仍然認為答辯人偏袒領建。 

本席認爲申請人未能提供任何證據證明答辯人任意篩選投標的工程顧問公司。

2)  有關招標方式於2019年的會議已作討論。 有關會議記錄節錄如下：

“ 3. 有業主提出法團為何不參與「招標妥」招聘工程顧問?該名業主提出「招標妥」於 北角珊瑚閣協助業主減省維修費。

管理公司周小姐表示已向「市區重建局」(“「市建局」”) 查詢「招標妥」招聘工顧問的流程。根據「市建局」職員梁先生的回覆及網頁顯示的資料,「招標妥」提供電子招標服務,「市建局」會向透過電子平台通知其轄下預先登記的工程顧問參與投標。同時,「市建局」會派發其「標準標書文件」予工程顧問投標,並由其提供獨立專業人士或專業會計師,協助開標程序、相關記錄及文書服務。

由於本苑部份工程項目比較繁複,  如加建升降機或其他加建/改建的工程等,  根據「 市建局」職員梁先生的回覆,其聘用的獨立測量師未能涵蓋此服務範疇,而申請的個 案中未有類似的工程項目。鄭麗琼議員補充「市建局」的「標準標書文件」是不能修改的, 故此「招標妥」未能配合本苑的工程範疇。”

從上述可見， 業主已經就招標過程作公開討論， 而答辯人就有關決定亦作解釋。

申請人未能具體說明答辯人違反《建築物管理條例》第18條的哪一段， 亦未能證明《建築物管理條例》要求答辯人招標形式必須以廣告形式招標。 雖然招標方式以非登廣告形式進行，但申請人承認任何業主可推薦心儀的工程顧問提交標書。 申請人解釋， 所謂非公開形式進行只是代表答辯人沒有在報紙登廣告招標。  本席認為即使沒有以登廣告的形式招標，由於任何業主仍可自行推薦心儀的工程顧問，招標的過程是公開及公平的。

3)  有關申請人聲稱2019年的會議提早舉行，申請人在盤問時承認2019年晚上六時舉行的會議並非業主大會一部份。因此， 申請人聲稱會議提早舉行不能成立。

35.  有關地積比率的論點，申請人認為答辯人沒有充分考慮該屋苑的地積比率可能不足以支持四項加建工程， 並沒有考慮有關實際問題，但仍然極力推薦領建作為顧問公司。 因此， 申請人認為答辯人故意讓領建可賺取更多的顧問費。

36.  雖然有關論點申請人在開案陳詞及證人陳述書有提及， 但她沒有在結案陳詞時再就有關論點作解說。 為完整起見， 本席就有關論點作簡單討論。

37.  有有否充分考慮該屋苑的地積比率的論點於2021年的會議已作討論。 該會議的有關紀錄節錄如下：

“1.2 繆太向委員區先生查詢本苑是否有可剩餘面積加建升降機,委員區先生表示不可單純以此因素決定是否可加建升降機,  屋宇署會考慮其他因素,  故此需委聘工程顧問作可行性研究, 方可作出決定。

1.3 有業主反映期望透過今次會議聽取正反雙方的意見,  再進行投票。

1.4 有業主認為是次會議是討論委聘工程顧問,  而非討論大維修的工程費,  待委聘工程顧問後,  方可由專業的工程顧問制定日後的大維修工程項目。同時,  經過今次會議投票後,  業主應該尊重投票的機制,以少數服從多數的原則, 執行今次會議的決議。”

38.  從上述可見， 業主於2021年的會議上已考慮申請人關於地積比率的憂慮，並已作詳細討論。最後， 大部份業主投票反對推翻2019年的會議有關大廈維修的決議。 基於上述理由， 本席認為申請人提出有關地積比率的論點不能成立。

39.  基於上述理由， 本席認為申請人未能證明答辯人刻意偏袒領建， 從而導致領建能成功獲選為工程顧問。

40.  有關申請人聲稱投下藝建一票但在會議中沒有記載，  答辯人否認更改及/或對於投票的結果作出任何虛假陳述。答辯人解釋申請人有出席2019年的會議， 而答辯人作出即場點票及宣告投票結果時，  申請人一直沒有對投票結果作出任何反對， 亦沒有在會議上表示投票結果有任何差異。 而且， 2019年業主大會會議紀錄已於2019年11月13日張貼於大廈大堂， 答辯人並其後將副本發給申請人。 答辯人認為申請人一年多後才作出有關指控， 是故意誣蔑答辯人。

41.  申請人被盤問時對於是否事發一年後才作出投訴作出不同解釋。 申請人聲稱於2019年11月19日已去信給答辯人作出有關投訴。

42.  但其後， 申請人承認一年多後才作出投訴。 申請人承認開會後28天內收到2019年的會議的英文會議紀錄。由於申請人不能閱讀英語， 她不知道答辯人記錄藝建沒有獲取任何票數。 申請人聲稱她一年多後才收到2019年的會議的中文會議紀錄。 申請人解釋她閱讀有關紀錄後， 才發現答辯人沒有記錄她向藝建投下的一票。

43.  本席不接納申請人聲稱投下藝建一票的事實版本， 原因如下：

1)  就申請人聲稱於2019年11月19日已去信給答辯人作出有關投訴， 本席翻閲申請人所指的信件後， 發現該信件沒有提及藝建得票的事宜。

2)  有關申請人聲稱她一年多後才得知答辯人記錄藝建沒有獲取任何票數，  本席認爲申請人的解釋不合常理。 申請人從沒爭議有關2019年的會議的會議紀錄曾張貼於大廈大堂。  申請人過往亦擔任過該屋苑的業主立案法團主席一職， 她一定清楚知道開會後張貼會議紀錄的程序。她亦清楚過往投票結果會在業主大會上作出宣告。 本席認為如申請人那麼關注工程顧問的事宜， 申請人必然會留意會議紀錄的內容及投票的結果。如像申請人所述，答辯人 沒有在業主大會宣告投票結果， 本席認爲申請人會立即作查詢及投訴， 不會一年多後才得悉會議紀錄的內容。

44.  考慮過雙方的證供及證據後， 本席認爲申請人對有關事宜的證供前後矛盾， 並認爲有關解釋不合常理。 本席認為答辯人的事實版本在相對可能性下較為可信。 因此， 本席不接納申請人有關投下藝建一票的指控。

45.  基於上述理由，本席認為申請人未能證明答辯人違反《建築物管理條例》第18條。 本席不接納答辯人在招標過程中及在有關程序有任何不公平、偏袒、或任何不恰當的現象。

大廈維修工程顧問合約的有效性

46.  本席於上文已解釋有關委任工程顧問的程序沒有任何不公、偏袒、或任何不恰當的現象。 因此， 本席認為2019年業主大會的決議案實屬有效。

47.  而且， 本席留意到該屋苑業主已於2021 年的會議上重新確認選擇領建作為工程顧問。雖然申請人於2021年的業主大會上提出她的多項質疑，  但最後該會議以1230業權份數 （ 即投票比率57.86%）  反對推翻2019年的會議結果。 即使假設2019年的會議有關選擇工程顧問的決議案被不恰當地影響， 該屋苑業主已於2021年的會議重新確認有關選擇。

48.  本席在上文亦已解釋， 2021及2022會議的委任代表文書沒有任何不妥當的情況。除了質疑2021及2022年會議的委任代表文書之外，申請人沒有質疑該兩個會議的有效性。因此， 本席接納2021及2022會議的決議案亦實屬有效。本席認為申請人未能提出質疑大廈維修顧問合約的有效性。

49.  因此， 本席認為申請人未能提供任何合理基礎質疑答辯人與領建簽署的工程顧問合約。

解散今屆法團並重新進行改選

50.  申請人要求審裁處頒令解散今屆法團， 並命令答辯人重新進行改選。

51.  《建築物管理條例》第344章第31條賦予審裁處解散管理委員會的權力， 但審裁處沒有權力應申請人的要求解散“法團”。

52.  《建築物管理條例》第344章第31條節錄如下：

“31.由審裁處委任管理人

(1)審裁處可在 ——

(a)業主；

(b)已登記承按人(如有的話)；

(c)管理人；或

(d)主管當局或獲授權人員，  (由1993年第27號第25條代替)

向其提出申請下，解散管理委員會並委任一名管理人，或撤換管理人，視屬何情況而定。

(2)審裁處可指示根據第(1)款委任的管理人，按審裁處認為適當的關乎報酬或其他方面的條款及條件擔任管理人職位，為期一段無限定或有限定的期間，而管理人的報酬及開支，須當作為根據本條例管理建築物的開支的一部分。

(由1993年第27號第42條修訂)”

53.  審裁處在行使第31條的權力前， 必須考慮管理委員會能否履行有關大廈公契及《建築物管理條例》内的職責。

54.  在Smart Wealth Asia Pacific Limited v The Incorporated Owners of Kelly Court ， LDBM 251/2013（判詞日期2013年12月31日） 一案中， 土地審裁處黃敬華法官（當時官階）於判決書第12段表述：

“12. I agree with Miss Lee’s submission that in determining whether or not a management committee is to be dissolved, the most important consideration is whether it is able to perform the duties imposed on it by the deed of mutual covenant and comply with the provisions of the BMO .”

55.  即使本席當作申請人要求解散管理委員會， 本席不接納答辯人有任何違反職責、公契、法例及程序公義的事宜。  本席認為申請人未能提供任何合理基礎（事實基礎及法律基礎）要求審裁處解散現屆業主立案法團或管理委員會。

56.  而且， 答辯人於2026年2月7日改選。 因此申請人所提出的濟助已不再適用。

57.  基於上述理由， 本席拒絕申請人要求解散“法團”的申請。

損害賠償

58.  由於本席不接納申請人在本案對於答辯人提出的指控， 本席認為申請人沒有遭受任何損失， 亦沒有基礎獲得任何損害賠償。

59.  綜合上述的理由， 本席撤銷申請人本案的申請。 本席認為沒有理由偏離“勝訴者應獲得訟費” （Costs follow the event）的原則。 

60.  本席命令如下：

1)  申請人於2023年12月13日的申請通知書及經修訂於2024年3月6日的申請被撤銷。

2)  暫准訟費命令:  申請人須向答辯人支付本案的訟費（包括保留待決的訟費）。若訴訟各方未能就金額達成協議， 須交由法庭按區域法院基準評定。若雙方在本判決書頒發後14天內沒有向法庭申請更改本訟費暫准命令，本訟費暫准命令即成為絶對命令。