趙大偉 對 鄭寶兒

LDPE 1051/2015

香港特別行政區

土地審裁處

申請編號LDPE 2015年第1051宗

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判決書

背景

1.  本案是一宗租務糾紛，申請人 (業主) 是以答辯人 (租客) 欠租申請收樓，申請人呈述答辯人從租期開始，即2014年7月15日，已沒有交付租金。交替地，由於答辯人不履行租約，申請人在接受該不履行下，租約已終止。另外，由於答辯人的行為已令雙方不可以執行租約，租約因受挫失效已終止。申請人申索收回香港銅鑼灣加寧街5及7號加寧大廈2樓B室 (“涉案處所”) 的空置管有權、由2014年7月15日起至交回涉案處所為止的欠租/中間收益、利息及訟費。

2.  答辯人呈述答辯人沒有欠租。基於租約內免租期的規定，答辯人無須支付租金直至免租期完結為止，而免租期直至審訊時還未完結。另外，答辯人沒有違反租約，租約也不曾因不履行或受挫失效已終止。

3.  雙方不爭議雙方曾簽訂書面租約，租期由2014年7月15日起，為期10年，每月租金43,000元 (不包括差餉及管理費) ("該租約")，而答辯人從2014年7月15日起沒有交租，但答辯人已於2016年1月14日把涉案處所的鑰匙交還申請人。雙方亦同意該租約包含第5.6條如下: -

“The Rent shall not be payable for a term commencing from 15 July 2014 (that is the date of commencement of the said term of this Lease) and expiring on one month after the date of the issuance of the written approval to the completion and satisfaction of the following works, such approval shall be granted by the Tenant without unreasonable delay:

(i) 鐵籠房假牆身及冷氣分體機週邊位有多處滲漏水痕

(ii) 入牆柜房牆身柜壁，地台板及窗台邊滲漏

(iii) 露台外牆有滲水痕跡

(iv) 地台板位水漬

(v) 鋁窗週邊有水漬

(vi) 熱水房洗手間天花有滲漏痕跡

(vii) 熱水房天花目測有嚴重漏水痕跡

(viii) 熱水房熱水器喉管位置

(ix) 熱水房地台板水漬

(x) 露台房木楆線平台滲漏位”

4.  雙方爭議的事項如下：

(1) 該租約第5.6條應如何解釋？

(2) 申請人對該租約第5.6條所列的10項復修項目有何責任？

(3) 申請人是否已履行該等復修責任？

(4) 如申請人已履行該等復修責任，答辯人應否發出該租約第5.6條規定的“完工滿意紙”？如是，應於何時發出該“完工滿意紙”？

(5) 答辯人可否根據該租約第5.6條由2014年7月15日起不交租？

(6) 答辯人應在甚麼時間開始須要交租？

(7) 該租約是否已經終止？

(8) 申請人可否收回涉案處所的管有權？

(9) 答辯人是否須要支付租金及/或中間收益？ 如須要，應支付多少金額？

申請人的案情

5.  申請人於2015年10月20日提出收樓申請，並於2016年3月29日修改申請通知書。申請人陳述，有關於該租約事宜，一直是由申請人媽媽蔡美蓉 (“蔡女士”) 跟進及與答辯人商討。該租約是由答辯人的代表律師草擬，申請人和蔡女士於2014年7月15日簽約當時並無仔細閱讀租約條款，他們也不明白該租約的內容。另外，申請人已於簽訂該租約前按照答辯人要求進行清拆工程，其間答辯人和蔡女士看到涉案處所只有一個房間的天花有水漬。蔡女士其後於2014年8月向答辯人要求進入涉案處所修補天花水漬，但答辯人回應不需要蔡女士的協助，答辯人當時表示她將會於裝修時一同處理天花水漬及之後才跟蔡女士計算。

6.  申請人同意他曾簽訂一份由答辯人草擬的委託書，授權答辯人對涉案處所及他和答辯人另一有租約的物業 (“怡安大廈單位”) 進行裝修 (“該委託書”)。申請人表示他只是因怡安大廈單位需要業主的授權才可以裝修，和為方便答辯人日後向涉案處所的管理處交待才簽署該委託書，但他當時的意願不是委託答辯人作為其代理人為涉案處所進行整體維修及清拆工程。申請人亦聲稱他簽署該委託書的日期應是在2014年尾至2015年初，不是該委託書上所打印的2014年7月28日。

7.  申請人和答辯人於2015年2月尾至3月初曾爭論申請人應否支付涉案處所的清拆費用47,000元，其後申請人於2015年3月30日第一次向審裁處以欠租為理由申請收樓，但申請人於2015年4月28日的聆訊中撤回此申請。申請人聲稱，由於答辯人於2015年4月28日再次要求蔡女士支付清拆費用47,000元，答辯人又表示如他不支付此費用，答辯人將不會支付他及蔡女士另外兩套物業 (怡安大廈單位及蔡女士和答辯人於京士頓大廈另有租約的物業) 於2015年4月15日應付的租金，蔡女士在别無選擇的情況下才同意在另外兩套物業的欠租中扣除47,000元，作為收取其餘租金的和解條件，但他從來沒有同意他須支付答辯人為涉案處所進行工程的支出，因此這扣除與本案無關。申請人也爭議，他及蔡女士從來沒有於答辯人擬備的對數清單或一份確認書上簽名確認他須支付清拆費用47,000元和工程來單及違約費用。

答辯人之案情

8.  答辯人於2016年1月19日提交反對通知書，並於2016年4月26日作出修改。答辯人聲稱她和蔡女士於簽訂該租約前雙方已同意申請人須清拆內部裝修及違法建築物、更換窗戶、和修復天花漏水及單位至可租出的狀態，她亦曾提交維修建議書給蔡女士，蔡女士當時同意申請人會先進行維修建議書内列出的10項滲漏問題及相應所需之跟進事項，而且待有關工程完成及她發出滿意紙後才起租。另外，涉案處所於簽訂該租約前曾發生爆水管事件。

9.  除該租約第5.6條外，該租約第5.7條訂明申請人須賠償答辯人因涉案處所的漏水問題而直接或間接地招致的任何及全部申索、損失、責任及支出。

“The Landlord shall indemnify and keep the Tenant indemnified against any and all claims, demands, damages liabilities and costs incurred by the Tenant which directly or indirectly result from or arise in connection with any water leakage problem in respect of the premises.”   

10.  答辯人認為，如該租約第5.6條和第5.7條、及第一附表(有關於租金在免租期內無須支付，唯租戶須支付該期間的管理費)一併理解，申請人作為業主明顯地有責任處理涉案處所的漏水問題及完成第5.6條中提及的復修工程。

11.  再者，申請人透過他當時的代表律師 (張主文陳樹容律師行) 曾於2015年9月4日向答辯人的代表律師發信函，承認申請人同意有責任處理該租約第5.6條所列的有關工程。另外，申請人當時除了立即終止該委託書及要求答辯人停止維修工程，申請人曾確認由於涉案處所的復修工程仍未完成，答辯人仍未須支付租金。於2015年10月9日，申請人再透過他當時的代表律師向答辯人的代表律師發信函，要求答辯人准許申請人及其承判商進入涉案處所評估完成維修工程所需的時間。

12.  答辯人呈述該租約第5.13條已訂明簽訂該租約的律師樓只代表答辯人。在簽訂該租約前，答辯人當時的代表律師曾向申請人和蔡女士解釋他只代表答辯人，但申請人和蔡女士表示他們清楚合約內容，不需要自行聘請律師及同意立刻簽署租約。

13.  答辯人聲稱是蔡女士要求她協助有關清拆及復修事宜，她繼而安排有關工程，取報價單及支付工程按金。蔡女士於2014年7月29日交回該委託書，委託答辯人作為其代理人為涉案處所進行整體維修及清拆工程，蔡女士也於當天交給答辯人一套涉案處所的鑰匙，但申請人其後一直拖延支付答辯人為有關工程已墊付的費用。於2014年10月，雙方及蔡女士曾簽署一份確認書，確認有關工程之項目及費用共1,065,000元，包括清拆費用47,000元，申請人亦同意在工程來單後全數支付費用，和如過期不付須支付違約費。於2015年3月10日，雙方及蔡女士也曾簽署一份對數清單，列明答辯人當時已墊付的費用，及如申請人能於2015年3月23日支付，申請人只需支付64,331.7元。於2015年4月28日，蔡女士在撤回第一次收樓申請後根據對數清單已支付答辯人64,331元。

14.  由於申請人仍未完成該租約第5.6條的有關工程，而答辯人從來沒有發出第5.6條規定的完工滿意紙，答辯人無須交租，答辯人也從來沒有違反該租約，所以申請人沒有權利終止租約。　

爭議(1):該租約第5.6條應如何解釋？

15.  代表申請人的大律師林先生呈述，由於該租約第5.6條不清晰，此條款不能執行。明示條款必須清晰才能執行，但第5.6條所列的10項項目之地點、工作內容和工作水平要求根本不清晰，字面上並沒有寫明須要根治有關問題。申請人由始至終都不知道這10項項目是須要做甚麼，部分描述是指甚麼位置。而且，除了涉案處所其中一個房間有天花水漬外，申請人認為涉案處所沒有滲漏，專家証據也顯示沒有滲漏。

16.  再者，若第5.6條不會因不清晰不能執行，林先生呈述審裁處亦要考慮 “Prevention Principle”[1]。該租約第5.6條的特別之處是免租期可以長達10年，和答辯人可成為有關工程的批准者。再加上該委托書，答辯人既是有關工程的批准者，又是有關工程的承建商，即答辯人實為該租約第5.6條的得益者。在此情況下，答辯人不可以妨礙該租約第5.6條的要求得到满足 (duty not to prevent occurrence of the event)，和答辯人要合理努力地令此條款的要求得到满足 (duty of reasonable diligence to bring about the event)[2]。這也等同該租約有一隱含條款，答辯人須要與申請人合作 (duty to co-operate)，和答辯人不可以妨礙申請人進行該租約第5.6條的要求 (duty not to prevent)。但是，答辯人已違反此隱含條款，答辯人承認她於2014年7月至2015年尾期間作為代理人沒有進行維修，所以答辯人不與申請人合作及妨礙申請人進行維修已令答辯人不能享用免租期，及／或申請人在答辯人交租前須完成的所有先決條件可被視為已得到滿足。

17.  另外，若該租約第5.6條有效，此條款要根據「文件解釋不利提交者規則」(contra proferentem rule) 來解釋。因該租約第5.6條所列的10項條件只關乎漏水或滲漏，申請人認為 “the completion and satisfaction of the following works” 應解釋為「下列10項地點沒有出現漏水或滲漏」，即一旦所列的10項地點沒有出現漏水或滲漏，無論是本身根本沒有漏水／滲漏，或因任何人作出復修令這10項地點沒有出現漏水／滲漏，就已經達至 “completion and satisfaction” ，同時答辯人就須要發出書面的滿意紙。

18.  關於該租約是否清晰，代表答辯人的大律師陳先生呈述，合約條文解釋是一個客觀的過程，審裁處所須要找出的，是一個客觀第三者、在擁有合約雙方都可合理得知的事實背景後會對受爭議的合約條文有何解釋[3]。客觀而言，在本案合約雙方都可合理得知的事實背景包括涉案處所在立約時的狀態、租期長達10年、及有共識清楚知道答辯人打算投入資金對涉案處所進行裝修作為經營賓館之用，再加上該租約第5.6條訂明答辯人不可不合理地延遲發出滿意紙，事實背景均明確地支持申請人有責任根治涉案處所的漏水問題。

19.  本席同意陳先生的大部分呈述，即使本席不考慮申請人一方於2015年9月4日發出的律師信 (立約後的文件) 之内容，本席認為一個客觀第三者在基於本案的事實後會理解申請人有責任處理涉案處所的漏水問題。再者，本案的事實也包括該租約第5.7條，申請人須賠償答辯人因涉案處所的漏水問題而直接或間接地招致的任何及全部申索、損失、責任及支出。但是，本席認為雙方仍可爭議是否須要根治漏水問題及其程度、所需工程等。

20.  關於 “Prevention Principle” ，陳先生呈述此原則並不適用於本案，原因是申請人忽略了本案的証據和背景。由於答辯人不是反對引用 “Prevention Principle”解釋合約條文，此點之應用於以下爭議(7)才作討論。

21.  至於「文件解釋不利提交者規則」，陳先生爭論該租約第5.6條清晰和合理，所以此原則於本案也不適用。本席不同意該租約第5.6條清晰，正如前文所說，雙方或會爭議處理漏水問題之程度及所需工程等。此點於以下爭議(2)再作討論。

爭議(2): 申請人對該租約第5.6條所列的10項復修項目有何責任？

22.  林先生呈述，若該租約第5.6條有效，根據「文件解釋不利提交者規則」，申請人的責任只在於使此條款所列的10項地點沒有出現漏水或滲漏。由於此條款沒有指明是誰人執行工程至滿意狀況，這10項地點沒有出現漏水或滲漏可以是本身根本沒有漏水或滲漏，或因任何人作出復修令至其沒有出現漏水或滲漏，而申請人之專家的結論是這10項地點沒有漏水或水漬問題。林先生又爭論申請人之專家只發現P45位置有漏水問題，但這是一條公共水管所引起的漏水問題，不是第5.6條所列的10項地點，而申請人對公共水管沒有維修責任。陳先生則呈述申請人須要根治涉案處所從這10項地點所呈現出來的漏水問題。陳先生也要求審裁處拒絕申請人提出有關P45位置有漏水問題的新理據，因為申請人根本沒有法律基礎在本案最後階段才提出新的觀點而要求審裁處裁決。

23.  無論如何，即使本席接納申請人有關於申請人有何責任的呈述，申請人仍有責任使第5.6條所列的10項地點沒有出現漏水或滲漏。基於以下爭議 (3)的討論，本席認為申請人仍未履行此等責任。本席於此判決不裁斷申請人應如何處理漏水問題及應進行甚麼工程等才可被認定為完成責任。

爭議(3): 申請人是否已履行該等復修責任？

24.  除蔡女士於租約開始前曾安排進行清拆工作外，申請人及蔡女士確認並無指示任何人對涉案處所進行過任何修葺工程，蔡女士甚至指出在上一任租戶租用涉案處所之18年内，申請人從沒有維修涉案處所。因此，既然申請人表示沒有履行過復修，申請人是否被視為已履行復修責任將取決於申請人是否已獲豁免該等責任，或該租約第5.6條所列的10項地點是否沒有出現漏水或滲漏。

25.  蔡女士聲稱她曾主動要求協助修補天花水漬，但答辯人表示答辯人會於涉案處所裝修時自行處理。答辯人則否認蔡女士曾提出該要求，答辯人表示根據該委託書，申請人一直委託答辯人處理涉案處所的整體維修及清拆工程，直至2015年9月4日該委託書被終止為止。林先生呈述答辯人向申請人表示會自行處理水漬可被視為明示豁免，林先生爭論此說法合理，因為蔡女士和答辯人的關係在2014年時相當好，而雙方專家也說所謂的水漬其實可以只是霉菌。

26.  在相對可能性的衡量下，本席相信答辯人沒有豁免申請人的復修責任，既然該租約包含免租期及申請人須賠償答辯人因漏水(如有者)而引起的損失，和該委託書曾委託答辯人進行維修，答辯人作為營商者不大可能放棄利益並豁免申請人的責任。觀乎答辯人要求免租期，和答辯人提供的工程報價單及書面記錄内之多項工程要求不大對稱該租約第5.6條的簡單描述，本席認為答辯人由始至終都是在爭取最大利益。比對地，本席認為蔡女士在她與答辯人關係良好時不太在意或計較仔細利益，所以她才接納該租約的免租期條款。無論如何，申請人確認並簽訂該租約。

27.  關於涉案處所是否存在漏水或滲漏問題，雙方也委聘專家證人作供，但兩位專家未能達成任何一致意見。另外，申請人質疑答辯人專家的專業資格，申請人認為答辯人專家持有的香港工程師學會有關物料組別的會員資格不是一項專業資格，比對地申請人專家是認可人士及註冊專業測量師(建築測量) 。再者，由於答辯人專家的報告內容主要依賴其他沒有出席審訊之專家的報告，此等其他專家報告只是傳聞證供。

28.  基於答辯人專家是工程師學會會員，又是屋宇署有關漏水問題研究小組之成員，更重要是他於庭上能清晰地給予其意見，而其意見合乎邏輯及常理，本席接納答辯人專家之證供。反之，本席認為申請人專家只能提供片面意見，申請人專家之檢驗只是在一個陽光普照及濕度只有約79%的日期進行，而過去7天只有微雨量。正如陳先生所作之比喻, 將申請人專家的檢驗方法套用於一塊曬乾了的海綿上, 也可以得出該海綿沒有漏水問題的結論。

29.  鑑於答辯人專家證明涉案處所的外部阻水保護多處有明顯破損，內部亦有明顯裂痕、石屎剝落及鋼筋生鏽等與漏水高度一致的問題，再加上涉案處所座落之大廈樓齡超過50年，而涉案處所在過往18年沒有進行任何維修，本席在相對可能性的衡量下相信該租約第5.6條所列的10項地點有漏水或滲漏問題，其實從雙方提供之照片亦可辨識涉案處所有漏水或滲漏的可能性高。經考慮雙方提供之證供及證據，本席認為申請人不大可能在沒有進行任可工程下能滿足該租約第5.6條的最低要求，即申請人聲稱只要所列的10項地點沒有出現漏水或滲漏。本席裁斷申請人還未履行其復修責任。

爭議(4): 如申請人已履行該等復修責任，答辯人應否發出該租約第5.6條規定的“完工滿意紙”？如是，應於何時發出該“完工滿意紙”？

30.  由於本席裁斷申請人沒有履行復修責任，此爭議不須討論。

爭議(5): 答辯人可否根據該租約第5.6條由2014年7月15日起不交租？

31.  由於本席裁斷該租約第5.6條有效，而申請人沒有履行其責任，答辯人可由2014年7月15日起不交租。

爭議(6): 答辯人應在甚麼時間開始須要交租？

32.  由於申請人仍未履行其責任及答辯人從來沒有發出完工滿意紙，答辯人於審訊時仍未開始須要交租。

爭議(7): 該租約是否已經終止？

33.  林先生爭議該租約在答辯人不履行及受挫失效下已經終止。基於答辯人於庭上陳述，如果申請人不完成該租約第5.6條以外的許多事項，如換窗和拆露台等，答辯人不會交租，林先生呈述答辯人從來沒有意圖交租。再加上答辯人持續不與申請人合作和妨礙申請人進行完成第5.6條的要求，更甚至放棄使用涉案處所，申請人於提交本案申請時已可被視為接受該不履行。另外，在相同原因下，答辯人之行為已令雙方不可以再執行該租約，雙方的關係令至雙方難以繼續餘下多年租期，而答辯人要求的外牆及結構修復所需之過百萬費用也和該租約之租金43,000元不成正比，所以該租約也因受挫已於申請人提交本案申請時終止。

34.  陳先生呈述該租約仍然生效及處於免租期中，申請人不履行該租約第5.6條的要求並不代表答辯人同意終止租約，況且答辯人沒有不合作和妨礙申請人進行完成第5.6條的要求。

35.  本席同意該租約沒有在不履行或受挫失效下已經終止。基於以上爭議之討論，本席只裁斷申請人還未履行該租約第5.6條，因此在答辯人反對下，申請人不能以他的不履行終止租約，縱使申請人和答辯人關係差，也不能構成可接受原因使申請人可單方面終止租約。視乎第5.6條的解釋，雙方對申請人須如何處理漏水問題及所需工程等或會爭議。但是，就算答辯人曾提出超越第5.6條之要求，這並不代表答辯人不履行及該租約受挫失效。根據該委託書和申請人曾支付或同意扣除64,331元等下，本席在相對可能性的衡量下相信申請人曾委託答辯人進行復修工程。如申請人不同意答辯人的要求及／或不滿意答辯人的表現，申請人可終止委託並自行進行工程，但申請人只於2015年9月4日，即本案最初申請之約1個半月前，亦即租期開始的1年多後，才經其前代表律師終止委託。

36.  雖然雙方或會另外爭議，答辯人是否有合理辯解申請人終止委託後答辯人遲於2016年1月14日才把涉案處所的鑰匙交還申請人，和申請人是否因此有損失，這不是申請人於本案的獨立訴因。無論申請通知書、修訂申請通知書及申請人的結案陳詞，申請人一直只是追討由2014年7月15日起的租金／中間收益，或交替地申請人認為他可被視為已履行該租約第5.6條的另外2個日期，申請人不曾於本案正式提出答辯人須在終止委託和答辯人又未能於其後合理時間交還鑰匙後交付租金／中間收益，申請人的申索沒有與這點相關的申索日期，而且終止委託和提出申請的日期也相近。由於這不是獨立訴因、不是雙方同意的爭議事項、也不是申請人於以上爭議 (6)的爭議點，本席不裁斷，及亦沒有適當証供裁斷，申請人終止委託後答辯人未能即時交還鑰匙是否構成不履行或該租約受挫失效。

爭議(8): 申請人可否收回涉案處所的管有權？

37.  由於申請人以欠租申請收樓不成立，而該租約仍未被終止，申請人不可收回涉案處所的管有權。

爭議(9): 答辯人是否須要支付租金及/或中間收益？ 如須要，應支付多少金額？

38.  直至免租期完結，答辯人不須要支付租金及/或中間收益。

總結

39.  即使本席接納申請人應用「文件解釋不利提交者規則」解釋該租約第5.6條，即一旦所列的10項地點沒有出現漏水或滲漏，無論是本身根本沒有漏水／滲漏，或因任何人作出復修令這10項地點沒有出現漏水／滲漏，就已經達至完工及滿意狀況，本席認為申請人仍未履行有關責任，而答辯人不曾豁免申請人之責任，該租約也沒有已經終止。其實，申請人曾經撤回一次收樓申請，和經其前代表律師曾同意履行有關責任以使免租期儘快完結，但申請人其後更換代表律師及改變立場，並提出第二次即本案申請。即使申請人於簽訂該租約後不滿意該租約的部分條文，本席認為申請人仍有責任完成該租約，無論申請人於簽訂該租約前是否曾認真及仔細考慮租約條文亦應承擔簽訂合約之後果。

40.  本席裁斷申請人敗訴，在該租約沒有已經終止及申請人還未完成復修責任前，本席拒絕申請人提出的收樓及申索租金／中間收益之申請。誠然，由於該租約第5.6條不詳盡及不夠清晰，雙方需要商討(或爭議)處理漏水問題之程度及所需工程等。涉案處所已空置3年多，如讓涉案處所因雙方爭訟而繼續空置，無論誰勝誰負也只會浪費房屋資源。

訟費

41.  在訟費應視乎訴訟結果而定的大原則下，申請人理應承擔答辯人處理本案的訟費。

裁決

42.  本席作出以下頒令: -

 (1)  撤銷申請人提出的收回涉案處所管有權及相關申索之申請； 及

 (2)  暫淮訟費命令為申請人須支付答辯人的訟費，包括大律師證書，如雙方未能就訟費數額議定，則由審裁處依區域法院基準評定，而除非任何一方在14天內以傳票方式提出修改，此暫准令則成為絕對命令。