陳袁炳 訴 程志紅

LDBM 242/2003

香港特別行政區

土地審裁處

建築物管理申請編號2003年第242號

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判 案 書

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背景

1. 申請人為香港新界屯門田景路31號良景邨良俊樓725室物業之業主。答辯人為新界屯門田景路31號良景邨業主立案法團之主席。

2. 根據申請人的申請案情，申請人依據《建築物管理條例》(香港法例第344章)(“該條例”)附表3第1(2)段之規定，於2003年1月29日將一份附有不少於5%良景邨業主簽署的要求親手送達答辯人，要求答辯人召開該法團的業主大會，以議決下列兩項動議：

(a) 良景邨下任的管業經理須由業主大會於下列的六間管理公司中作出選擇：(1)富城 (2) 港深 (3) 置邦 (4)康業 (5) 佳定 (6) 新昌

(b) 大會撤換現屆的管理委員會全體成員包括主席、秘書及司庫，並隨即進行管理委員會和有關職位的重選。

3. 申請人聲稱他雖然其後於2003年3月29日及4月27日兩次再行發信向答辯人重申上述該要求，答辯人仍然違反該條例的規定，至今仍未及/或拒絕召開該法團的業主大會，處理上述動議。因此，申請人於2003年8月19日向土地審裁處提出申請，要求頒令答辯人須於命令頒佈日計14天內召開該法團的業主大會去討論及議決申請人提出的上述動議。

4. 答辯人2003年11月4日提交反對通知書，列出下列兩點反對理由：－

(1) " (a) 在2003年2月23日已召業主大會，並議決選出管理公司，會上申請書中第2(a)段所列出的管理公司全供業主作出選擇；申請人亦有出席是次大會。

(b) 2003年2月23日出席之業主只有全體業主總數百分之十四點八三,未足百分之二十以根據建築物管理條例第344章附表3的項目5中解散管理委員會及改選新委員之要求，故此當晚不能重選委員。”

(2) 答辯人基於上述原因不同意申請書之第3段內容，答辯人指出答辯人向有關業主查問後，發覺並沒有足夠百分之五之業主要求召開業主大會撤換現屆的管理委員會成員包括主席、秘書、及司庫，並隨即進行管理委員會和有關職位的重選，更遑論會有足夠百分之二十的業主以符合上述建築物管理條例第344章附表3的項目5之要求議決重選委員。"

5. 於2003年11月11日的聆訊，雙方同意法團已於2003年2月23日召開業主大會，並從6間管理公司中選出其中一間管理公司，作為良景邨的管業經理。申請人同意既然他上述的動議(a)項獲得妥善解決，已經不再屬於與訟雙方爭議的部份。因此，申請人修訂他的申請，祗是要求土地審裁處頒令，答辯人須於命令頒佈日計14天內召開該法團的業主大會討論及議決申請人提出的上述動議(b)項。

6. 雙方也不爭議本案下列的事實：－

(1) 良景邨共有3,337位私人業戶的業主（同一物業的聯名業主作一業主計算），

(2) 該條例附表3第1(2)段所要求的良景邨不少於5%的業主等同於3,337業戶的5%，或167業戶的業主。

申請人收集業主簽名的過程

7. 申請人作供，指他及其他協助他的同工，是於2003年1月下旬召開的一個居民大會後於會場附近臨時收集各業主簽名支持他上述的要求;他們並沒有特別登門要求有關的業主簽名支持他的要求。及後於上述該居民大會舉行後之數日內，他安排將向法團主席提出要求的臨時文件及名單打印,並與其他同工於黃麗嫦區議員辦事處，打電話要求各有關業主到該辦事處於打印好的要求書上再簽署。

8. 申請人指他及同工在要求有關業主簽署要求書時，已向有關業主解釋他們是必須是出於自願的，及要求他們先行讀取文件上的文字，遇有不識字者，則由申請人或其同工向該等業主以口述形式向他們解釋有關之要求。

申請人提出要求之要求書的內容

9. 申請人作供指他及同工要求各業主簽署的要求書上皆附有下列信件形式的文字：－

"致良景邨業主立案法團管理委員會主席：

本人為良景邨的業主，現根據建築物管理條例（香港法例344章）作出書面通知，要求法團召開業主大會，議決下列的動議：

一） 良景邨下任的管業經理須由業主大會於下列的六間管理公司中作出選擇

2) 富城 2)港深 3)置邦 4) 康業 5) 佳定 6)新昌

二） 大會撤換現屆的管理委員會全體成員包括主席、秘書及司庫，並隨即進行管理委員會和有關職位的重選。"

答辯人不召開會議的理由

10. 另一方面，答辯人作供，指她於2003年1月底與街坊談話中，知悉有業主可能被誤導及被他人冒簽申請人的要求書。因此，她於2003年2月報警，並一直等待警方調查的結果。答辯人決定在警方完成調查後，才再處理申請人的要求。但是，雖然答辯人屢次催問警方調查的結果，警方至今最後的書面回覆是仍在等候律政司的指示。

11. 答辯人聲稱有一些業主被申請人的要求書上共列出兩點動議所誤導，有一些業主以為簽署要求書，祗是代表他們支持選擇管業經理的動議，而忽略了要求書附有另外的一個動議。另外，有些業主投訴他們原來以為祗是簽名要求支持屋邨減收管理費。

12. 答辯人指出於申請人提出要求時，答辯人並未持有良景邨的所有註冊業主的名冊，所以無從覆核申請人提交的簽名的人仕是否業主。後來,答辯人於2003年2月23日後，才可以從管理公司得到業主名冊，查證業主的身份。

13. 及後，於2003年10月答辯人得到管理公司及其他人仕的協助，決定自行作出調查。她發現於申請人2003年1月29日所提交的業主要求書的名單中，竟然有77位業主是不要求召開業主大會，議決申請人要求的動議(b)項。因此，從申請人的業主名單的222人，扣除該77人後，祗得145人，遠低於法例規定5%的167人，所以申請人有理由不召開業主大會。

法例的規定

14. 建築物管理條例（香港法例第344章）附表3第1(2)段的條文如下：

"在不少於5%的業主要求下，管理委員會主席須在收到要求後14天內，就業主所指明的事宜召開法團的業主大會。”

15. 就上述條文，在另一宗土地審裁處的案件：胡桂容、廖廣海訴黃漢明（建築物管理申請編號2002年度第323號判案書的第27-29段），黃一鳴暫委法官對上述條文特別是管理委員會的主席查證的權利有下列的結論：

“27. 答辯人認為該條例附表3第1(2)段應該有一個隱含的權利給予答辯人在有合理懷疑的情況下，先查證是否真有不少於5%的業主要求召開業主大會，才由答辯人決定是否需要召開會議。答辯人認為如果沒有這樣的隱含權利，附表3第1(2)段便會變成荒謬的條文。.........

28. 本席完全不接受答辯人這方面的陳詞。該條例附表3第1(2)段的條文已很清楚地說明主席"須"在收到要求後"14天內"召開會議。因此,主席並沒有就這方面的酌情權，亦須在指定時間內召開會議，否則便是祗觸該條例。

29. 該條例亦從來沒有說明或暗示主席有查證的權利。如果要強加這種權利給委員會主席，本席認為這只會是變成立法,而不是釋法，極不恰當。這種權利亦正正抵銷了主席須要在14天內開會的責任，不可能是該條例原先立法的意圖。"

16. 黃一鳴暫暫委法官在上述案件的判案書特別指出：

“30. 答辯人雖然有其理由去質疑是否真有不少於5%的業主要求召開會議，.............，但這並不等於答辯人可以單靠這些質疑便拒絕不開會。本席認為如果在表面上有不少於5%的業主要求召開會議，答辯人須提出反證明沒有5%的業主作出要求。如果答辯人拿不出這方會的反證，便必須在14天內召開會議。"

17. 本席完全同意黃一鳴暫委法官在上述案件以上的分析，並認為有關分析於本案也適用。

本案的分析

18. 答辯人在反對通知書及作供時，雖然提出多個理由，但是她主要的反對理由為申請人的要求書上並沒有得到至少5%的業主的有效簽署。

19. 她提出的証據包括：有些業主向她指出被誤導及冒簽，她於2003年2月報警，現時知道最少有兩位業主懷疑被冒簽，但她仍未收到警方調查的全部答覆；她收到15名業主自稱受到誤導的文件；及最重要的是，從她與其他人仕於2003年10月所作的調查，申請人的要求書之業主名單中有77位業主澄清他們是不要求召開業主大會撤換現屆的管理委員會的動議的。

20. 本席同意該條例並不要求法團主席在收到不少於5%的業主的要求書後，等候數月並另行作出調查，查證簽署的業主的真正意圖。顯而易見，該條例是在不少於5%的業主提出要求後，法團主席須即在14天內召開會議，議決該等業主提出的動議。

21. 本席考慮過申請人及答辯人的證供後，裁定申請人要求各業主簽署的要求書，每一頁均清楚及毫不含糊地闡釋申請人要求各簽署人支持的兩個動議事項。本席亦不認為該要求書文件的內容及方式容易誤導各簽署人。

22. 根據申請人的證供，申請人於2003年1月29日向答辯人呈交支持他的要求之要求書的業主名單，在扣除一些申請人同意的失效簽署後，有效的簽署數目為222位業主，業主名單上之業主身份亦獲答辯人查證後接納為業主。

23. 答辯人的證供指出有15位業主提出被誤導，並附上該等業主簽署的文件以茲證明（見證物A2的51至65頁）。該等文件的簽署日期分別為2003年的1月31日（4份），2月5日（1份），2月17日（3份），2月21日（1份），5月6日（3份）及5月7日（3份），但是答辯人沒有傳召任何一位業主作供。基於此方面舉證責任在答辯人，所以本席裁定答辯人並沒有足夠的證據支持她所提出的誤導之說。

24. 至今為止，申請人提出受到誤導的業主祗有15人，如果假設這15人的簽署全部無效，答辯人亦知悉申請人的要求書仍有207位(222位減去15位)業主的有效簽署，遠超條例規定5%所需的167位業主的數目。因此，答辯人不應違反法例規定，於2003年2月23日後在她有資料可以查證業主的身份後，仍不召開業主大會議決申請人的要求書上(b)項的動議。

25. 答辯人於2003年10月與管理處及其他人仕向業主調查，答辯人作供，她調查的結果是有77位業主不要求召開業主大會。（證物A2的第66-82頁）。根據該等呈堂文件，答辯人等要求各簽署人在下列文字的下面之其中一行簽名，顯示是同意或不同意該段文字：

“閣下是否要求召開大會撤換現屆的管理委員會全體成員包括主席、秘書及司庫，並隨即進行管理委員會和有關聯位的重選”。

本席同意該段文字與申請人原來要求各業主支持的要求書的文字有一些分別。申請人等祗是要求答辯人作為法團主席召開業主大會，以議決該兩項動議。支持申請人的一些業主可能祗是認為需要召開業主大會處理該兩項動議，因此，有些反對撤換現屆的管理委員會的議案的業主也可能支持申請人的要求。他們在召開業主大會時，可能並不同意申請人的動議，棄權或甚至投反對票。

但是在答辯人提供的77位業主所簽署的文件，各簽署的業主卻被要求答是否同意或不同意召開大會撤換現屆管理委員會全體成員。所以,本席同意兩份文件本質上有一些分別。

26. 再者，本席也同意申請人律師的陳詞，"該77位業主於2003年1月29日的簽名的自願性及合法性皆不會亦不應因他們後來的改變主意而作廢及失效。"

27. 答辯人亦沒有傳召該77位業主的任何人作供。基於此方面的舉證責任在答辯人，所以本席也裁定她有關這方面的作供亦沒有足夠的證據。

28. 答辯人的答辯書指出於2003年2月23日及6月8日的兩次業主大會，申請人均沒有“要求改選”，而兩次大會均沒有符合條例中附表3的第5段的法定人數。首先，答辯人要按條例附表3的第1(2)段召開業主大會,與在另外的業主大會中，有沒有業主提出同樣的要求無關。就算有業主臨時提出，該要求也不可能被即場接納為動議，並予以表決。另外，條例附表3的第1(2)段與第5段所處理的事項完全不同，所以該反對理由是不成立的。

29. 本席同意申請人律師的陳詞，即是否有迫性召開業主大會及是否會於不久的將來會再召開業主大會皆不會影響答辯人須按條例附表1的第1(2)段召開業主大會之責任。所以答辯人作供指於2003年及2004年法團都會按照原定計劃召開業主大會及召開業主大會將要支付很多的費用等,均不是答辯人可以不應申請人的要求書的要求，召開業主大會議決從未處理的（b）項動議的理由。

結論：

30. 申請人早於2003年1月29日已向答辯人提交不少於屋邨總業主人數的5%所簽署的要求書，而答辯人的反對理由全部不成立。答辯人要按法例規定在14天內即召開業主大會議決仍未處理的（b）項動議，即"大會撤換現屆的管理委員會全體成員包括主席、秘書及司庫，並隨即進行管理委員會和有關職位的重選。"

31. 本席頒令如下：－

(1) 答辯人須在14天內召開業主大會去討論及議決：－

撤換現屆的管理委員會全體成員包括主席、秘書及司庫，並隨即進行管理委員會和有關職位的重選。

(2) 臨時訟費命令：答辯人須支付申請人是次申請之訟費，以區域法院基準釐定；如果雙方未能就訟費達成協議則由法庭評定。如果與訟任何一方不在14天內提出申請，則此項臨時訟費命令作實。