彭毅斌 訴 Lai Chung Hei

LDNT 18 OF 2002

香港特別行政區

土地審裁處

新租賃申請編號2002年第18號

______________

判 案 書

______________

1． 申請人是九龍土瓜灣馬頭角道56號二樓三房（“處所”）的租客；答辯人是處所的業主。基於答辯人向他發出“業主終止租賃通知 書”（“通知書”），申請人因而向土地審裁處（“審裁處”）提出申請，要求授予新租賃。

2. 通知書是否具有效力的通知書？

本席首先要裁決通知書是否具有效力的通知書。根據《業主與租客（綜合）條例》（“條例”）第119(2)條的規定，業主必須不早於租賃終止前7個月及不遲於租賃終止前6個月發出通知書，否則它便不 具效力。

2.1 在通知書的“日期”一欄，答辯人寫下“弍零零壹年拾壹月壹 日”。申請人說通知書是答辯人於2001年11月親手交給他的。當時是早上，而當日是“禮拜日上下”。

2.2 答辯人在開始作証時說他是於2001年11月1日親手將通知書交給申請人的，因為該日是申請人交租之日。其後他說他是於2001年10月27日將通知書交給申請人的。該日是星期日，他不用上班工 作。他是受僱於一間位於油麻地的貿易行。從星期一至星期六他要上 班，但在星期日他則不用上班。當被問及為什麼在通知書“日期”那一欄他不寫下“10月27日”時他說，“我諗係好計的”；他說在該日 （即10月27日）他未必會見到申請人。其後他又說“2001年11月 1日”代表填寫通知書的日期、交給申請人“通知書”的日期。他說他要在這日期（2001年11月1日）之前將通知書交給申請人。在“日 期”一欄之側是業主簽名之處。當業主填寫通知書時很自然地他會聯想到“日期”那一欄是他簽名時的日期。該欄或通知書任何部份並無顯 示“日期”是通知書被送達予租客的日期，故此本席不相信“弍零零 壹年拾壹月壹日”是答辯人會將通知書交給申請人的日期。

2.3 當本席指出10月27日是星期六時，他改稱送達通知書的日期是28號。這更改的動機是顯而易見的，因為如果不將日期改為10月28日（星期日），他便難以自圓其說為何會在上班之日（即10月 27日）將通知書交給申請人。

2.4 答辯人屢次更改送達通知書的日期。本席不相信他向本席道出有關送達通知書日期的真相。

2.5 本席裁定在“日期”一欄的日期“弍零零壹年拾壹月壹日”是他填寫通知書的日期，而在填寫通知書後他便將它交給申請人。他既然是 在星期日當他不用上班時交通知書給申請人，他不會在11月1日將通知書交給申請人，因為該日是星期四，他需要上班工作。他必定是在 2001年11月的其中一個星期日把通知書交給申請人，而11月的第一個星期日是11月4日，這必定是他將通知書交給申請人的日期。

2.6 通知書指明處所的租賃將於2002年5月1日終止，而答辯人 發出通知書的日期（2001年11月4日）與終止日期之間是少於6個 月，故此根據條例第119(2)條的規定，通知書是不具法律效力的通知 書，因此答辯人並無有效地終止處所的租賃。

3. 申請人的申請是按條例第117(1)(a)條提出的。該條文指在業主已根據第119條發出通知書，終止租賃，租客可向審裁處申請授予新租賃。答辯人既然並無有效地終止處所的租賃，處所的租賃因而得以繼 續，而申請人亦無需向審裁處申請新的租賃，因此本席將他的申請撤 銷。