WONG Yu-cho, Rolly 訴 WOO Kam-lun, Peter & Another

LDNT 115/2003

香港特別行政區

土地審裁處

新租賃申請編號2003年第115號

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判 案 書

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1. 本訴訴判詞原孰意是以英文書寫，因為訴訟文件、答辯書、租約以至專家報告，全都是英文本。答辯人亦要求以英文發出判詞，但申請人不表同意。雖然雙方俱自詡負笈加拿大，並且大學畢業，申請人表示理解英文判詞可能有困難。

與訟雙方爭論

2. 根據業主與租客(綜合)條例第七章第119(1)節，答辯人曾向申請人發出編號CR101表格通知申請人會於2003年10月1日租約屆滿時收回出租物業，理由是申請人持續多時沒有交租，即租金自2002年9月1日起欠付。申請人明知欠下巨額租金，仍向法庭申請發給新租約，是因為他以為他可從答辯人同意下替答辯人開展戶外維修工程費用中扣除租金。他告訴法庭扣除租金後，答辯人仍拖欠下他一筆可觀數額維修費，因此不存在他有欠租的事情。他亦有為餘下維修費用，與答辯人興訟區域法院及高等法院，案件在排期聆訊中。

3. 答辯人對申請人指控一一否認。他說他從未有應允過申請人在出租物業戶外進行甚麼維修。該等在戶外土地已於出租物業租予申請人前由大埔地政署收回。而繼後與大埔地政署商討重訂租約，亦因申請人不願付出政府提出租金而告吹。室內維修項目，申請人又往往不給予合理時間，便逕自當作答辯人無意履行合約，然後自把自為維修，任意大幹特幹過不易樂乎，然後宣稱將費用從租金扣除了。申請人又恣意不時就維修責任孰誰，向他發出傳票，將他提控於法庭，又遲遲不進行正式聆訊，不斷修改訟書等等，使多項指控審訊至今仍遙不可及。答辯人稱多年以來，遭申請人運用此方式玩弄於股掌之上。又說，夫婦二人均已身心俱裂，飽受煎熬，由於苦苦無法擺脫申請人魔掌，懊悔招惹了煞星。

4. 申請人並不否認在區域法院及高等法院二地的正審聆訊，並未能在短期內展開。他着答辯人毋庸急躁，他其實是受害人，理應比答辯人更為着急。他要求法庭准許他暫毋須向答辯人繳回欠租 (直至區域法院及高等法院就他與答辯人訴訟水落石出為止)。與此同時，法庭並應頒下判令使他從答辯人得到新租約。

5. 法庭當然未有如申請人所求頒下如斯荒誕命令。答辯人出租物業為位於大埔道路旁不遠，近鹿茵山莊之三層獨立屋宇 (此後稱作“有關物業”)少說也有二百萬元價值，沒有抵押，怎麼說也不會不足夠抵償申請人所稱已付出的維修開支而需要再凍結答辯人應收的三十多四十萬元租金。何况誰是誰非，一天高院聆訊未已，也無從得知。在法庭頒下繳款限期之日，申請人卻缺席聆訊，但有在聆訊日前傳書法庭申請押後，理由是病倒了。申請人後來有提出內地醫療機構證明文件，的確證實該日滯留廣州一醫院治病數天。一番擾攘，答辯人終於在法庭收回巨額欠租。

新租約租金評估

6. 申請人有聘用專家替他擬就估值報告，並出庭作證，接受盤問。答辯人沒有聘用任何專家，但有就出租物業租金提出意見，就租約內容解答法庭詢問，以及對物業四週環境給予解說。其意態誠懇，言詞中肯，雖然有時受申請人言詞所刺激而情緒失控，不失為謙謙君子。

7. 申請人卻不斷否定一些毋須懷疑事情，又作出種種形式諸般題外要求，對新租約基本條款訂定，又不斷反覆更改。尤其不可理喻者，是要求法庭頒令答辯人將出租物業四周並不屬於答辯人土地 (屬政府擁有的)，與有關物業一起租予他，其邏輯之異乎尋常，使到法庭感到知識份子何價。申請人專家證人，亦一度助紂為虐，每每胡作誑言，以為答辯人未有召請專業人仕估值，只要一方專家證人肯定或否定一些論點，就必然成為法庭接納證據，此態度等同視法庭如芻狗，譬如明知其報告第八頁所計得月租22,500元是以每平方米110元乘以樓面總面積203.8平方米而得出，卻堅稱此租金包括了戶外用作花園空地租值，如果要剔除該空地租值，則月租可降至12,500元，即減少達一萬元租值。如斯誇張失實供詞，令人羞愧，無地自容。可幸證人在法庭嚴詰之下，彷彿遭提壺灌頂，終於清醒過來，老實地表示據其經驗，在有關物業所處區域，一般分層單位租值是地下 (沒有花園) 每月6,000元，二樓包括一4英呎深露台是7,000元而三樓包括天台及露台則為8,000元。

分析

8. 除此之外，法庭對專家報告仍有若干非議之處，即是：-

1.既然明知有關建築物是受建築條例 (適用於新界) 第121章所規範，證人必須找出為什麼有關建築物總面積是203.8平方米，即每層達67.93平方米 (是超逾該法例所准許65.03平方米) 是否包括了譬如是露台的面積？如果是的話，為什麼露台租值等同室內租值？如果露台大小和數目都重要，仍須計算租值，那麼同屬低密度住宅而不受建築條例 (適用於新界)第121章所規範的編號第1、3、4、5及6物業都沒有該條例所准許的標準呎吋露台，又怎樣去處置這個情況呢？

2. 證人是不清楚編號2物業租約是否有包括鄰近泳池及空地的，也不清楚為什麼天台租用面積比物業應有的少了四分之一，就將此物業租值隨意以有泳池，空地的條件及懷着少了四分之一天台的疑惑去調整，然後用作比較，此舉是否恰當呢？是否單靠編號2物業，就可釐定巿場租值呢？

3. 編號1、3、4、5及6物業都配有有蓋車位，車位租值有否另外計算？如已包括在月租內，則有關物業是沒有車位配套的，那麼租值又應否調整呢？

4. 對建築物建成年份所給予調整，是因其年份還是包括其內外狀況的呢？如果是包括其內外狀況評分，則編號2物業比有關物業明顯還較差，評估為什麼不反影這情況呢？同樣，編號3相對於編號4及5亦然。

5. 對面積大小方面租值調整，證人所採用基準不一，既不是最小的調整最多，也不是最少。其茅盾例子，俯拾皆是。例如最少面積的調整+3%，次小一點的三個則分別為0%及-1%。比有關物業大的卻又是+3%。比有關物業少了百分之一面積的，其每平方米租值卻要調高百分之一租值，即面積小一點的要付出與大一點的相若月租，這是現實情況嗎？撇開這一點不談，會有人相信去向商販購買10公斤糖會與購買10.1公斤的獲收取不同的單位價格嗎？

6. 編號1、3、4、5及6物業俱為座落於大莊苑內的獨立或半獨立屋子。苑內有公共用地，或花園、或小童遊樂場、或散步小徑、或是會所。沒有管理的話，會是亂作一團的。有關物業獨處一隅，四周是公眾土地，並不需要僱用管理員去管理。戶內則是租用人仕整幢獨佔，也不需要人管理。強行就有沒有人管理而不理會其需要而給評分，直屬豈有此理之舉。

結論

9. 上文已經指出，專家證人報告和供詞，留下不少空白地方，需要替這些空白地方填上答案，才可以有效利用作評估有關物業。報告和供詞亦有很多茅盾地方，令人找不到評估的起步點 (benchmark) 去借著代謀。法庭相信證人在擬就報告書時，是知悉戶外大遍樹林土地，並非包括在原租約之內租予答辯人的，報告亦有指該土地是屬政府所擁有的，否則就不會不合理地將只擁有花園27.4平方米至200平方米的編號1至6物業，去直接比較一據稱擁有6700多平方米花園物業而不就此方面作任何租值調整。報告書第八頁採納每平方米110元月租，亦未有明言是包括該花園用地租金的。至於證人在庭上作供稱如將花園用地剔除於租約之外，則租金要降低10,000元，他是明顯對答辯人施加壓力，以便在答辯人與申請人爭論原租約應否包括該花園用地一事中，因要面對租金再度下降而需要重新考慮其論據 (極度不智之舉，答辯人不具此權力出租政府公地)。雖然法庭認為編號2物業條件多方面均不如有關物業，但證人認為是相近的，既然是相近，則他心目中的有關物業顯然是沒有花園用地，若非如此，怎能據下斷語說是相近，因為根據差餉物業估價署租金資料表，就編號2物業所列出資料中，花園或戶外空地一欄是沒有任何資料填上的。證人有透露一般與有關物業地點及狀況相同村屋地下(沒有花園) 租金為每月6,000元，二樓連露台，則為7,000元，三樓連天台及露台，則為8,000元。三層樓的總租金為21,000元，則又與其報告書估值相去不遠，與其在庭上聲言沒有了花園，則租金降至12,000元，大相逕庭。法庭相信證人原先估值每月22,500元是可接納租值。

10. 答辯人在作供時，曾要求租金跟隨原租約 (證據編號R3) 第16頁第8(b)節規定將租金定為月租31,740元。租約第8節的確是規定如租約續期，租金是以每月31,740元作算的。不過，法庭現處理的，是申請人根據業主與租客(綜合)條例第7章第117(1)(b)節向法庭申請判令答辯人須給予新租約，申請人並非透過原租約行使續約權利，所以原租約第8節規定不能引用。事實上，上述條例第119K節對新租約租金，是規定須以巿場租值來訂定的。

11. 答辯人亦有要求法庭不要批准申請人新租約申請。其理由是申請人不理會原租約規定，任意於有關物業內外加建及改建該有關物業。此舉如屬實，或會違反租約，但答辯人此一要求/理由並未有在表格7答辯書內列出，法庭亦因此不能謬然研訊此一反對理由。

12. 判令

1. 答辯人須給予申請人三年期新租約；

2. 租期由2003年10月1日開始；

3. 租金每月22,500元，不包括差餉及地租 (即由租客負責)；

4. 按金金額相等於二個月租金，原先按金多於現按金金額須於簽署新租約時發回租客；

5. 新租約須於本判令兩個星期簽妥；

6. 租約內容須書明規定租客不可以更改有關物業或在其內不依政府批准圖則加建或僭建；

7. 除此之外，原租約其他條文亦適用於新租約；

8. 沒有訟費方面判決。