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LDBM 215/2009
香港特別行政區
土地審裁處
建築物管理申請編號2009年第215號
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梁智貞 |
第一申請人 |
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陳天敏 |
第二申請人 |
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及 |
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MTR Corporation Limited |
答辯人 |
主審法官 ：土地審裁處法官黃一鳴
審訊日期 ：2010年1月20日
頒下判案書日期：2010年2月19日
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判 案 書
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背景
1. 第一及第二申請人分別於2008年2月15日及2008年4月9日成為香港大嶼山東涌海濱路8號海堤灣畔 (“該屋苑”) 第一座8E單位及第五座48A單位的業主。答辯人是該屋苑的經理人, 亦是第五座於2002年9月至2003年5月期間 ( “相關期間” ) 的業主。
2. 該屋苑共有四座住宅物業 ( 分別為第一、第二、第三及第五座 )，一座商業物業，停車場及其他公用地方和設施。第一至第三座住宅物業的入伙紙於2002年3月25日簽發，而第五座住宅物業的入伙紙於2002年6月17日簽發。該屋苑的公契 (“該公契”) 於2002年9月5日起生效。
3. 答辯人作為經理人及根據該公契的規定，於2002年9月起開始向該屋苑的業主徵收管理費。不過，答辯人作為業主並沒有支付相關期間有關第五座的管理費。
4. 由於第五座與第一、第二及第三座住宅物業同屬該公契所約束，申請人認為答辯人應該與其他座數的業主一樣支付有關第五座的管理費。 申請人遂向土地審裁處提出以下申請：-
“ (1)裁定答辯人作為海堤灣畔屋苑之公契經理人於02年9月至03年5月未有依公契I 1 (b) (ii) 及J 5 (c)的規定向當時第五座各單位的業主收取管理費乃違反公契；
(2) 裁定答辯人作為02年9月至03年5月海堤灣畔第五座未售單位的業主 未有交納公契所規限的管理費，乃違反建築物管理條例34G(1)條。
(3) 要求頒令強制答辯人作為海堤灣畔公契經理人必須執行公契I 1 (b) (ii) 及J 5 (c) 之規定向02年9月至03年5月當時第五座未售單位的業追討未交之管理費，所欠管理費的計算方式須與同一公契內其他住宅單位的計算方式相同（即每一平方呎$1.55）; 所欠管理費之逾期利息及手續費須按公契J6(a)自02年9月1日起至本案審結日以匯豐銀行最優惠利率加2厘計算及逾期手續費以10%計算。”
5. 答辯人提出的答辯理由可撮要如下：-
（1）申請人並沒有訴訟資格（locus standi）提出本案的申請。
（2）根據該公契J部第5段的附帶條件，答辯人作為經理人有權向部份業主收取一些專為這些業主的利益而使用的開支。
（3）由於第五座於相關期間並沒有人入住及己被圍封，而答辯人作為經理人直至2003年6月才接管第五座，所以答辯人作為業主並沒有被要求支付管理費。
（4）不過，在申請人提出本案的申請後，答辯人作為經理人作出有關管理開支的檢討，認為第五座的業主亦須支付相關期間部份的管理開支，經理人酬金及利息，但不包括會所的經常性開支。 因此，答辯人作為業主己於2009年10月16日支付了1,503,222.17元作為上述的款項。
6. 本席就雙方爭議的事項遂一作出裁決。
訴訟資格
7. 答辯人認為申請人沒有訴訟資格的原因是因為申請人是在相關期間之後才成為業主及沒有其他業主授權他們提出本案的申請。申請人亦沒有提出他們在成為業主後有支付過多的管理費或有個人損失。
8. 不過，在陳詞中，答辯人同意申請人可能有訴訟資格去要求審裁處頒發有關答辯人在該公契下的責任的宣告命令，但就不能要求頒令答辯人支付所欠的管理費。
9. 本席認為申請人絕對有訴訟資格提出本案的申請。如果答辯人在相關期間有支付管理費的話，這些管理費便會存入管理費基金及可留作日後，包括申請人成為業主之後的開支。因此，答辯人是否須要支付這些管理費的問題絕對是涉及申請人的利益。即使申請人沒有其他業主的授權，申請人亦可就其本身的利益提出是次申請。
10. 申請人要求的第一及第二項頒令是一些宣告命令，分別要求審裁處裁定答辯人違反公契及建築物管理條例第34 G (1) 條。正如上述一樣，這些都是涉及申請人利益的頒令。答辯人亦同意申請人有訴訟資格提出宣告命令的申請。至於申請人要求的第三項頒令，亦只是一項禁制令強制答辯人作為經理人執行該公契第I 1 (b) (ii) 及J 5 (c) 段的規定，而並非要求答辯人作為業主支付欠交的管理費。答辯人認為申請人不能要求答辯人支付管理費的論點並不適用。
11. 因此，本席裁定申請人有訴訟資格提出本案的申請。
該公契J部第5段的附帶條件是否適用
12. 該公契有關支付管理費的條文如下：-
（1）E部第6段：
“Each Owner shall from the date after the date of the Assignment of his Unit and upon demand pay to the Managers the Management Charges in respect of any Unit owned by him, calculated in accordance with the provisions of Section J of this Deed.”
(2) J部第4 (a) 段:
“Subject to paragraphs (c), (d), (e), (f) and (h) of this Clause, the total amount of Management Charges payable by the Owners during any financial year in respect of the management of the Development shall be the total proposed expenditure during that year as specified by the Managers in accordance with paragraph (b) of this Clause.”
(3) J部第5段:
“5. Payment of Management Charges
(a) Each Owner shall contribute towards the Management Charges monthly in advance a contribution equal to 1/12th of the Management Charges (“Advance Payment”) payable by that Owner for that year on the first day of each calendar month. For the avoidance of doubt, the Owners of any part of the Development which has not been completed shall not be required to contribute to the Management Charges (save and except contribution towards the government rent for the Land prior to apportionment by the Government) in respect of that uncompleted part of the Development.
(b) Subject to Clause 5(a), the Management Charges shall be payable by :-
(i) all Owners of Units in the Development shall contribute to the expenses of the development management budget in the proportion that the Management Units attributable to the Units owned by them bears to the total Management Units from time to time allocated to the Development;
(ii) the Owners of the Units in the Residential Development shall contribute to the expenses of the residential management budget in the proportion that the Management Units attributable to the Units owned by them bears to the total Management Units from time to time allocated to the Residential Development; and
(iii) the Owners of the Car Park shall contribute to the expenses of the car park management budget in the proportion that the Management Units attributable to the Carparking Spaces owned by them bears to the total number of Management Units from time to time allocated to the Car Park,
(c) The Managers shall on or before the first day of each calendar month render to each of the Owners by sending to their respective Unit or to such other address as an Owner may from time to time in writing advise to the Managers either by post or by hand a written notification showing the amount of the monthly of the monthly Management Charges payable by such Owner.
(d) Notwithstanding any provisions to the contrary, the Owners shall pay to the Managers any shortfall in the Managers’ Remuneration within 21 days from the completion of the preparation of an income and expenditure account and balance sheet in accordance with Clause 9(d) of Section J of the Deed.
Provided That where in the Managers’ opinion any expenditure has been incurred solely for the benefit of an Owner or group of Owners the Managers may charge that expenditure directly to that Owner or those Owners in such proportion as it may determine and Provided Further that an Owner’s liability to contribute to the expenses of any budget prepared by the Managers shall only accrue with effect from the date that an Occupation Permit is issued in respect of that part of the Development in which his Unit or Units are situated and then only in respect of such Units and the Managers in determining the Management Charges payable by an Owners shall only apportion expenditure between the Management Units attributable to those Units in respect of which an Occupation Permit has been issued from time to time.”
13. 由上述E部第6段的條文可見，每名業主在有關單位轉讓後及被要求下 (upon demand) 須支付經理人有關其單位的管理費。答辯人並非在第五座轉讓後才成為業主，而是在第五座未出售時己經是業主。根據《建築物管理條例》第34 G條的規定，“如就某座建築物已訂立或予以訂立公契之時，該建築物有任何份數未曾售出，則只要該份數仍未售出，該份數當其時的業主，即負有支付與該份數有關的管理開支的法律責任，猶如他在購入該份數時，該份數已受該公契所規限一樣”。因此，答辯人仍然須要按上述第34 G條的規定支付管理費。
14. 不過，第34 G條己很清楚說明答辯人作為第五座未出售前的業主須要支付管理開支的責任是根據該公契所規限一樣。因此，該公契有關管理費的條文仍然適用於答辯人。
15. 該公契J部第5段的附帶條件其實有兩項。第一項附帶條件是指經理人有權根據其意見向部份業主收取一些專為這些業主的利益而使用的開支。這附帶條件正是本案的關鍵所在。第二項附帶條件是指業主支付管理費的責任是由入伙紙簽發日起生效。
16. 答辯人在其證供中提及雖然第五座入伙紙的簽發日期為2002年6月17日，但第五座實際的完成日期是在2003年6月1日，因為發展商在2003年6月1日才正式將第五座移交答辯人管理，而在2002年6月17日至2003年6月1日期間，第五座還有很多工程在進行中。不過，根據上述第二項附帶條件的規定，其實答辯人作為業主須要支付管理費的責任已在入伙紙簽發日，即2002年6月17日起生效。答辯人不能將這生效日期推遲至第五座的實際完成日期。
17. 答辯人在檢討後，似乎亦同意了這觀點，因為答辯人現時已支付了第五座相關期間的部份管理費。答辯人現時所爭議的事情只是就着上述第一項附帶條件而提出。答辯人認為由於第五座在相關期間並沒有人入住及已被圍封，第五座的業主不能享用會所的設施。因此，有關會所的支出（除了一些永久性的支出外）應屬第一至第三座業主所使用，而第五座業主並不須支付這些費用。
18. 申請人不同意答辯人這方面的論點，認為即使第五座業主未有使用會所的設施，亦須支付會所的費用，正如第一至第三座未入伙的業主一樣，也須支付會所的費用。
19. 本席認為答辯人絕對有權根據第一項附帶條件所賦予的權力，將有關會所的一些經常性開支分拆出來，由第一至第三座業主分擔，而不須第五座業主支付。很明顯，這些開支只為第一至第三座業主所享用。第五座業主在相關期間不可能享用會所設施。第五座業主與第一至第三座未入伙的業主的情況不同，本席相信第一至第三座未入伙的業主在物業轉讓成交後，只會是因為其個人問題而未入伙。根據答辯人的證供，發展商及承建商在入伙紙簽發後，還有很多工程在進行，沒有正式移交第五座給答辯人。本席接受這方面的證供。因此，答辯人並沒有可以入伙的選擇。
20. 因此，本席裁定該公契J部第5段的附帶條件適用於第五座應繳的管理費問題上，而答辯人現時亦已經根據第二項附帶條件決定不向第五座業主收取有關會所的經常性開支。本席認為這項決定並無不合法或不合理的情況。
答辯人是否違反該公契第I 1 (b) (ii) 及J 5 (c) 段
21. 該公契I部第1 (b) (ii) 段是指經理人須根據J部向業主徵收管理費，而J部第5 (c) 段是指經理人要每月向業主發出繳交管理費的通知。
22. 雖然答辯人作為經理人在申請人提出本案申請之前，並沒有向答辯人作為第五座業主收取管理費，而這做法在當時來說並不正確，可是，正如答辯人在檢討之後，答辯人其實是須要支付部份管理費的。不過答辯人現時已支付了有關的管理費，而本席亦同意答辯人現時支付的管理費的計算方式是正確及合理的，所以本席認為答辯人現時並沒有違反該公契上述的條款。因此，本席認為現時已不須再頒發申請人要求的第一項宣告命令。
答辯人是否違反第34 G (1) 條
23. 至於答辯人是否因為沒有交納管理費而違反《建築物管理條例》第34 G (1) 條的規定，本席認為答辯人作為第五座業主從來沒有被要求繳交相關期間的管理費，而根據該公契E部第6段的規定，業主是要在被要求下 (upon demand)，才有責任繳交管理費，所以答辯人在當時並沒有繳交管理費的責任。
24. 正如上述一樣，第34 G (1) 條的規定亦只是要答辯人按該公契辦事。當答辯人還未有被要求繳交管理費的時候，答辯人不算違反第34 G (1) 條的規定。現時，答辯人亦已經繳交了應繳交的管理費。所以本席裁定答辯人未有違反第34 G (1) 條的規定，亦不會頒發申請人要求的第二項命令。
強制答辯人執行公契
25. 正如上述一樣，本席認為答辯人現時已沒有違反該公契I部第1 (b) (ii) 段或J部第5 (c) 段的規定，所以亦不會頒發禁制令強制答辯人執行該公契。
26. 申請人認為所欠管理費的計算方式須與其他住宅單位的計算方式相同 (即每一平方尺1.55元)。不過，正如上述一樣，本席接受答辯人可不計算會所的經常性開支，亦接受答辯人的計算方法，所以裁定答辯人不須支付以每一平方呎1.55元計算的管理費。
27. 至於逾期利息方面，答辯人現時已支付以存款利率計算的利息，但申請人認為應以該公契J部第6 (a) 段要求的利率計算。本席不同意申請人的見解。第6 (a) 段所述的利息是指業主欠交管理費超過30天時須要支付的利息。不過答辯人在之前沒有被要求繳交管理費，而在檢討後已支付了有關的管理費，所以並沒有第6 (a) 段所述的欠交管理費情況。本席同意答辯人以存款利率的計算方法計算利息，因為這筆款項如果在相關期間已支付的話，是會存放在管理費基金的銀行戶口內，可以獲得存款利息。
28. 申請人還要求按第6 (a) 段計算10%逾期手續費 (collection charge)，但正如上述一樣，本席認為第6 (a) 段所述的逾期情況並沒有出現，而答辯人作為經理人亦沒有因為要追收管理費而有任何費用支出。再者，《建築物管理條例》第34 L條亦已清楚說明此等要求業主支付費用的條文須作廢及無效。因此，本席裁定答辯人不須支付任何逾期手續費。
總結
29. 基於上述理由，本席不會頒發申請人要求的三項頒令。不過，這並不代表申請人在作出申請時，其申請的理據不能成立。在當時，答辯人還沒有支付任何相關期間的管理費，申請人是有權提出本案的申請。
30. 因此，本席認為在訟費方面，雙方須各自負責本身的訟費，但如果雙方就訟費方面有其他陳詞，本席會再聆聽雙方的陳詞。
31. 本席現頒令如下 :-
(1) 有關申請人在本案的申請，本席不頒發任何命令。
(2) 臨時訟費命令 : 雙方須各自負責本身的訟費。如果雙方不在14天內就訟費提出申請，則此項臨時訟費命令作實。
第一申請人：親自應訊。
第二申請人：親自應訊。
答辯人：由的近律師行轉聘周家明資深大律師代表應訊。
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