鄭秀枝及另一人 訴 陳愛玲

HCSA 44/2002

香港特別行政區

高等法院原訟法庭

高院小額錢債審裁處上訴案件2002年第44號

（原小額錢債審裁處申索2001年第43008號）

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判案書

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1. 被告人不服小額錢債審裁處暫委審裁官於2002年8月28日之覆核判決，欲提出上訴，向本法庭申請上訴許可。

2. 申索人為被告人之前住客。雙方簽訂書面租約，訂明租期兩年，由2000年9月1日起至2002年8月31日止，並規定租客在租用期內不得退租，否則按照所餘租期之時間計算租金。然而，租約亦寫明：「一年實約，另一年生約，兩年租金不變」。

3. 此外，租約也訂明當租客搬出時，業主須將按金（即兩個月租金）退還租客。

4. 根據審裁官裁斷，2001年6月28日，申索人口頭通知被告人將會在同年8月底居住物業滿一年後退租，即在2001年9月1日將物業交回被告人。審裁官亦裁斷申索人如期在2001年9月1日或之前將物業交回被告人。

5. 審裁官裁決申索人可循租約條款，在居住物業滿一年後終止租約，故判決申索人可向被告人追討退回租金按金HK$15,800.00，亦判決被告人的反申索 - 即申索人違反租約，提早終止租約以致被告人未能將物業出租，租金損失共HK$55,300.00 - 敗訴。

6. 其後，被告人雖提出覆核申請，審裁官仍維持原判。被告告人遂向本法庭提出上訴許可申請。

7. 被告人之擬上訴理由，基本上是指租約條款訂明雙方租期為兩年，租客不得提早退租。被告人亦爭辯，即使租客可在住滿一年後，要求退租，在這種情況下，業主並無責任將按金歸還，而衹是不得向租客追討餘下一年之租金而已。被告人亦表示曾諮詢地產代理及政府部門得悉根據法例租期為兩年，租客不得提早退租。

8. 依本席判斷，租約條款之正確解釋，乃由法庭根據法律裁定，任何人包括當事人或其他第三者對條款之主觀理解並無關係，亦不能左右法庭之裁決。而本港法例，包括《業主與租客（綜合）條例》（香港法例第7章），亦無就租期之長短、是否可在租期當中提早終止租約，作出任何有關本案案情之規定。

9. 根據本租約條款，租期兩年之條款必須與「一年實約，另一年生約，兩年租金不變。」一句，一併考慮。「實約」、「死約」或「生約」等字眼，並非任何新生詞彙；在本港樓房租賃市場內是常用字眼。「實約」及「死約」等字眼表示租期是作實的，對雙方有約束力的，是不能提早終止的。而「生約」一字眼，則表示租期是靈活、有彈性的，是有權選擇提早終止租約的。

10. 在如此解釋下，本席認為雖然雙方訂明租約期為兩年，然而，只有首年租期是雙方必須履行租用物業之責任，而次年之租期則有權提早終止，當中不涉任何毀約情況。

11. 審裁官認為根據條文，第二年之租約只有租客有選擇權提出終止，業主並無相當之選擇權。在處理本上訴許可申請中，本席不需對此觀點作出任何決定；本席認為，無論業主是否有選擇權，提早終止第二年租期，住客一方皆擁有該選擇權。

12. 審裁官亦裁決，住客在行使該選擇權時，毋須給予業主任何事前通知。在處理本上訴許可申請中，本席亦不需就此作出決定，原因是本席同意審裁官進一步之裁決，即使租客必須給予業主事先通知，由於租約及有關法例並無規定通知之方式及期限，以本案案情而論，租客可以經口頭方式通知業主，而租客亦已給予業主超過兩個月之口頭通知，故租客有權在2001年8月31日之後終止租約。本席認為，在假設租客必須給予通知的情況底下，申索人已給予被告人非常合理及足夠之事前通知，故申索人有權在9月1日終止租約。

13. 租約第二條提及，租客在租期期滿，如欲繼續租用物業，必須給予業主一個月之事前書面通知續租，另訂新租約方能生效。這條款對租客在一年租約期滿後提早終止租約，所須給業主之任何通知並無相關。條款只是適用於兩年租約期滿，租客希望續租的情況，與本案牽涉之案情，即一年租約期滿，租客欲提早終止租約，截然不同。

14. 至於按金歸還方面，租約第五條清楚寫明「當租客遷出時」，業主須將按金交還租客。當然，若租客之遷出牽涉毀約的情況，則另當別論。然而，如前述，租客有選擇權，在一年租約期滿後，提早終止租約，其遷出並不牽涉任何毀約之情況。根據租約第五條，當租客遷出，業主必須歸還按金，故本席認為申索人追討按金之歸還實屬有理。換而言之，審裁官之判決正確恰當。

15. 另被告人的書面擬上訴理由中，指審裁官多翻勸喻被告人與租客和解，並詢問被告人如她被判敗訴則如何。被告人指這反映審裁官並無準則，亦似是在作出某些暗示，令被告人感到莫大壓力。本席認為在這類小額錢債案件中，審裁官希望雙方能息事寧人，達成合理和解，實無可厚非，並無不恰當之處。本席並無任何理由懷疑，在雙方未能達成和解的情況下，審裁官會不以公正嚴明的態度處理案件及作出判決。而一如前述，本席認為審裁官判決申索人得直，被告人敗訴，完全正確，在覆核中維持原判，亦屬意料中事。被告人這方面之投訴，不能成為任何可爭辯之上訴理由。

16. 根據上述所有原因，被告人並未能提出任何有可爭辯性之擬上訴理由，本席頒令撤銷上訴許可申請，不作任何訟費命令。