軒寧大廈業主立案法團 訴 陳大明

香港特別行政區土地審裁處

建築物管理申請編號2000年第LDBM 40宗

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判 決 理 由

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1. 申請人是位於香港軒尼詩道385-391號名為軒寧大廈的業主立案法團，答辯人是軒寧大廈8/F., D室（即904室）的業主。

2. 申請人於1999年2月1日在小額錢債審裁處提出訴訟，在2000年1月19日，小額錢債審裁處的審裁官擱置先前的兩個命令，並將此案移交土地審裁處。

3. 在2000年3月3日，申請人根據建築物管理條例（香港法例第344章下稱有關條例），向土地審裁處提出申請，向答辯人追討拖欠的大廈維修分攤費合共8,000元及訴訟費。

4. 申請人呈堂多份文件，包括證物A-13，召開全體業主大會通告及議程及證物A-2，全體業主大會會議記錄。

5. 證物A-13顯示，申請人在1998年8月15日召開的業主大會議程包括：

“（二） 報告有關電力維修工程事項及甄選維修電力工程承辦事。”

6. 除此之外，議程沒有包括徵集其他費用，包括籌集備用基金或其他費用。

7. 可是，在證物A-2，申請人除了在會議中，議決“由「恆輝工程公司」承辦大廈之電力維修工程，總工程額 為398,850元”外，還議決了另外的集資分攤事宜，詳情見下列擇自證物A-2的會議記錄：

“3.0 有關集資分攤事宜：

3.1 截至現時，大廈已累積十多萬元的赤字，故法團建議將於是次電力維修工程與赤字一併進行集資分攤。

3.2 法團並建議多收取一筆備用基金，以應付日後可能出現的大廈開支。

3.3 是次預算籌集總額為632,000元，並按照大廈公契內之規定計算收取，即每份業權須分攤8,000元，

3.4 繳款形式將會分兩期收取及由各單位之業主負責支付，有關收取分攤費之安排如下：

第一期集資：分攤額為4,000元；限期：1998年8月31日

第二期集資：分攤額為4,000元；限期：1998年9月30日

以上各項建議，經各予會業主商討後，一致通過。”

8. 在上述的業主大會舉行後，申請人向各業主收取有關分攤費用，答辯人一直沒有繳交。以上是雙方同意的事實。

9. 申請人提出根據軒寧大廈的大廈公契，2(f)(iv)段，申請人有權向答辯人收取有關分攤費用。該段公契為：

"(f) The owners of the said building shall pay and contribute to the manager ......towards the costs charges and expenses for the management of the said building as hereinafter mentioned:

............

(iv) The cost of repairing , renewing, maintaining, cleansing , painting or decorating the said building or any part or parts thereof and all electric pump tanks, ......and all the apparatus equipment and commence thereof."

10. 申請人解釋在1998年8月15日業主大會當日，各業主要議決集資，除了用作電力維修工程，以便符合法例要求取得WR-12證明外，還要應付迫切的資金短缺問題。這包括下列幾點：

（一） 法團戶口流動資金極為短缺，要向銀行透支，也將不能應付大廈日常正常運作的開支。

（二） 法團拖欠電梯維修公司富士達數月的維修費，可能導至電梯服務受到影嚮。

（三） 在1998年底要支付一位將要退休的管理員的長期服務金， 為數24,600元。

11. 申請人指出所有集資的決議案，均在1998年8月15日召開的業主大會討論及獲得業主表決通過。

12. 申請人解釋雖然很多業主積欠申請人管理費，但是正所謂“遠水不能救近火”，申請人迫切需要資金周轉，所以要集資。

13. 答辯人聲稱他由始至終同意繳交大廈電力維修工程費用他應該分攤的部份，即$398,850 ÷ 79份業權份數（約5,049元）。他多次向法團的委員及管理處要求單獨繳交這筆費用，均被拒絕。

14. 答辯人認為申請人沒有需要收取其他儲備金。大廈儲備應該按月收，不應一次過預先收集一筆儲備金。答辯人以他出任法團主席的年度為例，證明大廈一直可以維持運作，沒有甚麼負債，只不過是有一些業主拖欠管理費導至法團有一些應收末收的賬。答辯人又指稱申請人的通告載有虛假資料，企圖誤導其他業主，信以為法團有很多赤字，非集資不可。事實上，在集資後，答辯人發覺在張貼出來的大廈收支表上，看到出現有二十多萬元的盈餘。這證明申請人原本不應多收取儲備金，應該維持“實報實銷”的原則。

15. 申請人陳詞，強調根據申請人當時的財政狀况，有實際需要收取電力維修工程費用以外的備用基金。該集資經業主大會決議通過，並符合建築物管理條例第20條，基金的設立的規定。

16. 本席同意申請人所召開的業主大會有權力通過集資的決議案，雖然部份業主不同意有關集資，也要遵守大會的決議。事實上，在看過有關的呈堂文件（包括戶口結存等），本席認為申請人在當時提出籌集備用基金，是合理及明智的決定。難道要待整間大廈不能有效運作才進行集資？可惜，申請人沒有遵守有關條例的規定，先在會議通告詳列籌集備用基金這個議程。

17. 有關條例的第8(5)段規定：

“附表3適用於法團的議及會議程序”

18. 而附表3的第3(7)條有如下規定：

“法團會議通過的決議， 除非決議已列載於按照第2段送達業主的通知內，或附帶於如此列載的決議或其他事項，否則無效。”

19. 因此，雖然答辯人所提出反對申請人的申請的理由不成立，本席仍然要裁定申請人追討電力維修工程費用以外的分攤費用的申請敗訴。因為申請人一直拒絕答辯人祗繳交電力維修工程費用的要求，申請人得負責答辯人的全部有關本申請的訴訟費。

20. 本席頒令：

(1) 答辯人須在21天內繳交電力維修工程費用5,049元。

(2) 申請人追討其餘的集資費用總數2,951元敗訴；

(3) 就訟費事宜，臨時命令如下：申請人須付答辯人有關本申請的訟費，如與訟雙方未能就訟費的款額達成協議，則訟費款額由法庭釐定。如在14天內，與訟雙方不向本庭就此命令提出任何申請，則此臨時命令變為永久性的命令。