GOLDEN KIT LTD 訴 何殷玉

LDPD 716/2008

 香港特別行政區

土地審裁處

申請編號LDPD  2008年第 716 宗

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判  案  書

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背景

1. 申請人Golden Kit Limited（金杰有限公司）自稱是本案處所金鉅大廈1樓E座（“處所”）的註冊業主。申請人於2008年3月13日提交申請通知書，以下列幾點理由，要求收回處所及追討答辯人欠交的租金/中間收益、欠交的管理費、利息及訟費：——

(i)  申請人是以“交吉”形式從前註冊業主買入這單位；

(ii)  答辯人與前註冊業主之間根本沒有達成任何法律上有效的租賃；

(iii)   答辯人從2007年8月30日以後祗是前註冊業主的不定期租賃（tenancy at will）的“租客”；

(iv)   申請人提出，申請人於2007年12月13日正式書面通知答辯人申請人已於2007年12月11日購入處所後，上述的不定期租賃已被申請人適當地終止；

(v)  雖然申請人律師於2007年12月15日發給答辯人書面通知，要求答辯人繳交租金或中間收益到申請人的銀行帳號，答辯人沒有繳交任何款項予申請人；及

(vi)   假設原來答辯人與前業主所簽署的1999年7月28日的書面租賃仍然未被終止及有效，申請人律師於2007年12月17日已再次發信予答辯人正式終止該租賃，要求答辯人於2008年2月9日交還處所予申請人，唯答辯人並沒有理會該要求。

2．  2008年4月15日，申請人在答辯人沒有反對的情況下，按《土地審裁處規則》第15條申請得直令。

3．  土地審裁處黃一鳴法官於2008年4月23日批准答辯人存檔及派送反對通知之時限延至2008年5月7日。

4．  答辯人於2008年5月7日提交反對通知書，詳情如下：——

“1.   本人認為28/7/1999之租賃合同有效。因廣東樂昌巿政府對外經貿局即是香港萬利盈有限公司，而萬利盈有限公司只持有一個物業（即本物業）。我與萬利盈公司雙方執行該租約之內容多年，並無改變。

2.  關于19/07/2007之會議記要，我乃是在很多人在場壓力下及精神狀態極差下（母親06/07/2007去世及我病重住院02/07/2007至07/07/2007）簽署的。事后才發現漏了一條重要條文（我們之前有同意好的），即在同等價位上，我有權優先買回本物業。

3.  之后我追着萬利盈人員買回本物業，而他們也沒有再叫我搬出。

4.  但是，萬利盈人員卻私下與華景地產盧芸女仕（即也是金杰有限公司之董事及股東）交易了樓價125萬，但該時巿場價為160萬，現時巿場價為190萬。盧芸只是想迫我搬走，將物業吉空，而再出售賺大錢。我已向地產代理監管局及ICAC作出投訴舉報，至今調查乃在進行中。如有結果，必定對本案有重大參考。

5.  我要求租約繼續有效，我可繼續于上址居住，我願意交租；最重要我希望買回本物業。”

5．  申請人由律師代表，傳召申請人公司董事盧芸女士作供，她提交陳述書及多份文件證物（見文件夾證物A1的第42至126頁）。答辯人由何勇先生代表，並傳召多位證人，包括何殷玉女士、何細玉女士、羅文雅先生及王勇先生。他們亦分別提交個人的證人陳述書（證物A1的第127至155頁及證物R1至R4）。

6．  答辯人提交一份書面結案陳詞，總結以下幾點支持她的反對：——

(1)  申請人的申請“理由不成立，證據不充分”；

(2)  由於“雙方並無任何租賃關係”，申請人不能申索租金或中間收益；

(3)  申請人“蓄意作假證，隱瞞事實，欺騙法官，嚴重妨礙司法公正”；

(4)  答辯人不搬出該單位“理由是充份的，事實清楚，證據屬實，不容申請人抵賴”；

(5)  申請人取得處所的過程“不合法，有欺詐及不法行為之軌，並觸犯了香港法例”；

(6)  “申請人代表聲稱計劃將處所的搭建物拆除，以給她的女兒養狗，真是荒唐之極”；

(7)  “申請人侵擾租戶違法收樓”。

雙方同意的事實

7．  根據雙方的證供，雙方祗同意以下幾點事實：——

(1)  本案處所是一住宅單位；

(2)  答辯人由2007年12月11日後佔住處所；

(3)  申請人與答辯人之間並無直接簽署任何書面或直接達致任何口頭的租賃協議。

申請人有否觸犯香港的法例

8．  答辯人投訴申請人及其代表多番違法。本席在聆訊時已提醒答辯人，如果她相信申請人違反香港的法例，例如有侵擾答辯人的行為，她應考慮報警或向其他執法機關舉報。從她的代表的結案陳詞，她實際上已經向廉政公署等機構申訴。在另一方面，如果答辯人認為申請人違反香港的民法，她亦應該考慮提出起訴。無論如何，她應先行諮詢自己律師才作決定。本席裁定答辯人不能夠單以申請人違反某些刑法或民法為由，而反對申請人的申請。縱使申請人違反某些刑法的規定或民法（例如：與本案沒有直接關係的口頭承諾），這也不構成足夠的條件反對申請人的申請。

需要裁決的事實

9．  本席認為先需要就以下幾點事實作出裁決：——

(1)  申請人於提交申請時是否已是本案的業主？

(2)  如果答辯人與前業主存在有效的租賃關係，該租賃是否已經終止？另一方面，如果答辯人與前業主從未有或已不存在任何有效的租賃關係，答辯人作為處所的佔用人的法律地位是甚麼？

(3)  如果前業主與答辯人並無任何租賃關係，申請人可否作出本案的申請，即收回處所及向答辯人申索租金或中間收益？

申請人是否本案處所的業主

10．  申請人於2007年12月11日從前註冊業主Many Winner Company Limited買入處所，轉讓契約於2007年12月27日在土地註冊處註冊，註冊摘要編號為07122700730116。在簽署轉讓契約前，雙方曾於2007年11月20日同一日分別簽署臨時買賣合約及買賣合約，並註冊於土地註冊處的土地登記冊上（證物A1，第120至124頁）。

11．  申請人證人盧芸女士的證人陳述書所附上的文件包含上述土地註冊處的土地登記冊的副本，答辯人在本案聆訊前應已得知上述證人的證供及證物，如果答辯人認為這不是真確的紀錄，答辯人有充足的時間向土地註冊處處長或法庭提出質疑或興訟。

12．  在本審裁處，本席祗能夠接納土地登記冊的紀錄為最後及正確的業權證明。因此，本席對答辯人所有質疑申請人是否本案處所的合法業主的理由，都不會予以考慮，亦必然會撤銷答辯人提出的所有關於“業權屬誰”的反對理由。

答辯人與前業主是否存在有效的租賃關係

13．  申請人陳詞指答辯人（作為乙方）與“樂昌巿人民政府對外經濟貿易局”（作為甲方）所簽署的“租賃合同”（證物A1第107頁）根本是一份並沒有法律效力的“租約”文件，理由如下：——

(1)  該“合同”的甲方是巿政府，沒有提及前業主的名字，也沒有說明甲方得前業主授權可出租處所。答辯人亦沒有提出任何證據證明甲方是前業主（Many Winner Company Limited）的代理人。但是，香港法例規定，“一張租約如果超 過3年，一定要有關人士或其代理簽署。”（見《物業轉易及財產條例》第3條及第6(2)條）；

(2)  倘若法庭接納甲方是等同或代表前業主，該合同也沒有列明出租處所的地址。甲方或前業主可能有其他的物業出租，故此該合同不能被確定為與本案處所有關。雖然答辯人認為前業主只持有一個物業（即本案處所），“但她不是前業主的職員或董事，故其證供是傳聞證供”；

(3)  因申請人並不是該合同的任何一方，只能從答辯人方面得知一些事實。此包括 (i) 該合同沒有“打厘印”及 (ii) 答辯人需要留空2張床位給甲方。因為該合同沒有“打厘印”，所以“不得在任何法律程序中被收取為證據”（見《印花稅條例》第15(1)條）；

(4)  答辯人作供確認她要留空一間房給甲方，即同意她不可以全面獨佔管有本案處所。可是，要構成一份有效的租約，租客一定要可以全面獨佔管有該單位(exclusive possession)，這是租約 (lease) 的特點（見Hong Kong Land Law pp. 266-268及pp.276-279, by Sarah Nield, 2^nd Edition）。現證供顯示答辯人不能獨佔管有該單位，“所以這不是租約，只是准許使用 (license)”。

14．  答辯人代表回應並作供，指出以下幾點：——

(1)  據他知悉，前業主Many Winner Company Limited（中文名稱“萬利盈公司”）是樂昌巿的“窗口”公司，另外類似的“窗口公司”的例子包括：“湖北省政府 —— HK宜丰公司、武漢巿政府 —— HK安鵬公司、廣東/廣州政府 —— 粵海公司”；

(2)  另外，他聲稱巿政府的對外經濟貿易局（即“外經局”）的“局長”等同“副巿長”，負責香港公司的業務。

15．  因此，答辯人代表陳詞，指證物A1第107頁的合同為一份有效的書面租約，甲方亦應被視為前業主的全權代表。

16．  本席不能接納上述的陳詞，亦不同意答辯人代表的證供足夠支持他的說法。答辯人代表明顯地沒有資格代表前業主，亦不是我國政府的任何官員或駐港官員，可以證明前業主與上述合同的甲方（即樂昌巿人民政府對外經濟貿易局）的關係。

17．  除此之外，答辯人亦未能反駁申請人所提出的幾點事實，包括：——

(1)  該合同沒有按香港法例第117章繳納印花稅（俗稱“打厘印”）；

(2)  雖然該合同所顯示的“租期”超越3年，卻沒有按香港法例第219章《物業轉易及財產條例》第4(1)條以“契據”設定。該條文的原文為：——

“4.  法定產業權的處置須以契據作出

(1)  土地的法定產權只可以契據予以設定、終絕或處置。

(2)  ……”

18．  答辯人的口供與該合同的條款吻合，即答辯人作為乙方要預留一個房間，內有2張床位予甲方。因此，本席同意申請人的分析：答辯人作為乙方根本沒有整個處所的獨佔管有權。因為這個理由，該合同並不符合構成租約的主要條件，即承租人要從出租人取得整個出租處所的獨佔管有權。

19．  綜合以上幾點，本席裁定答辯人與前業主之間並沒有存在法律上有效的租賃關係。因此，本席接納申請人所指的，答辯人與前業主極其量祗存在一個特許（license）關係，即答辯人為前業主的特許使用人（licensee）。

結論

20．  根據香港法例第17章《土地審裁處條例》第8條，本審裁處祗對住宅租賃（tenancy）的雙方有司法管轄權，這並不包含特許（license）關係的情況。因此，根據以上的裁決及法例的規定，本審裁處根本沒有權力處理本案申請人的申請。本席因而頒令如下：——

(1)  撤銷申請人的申請；

(2)  申請人須支付答辯人本案的訟費，按區域法院基準計算，如雙方未能就訟費達成協議，則交由法院釐定。