TSUI LAI SUEN 及另一人 對 何俊輝

LDPD 1862/2012

香港特別行政區

土地審裁處

申請編號LDPD 2012年第1838宗

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判 案 理 由 書

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1.  在2012年10月10日審訊後，本席判定撤銷第一申請人及第二申請人收回本案處所的管有的申請，本席判案理由如下: 

背景

2.  第一申請人及第二申請人(以下統稱申請人)是本案處所 "新界屯門石排頭徑一號卓爾居六座十八樓A室" 的業主，答辯人是租客。

3.  申請人於2012年8月1日向土地審裁處提交申請通知書，由於答辯人未有繳付由2012年7月15日起的市值租金，申請收回處所的管有及追收租金，並要求作出命令繳付中間收益，直至樓宇交吉日止，及訟費。申請人亦由於申請人已經發出通知書予答辯人終止租約，申請收回本案處所的管有。答辯人於2012年8月6日提交反對通知書。本案於2012年8月22日在土地審裁處本席席前過堂，本席批准申請人的口頭申請，修改申請通知書，刪除"由於答辯人未有繳付由2012年7月15日起的市值租金"，頒令案件排期審訊。在2012年9月12日審訊時，本席批准申請人的口頭申請，修改申請通知書，加入: "由於答辯人違反租約第(12)項，申請收回本案處所的管有"。

雙方在本案不爭議的事實

4.  申請人與答辯人在2010年6月5日簽訂本案處所的租約。

5.  租約第1條訂明，租金每月為8,500元，訂明租用2年，由2010年6月15日起至2012年6月14日，租約條款第1條以手寫附加，雙方同意固定約後，可提早一個月通知解除租約。

6.  租約第2條訂明，租約期滿，住客如繼續租賃或退租，須於壹個月之前以書面通知(續租則另訂新約方生效力)，否則租客須補償一個月租金給業主。如業主須要收回樓宇，亦須要 一個月前通知租客。

7.  租約第12條訂明，租客不得拒絕業主派遣之人員，在適當時間入屋檢視該樓宇近況或進行任何修理工程。當合約屆滿或終止前兩個月，業主在不干擾原則下，租客須准許持有業主書面証明書之人士，在合理之時間內進入該樓視察。

雙方的證供

8.  申請人方面的證人: 劉正剛先生(AW1)("劉先生)。

9.  答辯人方面的證人: 答辯人何俊輝先生(RW1)("何先生")。

10.  劉先生的證供指出，在2012年5月16日，劉先生透過短訊向何先生說明新租金為10,000元。後來何先生電話回覆劉先生指租金太高，還價9,500元。

11.  在2012年5月31日，申請人方面透過短訊向何先生說明新租金為9,750元。在2012年6月10日，申請人方面透過短訊向何先生重申新租金為9,750元。

12.  在2012年6月13日，何先生在電話向劉先生聲稱沒有收到9,750元的還價，劉先生口頭重申新租金為9,750元。

13.  在2012年6月14日，申請人連同新租約發信通知答辯人新租金為9,750元，要求答辯人在2012年6月25日前簽妥並寄回申請人，否則答辯人須於2012年6月30日前遷出。

14.  在2012年6月16日，答辯人存入申請人的戶口7,920元，申請人認為欠缺580元。

15.  在2012年6月20日，劉先生透過短訊向何先生查詢是否收到了新租約，並通知何先生需要補回由2012年6月15日至交吉時的中間收益。同一天晚上，何先生在電話向劉先生查詢為何寄租約給他，劉先生重申申請人的租賃條件已在新租約列明，何先生須於2012年6月25日前簽署寄回申請人，否則答辯人須遷出。

16.  在2012年6月22日劉先生向何先生提出9,500元，但必須於2012年6月22日簽約， 何先生沒有回覆。

17.  在2012年6月23日劉先生再致電何先生，但何先生沒有正面回覆。劉先生表示既然何先生不簽訂新租約，要求何先生搬離本案處所。何先生說不再與劉先生傾談，並隨即掛線。

18.  在2012年6月25日，劉先生透過短訊要求何先生於2012年6月30日前遷出。申請人亦以平郵及掛號信形式發信通知答辯人，要求答辯人必須於2012年6月30日前遷出。

19.  在2012年6月29日，申請人的律師，梁寶儀劉正豪律師行，以平郵形式發信通知答辯人，要求答辯人於2012年7月29日前遷出。信件亦指出，根據租約第2條，" …租約期滿，住客如繼續租賃或退租，須於壹個月之前以書面通知，否則租客須補償一個月租金給業主.. "。申請人的律師認為，由於答辯人未有在租約期滿前給予申請人壹個月書面通知，違反租約條款，答辯人除繳付租金外，亦須繳付申請人8,500元作為合約損害賠償。

20.  申請人的律師亦認為，租約已在2012年6月14日終結，由2012年6月15日起，答辯人須繳付市值租金。根據指示，市值租金為9,700元。因此根據指示，由2012年6月15日至2012年7月29日，答辯人須繳付租金為14,393.40元，扣除答辯人已繳付之7,920元，申請人的律師指出，若答辯人在2012年7月4日前，繳付答辯人須繳付債項14,973.40元予申請人的律師行，申請人的律師將會建議申請人不向答辯人提出法律訴訟。但若答辯人未能在限期前繳付，除利息外，申請人的律師亦會建議申請人向答辯人即時提出法律訴訟，包括破產申請，並不會另行通知答辯人，亦會向答辯人申索所有費用，金額可能相當龐大。

21.  在2012年6月25日，何先生的妻子拒絕申請人安排人士睇樓。

申請人方面的陳詞

22.  申請人認為租約為固定期租約，已在2012年6月14日租約完結時終結。

23.  租約第2條訂明，"…如業主須要收回樓宇，亦須要 一個月前通知租客"。 申請人認為條款只在由2010年6月15日起至2012年6月14日，租約期間方為有效，否則，租約會變成永遠。

24.  申請人認為由2012年6月15日起，租金已轉為每日計算，不存在需要一個月通知。

25.  申請人認為若租約未在2012年6月14日終結，由於在2012年6月14日，申請人要求答辯人簽妥新租約並寄回申請人，申請人的用意是以一星期計算，因此租約已轉為以一星期計算的週期租約。因此申請人在2012年6月14日，要求答辯人在2012年6月30日前遷出，及在2012年6月29日，要求答辯人於2012年7月29日前遷出，通知期皆超出一星期，為有效的通知，因此租約經已終結。

26.  申請人認為根據租約第2條，" …租約期滿，住客如繼續租賃或退租，須於壹個月之前以書面通知…"，因此，若然答辯人意欲繼續租賃，必須給予申請人不少於一個月通知。但由於答辯人沒有給予申請人通知，因此租約經已在2012年6月14日終結。

27.  由2012年6月14日開始，申請人已多次以不同形式，包括信件，電話，短訊，律師信及在土地審裁處申請，通知答辯人遷出，申請人已向答辯人清楚顯示需要收回本案處所。

28.  在2012年6月29日，申請人的律師通知答辯人，要求答辯人於2012年7月29日前遷出。申請人認為由2012年6月29日至2012年7月29日，已超過一個月，無論如何，由2012年6月30日至2012年7月29日，為一個月，因此，申請人的律師在2012年6月29日給予答辯人通知，要求答辯人在2012年7月29日遷出，通知符合一個月通知的規定。

29.  申請人認為答辯人拒絕申請人視察本案處所，違反租約條款，申請人可以收樓。

答辯人方面的陳詞

30.  答辯人認為申請人的通知全都不符合一個月通知的規定。

討論

31.  綜合雙方的證供及陳詞，本席認為雙方的爭議，可歸納為下列4點:

爭議的第一點: 租約有沒有在2012年6月14日終結

32.  根據法律原則，除非另有規定，固定期租約在租約屆滿時終結。但租約第2條訂明，"…如業主須要收回樓宇，亦須要一個月前通知租客"。由於申請人沒有給予答辯人一個月通知，本席認為申請人不可以在固定期租約屆滿時收回本案處所。

33.  高等法院上訴法庭法官張澤祐在譚玉霞訴趙竹芬[2010] 2 HKLRD 1164的判案書第6段指出：

“「週期租約」，其定義是在租約期限完結或在每一個期限完結時，未經通知，租約不視為屆滿，亦不會在每期間的初始時構成續租，但由此而引發的權益可藉正常程序發出遷出通知書來終止，且在符合法例規定的前提下，該遷出通知書所給的期限應相等於租約期：Mellows v Low [1923] 1 KB 522。按月計算的租約會有一個月的通知期。Halsbury’s Laws of Hong Kong, 第 17 冊，「業主與租客」，第[235.182]及[235.183]段。”

34.  原租約租期在2012年6月14日屆滿後，未經通知收回或退租，答辯人繼續繳付租金，本席裁定租約已經轉為按月計算的週期租約。由於租金按月計算，會有不少於一個月的通知期。本席亦裁定申請人在2012年6月14日，要求答辯人在2012年6月30日前遷出的通知，及在2012年6月25日，要求何先生於2012年6月30日前遷出的通知，皆為無效。

爭議的第二點: 申請人的律師給予答辯人的遷出通知是否有效

35.  申請人的律師，在2012年6月29日以平郵形式，寄出遷出通知書予答辯人。本席認為，按正常程序，通知書在2012年6月30日送達答辯人。

36.  Law Chee-sing 對 Lau Kwong-kun 一案(無彙本的案例，LDMP 1334/1993，日期為1993年6月9日及CACV 102/1993，日期為1993年9月10日) 確立了以下的法律原則: 終止通知由收取通知的日期開始生效。

37.  土地審裁處法官高義敦在Law Chee-sing一案判案書第4頁援引英國法律典據"Woodfall 業主與租客法律"一書第29版第25頁第22.057段述明如下：

“In calculating the period of months, the corresponding date rule is applied. Under this rule, a period of one month beginning on a particular day ends on the day in the following month with the same number as the day on which the period begins, unless there is no such day, in which case the period ends on the last day of the month. Thus a period of one month beginning on December 29, would end on January 29, but a period of one month beginning on January 30 would end on the last day of February. So a notice given on April 2, 1984 and specifying October 2, 1984 as the date of termination was a valid notice, because April 2, was exactly six months before October 2...”

本席翻譯為:

“在計算以月為單位的週期，應採用對應日期規則。根據這個規則，一個月的週期，若是在一個月的某一天開始，將會在隨後的一個月與開始的一個月的一天的數字相同的一天結束，除非沒有這樣的一天，在這種情況下，一個月的週期結束是當月的最後一天。因此，12月29日開始的一個月的週期將在1月29日結束，但一個1月30日開始的一個月的週期，將在2月的最後一天結束。因此，1984年4月2日發出的(6個月)通知，並指定終止日期在1984年10月2日是一個有效的(6個月)通知。”

判案書第4頁:

“As the date of termination in the present case was 31st March 1993, the last day on which service could have been effected, was 30th September 1992. Service effected on 2nd October 1992 would therefore have been two days late. “

本席翻譯為:

“在本案中，終止日期為1993年3月31日，有效的送達通知的最後一天，是1992年9月30日。在1992年10月2日送達的通知是遲了兩天。”

38.  申請人的律師在2012年6月29日寄出遷出通知書予答辯人，要求答辯人於2012年7月29日前遷出，按正常程序，通知書在2012年6月30日送達答辯人，本席裁定通知是遲了一天，通知無效。

爭議的第三點: 答辯人違反租約條款，申請人可不可以收樓

39.  本席認為，答辯人拒絕申請人視察本案處所，違反租約條款第12條規定。

40.  香港法例第219章物業轉易及財產條例第58(1)條規定:

“(1) 因租契內的任何契諾或條件被違反而根據租契所載的但書或規定產生的重收權或沒收租賃權的權利，不得藉訴訟或其他方式予以強制執行，除非及直至批租人向承租人送達以下的通知─

(a) 指明某被投訴的違反事項；及

(b) 如該違反事項可予補救，則要求承租人就該違反事項作出補救；及

(c) 指明批租人就該違反事項而要求的補償(如有的話)，

並且承租人在其後一段合理時間內，並沒有對可予補救的違反事項作出補救，亦沒有就違反事項作出令批租人滿意的合理金錢補償。”

41.  高等法院原訟法庭聆案官吳美玲 (當時官階)在PO ON AUTO ACCESSORY COMPANY LIMITED對GRAND FAITH HOLDINGS LIMITED HCA180/2010 (無彙本的案例，日期為2010年8月20日) 的判案書第100段在陳述對香港法例第219章物業轉易及財產條例第58(1)條的觀點時引述Fox v Jolly [1916] 1 AC 1, 8-9, Lord Buckmaster LC 以下的說法:

“ Now the conditions precedent which the lessor must perform are these. He must serve a notice, and that notice must specify the breach of covenant which is the subject of complaint. That is, he must point out the covenant which he says is broken, and he mist specify the breach of which he complains. He must also call upon the lessee to remedy the breach, ... After this has been done a reasonable time must elapse in which the lessee has the opportunity of complying with the requirements of the notice. It is only when this has been done, when the time has expired, and the work is incomplete, that the landlord can proceed to the assertion of his rights.”

本席翻譯大意為:

“業主必須給予租客通知，指出被違反的契諾，及要求租客作出補救。經過一段合理時間後，租客仍未作出補救，業主方可進行收樓。”

42.  本席認為，答辯人違反租約條款，申請人並沒有通知辯人及給予答辯人一段合理時間作出補救。本席裁定，即使答辯人違反租約第12條的規定，申請人並沒有依從物業轉易及財產條例第58(1)條的規定，不可以收樓。

爭議的第四點: 答辯人有沒有須要給予申請人損害賠償。

43.  申請人的律師認為，由於答辯人未有在租約期滿前給予申請人壹個月書面通知，違反租約條款，答辯人除繳付租金外，亦須繳付申請人8,500元作為合約損害賠償。

44.  雖然申請人並沒有在本案申索損害賠償，本席認為本席亦應在本案判決中處理這方面的爭議。

45.  本席經已裁定租約已經轉為按月計算的週期租約，因此本席認為，租約既然沒有期滿，答辯人毋須給予申請人通知，亦毋須繳付申請人合約損害賠償。

本席的裁決

46.  本席判定撤銷申請人收回本案處所的管有的申請。

47.  答辯人同意不向申請人討回本案的訟費。因此本席不頒訟費命令。