寶利實業有限公司 對 豐明大樓業主立案法團

LDBM 140/2016

香港特别行政區

土地審裁處

建築物管理申請編號2016年第140宗

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判 案 書

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1.  申請人是九龍觀塘鴻圖道40號豐明大廈5字樓全層的業主，答辯人是豐明大廈業主立案法團。根據日期為1977年12月31日豐明大廈的大廈公契，豐明大廈共有9層，並分為10個工作室（workshops）及在8樓的一些非工作室設施，按公契分為90業權分數，申請人佔其中的10份。

2.  申請人現向土地審裁處申請依據《建築物管理條例》（下稱 “《法例》”）第31條，解散豐明大廈業主立案法團第11屆管理委員會，並委任申請人的代表即吳漢鷹先生為大廈管理人，按《法例》第32條管理人的權力及職責，回應申請人在2016年5月16日的要求，召開業主大會重選所有管委會委員，及發出召開業主大會的會議議程；管理人任期直至新一屆管委會選出為止。申請人亦要求訟費由答辯人支付。

3.  本席閱讀過申請人一份送達誓章及由法庭於2016年8月22日發出的聆訊通知書，本席滿意答辯人就本申請及聆訊日期，已獲得洽當的通知。本席指示聆訊在他們的缺席下進行。

申請人的案情

4.  根據申請人的證詞，豐明大廈於1970年建成，是一座9層高的工業大廈，根據公契除了地下及8樓，每層1個單位，業主總數為10名。大約於兩年前開始，法團的運作既不透明而且違反法例要求，例如：-

(i) 管委會沒有按《法例》附表2第7條要求定期開會及沒有按附表3第1(1)(b)條召開業主周年大會；

(ii) 法團未有按《法例》附表7第2(2)條，每隔3個月擬備收支概算表及資產負債表；

(iii) 法團未有按《法例》附表7第2(3)條於每個財務年度結束的2個月內，擬備該年度的收支及資產負債表；

(iv) 法團未有按《法例》附表7第2(5)條在合理時間內提供財務資料予大廈業主；及

(v) 由2014年起，最少有3項（包括是次）由法團或對法團提起的法律程序，而管委會未有按《法例》第26A條要求，展示有關資料以通知業主。

5.  申請人曾於2016年5月16日按《法例》附表3 第1(2)條，在不少於5%的業主要求下，去信法團要求舉行業主大會，並按照《法例》第14(2)條撤換及重選所有委員，以解決法團管委會的問題，他們的要求未獲主席受理。

6.  據申請人所知，法團主席梁志成先生因於2016年5月31日出售其公司擁有的豐明大廈2字樓，由2016年5月31日開始，已不再是豐明大廈的業主，因此，由同一天開始，梁志成先生中止了豐明大廈的法團主席職責。按《法例》附表3第1(2)條，法團主席必須在提出要求的14天內召開業主大會，並在45天內舉行該會議，按推算法團主席最遲要於2016年5月30日發出會議通知，並在2016年6月30日或之前舉行業主大會。但法團管委會沒有委任一人填補主席空缺。直至2016年6月16日申請人見沒有會議通知，遂委託禤氏律師行於6月23日發信給法團重申開會的要求，但仍不獲回應。 

申請目的

7.  申請人希望重選的新管委會可以重新按照《法例》要求管理豐明大廈，如定時開會、公開財政狀況、管理公用部分等等，結束無人管理狀態。而申請人及其在豐明大廈擁有業權的關聯公司（共佔百份之51業權份數），已表示願意加入新的管委會，因此不會出現無業主願意擔當的情況。

8.  申請人的第一名證人吳漢鷹先生作供稱，事實上，在申請人入稟土地審裁處要求解散管委會後，從未見管委會有開會處理事件，而管委會亦未有反對申請或出席聆訊，申請人認為管委會已經處於無人管理狀態，日常管理只依賴億達物業管理公司負責。最近，由他觀察得知，管委會連公用部分也欠缺管理，申請人擔心長此下去，會影響到大廈的消防安全、樓宇安全、財政狀況、保險事宜等等。

9.  申請人亦透過另一名證人馬凱玲女士，豐明大廈1字樓業主冠城行有限公司的授權代表，作供支持本申請。她指自從2015年1月19日豐明大廈的業主大會選出了第11屆管委會，管委會至今已超過15個月未召開周年大會。

10.  關於法團帳目，她指管委會在2015年8月28日業主大會發出2014年度財務報表，至今已超過12個月，但仍未見有2015年度的財務報表。2016年只剩不足四個月，卻仍未有本年度的財政預算。管委會更從未每隔3個月去展示收支概算表及資產負債表。

11.  又以她所知，豐明大廈3樓業主（申請人的關聯公司），曾於2015年10月15日委托禤氏律師行要求法團按《法例》提交自2013年起的一些文件，包括帳簿或帳項紀錄、財務報表、會計師報告、管委會會議記錄和業主大會會議記錄，因未有回應，律師行在2015年11月19日再發信要求，法團主席遂於2015年12月22日回信及提交自2013年起的所有會議記錄。至於財務紀錄，則以核數師正在審核為由，需要延後提交。律師行再於2016年4月15日發信重申要求，但直至今天，3樓業主仍未收過任何2013年起的財務紀錄。

12.  她更指出大約在今年6月中開始至7月上旬多曾次向億達物業管理公司的管理員及負責人馮志程先生追問開會日期，馮先生強調他有當面問過管委會委員，只是管委會沒有向他作出任何舉行會議的指示。她認為管委會只是一直在拖延，並非有誠意舉行會議。

13.  她又指大廈的上落貨車位在大廈公契中指明是公用部份，但在最近，地下B鋪重新裝修，並將其中一個與其鋪位相接的大廈車位塗上跟其鋪面相同的顏色，企圖強行霸佔，卻未見法團有採取任何行動阻止。

討論

14.  聽過兩名證人作供，本席接納現時的管委會在沒有主席，又沒有舉行管委會會議的情況下，已經沒有按公契或《法例》執行法團的任務，這對豐明大廈的管理非常不利，本席同意應委任一名管理人，選出有效的管委會。

管理人的個人資料

15.  申請人提名的管理人是吳漢鷹先生，他自1993年起任職申請人公司經理一職；2008至2013年間曾任豐明大廈業主立案法團主席，熟悉該大廈運作，亦曾出任兆麟苑業主立案法團主席6年以上，有相當屋苑管理經驗。本席接納吳先生是人適的人選，本席命令管理人從速在6星期內召開業主大會，以選出新一屆的管理委員會，如未能在此期間完成任務，須儘快向法庭作出申請。

16.  本席頒令如下：-

(1)  根據《建築物條例》第31條第（1）款及第31條第（2）款，委任吳漢鷹為管理人，任期由本命令日起生效，直至新一屆管理委員會委員在民政處登記為止；

(2)  管理人於本命令日起計6星期內發出召開業主大會通知，議程包括但不限於選出新一屆管理委員會；及

(3)  本申請訟費由答辯人支付，簡易評核為400元。