葉文芳及另一人 訴 祐福行有限公司及另二人

LDBM 36/2003

香港特別行政區

土地審裁處

建築物管理申請編號2003年第36號

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判 案 書

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1. 兩名申請人（“申請人”）是沙田崗背街13-15號花園城三期雅芝苑一樓A室（“處所”）的業主。第一答辯人是沙田花園第三期平台幼兒中心的業主；第二答辯人是第一答辯人的租客，而第三答辯人是花園城三期的業主立案法團，兩名申請人的申請是要求三名答辯人向他們賠償由於一場火警而導致他們遭受的損失，賠償金額為262,450元。

2. 2001年1月8日，花園城第三期C座平台（處所垂直對下之平台，以下稱為“平台”）發生火警，導至處所的柚木地板鬆脫、室內四壁及天花被濃烟嚴重薰黑、窗戶玻璃爆裂、窗框燒黑、冷氣機焚毀、掠曬衣服和窗簾被燒焦。2003年4月29日，消防處致函第一申請人，指出火警的起因為「未熄滅的煙頭被隨處拋棄令一些廢紙着火，再波及附近的易燃物品而引發火警」，“而現場亦檢獲一些已經燃燒的煙頭”。本席裁定這是火警的起因，兩名申請人提出以下的申索理由:

"	1.	第一答辯人改變平台公眾活動場地作出租用途，把入伙時築有的近十三、四年的固定石屎枱櫈、棋台、乒乓球桌等公眾活動設施拆除搬走，將場地租給第二答辯人作雜物倉庫，在火警前種下這次火警的禍根。
	2.	第二答辯人未經社會福利署批准，擅自租用不屬註冊地址的C座平台公眾活動地方，供業主及家長開會之用，會後又作臨時雜物倉庫，堆放五、六十張塑膠泡沫墊椅，重叠放近處所樓底，並在地上堆放一大堆供家長席地而坐的瓦通紙皮，倉庫無間無欄，無防火設施，任由閒雜人等出入，該倉庫直接引起火警。
	3.	第三答辯人在管理、索償、維修過程中，負有不可推卸的疏忽責任：
		(a) 第一答辯人損害公眾權益、改變公眾活動場地用途不反對，聽之任之。
		(b) 任由第二答辯人在無間無欄的公眾活動場地及行人通道堆放泡沫墊椅及瓦通紙皮而不管，清理不交涉，不勸阻,又不清理行人通道的紙皮。
		(c) 火警後只維修二樓以上住戶的窗戶、曬衣架和冷氣機，但不肯修理處所的同樣事物，又拒絕解釋。
		(d) 拒絕交代火險追索、凡賠償、維修等帳目。

3. 於審訊第一天，與訟雙方同意本庭就三名答辯人是否對兩名申請人的申請需要負起責任的問題作出裁決，如有需要本庭才會進一步對賠償的項目進行審訊。

針對第一及第二答辯人的申請

4. 第二答辯人在反對通知書指出本庭對本案的申請沒有司法管轄權,因此本席需對該抗辯理由作出裁決。根據《建築物管理條例》(“條例”)第45(1)條的規定，審裁處具有聆訊及裁決附表10所指明的任何法律程序的司法管轄權，附表10有以下的條文：

“	附表10
	由審裁處聆訊及裁決的指明法律程序
1.	與本條例條文的釋義及執行有關的法律程序。
2.	與公契條款及條文（包括根據第VIA部隱含地納入公契的條款或條文）的釋義及執行有關的法律程序。
3.	與建築物的公用部分或業主有共同權業的其他部分的使用、佔用、享用、管有或擁有權有關的法律程序。
4.	與下述各項的計算或分攤有關的法律程序－
(a)	根據公契（如有的話）應付或看來應付的任何款項；
(b)	第20及21條所述的基金及繳款；
(c)	管理開支或收費（不論其名稱為何）；
(d)	根據本條例或按照於土地註冊處註冊的文書包括公契（如有的話）的條款及條文而欠付或負有法律責任的任何其他支出、付款、債項或債務。
5.	與涉及－
(a)	法團；
(b)	管理委員會及其主席、秘書及司庫；
(c)	第34D(1)條所指的經理人；
(d)	第34D(1)條所指的業主委員會；
(e)	租客代表，
的權力及職責的法律問題有關的法律程序，並包括與財務、金錢或受信性質的權力及職責（如有的話）的法律問題有關的法律程序。
6.	與涉及建築物的全部或建築物的任何部分的擁有、佔用或管有權（包括建築物的或上有建築物土地的一份不可分割份數的擁有權）的法律問題有關的法律程序。
7.	在不損害第6段及在第45(3)條的規限下，與涉及業主或佔用人所享有的任何合約上的權利或所有權權利，或另於土地註冊處註冊的文書包括公契（如有的話）的條款及條文所提述的任何合約上的權利或所有權權利的範圍及適用性或其他方面的法律問題有關的法律程序。
8.	與涉及違反或指稱違反於土地註冊處註冊的文書包括公契（如有的話）的任何契諾、條款或條件的法律問題有關的法律程序。
9.	與第7段所提述的任何合約上的權利或所有權權利或第8段所提述的任何契諾、條款或條件（視屬何情況而定）的執行（不論以強制履行令、強制令、聲明、損害賠償或其他方式執行）有關的法律程序。”

4.1 就申請人針對第一及第二答辯人的申請，大廈公契的條文是否適用？公契第15條有以下的條文：

"The owner or owners for the time being of each undivided share in the said land and the said building shall at all times during the subsistence of this Deed be bound by and observe and perform the covenants and conditions hereinafter contained, namely:-

...............
(m)	Not to store or permit or suffer to be stored in his unit or other area any hazardous, dangerous or combustible goods or materials.
...............
(s)	To be responsible to the Manager and the other owners for the time being for the acts and omissions of all persons occupying any unit of which he is the owners or using the same with his consent, express or implied and to pay all costs, charges and expenses incurred in repairing or making good any loss or damaged caused by the act, neglect or default of all such persons."
	（底線後加）

 

4.2 申請人的申請並不是要第二答辯人移去平台上的物件，故此(m)款的條文不適用於本案。處所及申請人的物品因火警而遭受損毀，但火警並不是由第一或及第二答辯人引起的，上述的損毀是與第一及第二答辯人無關,因此(s)款不適用於本案，基於上述的原因，附表10第2段的條文不適用於本案。

4.3 申請人的申請是 “追究火燭責任和索償”。附表10的第9段提述“損害賠償”，這是執行的一種方式，但這是關於第7段提述的任何合約上的權利或所有權的權利或第8段提述的契諾、條款細式條件的執行有關的法律程序，申請人的申請不屬於這類法律程序，所以第9段不適用。

4.4 申請人的申請並不是指他們對平台享有合約上的權利或所有的權利，他們亦沒有在申請通知書指平台的佔用，或出租，或它的管理有違公契的某項條款。故此第7及第8段的條文不適用於本案。第9段的條文是關於第7及第8段條文所述之事的執行，既然第7及第8段不適用於本案，第9段當然亦是不適用於本案。

4.5 附表10沒有一段條文適用於針對第一及第二答辯人的申請，故此本席對該些申請無司法管轄權。

針對第三答辯人的申請

5. 根據附表10第1段的規定，本庭就申請人針對第三答辯人的申請有司法管轄權。條例第18條規定：

"(1)	法團須
	(a)	使公用部分和法團財產維持良好合用的狀況，並保持清潔；
	(b)	..................
	(c)	採取一切合理必需的措施，以執行公契（如有的話）載明有關建築物的控制、管理行政事宜的責任。”

5.1 平台是否屋苑公用的部份，這視乎公契的條文而定，按條例第2條的釋義公用部分是指：

"	(a)	建築物的全部，但不包括在土地註冊處註冊的文書所指明或指定專供某一業主使用、佔用或享用的部分；及
	(b)	附表1指明的部分，但上述文書如此指明或指定的部分除外；"

5.2 公契第1頁有以下的部份："AND WHEREAS for the purpose of sale the said land and the said building have been notionally divided into 3,447 equals undivided 3,447th parts or shares more particularly described in the THIRD SCHEDULE hereto annexed ...... " 第三附表有以下的內容：

'THE THIRD SCHDULE ABOVE REFERRED TO
BLOCK A	153 units	@ 8 x 153 =	1,224 shares
BLOCK B	153 units	@ 8 x 153 =	1,224 shares
BLOCK C	110 units	@ 8 x 110 =	880 shares	3,328 shares
LEVEL "3":	CHILD CARE CENTRE:-
	BLOCK A		4 shares
	BLOCK B		4 shares
	PLAYGROUND		1 share	9 shares
LEVEL "2":	SHOP	30 shares
	CAR PARK 38 NO.	@ 1 x 38 = 38 shares		68 shares
LEVEL "1":	CAR PARK 41 NO.	@ 1 x 41 = 41 shares		41 shares
Reserved Portion - All communal areas of the said land including footpaths, roads, gardens (except the playground adjacent or relating to the Child Care Centre at Level 3), openspaces, recreational facilities and other common parts, amenities and facilities including the exterior walls, transformer room, switch room, staircases and space underneath, lift machine room, water tank, pump room and CO2 room, refuse chute, meter room, public lavatory refuse collection chamber, refuse collection area, swimming and wading pools, common entrances, halls, passage ways, motor vehicles loading and unloading areas, lifts plant room, pedestrian walkways,driveways, clean store and roofs contained in
the said building.				1 share
			Total shares :	3,447 shares'
				=========

5.3 Level "3" 的平面圖顯示只有C座有3處地方有 "COVERED PLAYGROUND"。其中一處為火警發生的地點，這處是在CHILD CARE CENTRE之旁。亳無疑問 "covered playground" 便是附表3所載的 "Playground"。這亦是附表3所載 "Reserved Portion"內 "except the playground adjacent a relating to the Child Care Centre at Level 3"一語所指的 "Playground"。 "Reserved Portion"佔1 share, Playground 是在"Reserved Portion"之內，但 "Playground"已佔 1 share, 所以它須被計算在"Reserved Portion"之外。Playground佔3,447 shares 的1 share,而3,447 shares是代表被出售地方所佔的份數，被出售的地方即是有業權的地方，因此不是公眾地方。“Playground”佔1 share，平台是 playground的一部份，因此平台不是公用地方。

5.4 屋苑的 "manager" 是法團在屋苑執行管理的人。公契第11條是關於法律責任的條文：－

"11. Neither the Manager, the Management Company, the Management Committee nor any other professional managers appointed hereunder shall be or because personally liable to the owners or any of them or any person or persons whomsoever whether claiming through under or in trust for any owner or otherwise, for or in respect of any act, deed, matter or thing done or omitted in pursuance or purported pursuance of the provisions of this Deed not being an act or omission involving criminal liability or dishonesty or wilful negligence and the owners shall fully and effectually indemnify the Manager and any other professional managers who may at any time be appointed hereunder from and against all actions, proceedings, claims and demands by any person whomsoever arising directly or indirectly out of or in connection with the management, repair and insurance of the said land and building or the carrying out or failure to carry out their duties and obligations hereunder not being an action involving criminal liability or dishonesty or wilful negligence."

(原文無底線)

5.5 平台的火警是由第三者拋棄煙頭引起的，本案並無任何証據証明屋苑的經理人作出任何涉及 "criminal liability or dishonesty or wilful negligence"的行為，因此第三答辯人無須為這火警負起任何責任。

6. 基於上述的理由，本席將兩名申請人的申請全部撤銷。

訟費

7. 本席頒下臨時訟費的命令:兩名申請人須分別支付三名答辯人的訟費（包括第二答辯人聘用大律師的訟費），如與訟雙方未能議定訟費的款額，該款額由法庭按區域法院訟費水平為基準而予以評定。

8. 如在21天內與訟任何一方不向本庭提出申請，上述臨時訟費命令作實。