陳火光 訴 周建邦經營常春藤書店

DCCJ 4975/2005

香港特別行政區

區域法院

民事司法管轄權

案件編號2005年第4975號

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判決書

1.  原告人對被告人提起訴訟，指被告人違反租約，要求被告人賠償租金餘額及其他損失，原申索款額達1,300,000多元，被告人爭議，並同時向原告人提出反申索，款額亦達597,781元。

訴訟歷史

2.  雙方在訴訟展開時沒有委託律師代表，直至審訊前的四天（即2005年11月11日）原告人才聘請王、潘律師行，在此案代表他出庭。所以在訴狀（pleadings）的內容及訴訟請求方面都不大清晰。雙方沒有利用訴狀把爭議的地方清晰界定，連原告人在2005年10月4日存檔的《經修改的申索書》，亦沒有整份附夾在審訊的文件冊內。

3.  原告人是位於元朗大馬路73號地舖的業主（下稱“該舖”），被告人與原告人簽有一份租約，租賃該舖，原告人聲稱租賃期為2003年1月15日至2005年1月14日，而月租是港幣55,000元。在2003年5月16日，原告人入禀土地審裁處，以被告人欠租為理由，申請：

(i) 收回該舖；

(ii) 2003年1月15日至2003年6月14日的欠租；及

(iii) 2003年6月15日直至該舖交吉之日止的中間收益及訟費。

4.  被告人於同年5月27日提出爭議，稱經雙方協議後之每月租金不是55,000元而是30,000元。

5.  案件在2003年7月2日，在土地審裁處第一次的聆訊，容耀榮法官把有關案件押後至同年9月3日。但在同年8月1日，原告人以《非正審程序申請書》方式提出申請，要求追討欠租及電費，有關申請安排於同年8月15日聆訊。

6.  於該日，容耀榮法官批準原告人加入申索電費4,823元，而被告人亦須在7天內支付原告人中期款項4,823元。

7.  此案如期在2003年9月3日，在土地審裁處開審，當天，除了雙方出席聆訊外，被告人還傳召了印花稅署一名高級助理評稅主任張漢儀作供。該證人提供了一份由印花稅署署長發出，並由他代行簽署的函件，說明有關該舖的租約 ，租期由2001年1月15日至2005年1月14日；而因該租約簽立日是2001年1月15日，但因沒有在簽立後30天內加蓋印花，根據《印花稅條例》（香港法律第117章）第4（1），4（3），9條和附表1內的規定，所要支付的印花稅及相關罰款分別是6,150元及61,500元即共67,650元。

8.  此信函在該次聆訊中收入為證物R1。該證物在本庭審訊時亦成為被告人的證物，編號為D1。

9.  容法官在聆聽過證人的證供後，把此案轉介高等法院原訟庭審理，並批准原告人修改其入禀的《申請通知書》，並下令此案重審(trial de novo)。

10.  於是按容法官的命令，原告人把原來的申索，作了修改，除申請收回該舖外，把其他申索增加至合共1,292,500多元及訟費。

11.  此案在高院的訴訟程序輾轉進行了約兩年，在審前覆核(pre-trial review) 前，原告人最少曾提交了兩份《申索書》，第一份的內容基本上與提交土地審裁處最後的申索没有兩樣，第二份《申索書》日期應為2004年1月，原告人加入追討欠交電費、水費及釐印費（即“印花稅”），把總申索增加至1,300,048元。

12.  被告人在2004年2月4日存檔一份《抗辯及反申索書》，主要的抗辯理由為有關合約內容，已於2002年5月中及同年11月中經雙方口頭協議更改，並向原告人反申索以下各款項：

(i) 原告人於2003年在該舖裝修，影響其生意，須賠償業務損失350,000元（在審訊的第7天被告人稱這只是損失的營業額，他只追討這額的25%，即87,500元）；

(ii) 因該舖漏水損毀書籍102,000元；

(iii) 原告人強行收舖 引致損失54,144元；

(iv) 追討回按金90,000元；

(v) 2003年(後更改為2002年) 7月10日至7月26日多付的電費1, 070元（因為他已按容耀榮法官把款項4, 823元交給原告人）；

(vi) 2002年3月至10月多付的水費567元；及

(vii) 訟費。

13.  原告人對反申索的抗辯（存檔於法庭文件日期為2004年2月12日，與文件冊D第1-4.1頁內容相同，但日期有別），為：

(i) 在2003年根本沒有在上址進行裝修加建工程；

(ii) 損失帳目為偽造的；

(iii) 沒有強行入屋，因為該舖鎖匙是由被告人職員曾慧儀小姐在2003年7月14日交給他的；

(iv) 沒有收到被告人的電費；

(v) 水費是按租約條款收取。

14.  此案最終排期在2005年11月16日至18日在原訟庭審訊 ，並於2005年10月4日在高等法院張舉能大法官內庭作審前覆核，但原告人在9月30日卻存檔了一份誓章，申請修改申索書，把原來的申索，減至519,241.55元。經聆訊，張舉能大法官批准原告人按他附於誓章的《申索書》及《陳述書》，來修改他的《申索陳述書》，並把案件轉至區域法院。他亦頒令，此案在本法院的審訊日期，為2005年11月14日至16日。

雙方經修改後的爭議

15.  原告人在2005年10月4日修改了《申索書》，經修改的申索大概可總結如下：

(i)	欠租：
	由2003年1月15日至7月14日
	($55,000 x 6)	$330,000.00
(ii)	空置損失：
	由2003年7月15日至8月7日
	（$55,000 x 23/31）	$40,806.45
(iii)	少收租金：
	(新租約租金每月$40,000)
	由2003年8月8日至2005年1月14日止
	($55,000 - $40,000) x 17 7/31月	$258,387.10
	減去：  已收租金	($30,000.00)
	按金	($90,000.00)
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		$509,193.55
(iv)	欠水費
	2002年  7至9月       $500
	10至12月   $500
	2003年  1至3月       $500
	4至6月       $500
	7至9月       $500	$2,500.00
(v)	欠電費：
	2003年5月28日至6月27日    $2,584
	2003年6月27日至7月26日    $1,889	$4,473.00
(vi)	欠釐印	$3,075.00
		$519,241.55

16.  在審訊的第一天，被告人以在11月14日已申請了法律援助為理由，申請把審訊押後，被告人解釋，因原告人大幅修改其申索，加上一些文件未曾收過，又聘請了律師，所以他也要着緊一些，申請押後。本席在考慮過被告人的論點，認為被告人所謂未收過的文件，除了證人李遠林的進一步書面證供外，只是把已有的文件，集成審訊文件冊而已，本席亦發現此案在較早前在原訟庭開展後，被告人亦曾申請法援但遭拒絕。再者，被告人並沒有理由在審訊前最後的一刻，才再申請法援，其申請有嚴重及無合理解釋的遲緩，加上申請法援的備忘錄仍未存檔法庭，所以本席不接納被告人的押後申請，並下令給予被告人時間，即時審閱所有文件，同時在審閱完文件後，馬上開審。

17.  在審訊開始的時候，雙方花了大量的時間來釐定爭議的事情，最終雙方的案情及在此審訊須處理的爭議如下。

原告人的案情

18.  原告人稱他與被告人雙方簽定了一份租賃合約，（文件冊A的B2頁，該租約內定明租期首兩年為“吉約”，次兩年為“生約”。兩約的每月上期應支付的租金如下：

吉約	港幣(HK$)
(i)     15/1/2001 – 14/1/2002	45,000
(ii)    15/1/2002 – 14/1/2003	50,000
生約
(iii)   15/1/2003 – 14/1/2004	55,000
(iv)   15/1/2004 – 14/1/2005	55,000

19.  按原告人的說法，“吉約”的意思是租客必須在該租期完成租用該舖，而完成後可選擇是否再享用“生約”，如選擇在“生約”續租，可繼續以約定的租金續租下去，但一經續租，不得退租，否則須賠償餘下租期的租金，基本上這“生約”是等同“續租權”的意思。

20.  由於被告人曾說生意不佳，要求減租，所以原告人同意在2002年5月減租 ，由港幣50,000元減至38,000元 ，但在“生約”開始後（即2003年1月15日起），被告人須交回約定租金即每月港幣55,000元。

21.  而被告人只在2003年1月15日後 ，交過一次租金港幣30,000元，並在2003年7月14日前搬走，他在該天透過被告人的員工收回該單位的鎖匙。在該日被告人積欠在該租約項下須付的水費每一季500元及實際支出的電費，原告人的律師同意原告人在土地審裁處，已收取了被告人交付的4,823元，所以被告人不須再付電費4,473元，並承認此款額比應付之數多350元。至於釐印費，原告人的立場指是按租賃“慣例”而須支付的。

被告人的案情

22.  被告人的主張是：“吉約”的意思是被告人不能隨時終止租約，即死約；而“生約”則相對於死約而言，即被告人可隨時在“生死”期間終止租約而無須作任何賠償，這“生約”等同“終止權”的意思。

23.  他稱雙方曾在2002年5月及2002年11月中兩次口頭協議，把租金從2002年5月起至第二年止（即14/1/2003）的50,000元，下調至38,000元；而在2003年1月15日即生約的第一年租金再由原來約定的55,000元，下調至30,000元。

24.  被告人認為書面協議已被口頭協議完全取代。他同意釐印費應是各佔一半，但由於原告人沒有在起初馬上打釐印，而最終書面租約遭口頭協議完全取代，所以不用支付他原來應付的釐印費。

25.  他指出在文件冊A第B2頁的租約內有很多內容，包括他的店舖名字，蓋章，及簽約日期“2003年5月16日”等，在簽約時（即2001年1月15日）是沒有填上的，是原告人在簽署租約後及沒有經他同意下，自行加上的。

26.  他的反申索源於原告人在該舖後面的地方及上蓋進行裝修，引致他在生意上有損失350,000元，並因裝修引致該舖漏水，損失書本價值102,000元，而他仍未把財物搬清而原告人強行進入，令他失去財物$54,144元。至於水費，他的論點是水務局曾在2002年至2003年期間，說明如果每月的用水量不超過333元，就不用支付水費，由於口頭協議已完全取代了雙方的書面協議，所以他不用支付，並曾多付；而電費方面，因原告人是在2003年7月10日收舖，他在該日後再無用電，而電費單則顯示收費至7月26日，所以也不應照單全付，但無論如何他在土地審裁處容法官指示下已支付，並且多付了比例數額1,070元。

27.  在審訊的第一天下午，雙方最終同意，此審訊須處理爭議的地方為：

（i） 雙方是否有進一步達成減租的口頭協議至每月租金港幣30,000元；

（ii） 雙方的書面協議是否遭口頭協議全部取代；

（iii） 縱使書面協議沒有被取代 ，該書面協議是否有效；

（iv） 被告人是否須依約繳付水費；

（v） 原告人有否多收電費；

（vi） 租賃關係是否有隱含條款，即各自支付一半的釐印費；

（vii） “生約”的意思；

（viii） 原告人是否有在2003年初裝修，是否令被告人有損失；

（ix） 該裝修以後發生的漏水，是否由裝修所引致的；

（x） 是否有書籍因而損毀；

（xi） 其損失多少；

（xii） 原告人是否有強行收舖及令被告人有損失。

沒有爭議的地方

28.  雙方同意以下的事實沒有爭議：

（i） 在雙方簽訂正式的租約前（即主要條款大致與文件冊A第B2頁相同），雙方簽署另一份《臨時租約》，在文件冊A第B1頁；

（ii） 在2002年5月份，雙方曾協議減租至38,000元，至於減至何時，則甚具爭議；

（iii） 原告人已收到被告人租務按金港幣90,000元；及

（iv） 被告人在2003年1月15日後，只曾向原告人支付港幣30,000元為租金。

證供及證物

29.  原告人除了親自作供外，還傳召了一位聲稱為他做裝修的工人李遠林作供。

30.  被告人除親自作供外，還傳召了壹位證人李斌先生。被告人的證人曾慧儀小姐曾存檔一份證人供詞，日期為2004年5月4日，說明原告人曾在2003年初在該舖進行工程，並說相片中的漏水屬實。但最終沒有傳召曾慧儀小姐上庭作供。基於本席在本案的結論，本席認為無需考慮曾慧儀的證供。

31.  雙方在審訊前及在審訊期間，共存檔五個文件冊，如下：

（i） 原告人的文件夾  ─  文件冊A；

（ii） 被告人的補充文件夾  ─  文件冊B；

（iii） 原告人的呈堂文件  ─  文件冊C；

（iv） 被告人的資料夾  ─  文件冊D；

（v） 被告人補充文件夾

（關於生意損失）  ─ 文件冊E

32.  本席了解雙方對文件冊的文件，不爭其真偽，只爭內容及對一份文件的多個版本的解釋，所以本席接納全部文件為證據。再者，雙方在審訊中亦呈上證物共9份，包括該舖的相片、手繪圖等，其中亦包括該舖租約兩份，分別是：

（i） 一份日期為2003年5月16日，並加蓋印花稅署署長釐印稅印$6,150的租約正本   ─  證物編號P4；及

（ii） 一份日期為2003年5月16日，並加蓋副本印花稅$5的租約正本  ─  證物編號 P5。

33.  本席接納全部文件為證據。

原告人的證供

34.  原告人律師稱原告人不採納他所作的書面證詞。原告人的證供謂他早在1999年5月份當該舖租與“都巿田園書店”時，已認識被告人，當時被告人是該書店的職員。他的僱主決定不再繼續下去，所以被告人便向前僱主把生意及該舖「頂讓」回來。

35.  雙方在簽正式租約前，曾簽定一份《臨時租約》（見文件冊A第B1頁），該臨約沒有填上日期，他除了親自填上以下的，此臨約全由被告人親手草擬，包括在附註內的各條款：

（i） 他的名字“陳火光”及身份證號碼；

（ii） 被告人的名字“周建邦”及身份證號碼；

（iii） “水費每季$500及電費”；

（iv） 臨時訂金欄內“$10,000”；

（v） 尚欠款項“$125,000”及

（vi） 簽上自己的名字。

36.  《臨時租約》內關於“吉約”及“生約”，在附註內有以下的條文：

（i） 吉約期內租客退租要補回所餘租期租金。

（ii） 生約意謂如租客續租，租客有優先權。

37.  原告人稱這“生約”、“吉約”的概念是由被告人提出的。他記得簽署《臨時租約》的日期應在2001年1月14日前，在該舖內簽署，由於附註內容清楚，所以雙方沒有再討論附註內容。

38.  後來按照《臨時租約》，原告人草擬了正式租約，原告人原只交上附在文件冊A第B2頁的文本作證據，這是副本。後把印上印花稅印鑑的文本亦呈上，分別編成證物編號P5及P4。他在盤問時說，正式租約是在2001年1月15日簽署的，當時證人曾慧儀亦在場。

39.  原告人稱釐印各自支付一半，是簽署正式合約即2001年1月15日雙方講明的。

40.  原告人的收租方式是約在每月的第15天，他親自到該舖向被告人收租，在2002年5月前的一段日子，被告人向他說生意差勁，要求減租，他同意雙方的口頭協議是從2002年5月15日開始至2003年1月14日止，把租金由每月50,000元減至38,000元，在當天後，再沒有口頭協議再把租金削減。

41.  所以當合約進入第三年即生約的第一年，租金是回復原租約所訂的55,000元。他說如被告人不在“生約”期間續租，只須在“吉約”期內任何一天告訴原告人便可，但他沒有這樣做，所以被告人算是選擇了“生約”了。

42.  他曾於2003年1月10日，2月11日及3月25日，以掛號方式發出3封信給被告人。第一封信說明第三年度（即生約開始時），按正式合約租金是回復到每月55,000元。第二封信說他只收到被告人交來的30,000元的支票，所以要求被告人支付尾數25, 000元；第三封信亦是催收欠租約的信件。後他指被告人沒有回應，所以請黃嘉鍚律師事務所代發一僱收信，日期為2003年4月11日，但被告人不但沒有交來欠租，還在2003年4月25日委託謝偉俊律師行向他發出一信件，說明雙方在2003年1月初達成協議，雙方的租金下調至30,000元，所以被告人只願意支付這數目，並要求原告人到被告人代表律師的辦公室領取2張每張30,000元，分別為2003年2月及3月份租金的支票。（見文件冊A第C1-C5頁）。

43.  原告人稱與該舖相連有另一後舖，因為在該舖的後面並有一堵牆相隔，所以簡稱“後舖”。他在2002年8月至11月曾在後舖進行裝修，其中亦包括在該舖內把洗手間旁的後門堵住了。被告人是同意的，因為如果他不同意，根本不可能完成工程，因為工程涉及該舖與後舖相連的範圍。

44.  原告人稱關於他在該舖後面所作的裝修工程，他從沒有收到被告人提出任何抗議，反對及賠償的要求，亦沒有收到被告人投訴有漏水的情況，與及書籍的受損。

45.  原告人稱，在被告人律師謝偉俊律師行的信內，完全沒有提及漏水及損失的問題，在土地審裁處亦沒有，只是在2004年2月在高院訴訟期的《抗辯及反申索書》內，才第一次提出。

46.  關於退租一事，原告人稱在2003年6月初被告人曾向他說要交回該舖給他 ，但他的回應是租約未到期。當時被告人再沒有作聲，亦沒有交租。

47.  他是在2003年7月14日到該舖，見被告人已搬走，只有曾慧儀小姐在該舖，曾小姐把該舖的鎖匙交給他。

48.  該舖在收回後，原告人以月租$40,000租予租客郭權，經營一商舖名為“書坊舖”，租期兩年，由2003年8月8日起計至2005年8月7日止。

李遠林的證供

49.  李遠林在這案中曾存檔兩份書面證詞，日期分別為 ：

（i） 2005年9月15日（“李遠林第一份書面口供”）（見文件冊B第14頁）；及

（ii） 2005年11月10日（“李遠林第二份書面口供”）（見文件冊B第24頁）。

在審訊時，他稱他只依賴上述2005年11月10日的供詞為他的證供。

50.  李遠林稱他是做裝修工程生意，認識了原告人5至6年，原告人如有需要，不論大小工程皆會聘請他完成工程的。

51.  證物編號P1的21張相片是他在開審的第一天，親自拍攝的。

52.  從李遠林第二份書面口供，可知原告人在涉案的該舖內或附近進行的裝修，日期由2002年8月中至11月中，分別為把後舖已腐爛的鋅鐵簷篷拆掉而更換新的簷篷。另一個工程是把一分隔該舖與後巷的鐵門拆掉而以磚建了一堵牆。他是透過被告人的一名職員，向被告人徵求同意，說明這建牆的工程只阻一天，該舖內的洗手間當天不能使用 ，當時被告人的職員向其表示被告人同意，所以他才能施工。

53.  至於建簷篷時，亦涉及加建在其上一鐵籠，他只是在早上8時30分至10時內，完成把原依附在簷篷及其上鐵籠屬被告人的冷氣機移位及補入雪種，而在這段時間工作，不影響被告人的生意，因為這是在被告人營業時間以外進行。

54.  原告人在收回該舖後請他收拾該舖，他曾跟進有關冷氣，只發現冷氣喉在該舖內，但三部分體冷氣的室內機及室外機皆不見了。而該舖內所見皆是垃圾，爛木櫃，光管燈盤。

55.  而建後舖的簷篷時，他在面向後舖的分隔磚牆上，用“爆炸螺絲”把鐡枝固定在磚牆（在該舖外面），而在其上放上工字鐵，並建上簷篷，所以做後舖簷篷時沒有阻礙被告人在該舖的生意。

56.  有關工程由2002年8月中至11月中，沒有書面合約。文件冊C第14頁及15頁為他給原告人發出的單據，是工程費40, 000元的尾數，在2004年1月5日原告人把該尾數付清。

57.  在盤問時，他說他的發票（文件冊第C第15頁）內的三項工程，是做簷篷時的第二期工程，這是由於做簷篷時發現與簷篷連在一起的鐵籠有危險，所以他要求原告人亦做這工程。證人李遠林所指的雨水篷，他稱是證物P1第5張相片內依附在黃色牆身上鐵籠的簷篷，他把該鐵籠上舊的簷篷拆掉而蓋上新的。

被告人證人李斌的證供

58.  李斌是被告人念大專時的同學，曾在2004年6月5日為此案寫了一書面證詞（文件冊D第2-11頁）。他與被告人是好朋友，常與被告人見面，亦是做生意的，所以他從被告人口中了解該租約是從2002年下半年開始每月租金38,000元。他說他的母親亦是租賃商舖做生意的，而他的母親在當時亦獲得相當大幅度的減租，所以被告人交租多少便成了他們倆的話題，而按他們當時的傾談，要增取在生約期前獲得減租，不然的話被告人便可在生約時搬走。

59.  在2003年4至5月左右，他常到該舖與被告人見面，原因是他熱愛觀鳥，每年4月左右候鳥北上，10月份則南飛，他必到元朗南生圍觀鳥，路經該舖，把觀鳥器材暫放，但在2003年4至5月左右便把器材搬回家，原因是該舖漏水潮濕，並充滿異味，他認為購書顧客不願在該舖內逗留太久。

60.  被告人在2003年7月5日（按日曆應是星期六）至7日（按日曆應是星期一）把他的書店從該舖搬到同一條街（元朗大馬路）53號，所有參與搬舖是被告人的朋友，沒有聘請搬運公司，最主力搬遷的日期是7月6日，在7月7日時，他記得舖只留下幾個非常難搬走的陳列書櫃，其他可以搬的，都搬走了。他在這三天都有參與。而被告人在同月12日（星期六）讌請所有包括參與搬舖的友好。在12日當天當他乘73號巴士路過該舖時，親眼看見該舖的櫥窗及大門張貼了招租廣告。

61.  在搬舖開始後，就算是7月6日，新店舖亦已開始做生意了，而他認為被告人在該舖最後一個工作日是2003年7月5日。

62.  他說在2003年3月至4月當他到訪被告人的書店時，聽到書店後巷有嘈雜聲，但無看見後巷有否任何人在裝修。

63.  他說在2003年3月至4月間曾看到在被告人書店有一些遭水浸濕了的書，他曾問為何被告人的書籍濕了仍不理會，被告人當時的回應是他只有這些地方放置書籍，哪有其他地方擺放呢！被告人有跟他說有些書籍因該舖漏水而浸壞了，但沒有提及損失多少。他曾囑咐被告人保留那些濕了的書籍，以便作為追討的證據，亦可以割價促銷以減少損失，被告人有否採納，他就不可而知。

被告人周建邦的證據

64.  除了水費反申索（f）項的年份應是“2002”而不是“2003”外，他採納他作的《抗辯及反申索書》及他的書面證詞（文件冊D第2-2.1頁）為他的供詞，但他亦在庭上補充了有關的內容。

65.  他在1999年受僱於一家名為“都巿田園書店”時便認識原告人。他的僱主在2001年1月租約期滿不續租，他便頂手，承接再做書店生意，他承認《臨時租約》（文件冊A第B-1頁）由他書寫，但內容是原告人建議的，附註的內容則是他與原告人磋商出來的。而雙方在2001年1月15日簽訂了正式的租約 ，除了沒有他的個人資料及日期，條款內容基本上與文件冊A第B2頁相同。所以應以他呈上的文本為準（文件冊D第2-13頁）。

66.  他說他曾與原告人談及，“吉約”即“死約”的意思，即是說租客不能不租，如果不租，要賠對方餘下租期租金損失。而“生約”，則是相反，即租客除有優先權可以租外，還可以在續租後向業主提出何時不再租下去。當時他提出說“死約是保障業主，生約是保障租客”，他記得業主是同意他這兩句說話。而原告人則說跟一般租約來處理。

67.  在簽定《臨時租約》後的幾天，即2001年1月15日下午約4時，他相約原告人到該舖簽正式租約，當時他是簽署一式兩份，全由原告人草擬的租約，曾慧儀小姐作見證簽署。

68.  當時的租約仍沒有填上日期，他留下影印本，他在影印本上填上日期：“2001年1月15日立”。而當時他仍未辦商業登記，所以在該原先簽訂的合約文本中除了日期沒有填上外，他的商號沒有填上，更不用說蓋上“常春藤書店”這字樣。文件冊D第2-14是他在租約影印本上，自行填上日期的文本。

69.  他在2001年1月15日支付是按金90,000元，及上期45,000元上期租金。

70.  在簽妥租約後的幾日，他把該舖的租金與隔鄰商舖的租金作比較，發覺該舖在第三及四年的租金太高，他於是馬上與原告人商討可否減租，並另定租約。

71.  他說原告人同意了，新約是頭兩年死約，其後兩年生約，而每月的租金都是45,000元，這些條款，是簽約後的幾日，雙方一傾便達成的。

72.  他曾要求原告人另草租約再簽但原告人說不用了，只要交租準時便行。

73.  他說達成這協議後 ，他一直履行這新約 ，至2002年5月中，那時通縮嚴重，生意亦不好，他一直在生意上有少許虧蝕，於是再找原告人說可否減租，原告人首先在電話跟他傾談，然後在當天晚上到他的書店，他把賬簿給原告人審查 ，並要求把租金減至33,000元，後來原告人提議減月租至38,000元，雙方終同意從2002年5月中起，約定月租金為38,000元。

74.  這個租金一直維持至2002年11月中，當時被告人認為通縮仍持續，他只有兩個選擇：一是在吉約完結後結束書店不做下去；另一選擇是找原告人要求減租。於是他在2002年11月中打電話找原告人，原告人在當天晚上10時多來到該舖 ，於是他給原告人查看數簿，並提議月租為30, 000元。當時原告人同意，但要求在2003年1月15日起才開始，雙方達成新的協議。

75.  他沒有想過要再簽約了，他認為可以按以往一樣，互講信用便可。

76.  在2003年初，約在1月2日或3日左右，他發現原告人在該舖後有工程開展，地點在該舖分隔牆前的洗手間附近，原先他不以為意，但亦打電話給原告人，原告人告知只是小小事情，他信以為真，沒有再理會。

77.  但後來工程比他想像大，原告人是把該舖內厠所的後門及分隔牆的一部份拆掉，亦有拆掉接駁分隔牆的部份天面，而在工程後幾日更有建築工人進出他的書店，產生噪音，對經營有影響。工程在2003年1月尾峻工。

78.  他向原告人投訴，並說原告人有責任提供一個穩定的地方給他。原告人反駁工程對他的影響不大，且在舖後，雙方僵持不下，他要求原告人賠償，原告人說如果這樣，他便要求他交回38,000元一個月的租金。

79.  後來在2003年1月8日原告人向他發信，竟要求按原租約支付月租55,000元 。他曾在電話向原告人投訴，但不得要領，所以他在2003年1月中把30,000元的支票寄給原告人，原告人把支票馬上入數，見文件冊D第2-15頁，被告人在交通銀行的月結單，顯示支票在2003年1月18日過戶。

80.  原告人在2003年1月8日給他的函件中 ，附夾了一份租約，這租約文本填上被告人商號資料及蓋了被告人“常春藤書店”的印章，但沒有填上日期，被告人說不是由他蓋上的，但同意是他公司所用的印章，其他資料不是他填上但內容正確，見文件冊D第2-13頁。

81.  他在收到原告人連續3封書信後（即文件冊A，第C1，C2及C3頁），委託謝偉俊律師行回應（文件冊A第C4頁），他說在信中提及2003年1月有協議是錯的，應是2002年11月，因為他英語能力不佳，所以沒有察覺錯誤。

82.  他曾要求發租金收據，但原告人不允，聲稱仍欠租，所以他便不交租，亦希望與其他的事情一併解決。

83.  他在2003年2月及3月發覺該舖有漏水問題，他以電話向原告人投訴，聲稱要向他追討，原告人只回應該舖一向有漏水問題，不允賠償。他同意當時他沒有說要賠多少，因為他也估計不到損失了多少。

84.  他把天花漏水的部份用毛巾包着（參證物相片），因而引發生有霉臭味，影響生意。而漏水的源頭不詳，但在原告人的裝修前是沒有的，其後便出現，而且沒有下雨也有漏水。在2003年4月份漏水的情況因天雨關係更加厲害，在2003年4月底，發現在該舖靠近後舖的牆的幾箱書濕了，見文件冊D相片2-7.1至2-7.6。當他發現後，曾馬上打電話給原告人，並要求他馬上做防漏並要賠償，原告人支吾以對，只說不關他的事，否認漏水與裝修有關。

85.  事情到這地步，於是他在2003年4月底至5月的時候開始另覓新舖，並在找到新舖位後，他於2003年5月底打電話告訴原告人因為漏水，既然原告人不修理，他只會租到7月，但承認只說租到7月，卻沒有說租到那一天，因為他理解為租到7月中下一個起租月前的一天止。在2003年7月10日發現原告人已自行進佔該舖 ，他亦沒有嘗試再進入，因為原告人已經貼上招租啟事。

86.  由原告人呈交打了釐印的租約副本（文件冊A第B2頁）是原告人於土地審裁處入禀時交給他的，他發現原告人把租約上的“立”字塗蓋了，並加上“2003年5月16日”的字樣，所以他才傳召印花稅稅務局長的代表作供。

87.  他是在土地審裁處，已按容耀榮法官的指示，把4,823元支票交給原告人，並說明尾數容後在審訊時決定。

88.  水費方面，按他理解水務局曾減免水費，如每月用水不超過333元則不用付水費。他稱他就這事，用電話向水務處查詢確有此優惠，而在2002年3月1日至2003年2月底這段期間，該舖的用水每季才剛超過500元，所以應不須支付水費。

89.  但他同意並沒有寫信給水務局確認此事，亦沒有留下回答他的那位水務局職員的名字，他亦承認在2002年7月至9月的水費他已交了400元（見文件冊第1-7.2頁），最終他同意就原告人的水費申索，支付原告人1,600元，而原告人律師同意此款項足夠，他亦撤回水費的反申索。

90.  他稱他佔用該舖至2003年7月10日，但現在有關電費的單據（文件冊C第12及13頁），是由2003年5月28日至6月27日及由6月27日至7月26日兩期電費，分別為2,584元及1,889元，他認為要按比例收取，但他同意如無任何其他證據顯示原告人曾在該單位用電，他最終他同意只取回350元。

91.  釐印費方面，他同意雙方曾有口頭合約，各付一半，但因租約已取消，所以根本不用打釐印。

92.  他還沒有把應搬走的東西搬走，原告人便強行收回，他有以下的東西留下，所以他追討賠償，以下是他在這項下追討的明細（參文件冊D第2-12.2頁）

(i)	日立牌3匹分體冷氣機一部 - 被告人原安裝了3部分體機，只拆走2部尚留下1部，款額是購入價，無單據 - 後同意款額包括在給前僱主的頂手費$300,000內	$16,000
(ii)	冷氣銅喉90呎 - 還來不及拆除，可以再用，按冷氣師傅稱，舊喉可再用，約值$1,500，無單據 - 後同意包括在頂手費中內	$1,500
(iii)	電箱 - 是他的前僱主在裝修該舖時支付的安裝費（連工包料），他知道前僱主支付了$5,600，是1999年的價錢 - 後同意已包括在頂手費內，沒有另支付費用	$5,600
(iv)	收銀櫃 - 是他以$8,000元購買的，無單據 - 在7月10日發現在該舖內不見了	$8,000
(v)	光管盤8個 - 按巿價$300一個 - 沒有單據	$2,400
(vi)	光管24支 - 按巿價$8一支 - 沒有單據	$192
(vii)	書櫃4個 - 根據他協助前僱主裝修時的造價為$3,000一個，時為1999年 - 包括在頂手費內	$12,000
(viii)	抽氣扇3部 - $150是2003年的巿價	$450
(ix)	滅火筒2個 - 不知道是水劑還是氣劑，憑2003年的估值800元一個	$1,600
(x)	電掣2個 - 是被告人在2003年買及安裝的 - 無單據	$32
(xi)	鏡一塊 - 是他在2001年至2003年間買的	$15
(xii)	膠袋2000個 - 他估計失去2000個，新造每個17¢	$340
(xiii)	垃圾袋一包	$15
(xiv)	書兩箱 - 他在搬舖時把零星未能馬上歸類的書本放在箱內，共兩箱，留下未搬 - 估計每箱約$3,000，以平均入貨價計	$6,000

93.  他同意以上各項沒有單據。就搬新舖的日期，他曾徵詢長輩意見，最終選擇在2003年7月6日搬遷，因為是“好日”，利搬遷，所以他在7月5日把書店內的書籍裝箱，7月6日為主要的搬遷日，他作供時稱7月7日及8日是“執手尾”，例如搬舖時櫈子遺留下櫈腳便回該舖取回。他同意有雜物留在該舖，在遭盤問時他稱，“入牆櫃就無，有幾個書架未搬，但要鬆掉螺絲”。他新的書店在2003年7月7日及8日在大馬路53號，即該舖旁7間舖位的地方，開始營業。

94.  他在2003年5月初，把承載書籍並給漏水弄濕了的紙皮箱的照片拍下來，附在文件冊D第2-7.1至2-7.4頁。他同意相片2-7.1及2-7.4是拍攝同一批書籍的，2-7.2及2-7.5亦然，他指一共有6幢，而每幢5至6箱的書給漏水弄濕了，所給弄濕的書籍共34箱，而每箱估值為3, 000元（以來貨價計算），所以總共損失達102, 000元。

95.  被告人沒有留下給弄濕了書籍的名單及價錢，所以被告人把一些在2003年間購入書籍的發票呈堂作證（文件冊E第（5）至（9）項），來說明載滿一個紙皮箱的書籍來貨價格大約為3,000元左右，所以他以3,000元一箱來估計他的損失。

96.  他作供稱以他營業的書店為例，書的成本佔銷售額的75%，所以毛利是25%，若把書籍全賣出，約可賣136,000元左右。

97.  他稱所有的34箱給弄濕的書籍，不能出售，在2003年5月初的某一天（日期忘記了），他把這批書籍全扔掉了，以平均每箱25至30公斤計，他扔掉約850公斤的書籍。

98.  他指書店平均一個月的營業額由十幾萬至廿十幾萬，高峰期可達300,000元。而書籍以外的成本如下：-

(i)	租金	:	$38,000
(ii)	聘售貨員	:	6,500
(iii)	聘兼職員工	:	$3,000
(iv)	電費	:	$3,500-4,500
(v)	水費	:	$167
(vi)	被告人的工資	:	$15,000
(vii)	外勤費	:	$4,500
			--------------
	約	:	$70,767

他同意生意額每月約300,000元才能拉平。

99.  他亦同意他的證人李斌曾叫他留下濕了的書籍，以作追討的證據，他沒有採納，亦沒有把浸壞的書籍作廢紙賣掉，因為他想濕了的廢紙是沒有回收商願意回收的。他亦沒有把扔掉的書籍作記錄，他只是用手推車，以他個人之力，一天內全部推到垃圾站扔掉。

100.  至於追討生意損失350,000元，他承認數字是營業額的損失，並不是利潤的損失，如以25%的毛利潤計，他稱他的損失在87,500元。

101.  被告人呈上2002年1至4月及2003年1至4月每日營業額的紀錄，及2002年度及2003年度的報稅紀錄（見文件冊E10至17，19及20項），以支持他因原告人裝修及漏水引致的業務損失反申索。

102.  他稱，以他提供的紀錄，可得出以下數字：

關於他前述所稱的毛利率25%

(i) 2002年度

營業額 – 採購總值
營業額
$3,894,722 - $3,026,305	= 22.3%
$3,894,722

(ii) 2003年度

[同上原理及程式]

$2,762,153.60 - $1,988,750.50	= 28%
$2,762,153.60

所以平均的毛利率是25%。

(iii)  生意下跌的損失：

	2002年營業額	2003年營業額	生意額下跌
一月份：	$377,699	$241,697.10	$136,001.90
二月份：	$305,620.90	$198,257.30	$107,363.60
三月份：	$291,780.40	$217,692.00	$74,088.40
四月份：	$246,476.70	$207,955.60	$38,521.10
	------------	-----------	-----------
	$1,221,577	$865,602	$355,975

以25%毛利計，損失是88,993.75元，跟他估及追討的數額相若。

103.  雙方承認2003年3月至5月是“非典型肺炎”（“SARS”）肆瘧香港的時候，但他稱SARS只會影響客人的流量，但客人卻會多買書及光碟躲在家中細賞，不會對生意有太大影響，這可以從2003年3月及4月對比2002年同月的營業額得知。2003年1月及2月下跌得特別厲害，他認為應是由原告人的裝修及漏水影響的。

104.  他稱並無授權曾慧儀交鎖匙給原告人，並從曾慧儀處得知她沒有交鎖匙給原告人，所以是原告人自己強行入屋，日期應是2003年7月10日。

證供及證物的評核

105.  原告人及被告人的證供在要項上，例如雙方有否口頭協議把“生約”的租金由55,000元減至30,000元或何時進行裝修等事上有重大分歧。而事實的裁斷取決於證人是否誠實和其證供是否可信可靠，與及他們的口供與當時出現的文件或較早前該證人所作的證詞是否脗合，他們的解釋是否合理等等。此外，本席亦小心觀察證人作供時的神情，對問題的回應，答案的內容，作供時的舉止，從而作出判斷。

106.  關於裝修，原告人起碼有以下關於裝修日期的版本：-

(i) 完全否認原告人曾在2003年初在該舖進行裝修，以及沒有在任何日子裝修（參文件冊D第1-4.1頁，原告人的一份狀書，日期2004年5月15日，但最早曾於2004年2月12日提出）。

(ii) 曾承認有工程，但認為無影響（參看文件冊D第1-3.1頁）。

(iii) 2003年8月中至11月（原告人在庭上的作供）

(iv) 2003年12月（參文件冊B第10頁2005年10月4日存檔高等法院原訟庭）；

原告人的解釋是他攪錯了，一切以證人李遠林的為準。

107.  原告人承認在該舖的後面地方，只進行過一次裝修，但當被告人在高院提出反申索，把裝修所引發生的漏水及影響生意的問題提出來，他就提出多個版本，有些版本差不多在審訊前數天還是堅持着的(例如2003年12月裝修的版本)，在審訊開始時又轉了另一個版本。在接近審訊的時侯，原告人不是應對案情作更仔細的思想及分析嗎？對事實不是更加掌握嗎？其實原告人在審前覆核時大幅度修改其申索陳述書，顯示他已對整件事情作了一次全面的覆檢，但訴狀的版本，竟然在審訊時被他以記憶欠佳的理由推翻，這顯示原告人在裝修的事上飄忽不定，原告人的誠信實在令人懷疑，最低限度他的記憶力極差，已是無可置疑的了。

108.  在打釐印方面，原告人在其修改後的《申索陳述書》（未有附在文件冊內），有以下的陳述：-

“本人現解釋遲打厘印的原因，因為本人忘記了拿租約往打厘印，根據打厘印之條例：已過了簽約的日期打厘印是要罰款的，但打厘印處係按照打厘印當日的日期計算厘印費的，例如：簽約日期為2001年1月15日，而往打厘印日期已過了兩年才去打，那就要罰款了，但如果租約上無寫打厘印當日的日期，留空了年月日無寫上去，到了往打厘印當日才寫上留空的年月日，寫上當日打厘印日期，那就不需罰款了，即如本人與被告人的租約，不需罰款了。本人2003年5月16日到打厘印時才知道要繳交$6,150的昂貴厘印費。”

109.  但原告人在庭上對被告人有關的問題，有以下的回應：

問：你打厘印是2003年5月16日？

答：唔記得。

┋  [後同意]

問：你同日打厘印及到土地審裁處追討。

答：唔記得。

110.  當問及在土地審裁處有稅局職員講及厘印稅罰款時，原告人有如下的對答：-

問   ：請問在2003年9月3日有否稅務局人員到法庭作證？

答   ：打幾多就唔知，但他有到，但無講厘印數目。

111.  當被追問及為何由他提供的租約文件，最終產生了多個文本，原告人回答謂：

“我都唔知道點解，我只得一份”。

112.  但當遭再三追問之下，原告人終作了解釋：

“[租約即證物P.4及P.5的]“立”字是我改的，因為那是打厘印的日子，而不是那一天簽，不是那一天立的，所以塗改了它。……[日子]是我自己寫的。”

113.  從以上關於簽租約的日期及打厘印的事上，本席覺得原告人在回答敏感的問題時，故意迴避，不面對問題，甚至是不誠實，既然是他用塗改液把“立”字塗掉，為何不乾脆及早澄清及解釋他的文本（證物P4及P5）與被告人的文本不同之處。其實他在早前（審訊的第二日）曾被被告人問及類似問題，即租約是否從頭到尾都是他提交的模樣而沒有被修改，他的回應是“沒有修改”。再者，他在修改後的《申索陳述書》內對為什麼填上2003年5月16日的解釋牽強非常，在清楚知道有關法例條文下而把“立”字塗掉，填上一個日子，而以此日子來支付厘印稅，動機十分可疑。唯一的合理推斷是原告人希望使用這文件，但又不希望支付巨額罰款，所以把“立”字塗掉而填上當天的日子，而稅務局代表的信件已給呈上土地審裁處，並且存在審裁處的檔案內，本席不相信該名代表沒有在審裁處把罰款的事說明，原告人說該稅務局人員沒有在庭上說明厘印數目實是令人難以置信的。

114.  在庭上，本席在得到代表原告人的傅雨康律師的口頭承諾（undertaking），擔保有關在2001年1月15日簽署的租約，會在本案審結後或上訴結束後（若有），交稅局作裁決該付的厘印稅（adjudication），並支付稅金餘額及罰款。在這承諾下，本席下令此案的審訊繼續進行。

115.  關於他有否收過被告人交來支付電費的支票，明顯這是容耀榮法官的命令，原告人的律師在審訊開始時亦同意，並同意已多收，但原告人竟在庭上面對盤問時還否認，後來更有如此的回應：-

問：你是否同意多收的電費要退回被告人？

答：有無多收我唔知，總之你寄來就收。

116.  除上述的例子，本席在審訊時觀察原告人作供四日，本席察覺原告人常常以“唔記得”作答案，對入支票日子的回應（即那30,000元的租金及電費支票入賬日），皆與文件不符。本席認為原告人是一名狡猾，閃縮不定（evasive），不誠實（dishonest）的證人。

117.  相對來說，被告人在主要的事情上，例如簽租約日，如何修改租金，修改日期，都有比較清楚的憶述。以租金為例，原租約的首年月租是45,000元，次年50,000元，但在這案，一個不爭的事實是首年租金是45,000元（參原告人提交的租單簿副本，即證物編號P3），次年截至2002年5月前仍是$45,000而不是原來的50,000元，原告人對此沒有闡釋，但被告人卻有清晰的敍述，雖然被告人的證供說在第三年開始的租金每月30,000元的口頭合約是在2002年11月達成而非律師信中的2003年1月，但按證據顯示（文件冊E第1頁），30,000元的支票於2003年1月18日過戶，推斷被告人已於租金須支付的時間（1月15日）左右已把支票寄出，而亦參考租單簿的記錄，在交付租金的事上，被告人以往沒有延遲，所以2003年1月中就該付租金的爭議，應不屬沒有能力支付而藉詞狡辯之事。本席接納被告人的解釋，他的英文水平不好，所以沒有注意到律師信內這一點的錯誤，本席相信被告人所稱，減租至30,000元的口頭協議是在2002年11月中達成的。相對於原告人，本席認為他較為可信。

118.  但本席亦發覺被告人亦有迴避問題的情況，特別是當他談及他的損失時，往往不能具體及對事情有一合理的解釋，例如在說明原告人強行入屋而引致他損失一事，若不是本席再三查問，被告人不會主動披露，根本大多數聲稱還留下來的物品，在他支付舊僱主的“頂手費”中，已包括在內，而聲稱的價格亦是原價，似故意有所隱瞞，所以本席對他的證據亦有所保留，當原告人及被告人的事實證據互有衝突的時候，本席基本上會選擇接納被告人的版本而不接納原告人的版本，但當原告人沒有正面證據而只是反對被告人的證據時，本席會按個別的情況決定是否接納被告人的證供，如被告人的說法牽強，光是依賴口頭證供，本席也會按情況不接納他的證供。本席亦在此闡明，法庭接納被告人在事實上的證供，並不等同法庭接納被告人按這些事實所提出的論點。

119.  由於李遠林的書面證詞前後矛盾，所以本席不接納他的證供。本席認為被告人證人李斌基本上是一個誠實可靠的證人。

事實的裁斷

120.  作為事實的裁斷，本席相信：

(i) 在2001年1月15日前幾天，原告人與被告人就租賃該舖的事上，簽定了《臨時租約》，雙方協議的內容如文件冊A第B1頁所述。

(ii) 在2001年1月15日，原告人與被告人就該舖，按《臨時租約》的內容簽訂了一式兩份比較詳細的正式租約，但是雙方沒有在當天填上日期，沒有填上被告人的商號及商業登記証號，沒有蓋上被告人的印章，文本跟文件冊D第2-14（但沒有填上日期）一樣，該文本的產生是被告人在其保留的影印本上填上簽約日期，以作記錄。

(iii) 租約的內容，除按文件冊D第2-14所載外，還有的是原告人同意負責把正式的租約馬上打厘印，厘印費用各付一半，但他忘記送打厘印。

(iv) 在簽約後不久，被告人與原告人達成一口頭協議，把月租定為45,000元，除此以外，雙方合約內容沒有其他變更。

(v) 在2002年5月的時間，由於通縮及被告人生意不佳，雙方再達成口頭協議，把月租由45,000元改成38,000元，其他條款沒有更改。

(vi) 在2002年11月中，由於通縮持續及生意不景，雙方同意把從2003年1月15日起的“生約”月租定在30,000元，亦基於這條款，被告人同意繼續在生約期續租該舖。

(vii) 在2003年1月初，原告人在後舖間隔牆以外進行簷篷工程，其中包括拆掉連着該舖的舊鐵閘而建了一磚牆，影響了在該舖內厠所的使用數天。工程一直至2003年1月底完成，為被告人帶來不便。

(viii) 2003年1月至5月該舖有漏水的跡象。

(ix) 在2003年1月初，因被告人向原告人投訴關於工程影響到被告人的生意，原告人老羞成怒，要求被告人按原書面租約支付租金，並一共發了三封掛號信（文件冊A第C1至C3）而其中附在C1的正式租約文本，乃被填上被告人的資料及蓋上印章，是為在文件冊D第2-13頁的文本。

(x) 被告人在2003年1月中把他認為該付的月租支票30,000元寄給原告人，原告人已把30,000元入數，除此以外，截止原告人進佔該舖為止，被告人不曾支付過2003年其他月份的任何租金，不支付租金的原因，除在數額有爭議外，還希望藉不付租金，迫原告人與他商談處理漏水的問題。

(xi) 原告人在2003年5月16日入禀土地審裁處，要求被告人交還欠租及收回該舖。

(xii) 被告人在2003年7月5日準備搬舖，7月6日為搬遷日，並基本搬遷完成，7月7日及8日把餘下少量仍未搬移的東西搬至新舖，被告人原希望佔用該舖至7月14日。在7月8日後仍遺下少量的東西，但本席不相信被告人仍留下在該舖內的東西，包括文件冊D第2-12.2頁清單所列的收銀機、滅火筒、鏡、膠袋、垃圾袋及書籍兩箱。假設(本席已不接納)有，本席相信被告人無意把任何在2003年7月8日後仍留下來的東西取回，這些東西是遭被告人掉棄在該舖內的了，原因很簡單，這些東西都是很容易搬走的物件，如果要把這些物品取回，為什麼不在“取回櫈腳”的時候順道取回呢？至於附着物，本席只相信被告人遺留下幾個有螺絲連着地面或墻上的大書櫃、銅喉及光管底盤連光管、電箱、電掣及抽氣扇，但没有冷氣機，因為按證供顯示，被告人根本沒有請搬運公司搬遷，而按李斌所說最多人幫手搬遷是2003年7月6日，在同年7月8日仍留有大書櫃，而新舖已營業了，本席實看不出被告人在7月8日後仍會聘請人員拆除書架及銅喉，亦不相信他會花錢把電箱及電掣拆走，這樣的做法，既是損人又不利己的做法，本席不相信被告人打算這樣做。冷氣機方面，新舖既然在7月7日已營業，很難想像新舗仍未安妥冷氣，要在新開張時繼續安裝，所以本席不相信還有一部冷氣機仍未拆走。假若〔本席已有相反的判斷〕有的話，本席相信被告人是没有意圖拆走，算是棄置的了。

(xiii) 原告人於2003年7月10日自行進入，收回該舖。

(xiv) 在2003年8月19日，原告人收到被告人的支票4,823元，以作支付電費申索的中期款，原告人多收350元。

(xv) 雙方同意，被告人應按租約支付1,600元水費給原告人，而他不向原告人追討所謂的多付水費。

(xvi) 原告人把該舖以每月40,000元，租給新租客郭權，租期由2003年8月8日至2005年8月7日。

雙方是否有進一步達成減租的口頭協議至每月租金30,000元

121.  按以上的事實裁斷，本席接納雙方有進一步的口頭協議，把該舖在生約時的月租減至30,000元。

書面協議是否遭口頭協議全部取代

122.  按被告人的證據，租約的月租由“吉約”首年45,000元，次年50,000元及“生約”兩年皆55,000元更改為每月皆45,000元，再改成從2002年5月中起每月38,000元，及至最終在2002年11月中改成從2003年1月中起每月30,000元，但其他各方面，例如兩年“吉約”，兩年“死約”，水費每季500元皆沒有改變，縱使按被告人稱，他要求再簽新書面協議而最終雙方沒有再做新約，本席不認為原來在2001年1月15日簽訂的租約，完全被口頭合約取代。重新立約的目的是記錄雙方新的協議內容，如再立協議只是修改租金而已，其他條款照舊約，本席認為該口頭合約只是修改書面租約關於租金的部份，按證據根本沒有觸及其他部份，所以本席認為雙方在2001年1月15日簽訂的書面合約仍然有效，只是租金部份遭修改而已。

該書面合約是否有效？

123.  既然2001年1月15日的書面合約沒有被取代，只是租金部份遭修改，本席看不出為何這書面合約會失效呢？

被告人須否依約繳付水費

124.  被告人在結案陳詞時最終同意支付水費給原告人共1,600元，並撤回水費的反申索，原告人律師最終亦同意。本席原可不處理這一項申索，但本席要指出，被告人只是說書面合約無效，所以水費用者自付，而水務局在2002年有舒援措施，免除每月水費不足333元用戶水費。假設雙方的書面租約失效（本席已否定），但被告人並不能拿出任何具體的證據，例如政府憲報，或水務局局長的書函來證明這一減免，並說明減免的內容，從那時開始，那時結束，他只依賴一個電話查詢，但他連給他回覆那人的姓名、官階、談電話的日期、時間也未能說出，被告人這部份的證據未免太過兒戲，太不穩妥，本席認為他反申索的論據根本沒有實質的證據來支持。

原告人有否多收電費

125.  按原告人律師的承認及被告人的同意，原告人多收被告人電費350元。

“生約”的意思

126.  這是雙方的一個主要爭抝。

127.  為方便討論，《臨時租約》及正式租約的有關條文，臚列如下：

(i) 《臨時租約》

“月租港幣： 首年45,000，第二年50,000，第三、四年55,000

┋

租期：吉約2年，生約2年

┋

附註： （1）吉約期內租客退租要補回所餘租期租金。

（2）生約意謂如租客續租，租客有優先權。”

(ii)   正式合約

“……乙方[被告人]除遵守租單條例外，另互訂條約如左：

（一） 租期由貳零零壹年壹月拾伍日起至貳零零貳年壹月拾四日止，為期壹年，每月上期租金四萬伍仟元，又由貳零零貳年壹月拾伍日起至貳零零叁年壹月拾四止，為期壹年，每月上期租金伍萬元，又由貳零零叁年壹月拾伍日起至貳零零伍年壹月拾四日止，為期兩年，每月上期租金伍萬伍仟元，期滿之日，乙方立即將該舖交回甲方[原告人]，乙方[被告人]自行遷出，一切搬遷費用由乙方負責[被告人]。

乙方[被告人]在租賃期內，不得退租，否則按照所餘租期之時間計算租金。…

首兩年為吉約，次兩年為生約。”（加強部份由本席加上）

128.  原告人所稱，所謂“租單條例”是指印在原告人發給被告人的租單上的條款，即證物編號P3租單簿上的條文，本席在看過租單上的條款，除了第三條外，沒有其他有關的。

129.  第三條的條文如下：-

“住客如欲搬遷，必須 依租期 預先壹個月前以書面通知本業主，否則要補交壹個月租銀 ，搬遷時所有裝修，入牆間格等物不得拆除，如有破壞之處，必須修復原位。” （加強部份由本席加上）

130.  本席認為此條款不應影響正式租約的意思，原因是通知須“依租期”而預先一個月前發出，所以如果被告人的租期只在2005年1月14日才完結，他沒有權發通知提前終止租約，所以這條款是否適用最終取決於“生約”的意思。

131.  按高等法院原訟法庭暫委法官林文翰（當時官階）在  張頌榮 對 陳愛玲（HCSA 59/2002） 2003年2月11日一案的上訴許可批准時所稱，如果兩項條文有衝突，其中一項是以手寫附加入租約內，而另一項則為標準預印的文字，在詮釋的過程中，手寫的條文將會凌駕普通列印的條文。所以假設租約條款可解釋為如不依租期終止租約，仍可以一個月租銀來補償，但因為以手寫的正式合約說明不可中途退租，否則賠償餘下租期的租金，所以本席最終認為都是以手寫的正式租約為依歸。

132.  關於“生約”的詮釋，本席認同為高等法院原訟法庭暫委法官林文翰（當時官階）在  張頌榮  案中所說（該判案書的第20條），“兩年生約”可作兩個不同的詮釋：

(i) 在租約的“生約”期內，租客有權選擇給予業主適當的通知，在這“生約”期內隨時退租，這是此案被告人的詮釋；

(ii) 在租約的“生約”期開始之前，租客有權給予業主適當的通知，在“生約”期生效前退租，但當“生約”租賃期開始後，租客將沒有提早終止租約的權利，這是此案原告人的詮釋。

他基於有這兩個不同的詮釋，批准了上訴許可。

133.  林文瀚大法官日後審理該上訴案，在2003年7月16日頒下的判案書，對以往法院曾審理過關於“生約”的案例，作了分析，這些案例包括：

(i) 許楓  對 劉乾（高院民事上訴案2002年第30-32號）高等法院上訴庭法官梁紹中、胡國興及原訟庭法官張澤2000年6月20日判案書；

(ii) Itec Food Ltd v Gleeville Co. Ltd.（高等法院民事訴訟案件2000年第1355號）任懿君法官2001年3月26日之英文判詞；及

(iii) 鄭秀枝  對  陳愛玲（高院小額錢債審裁處上訴案件第2002年第44號）高等法院原訟庭暫委法官張舉能內庭2002年12月18日之判案書。

134.  林大法官就“生約”一詞的意思，在該2003年7月16日的判詞第14段有以下的看法：-

“14. 就「生約」一詞到底為續租還是終止租賃權這個議題上，本席完全同意任法官的詮釋，即有關條文在法律上應被定性為終止租賃權的條文而不是續租權。這亦是張法官在  鄭秀枝   一案中的詮釋，也是上訴庭在   許楓  一案內對「生約」一詞的理解。”

135.  但林大法官卻沒有直接引用他從上述三案中所得出關於“生約”的意思，來解釋他在 張頌榮 案內的合約條文。原因是他所研究的三個個案內其他的條文，皆與上述“生約”為終止權的解釋沒有矛盾。但在 張頌榮 案中的租約，他認為含糊不清，細讀後仍未能達致“生約”即終止權還是續租權的意思，而因原審的審裁官沒有就租約是在什麼情況下訂立，及雙方在訂立租約時就「一年生約」這一字句是否有共同理解作出裁斷，所以他下令發還就這方面作進一步的審理。

136.  由此可見，縱使法律上的定性，“生約”應指終止權，這解釋亦應受制於合約內的其他條款，即採納終止權的解釋，會否與租約其他條文產生矛盾。值得一提，在 許楓 一案，胡國興上訴庭大法官是持相反的意見，他對“生約”的結論是“續租權”，因為按他的判斷，這樣解釋才使“生約”的意思不與其他條文衝突，而林文瀚大法官亦同時考慮到這一點，在再三研究有關條文後，決定把 張頌榮  案發還重審。

137.  在本案，本席認為正式租約內沒有明文說明租期是4年，按第一段的行文，雙方可以說租期協議分為三段兩約，即首年，次年及第3至4年，而這三段共分為首兩年“吉約”，次兩年“生約”。

138.  在租約同一段內，說明被告人在租期內，不得退租，如果把“生約”解釋為被告人有“終止權”，會與此段(即租期內不得退租一條)直接產生矛盾。再加上租約內亦指在租約期滿之日，被告人須自行遷出，而毋須原告人預先通知，亦沒有說明被告人的通知期多長及應如何發出，似乎雙方在締約時沒有想過，在行使“生約”所賦予的終止權時（假設是這樣解釋）所須的通知期及應有的機制，與林大法官分析的三單案例不同。

139.  再者，《臨時租約》的附註可以反映當時雙方對“生約”的理解。這裡不是說明“生約意謂如租客續租，租客有優先權”嗎？如“生約”是指“終止權”，為何雙方不說明？為何正式合約說在租期內是不得退租呢？本席認為這附註內容清晰、明顯、無混淆不清，雙方已清楚約定這“生約”是指“優先續租權”而不是指“終止權”。既然雙方証據，都指正式合約是根據《臨時合約》而立，這《臨時租約》可協助解釋正式合約的條款。本席亦有考慮“生約”可否同時包括“優先續租權”及“終止權”，但正如本段之分析，把“終止權”包括在內將會與租約內的不得退租條款直接衝突。所以，本席的結論是：“生約”只是“優先續租權”，而不是亦不包括“終止權”。

140.  本席在前數段曾說明有關租約並不是草擬為一個租期為四年的租約，行文是把它寫成三期兩約。如把“生約”解釋為“續租權”，與這租約所寫的租期沒有明顯衝突，因為行使了續租權後，可以享有租約內所指的“生約”租期，若果不行使，租約便在兩年後終止了。這亦與《臨時租約》一致，因為在該臨時約雙方亦只說明租期為吉約2年，生約2年，而不是說租期為四年。

原告人是否在2003年初裝修，是否令被告人有損失

141.  正如本席在事實的裁斷中說明，原告人在2003年1月進行裝修，本席亦認為這裝修為被告人帶來不便，但本席不認為這些不方便為被告人做成任何損失，原因是被告人根本沒有在審訊時，提出具說服力的證據，來證明他的損失。

142.  被告人曾把2003年及2002年1月的營業額來作一比較，稱因為2003年的營業額大幅下降，所以是由裝修引發生的。但是被告人的證據不是說因為通縮持續，所以要在2003年1月減租至30,000元嗎？不是因為他生意不景所以要減租嗎？如果這都是被告人所稱的減租理由（實際上本席已接納了），若被告人要說明生意再下跌是由裝修造成，他必須從數據中，把這些通縮、經濟不景等等因素所引至的下降幅度，分別出來，才能找出由裝修所引致的生意損失（若有）。

143.  但被告人的證據沒有把這些都分别出來，未能滿足：誰主張、誰主證的要求，所以本席縱然接納原告人的裝修可能為被告人帶來不便，本席未能接納在證據方面，這裝修為被告人造成金錢的損失。

以後發生的漏水，是否由裝修所引致的

144.  高等法院上訴庭在 張秀玲及吳炳漢 對 鄭禮莊（高院民事上訴1998年第258號）（高等法院上訴庭法官廖子明、梁紹中及高等法院原訟法庭法官胡國興於1999年4月9日頒下的判案書）一案，處理一宗漏水申索，上訴庭大法官梁紹中稱，法律並沒有假定下層滲水是上層引致。

145.  在此案，被告人指稱在裝修後該舖發生漏水，但卻沒有在審訊中提出任何具體的證據，指漏水是由裝修所引發生的。再者，正式租約內第四條說明該舖如有漏水情況，如屬該舖範圍內引致，由被告人負責修理，如非該舖範圍內引致之漏水情況，則應由甲方（原告人）負責修理。因為反申索由被告人提出，舉證責任在被告人，既然他沒有提出任何引致漏水的具體證據，本席不接納所指的漏水是由裝修引發生的，亦不接納這是租約所指的“非該舖範圍內引致之漏水”。

146.  假設（不等同本席接納）本席上一段的結論是錯誤的，本席亦認為被告人沒法證明他所蒙受的損失。

147.  被告人指他蒙受的損失有兩方面，一是生意上的損失約87,500元，另一是直接損毀了34箱書共102,000元。就生意上的損失，本席在第141至143段已經說明，被告人的計算粗疏，沒有把其他因素，例如通縮，經濟不景，甚至SARS的因素剔除，本席無法接納他指稱的生意損失，而書籍的損失則本席在以下一段有所說明。

是否有書籍因而損毁

148.  就浸毁了的34箱書，本席要指出，被告人的34箱書價值達102,000元，是他自己每月支取月薪的差不多7倍；亦超過他整個月經營的固定開支；比他2001/2002年度經稅局評定的虧損（70,467元）（參文件冊E第19項）及2002/03年度經評定的虧損（82,804元）（參文件冊E第20項）還要多。但他竟然亦沒有做任何紀錄，更沒有在他2002/2003給稅局評稅的業務帳目分析表內，反映出來。本席認為如斯大的損耗，被告人竟沒有在上述的文件中反映出來，實在令人生疑，難以置信。況且，這一批書籍按被告人說重達850公斤，被告人說他在一天之內把這批遭弄濕了的書籍扔掉，本席覺得匪夷所思。相片中書籍是否全濕至不能出售，亦藉得商榷，本席不相信被告人有如此大量的書籍遭浸壞，使他蒙受這個損失。

原告人是否有強行入屋收舖及令被告人有損失

149.  作為事實的裁斷，本席已接納被告人的證供，原告人在2003年7月10日收回該舖。但作為另一個事實的裁斷，被告人在2003年2月15日便沒有交租，縱使被告人稱是原告人違反口頭合約，但本席不認為被告人的做法合理，若果被告人認為30,000元才是約定的租金，一個合理的做法是把每月租金30,000元的支票交給原告人。再者，被告人亦沒有證據證明漏水由裝修引發生，並造成損失，所以被告人是違反雙方正式租約，本席認為原告人是有權以被告人欠租的理由收回該舖。原告人在2003年5月16日向土地審裁處提起訴訟，並把《申請通知書》送達給被告人，要求收回該舖。作為一般法律的原則，當一份沒收租賃權的訴狀一經送達給租客，業主已經選擇終止租約，本席認為原告人在此案有權以被告人欠租這違約行為，終止租約，並以2003年5月16日為終止日。

150.  既然原告人有權終止租約，原告人當然有權進入，在審訊時，被告人沒有任何證據指出原告人如何進入，只說出原告人在7月10日被發現已進入該舖吧，本席接納這日期為原告人取回該舖的日期。

151.  在審訊時，被告人在遭盤問時清楚說明，他在2003年7月6日為主力的搬舖，搬的人數最多，7月7日及8日已是所謂“執手尾”的時候，他並對“執手尾”有以上第93段的補充。很難想像，像垃圾袋、店舖的膠袋、收銀機這些東西，如果對被告人有用的話，他還沒把搬走。況且新舖已在7月7日開始營業，而他亦不是請搬運公司完成搬運，只是請朋友幫助搬運，既然7月7日開始已不是假期，亦沒有證據顯示被告人再安排了什麼人來拆搬他遺留下來的東西，本席不相信被告人仍然會在其他的日子打算回該舖，把仍然遺留下來的東西搬走，所以假設被告人有把文件冊D第2-12.2頁清單等的物品留下（這並不是本席的事實裁斷），本席相信被告人並不打算把這些遺留下來的東西搬走的。

152.  文件冊D第2-12.2頁清單內包括附著物，例如書櫃、電箱等，關於這方面事實的裁斷，本席已於第120(xii)段有所處理，假設被告人沒有搬走這些東西，按書面合約，這些東西仍屬該舖裝修的一部份，雙方約定不能拆走，被告人不能要求原告人賠償。

是否須支付印花稅？

153.  根據雙方的協議，被告人是同意支付正式合約一半的釐印費，只不過他的論點是這租約最終給取代了，所以他不須支付這一半的釐印費。

154.  本席已在上段說明，書面的正式租約沒有被取代，仍然有效。既然如此，本席看不出被告人還有什麼抗辯理由，不支付他承諾的厘印費的一半，即6,155元（6,150元 + 5元）的一半，但原告人在此案是追討6,150元的一半款額。

155.  根據《印花稅條例》，業主和租客均有責任在法定時限內支付租約的印花稅。若逾期超過2個月，按該條例第4（3）及第9條，各方，特別是使用該文件的人仕須支付罰款，為該付的印花稅款額的10倍。

156.  在此案，原告人的證供是承諾負責把正式租約送打釐印，只不過是他忘記了。本席認為，如果一方違反承諾及同時違反法律，並沒有把有關文書送打印花，但最終卻能向另一方討回罰款，這就是變相認同甚或鼓勵此等失誤違規行為，因為他的違法行為而引發生的責任，竟可以向無辜方討回或分擔，本席絕不能接納〔參  孫惠芳 及陳加里  HCSA69/2002 高等法院原訟庭暫委法官潘兆初 2003年6月5日判決理由書〕。所以如原告人在此案完結後把租約送印花稅署長作印花稅評估後而須支付罰款，本席認為被告人不須負責分擔。

結論

157.  本席認為既然原告人在土地審裁處提起訴訟是明確表明他要終止租約，而被告人未能提供足夠證據，證明其因漏水而發生有損失，或說明其欠租的行為在法律上是構成一足夠抗辯，本席裁定被告人違反租約，原告人有法律基礎終止租約，並追討賠償。

158.  本席在以上段落已裁定，在此案租約內所指的“生約”，只是說明一個“續租權”，一經行使這權力後，被告人無權提早終止租約，所以被告人要賠償原告人在這兩年“生約”租期的損失。

原告人的賠償

159.  由於原告人在2003年8月8日把該舖以月租40,000元租給新租客郭權（文件冊C第3頁），比租給被告人的租金還要高，所以被告人不須就2003年8月8日後支付原告人的租金損失，原告人應得的欠租（截至2003年5月16日止）、中期款項〔5月17日至7月9日〕及租金損失（由2003年7月10日至8月7日）及其他的損失如下：-

(i)	由2003年1月15日至2003年8月7日
	（6 24/31月）(30,000元 x 6 24/31) =	$203,225.80
減
(ii)	已收一個月租（2003年1月18日）	（$30,000.00）
(iii)	按金	($90,000.00)
		$83,225.80
(iv)	水費（雙方同意）	$1,600.00
(v)	電費（雙方同意被告人多付$350）	$4,473.00
(vi)	印花稅（應付($6,150+$5)÷2,但原告人只追$3,075）	$3,075.00
		$92,373.80

扣除已付的$4,823電費中期款頂後應付：     $87,550.80

被告人的反申索

160.  被告人所提出的電費反申索，只是希望把多付電費的中期款項取回，不能算是反申索，基於上述理由，本席判原告人勝訴，並把被告人的全部反申索撤銷。

命令及訟費