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DCMP 5375/2024
[2025] HKDC 1226
香港特別行政區
區域法院
雜項案件2024年5375號
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有關Flat A on 12th Floor including the Balcony, Utility Platform and A/C Platform thereof, Oceanic View, No. 218 Tung Chau Street, Kowloon事宜 |
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及 |
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有關《分劃條例》（第352章）第2、3及6條 |
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| 第一原告人 |
CHAN YIN LING ALICE（陳燕玲） |
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| 第二原告人 |
CHAN YIN BING（陳燕冰） |
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| 第三原告人 |
CHAN YIN HAN MALLER（陳燕杏） |
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及 |
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| 被告人 |
CHAN KA HONG（陳家匡） |
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| 主審法官： |
區域法院暫委法官鄭頌平內庭聆訊（公開）
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| 聆訊日期: |
2025年6月2日及7月9日 |
| 判決書日期: |
2025年7月28日 |
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判決書
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1. 本案牽涉的處所為九龍通州街218號悅海軒12樓A室連露台、工作平台及冷氣機平台（下稱「該物業」）。
2. 該物業由三名原告人及被告人以分權共有形式持有，各佔1/4業權。被告人是眾原告人的姨甥。
3. 眾原告人於2024年9月20日發出原訴傳票，尋求法庭根據《分劃條例》（香港法例第352章）第6條，頒令出售該物業。
4. 原訴傳票於2024年12月23日於本席席前作實質聆訊。被告人當天缺席審訊；他亦沒有作出任何送達認收。本席在考慮眾原告人的證據後，頒令她們可以不少於港幣五百一十萬元出售該物業；本席亦就出售安排的細節給予相關命令（下稱「該命令」）。
5. 被告人於2025年4月2日發出傳票（「被告人的傳票」），要求法庭撤銷該命令，並頒令暫緩執行該命令。
6. 眾原告人則於2025年4月30日發出傳票（「眾原告人的傳票」），要求法庭將該命令中列明的底價下調，並命令被告人交出他持有有關該物業的契據及業權文件。
7. 本席於2025年6月2日及7月9日聽取雙方陳辭。以下是本席就兩張傳票所作的決定及理由。
被告人的傳票
8. 被告人依賴他於2025年4月2日所作的誓章，指稱：
8.1 他自2024年8月起曾離開香港到內地佛山市居住。他的家人曾以書面方式通知眾原告人他的新聯絡方式，但眾原告人沒有經這新的聯絡方式將原訴傳票及相關文件送達給他。
8.2 他在該命令發出之前，並未收到本案的法庭文件或送達通知。
9. 眾原告人是依賴於2024年11月28日作出的Chan Yu Sang的非宗教式誓詞證明原訴傳票已經適當地送達給被告人。該誓章顯示，原訴傳票是經由下列方法送達給被告人：
9.1 在2024年9月24日下午12時30分左右，眾原告人代表律師的文員將已蓋印的原訴傳票副本投入深水埗長沙灣道206-210號德旺大廈12樓A室的信箱內。德旺大廈這個地址是眾原告人所知被告人的通常或最後為人所知的地址。眾原告人指稱，根據被告人與他的父親於2024年8月13日簽訂將該物業之1/4權益轉讓給他的轉讓契據中，被告人列出德旺大廈地址為他的地址。
9.2 文員亦在2024年9月24日以平郵方式將已蓋印的原訴傳票副本寄到德旺大廈地址供被告人收取。信件其後並沒有因郵遞失敗而回送給眾原告人的代表律師。
9.3 文員同樣在2024年9月24日以掛號郵遞方式將已蓋印的原訴傳票副本寄到德旺大廈地址供被告人收取。信件其後並沒有因郵遞失敗而回送給眾原告人的代表律師。
10. 除了以上的送達之外，眾原告人指稱她們亦以其他方法通知被告人她們開展了本案，以及2024年12月23日在本席席前的聆訊。其中：
10.1 在2024年11月18日下午，眾原告人代表律師的文員將聆訊通知張貼於德旺大廈地址的門外。
10.2 在2024年12月17日，眾原告人代表律師以電郵形式，將聆訊通知及法庭文件轉發到hong3hong@hotmail.com；這是眾原告人所知被告人的電郵地址。
10.3 同樣在2024年12月17日，眾原告人代表律師將聆訊通知及法庭文件以WhatsApp訊息轉發到被告人的手提電話號碼。在被告人的傳票中，他亦寫下相同的電話號碼作聯絡之用。
11. 被告人回應指，其實所有寄到德旺大廈地址的文件都被退回，所以眾原告人不能證明送達成功。另外，他當時往返本港及內地；當他在港時，他居住於粉嶺以照顧雙親，所以從未收到眾原告人寄給他的文件。就電郵通知而言，被告人指稱他在2024年初已轉用另一個電郵地址；而他沒有開啟WhatsApp信息的陌生連結。被告人呈堂了以下文件以支持他的說法。
12. 首先，被告人呈堂一封看來是2025年1月23日由署名Wong Hoi Ting的人仕[1]發出的信件，指稱被告人自2024年起就沒有於德旺大廈地址居住。該名人仕確認她於2024年9月25日確曾收過寄給被告人的信件；當她將信件嘗試經朋友轉交被告人時，被告人拒收並將信件退回給她。她其後將信件投進大廈的回郵筒。她其後亦收到一些寄給被告人的掛號郵件通知咭，她亦將這些通知投進回郵筒。
13. 就他往返內地及於粉嶺居住的指稱，被告人呈堂了一張日期為2024年4月20日的家居寬頻服務合約，當中列明被告人的聯絡地址及寬頻的使用地址為粉嶺軍地一處所；被告人亦寫下一個Gmail的郵地址作為聯絡電郵。
14. 縱然被告人稱他於2024年期間經常往返內地，但他並沒有呈堂他的出入境記錄。
15. 就被告人的申請而言，相關的法規為《區域法院規則》（香港法例第336H章）第28號命令第4(1)條規則：
「如被告人就原告人所提出的任何申索而須對原告人負有的法律責任已確立，則聆訊原訴傳票的區域法院可按有關案件的性質所需作出判原告人勝訴的命令；但如區域法院是根據本款作出命令判一名並沒有在聆訊時出庭的被告人敗訴，則該命令可按區域法院認為公正的條款而由區域法院後來所作出的命令予以更改或撤銷。」
16. 當法庭考慮應否撤銷在一名被告人缺席的情況下判決原告人勝訴的命令時，相關的法律原則與第13號命令第9條規則適用的原則類同：《香港民事訴訟程序2025》第一冊，第28/4/3段。
17. 上訴法院在Liu Chong Hing Bank Limited v Union World (HK) Limited and others CACV 285/2003（羅傑志副庭長及袁家寧法官；2004年10月25日）指出，縱然法院一般來說會在無需考慮是非曲直下擱置一個未遵規則而獲得的判決，但法院仍有酌情權通盤考慮所有因素，尤其是被告方的行徑，決定應否禠奪他擱置判決的權利，或至少在擱置時附加條款。
18. 經聆聽雙方陳辭後，本席認為無需深究該命令是否未遵規則而獲得。被告人告知本席他其實並不反對將該物業出售，但他認為該命令中設定的底價過低，並不合乎市況。再者，本席認為被告人亦沒有任何其他理由反對眾原告人的申請：
18.1 眾原告人向本席提出了證據，指稱她們與被告人及/或他的父親（即該物業的前業主）就該物業的使用有所爭執，故她們不想與被告人繼續共同持有該物業。
18.2 該物業為一幢多層大廈的一個住宅單位，面積只有數百呎，故將它分劃是不切實際。
18.3 被告人自身亦不居住於該物業，他亦沒有提出任何證據，指出他有合理機會向法庭證明，如果法庭頒令將該物業出售的話，會為他帶來重大困苦。
19. 因此，除了出售該物業的底價之外，本席認為就算撤銷該命令，容許被告人反對眾原告人的申請，法庭必然仍會命令將該物業出售。適逢眾原告人亦申請更改出售該物業的底價，本席認為法庭在本案中應行使酌情權，拒絕撤銷該命令。
20. 基於以上分析，本席撤銷被告人的傳票。本席認為被告人應負責眾原告人的訟費。被告人的傳票及支持誓章中並沒有闡明他只對該命令設定的底價有所異議。就被告人指稱法庭應該撤銷該命令，從而能讓他就眾原告人的申請提出反對一說，本席判定他沒有勝訴的機會。既然一般來說支付訟費的責任隨案件結果而定；被告人作為他的傳票的敗方，他需要負上支付訟費的責任。
眾原告人的傳票
21. 根據於2025年4月29日擬備的陳燕玲的第二份非宗教式誓詞，眾原告人請求法庭就下列事宜發出濟助：
21.1 將該命令中設定的底價由港幣五百一十萬元下調至港幣四百八十萬元；
21.2 命令被告人交出日期為2024年8月13日的轉讓契據（土地註冊的註冊摘要編號為2408210074XXXX[2]）的正本；及
21.3 命令被告人須因發出被告人的傳票，導致之前出售該物業的交易告吹而招致的損失，向她們作出賠償。
22. 就下調底價的爭議，經本席的指示下，眾原告人存檔了於2025年6月12日由測量師出具的報告。報告估算該物業現時市價為港幣五百萬元。
23. 被告人於2025年7月4日擬備了一份誓章，旨在呈堂他另聘了測量師於2025年6月23日出具了估價報告，估算該物業現時的市價是港幣五百四十一萬元。但法庭從沒有給予被告人許可存檔這一份誓章。因此，被告人希望依賴的估價報告，並不能成為本席席前可考慮的證據。
24. 無論如何，本席同意代表眾原告人的姚穎彤大律師所指，該物業合理的市值可以有一個範圍，而不限於某一個確實數值；當法庭考慮設定底價高低時，法庭不應只採納合理市值區間的上限，否則這會減低該物業的吸引力。況且，該物業可以比底價更高的售價售出。
25. 不過，本席不同意眾原告人所指，法庭應將該命令設定的底價下調至港幣四百八十萬元，以促進該物業的出售。本席認為測量師評估的市值，已隱含該價值會有買家願意購入該物業，故將底價設至市值，並不一定會削減該物業的吸引力。在平衡各業主的利益之下，本席認為只適宜將底價下調至港幣五百萬元。
26. 就上述§21.2所列出的事宜，本席接納眾原告人的證據所指，縱然她們已盡所能，但她們仍未能得到該份契據的正本。本席同意被告人須交出該份契據的正本，以協助眾原告人能以市價將該物業售出。正如本席在上述§9.1所描述，該份契據將被告人父親原先在該物業的1/4業權轉讓給被告人，故買方在購入該物業的業權時，可要求眾原告人及被告人交出該份契據的正本[3]。一般來說，倘若眾原告人未能向買家交出該份契據的正本，該物業的價值會大受影響。被告人作為業主之一，向眾原告人交出該份契據的正本，也是保障自身利益之舉。
27. 就眾原告人指稱被告人的傳票導致出售該物業的交易告吹，她們呈堂了一份於2025年2月18日簽訂的臨時買賣合約，顯示買家同意支付港幣五百一十萬元購入該物業，並訂於2025年4月16日完成交易。當中，眾原告人同意向地產經紀支付港幣五萬一千元作為佣金；而買家同意向地產經紀支付港幣四萬八千五百元作為佣金。眾原告人其後於2025年2月27日如期與買家簽訂正式買賣合約，並到該日為止買家一共支付了港幣五十一萬元作為訂金。但因為被告人於2025年4月2日發出被告人的傳票，買家決定中止交易。眾原告人因而浪費了律師費港幣一萬六千七百六十元，並且要代買家支付地產經紀的佣金。因此，眾原告人指被告人須賠償港幣六萬四千七百五十元。
28. 本席不同意法庭在是次聆訊中有權力頒佈被告人須向眾原告人作出賠償。眾原告人的請求只是以傳票提出；而且在她們發出原訴傳票之時，她們可向被告人追討的訴因尚未產生。眾原告人直至現時為止亦沒有申請修訂原訴傳票（假設法律上她們可以修訂原訴傳票的形式加入向被告人索償的請求）。綜合這些原因，本席認為眾原告人的請求不乎程序；她們應考慮以另行開展法律程序的形式追討她們指稱蒙受的損害。
29. 就訟費方面，本席認為被告人須支付眾原告人的傳票所衍生的訟費。本席同意姚大律師所指，眾原告人需要尋求法庭就該命令給予進一步指示的原因，是因為被告人發出他的傳票而令到出售該物業的交易告吹。既然法庭同意就該命令給予進一步指示（雖然本席並非完全接受眾原告人的請求），被告人應被視為眾原告人的申請的敗方。
總結
30. 本席現頒令如下：
30.1 本席於2024年12月23日所頒發的命令（「該命令」第1段中列明的底價，下調至港幣五百萬元；
30.2 被告人須於本判決書頒發後14天內，向眾原告人或她們的代表律師送交2024年8月13日他與陳鉅池簽訂的轉讓契據（土地註冊的註冊摘要編號2408210074XXXX）的正本；
30.3 撤銷被告人於2025年4月2日發出的傳票；
30.4 被告人須支付眾原告人就眾原告人的傳票及被告人的傳票所衍生的訟費（包括所有保留訟費），以訴訟各方對評基準由法庭以簡易程序評定，連同大律師證書；
30.5 該命令第6(e)段，改為：
“The remaining net balance be paid to 1st to 3rd Plaintiffs and the Defendant in equal shares; but the Defendant shall be so paid after deducting from the same the costs he has to pay the 1st to 3rd Plaintiffs pursuant to the Order of Deputy District Judge Alfred Cheng dated 28 July 2025” ；
30.6 為簡易評定眾原告人訟費的數額，被告人須於本判決書頒發後14天內，呈交及送達他就眾原告人2025年7月3日的訟費清單的陳辭；及
30.7 法庭將在收到被告人就訟費清單的陳辭後，以書面形式簡易評定眾原告人的訟費。
30. 本席不同意眾原告人所指，被告人須支付的訟費須以彌償基準評定。本席認為被告人迄今仍不至於濫用法庭程序，故懲罰性的訟費命令亦不恰當。
31. 本席頒發的訟費命令為暫准命令；除非與訟任何一方於本判決書頒發後14天內提出更改命令的申請，否則該暫准命令將成為絕對命令。
第一至第三原告人：由許大任律師事務所延聘林子暘大律師（2025年6月2日出席）及姚穎彤大律師（2025年7月9日出席）代表
被告人：沒有律師代表，並親自應訊
[1] 縱然誓章證據中並沒有明確顯示這點，但被告人口頭上告知本席這是他的妻子；但當時他們有爭拗，所以他搬離德旺大廈的住所。
[2] 為保障各方私隱，本席隱去編號的一部份。
[3] 《物業轉易及財產條例》（香港法例第219章）第3及13A條。
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