雅都花園業主立案法團 對 樂福澤鑫有限公司

LDBM 170/2019

([2023] HKLdT 36)

香港特別行政區

土地審裁處

建築物管理申請編號2019年第170宗

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判案書

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背景

1.  申請人是香港新界屯門河傍街155-165號／新青街12-14號／青賢街2-10號／屯門鄉事會路112-140號雅都花園（「該屋苑」）的業主立案法團。

2.  該屋苑擁有商用和住宅單位及停車場。地下、1樓及2樓作為一個連貫的基層，位於基層全是商用單位包括商舖、戲院及餐廳食肆。在這基層之上，豎立著4幢住宅大廈，分別為A, B, C及D座。

3.  答辯人是該屋苑地下G10A號舖（「G10A舖」）的註冊業主。答辯人是由2012年12月10日開始成為G10A舖的業主至今。G10A舖的上一手業主是華爵投資有限公司 (Vanseuk Investments Limited)（「華爵」）。

4.  根據該屋苑的公契（「該公契」），該屋苑地下只有G10號舖（「G10舖」），並沒有G10A舖及G10B號舖（「G10B舖」）這兩個舖位。因為這兩個舖位是從G10舖分拆出來。G10B舖的業主名叫何文建 (Ho Man Kin)（「何先生」）。何先生是由2003年8月18日開始成為G10B舖的業主至今。

5.  G10舖的前業主是穎智有限公司 (Super Clever Limited)（「穎智」）。穎智曾將G10舖及其他舖位抵押給上海商業銀行有限公司 (Shanghai Commercial Bank Limited)（「上海商業」）。其後，穎智將G10舖分拆為G10A舖及G10B舖，並將G10A舖轉讓給華爵及G10B舖轉讓給何先生。

6.  當穎智將G10B舖轉讓給何先生時，穎智、何先生及上海商業簽訂了一份日期為2003年8月18日的分公契（「該分公契」），而答辯人從華爵購入G10A舖時，其轉讓契註明答辯人受制於該公契及該分公契。

7.  根據申請人的《申請通知書》，申請人於2017年8月6日召開業主大會議決及通過進行該屋苑更換冷凍機系統工程（「該工程」），而出席業主同時議決及通過以下事項：-

(1)  議決通過該工程；

(2)  議決通過「佳達維修服務有限公司」為承建商；

(3)  議決通過總工程金額10%為工程備用金，總集資金額為7,814,190元；及

(4)  議決通過分兩期繳交該工程集資費用。

8.  申請人認為答辯人須支付有關G10A舖就該工程的分攤費用，第一期為63,960元及第二期為15,990元，即總數為79,950元。

9.  該工程於2017年10月3日展開，並於2018年5月9日完工。不過，經該屋苑的管理公司多次追討後，答辯人仍然沒有支付上述款項。

10.  因此，申請人提出是次申請，向答辯人追討有關G10A舖就該工程的分攤費用共79,950元，欠款利息及訟費。

11.  答辯人則認為支付上述款項的責任不在答辯人，而是在G10B舖的業主何先生身上。因此，答辯人不同意支付上述款項，並在本案中提出抗辯。

12.  在《反對通知書》中，答辯人提出了以下的抗辯理由：-

(1)  申請人及其聘用的物業管理公司同樣受該公契及該分公契監管；

(2)  答辯人認為申請人必須按照該分公契第6(1)及(2)條決定G10A舖及G10B舖兩個舖位應繳付有關 “Supply of Air-Conditioning” 的費用，而按照這些條文，有關的費用全數由G10B舖的業主承擔和支付。

13.  針對答辯人提出的反對理由，申請人的回應如下：

(1)  該分公契只屬答辯人和G10B舖業主之間的私人協議，並不適用於申請人。申請人並沒有責任及／或法律基礎執行該分公契下的條款。

(2)  退一步而言，即使該分公契適用於申請人，該工程屬於商場一次過資本性大型更換冷氣系統工程，不是空調費。因此，按該分公契第6(1)條的規定，G10A舖和G10B舖業主須各自按其舖位已劃分的管理份數比例分攤。

14.  申請人曾在《申請通知書》中提出「該公契定明該屋苑的總管理份數為38,118份」，而答辯人不同意這點。不過，申請人已在《回覆書》中將此修正為「該公契定明該屋苑商場舖位冷氣部分的總管理份數為38,118份」。此修正不會影響申請人向答辯人要求支付有關該工程的分攤費用。答辯人也沒有就此再提出反對。

15.  答辯人在《反對通知書》中的第17段保留在雙方文件披露後或在本案進行中，作出更詳盡的抗辯理由的權利。不過，答辯人其後並沒有修改其《反對通知書》，加入新的抗辯理由，而只是在審訊時提出「不容反悔」的抗辯理由。

爭議事項

16.  根據雙方於2022年3月18日簽訂的《同意爭議事項》，雙方同意的爭議事項如下：-

(1)  「是次一次過大型更換商場中央冷凍系統工程（下稱“該工程”），其工程費用是否屬於該公契TM323845（下稱“該公契”）SECTION I, SECTION VI (B), SECTION VI (D)第1及2條中訂明的“預算管理支出”(Estimated Management Expenses)?」（「同意爭議事項(1)」）

(2)  「根據該公契SECTION I, SECTION VI (E)第1條，第2條及第3條，答辯人是否需向申請人支付其G10A單位的工程分攤費?」（「同意爭議事項(2)」）

(3)  「申請人及管理公司是否有權根據該公契SECTION I, SECTION VI(B)第1(26)條及SECTION VI F第3, 4, 5, 6, 7及8條向答辯人收取其G10A單位的工程分攤費?」（「同意爭議事項(3)」）

(4)  「申請人及管理公司是否需要按照答辯人及G10B單位的業主於該分公契內就支付管理支出所訂明的約定比例向答辯人的收取工程分攤費?」（「同意爭議事項(4)」）

(5)  「如果申請人需按照該分公契所訂明的約定比例向答辯人的收取工程分攤費，該工程的費用是否屬於該分公契內第6(2)條下訂明的“僅歸因於空調供應的管理支出” (Management Expenses attributed solely to or solely for the supply of air-conditioning to the Shops of the Building)? 」（「同意爭議事項(5)」）

17.  因此，本席只須就上述的同意爭議事項作出裁決。

18.  由於答辯人並沒有修改《反對通知書》，加入「不容反悔」的抗辯理由，也沒有在《同意爭議事項》中提出這方面的爭議事項，本席不會處理有關「不容反悔」的答辯理由。

同意爭議事項(1)

19.  就同意爭議事項(1)，答辯人對該公契的理解與申請人的理解不同。

20.  根據答辯人的說法，該公契第I部分的定義中“Management Expenses”的定義是“The costs charges and expenses of the Manager for the management of the Estate, (excluding the Manager's remuneration)”；其中“Manager”的定義是指“Thorogood Estates Limited or any other Manager for the time being appointed as Manager of the Estate pursuant to this Deed and the Crown Grant”，其意思是指Thorogood Estates Limited或依據該公契及該屋苑的地契而委任的當時管理人；而“management”的定義是指“All duties and obligations to be performed and observed by the Manager as herein provided”，其意思是指管理人須履行及遵守該公契中的職責和義務。此外，“Estate”的定義是指“The Lot and the entire development of the Lot in accordance with the Crown Grant and known as Eldo Court（雅都花園）”，即該屋苑。

21.  因此，答辯人認為 “Management of the Estate” 是指當時的管理人在履行和遵守該公契條款指明的職責和義務，而在該公契第VI部分有關 “Management of the Estate” 的條文中，管理人的權力和職責包括 “to put in hand all works necessary to manage maintain and service the Estate, the Units and the Estate Common Parts to ensure that the Estate is managed maintained and serviced in a good, clean and safe condition and in accordance with the Crown Grant”，其意思是管理人須依據該屋苑的地契而著手做必須的工作去維修和保持該屋苑的公用部份在良好，清潔及安全的狀況（見B.1.(2)段）。

22.  答辯人又認為根據該公契第I部分的定義，“maintain” 是指 “Repair, uphold, support, rebuild, overhaul, pave, purge, scour, cleanse, empty, amend, keep, replace and decorate or such of the foregoing as may be applicable in the circumstances and in the interest of good estate management or necessary in accordance with the Crown Grant and “maintenance” shall be construed accordingly”，其意思是指 「維修和保持」(maintain) 涵蓋了「更換」(replace) 的意思。而更換的工作是為了遵守該屋苑的地契條款，讓該屋苑得到良好的管理而作出的。

23.  因此，答辯人認為 “Management Expenses” 是涵蓋了管理人(Manager) 須依據該屋苑的地契而著手做必須的工作去「維修和保持」(maintain) 該屋苑的公用部份在良好，清潔及安全的狀況而產生的成本，費用及開支。

24.  答辯人又認為在該公契第VI部分的 B.1.(33) 段中，“To supply Air-conditioning” 的定義為 “to maintain a centralized air-conditioning system for the shops and to supply air-conditioning to the same. To avoid any doubt whatsoever, no air conditioning will be provided for the Restaurant Premises and the Cinema Premises by Thorogood Estates Limited and the Manager shall not be required to maintain any air-conditioning system to supply air-conditioning to the Restaurant Premises or the Cinema Premises”，其意思是管理人 (Manager) 須向商場內的店舖作出「維修和保持中央冷氣系統正常運作和其冷氣正常供應」的工作。為避免任何疑慮，管理人不會向餐廳和戲院用地提供中央冷氣；管理人毋須為餐廳和戲院用地作出「維修和保持中央冷氣系統正常運作和其冷氣正常供應」的工作以維持餐廳和戲院用地得到中央系統的冷氣供應。

25.  因此，答辯人認為管理人就「維修和保持中央冷氣系統正常運作和其冷氣正常供應」作出的該工程而產生的成本，費用及開支符合該公契內 “Management Expenses” 的定義，即是屬於該屋苑的管理支出。

26.  至於該工程的費用是否屬於該公契所訂明的「預算管理支出」(Estimated Management Expenses)，答辯人認為這可參照該公契第VI部分的 D.2段，當中 “Items included in the budget” 的定義包括了項目(m)，即是說：“The budget shall be an estimate by the Manager of the sum which will be necessary to meet all the costs of the management of the Estate and without limiting the generality of the foregoing shall include the following costs, charges and items:- … (m) The provision of a sum for contingencies (including the provisions of a Sinking Fund to meet expenditure of a heavy and/or non-recurrent nature) as the Manager shall in its absolute discretion think fit”，其意思是指「管理人須依據相關財政年度就該屋苑管理支出的估計而作出預算，預算包括不止於上述一般性支出，還包括以下的成本，費用及開支的項目：- … 項目(m) 管理人有絕對酌情權就意外事件（包括預留儲備金用以支付沉重及／或非經常性支出）預留一筆錢」。

27.  雙方就申請人需要進行該工程，即一次過大型更換商場中央冷氣系統工程及該工程所產生的費用屬於「沉重及非經常性支出」並沒有爭議。不過答辯人認為這費用符合上述項目(m) 的規定，也屬於「預算管理支出」(Estimated Management Expenses)。

28.  申請人則不同意該工程的費用是可預算的管理費用。根據申請人的證人李健明先生（「李先生」）的證供，聘用他的佳定物業管理有限公司（「佳定」）於2016年接替港基物業管理有限公司為該屋苑的管理人，為申請人管理該屋苑的公用部份及執行該公契的條款。李先生說佳定於上任為該屋苑管理人不久後，在2016 年中，因接獲多宗有關中央冷凍系統故障投訴，後經保養承辦商檢查確認後，才知道需要更換中央冷氣系統，但他強調需先諮詢業主及獲得業主大會通過相關議案，才能確定聘用哪間工程承辦商、總工程集資金額及集資的期數。因為上述3種的變數，李先生認為是次一次過大型更換商場中央冷氣系統所產生的工程費用不是可預算的管理費用。

29.  本席接受李先生的證供及同意該工程的費用不是可預算的管理費用。

30.  不過，答辯人認為申請人由召開業主大會作出有關議決至佳定發出繳款單的期間，時間上相隔了一年之久，佳定應依照2016及2017年這兩年做法，在上述的一年期間內作出支出預算；再者，根據該公契第VI部分的 D.4段，管理人有權不時修訂預算案。由於申請人有一年充足的時間為2018年1月1日至2018年12月31日作出支出預算，而申請人也可隨時修訂支出預算以加入該工程的費用，答辯人認為申請人根本在實際工作情況上不難為該工程的費用作出預算。

31.  本席不同意答辯人的論點。首先，項目(m) 的重點是管理人有絕對酌情權就意外事件預留一筆錢，即管理人（而非該屋苑個別業主）有酌情權決定是否預留一筆儲備金。因此，答辯人作為個別業主，不能對申請人或管理公司在事前有否預留儲備金提出異議。在本案中，申請人或管理公司行使其酌情權決定不就意外事件預留儲備金，答辯人亦無可非議。

32.  其次，申請人及管理公司事前在擬備2016年度及2017年度該屋苑管理開支預算案並沒有就該工程預留儲備金，所以不能動用儲備金支付該工程費用。李先生於庭上作供已確認事前沒有就該工程預留儲備。因此，在2017年之前該屋苑並沒有儲備金可以動用是一項事實。

33.  再者，本席認為該公契第VI部分 D.2 段的細項並不包括大型維修工程。該公契第VI部分 D.1 段是以 “annual” 以及 “for the ensuing year” 為依歸, 目的是為下一個財政年度可預算的管理開支進行估算及分攤。但是該工程的費用是不能被預算的。就該工程的龐大規模而言，申請人須遵照《建築物管理條例》第20A (2)條下的規定以招標承投方式取得服務，並須藉業主大會決議通過。在業主大會通過議決之前，管理公司不會知道那一間公司中標以及有關工程實際涉及的金額。管理公司和申請人沒有未卜先知的能力。因此，該工程不可能被納入年度預算案中。

34.  事實上，該工程在2016年9月開始籌備、2017年8月決議通過，及後才於2018年8月進行集資。申請人不可能將該工程費用撥入2016年度及2017年度該屋苑管理開支預算案中。故此，答辯人的論點，即管理公司應該將該工程的費用納入預算管理支出一說不能成立。

35.  此外，該公契第VI部分 E.3.(c) 段已說明 “In addition to the monthly contributions hereinbefore mentioned, each Owner shall pay to the Manager on demand in respect of his Unit such sum in the proportions set out in this Deed to cover the costs of all major repairs, replacements, renovations and all other costs and expenses for the Estate Common Parts”，即是說管理公司有收取管理費以外大型工程分攤費的權力。而這一條文必須與該公契第VI部分 B.1.(2) 段所賦予管理公司不受限制 (full and unrestricted) 去維修保養公共地方的權力一併理解。該公契賦予管理人有絕對及不受限制的權力去決定有關工程是否一次性大型維修工程以及如何向業主收取費用。所有業主包括答辯人必須遵循管理公司的決定。

36.  正如答辯人所同意，該工程的費用龐大而非經常進行，將其納入大型維修及更換工程費用 (major repairs and replacement) 藉業主大會議決分期繳付而非以該屋苑每月管理費的形式收取，方為合理。

37.  因此就同意爭議事項(1)，本席認為申請人有權將該工程視作「大型維修及更換工程」，而不把其列入年度管理費，以及不成立儲備金以支付該工程費用。就該工程的龐大規模及性質而言， 兩個決定皆合法合理。本席裁定該工程的費用不屬於該公契所訂明的「預算管理支出」(Estimated Management Expenses)。

同意爭議事項(2)及(3)

38.  根據同意爭議事項(2)和(3)提及的該公契的條款如下：

議題(2)提及：

(1)  第I部分；及

(2)  第VI部分，E.1, E.2及E.3 段。

議題(3)提及：

(1)  第VI部分，B.1.(26) 段；及

(2)  第VI部分，F.3至F.8 段。

39.  雙方就這些條文並沒有爭議，而這兩項同意爭議事項也可一併處理。

40.  答辯人就這兩項爭議事項提出的爭議，其實是指若該公契內有條款明確表示管理人須遵循該公契及／或該分公契，那麼管理人不能忽視該分公契內的條款。反之，管理人應先了解該分公契內的條款；若相關的該公契條款要求管理人遵循該分公契的條款，管理人便要照辦。

41.  答辯人引用該公契以下的條款，即第VI部分F.3至F.6段，以說明管理人須按該分公契辦事：-

(1)  第VI部分F.3段：“Without prejudice to the liability of the Owners hereunder all amounts which may be or become payable by any Owner for the time being of any Unit in the Estate in accordance with the provisions of this Deed or any Sub-Deed, shall be recoverable by the Manager from the occupier or occupiers for the time being of such Unit”（底線加上），其意思是指「在不損害相關單位業主因依據該公契或任何分公契條款需要支付的金額而產生的債務責任原則下，管理人可從當時單位的佔用人收取可收回的金額」。

(2)  第VI部分F.4段：“All amounts which may be or become payable by any Owner or any occupier for the time being of any Unit in the Estate in accordance with the provisions of this Deed or any Sub-Deed and all other expenses incurred in or in connection with recovering or attempting to recover the same and all damages claimed for breach of any of the provisions of this Deed or any Sub-Deed shall be recoverable by civil action at the suit of the Manager. The claim in any such action may also include a claim for the solicitor and own client's costs of the Manager and the defaulting Owner or occupier shall in addition to the amount claimed in such action be liable for such cost”（底線加上），其意思是指「所有目前的單位業主或佔用人因依據該公契或任何分公契條款而需要支付的所有金額，及所有因違反該公契或任何分公契的任何條款而作出收回或嘗試收回上述款項而產生或有關的支出和所有已聲稱的賠償；管理人可進行民事訴訟收回。管理人在民事訴訟中作出的申索金額亦會包括管理人就民事訴訟一事所產生的律師費，而該違反該公契或任何分公契的業主或佔用人須為上述的律師費用負上法律責任」。

(3)  第VI部分F.5段：“The Manager shall further have power to commence proceedings for the purposes of enforcing the observance and performance by any Owner or occupier of any portion of the Estate of the covenants conditions and provisions of this Deed or any Sub-Deed and of recovering damages for the breach, non-observance or non-performance thereof. The provisions of Clause 4 of this Subsection shall apply to all such proceedings”（底線加上），其意思是指「管理人擁有進一步權力為了使該屋苑內任何部份的業主或佔用人遵守和履行該公契或任何分公契內的所有條款，及向因違反、不遵守和不履行該公契或任何分公契內的所有條款，而展開訴訟去追討賠償。該公契條款是第VI部分F.4段可應用在所有本段提及的訴訟」。

(4)  第VI部分F.6段：“In the event of any Owner or occupier failing to pay any sum due and payable by him in accordance with the provisions of this Deed or any Sub-Deed or failing to pay any damages awarded by any court for breach of any of the provisions of this Deed or any Sub-Deed within 30 days of the date on which the same becomes payable, the amount thereof together with interest as aforesaid and the said collection charge and all costs and expenses which may be incurred in recovering or attempting to recover the same including the legal expenses referred to in clause 4 of this Subsection and in registering the charge hereinafter referred to, shall stand charged on the shares of the defaulting Owner in the Estate and the Manager shall be entitled without prejudice to any other remedy hereunder to register a Memorial of such charge in the Land Office against the shares of the defaulting Owner. Such charge shall remain valid and enforceable as hereinafter mentioned notwithstanding that judgment has been obtained for the amount thereof provided such judgment has not been satisfied”（底線加上），其意思是指「當任何業主或佔用人未能按照該公契或任何分公契條款支付到期款項，或未能在期限前支付因違反該公契或任何分公契的任何條款而被法庭授予的賠償金額，上述到期的欠款及未繳付的法庭授予賠償金額，這些未付的金額連同拖欠的利息、所有相關的追收費用、成本及支出（包括該公契條款第VI部分F.4段提到的法律費用）、所有關於將違約業主擁有位於該屋苑的土地部份作出押記備忘並在土地註冊處登記的費用、成本及支出；在不損害管理人有權獲得其他法律濟助的原則下，管理人有權在土地註冊處向違約業主擁有位於該屋苑的土地部份註冊押記備忘。儘管就違約業主欠款取得法庭判決，只要該判決債項仍未清償，這份經註冊的押記備忘仍然有效及可被執行的」。

42.  答辯人認為該公契上述的條款指出管理人向單位業主或佔用人追討欠款，管理人必先要依據該公契或該分公契內的條款，查看及確定是否有權向相關單位業主或佔用人作出追討。然而，「該公契或該分公契內的條款」中的「或」的意思是指若該屋苑只有該公契而沒有任何分公契，管理人便依照該公契條款辦事；但若該屋苑有該公契亦同時有任何分公契存在，管理人必須先要確定是否有分公契與案件有關，若有關的話，管理人必須依照與本案相關的分公契條款辦事，而不是任由管理人隨意決定是否依照分公契條款辦事，這才是合理和公平的處理方式。

43.  由於佳定是由申請人聘用管理該屋苑，及香港條例第344章《建築物管理條例》第16條指明：「業主所具有的與建築物公用部分有關的權利、權力、特權、職責，須由法團而非業主行使及執行」；所以，申請人是本案的管理人，而佳定是申請人的代理。

44.  由於申請人知道該分公契的存在，申請人應仔細閱讀該分公契的內容，然後確定該分公契是否與本案有關；該分公契中第5 段是關於G10A 舖和G10B 管理單位 (Management Units) 的分配，該分公契中第6段是分開為 (1) 和 (2) 兩個分段，第6(1) 段和第6(2) 段是關於被分攤給原G10 舖的管理費用 (Management Expenses) 和管理人的薪酬 (Manager's Remuneration) 怎樣再被分攤給G10A 舖和G10B 舖，及界定G10A 舖業主和G10B 舖業主分別負責及不負責繳付哪類的管理費用和管理人的薪酬。此外，這兩分段，即第6(1) 段和第6(2) 段，一起提及「獨歸因於 (attributed solely to) 冷氣供應給該屋苑內的商舖而産生的管理費用和管理人的薪酬」或「管理費用和管理人的薪酬其屬性僅用於 (attributed solely for) 冷氣供應給該屋苑內的商舖」，以不同方式決定哪位業主有法律責任去支付分攤給原G10 舖關於上述的兩項費用。在該分公契中的英文原文為 “the Management Expenses and the Manager's Remuneration which are attributed solely to or solely for the supply of air-conditioning to the shops of the Building”。

45.  答辯人認為根據上述分析，該分公契中第5 段，第6(1) 段和第6(2) 段明顯地與本案有關。因此，管理人須依照與本案相關的該分公契的條款，即該分公契中第5 段，第6(1) 段和第6(2) 段，的內容辦事。

46.  第6(1) 段的條文是：“All Management Expenses and Manager’s Remuneration (as referred to or defined in the Principal Deed) (save and except the Management Expenses and the Manager's Remuneration which are attributed solely to or solely for the supply of air-conditioning to the shops of the Building) and all other contributions which shall be apportioned to the Property from time to time in managing the Land and the Building and its equipment pursuant to the Principal Deed including all capital expenditures and major repairs and renovations therefor which the owner or owners of each of the Shops is or are liable to pay under the Principal Deed shall be calculated according to the proportion of the number of Management Units respectively allocated to them”，其意思是指「所有管理費用和管理人薪酬（正如在該公契中所述或定義）（除了那些完全歸因於或其屬性僅用於向該屋苑的商舖供應冷氣的管理費用和經理薪酬的分攤費之外）以及根據該公契不時分攤給該物業（即G10 舖）用以管理該土地和該屋苑及其屋苑內的設備的所有其他款項，包括所有資本性支出、重大維修和翻新的支出，對上述支出（不包括除外的支出），因依據該公契條款，商舖的業主是有責任支付的；而各商舖應繳付的分攤費金額，是根據分配給它們各自的管理單位數量去計算」。

47.  第6(2) 段的條文是：“Notwithstanding anything to the contrary contained in the Principal Deed, it is hereby agreed and declared that the contribution to the Management Expenses and the Manager’s Remuneration which are attributed solely to or solely for the supply of air-conditioning to the Shops of the Building and payable by the Property under the Principal Deed shall be borne and paid by the owner for the time being of Shop G10B only”，其意思是指「儘管該公契中有任何相反的規定，現特此同意並聲明，根據該公契該由G10 舖支付完全歸因於或其屬性僅用於向該屋苑的商鋪供應冷氣的管理費用和經理薪酬的分攤費，是由當時的G10B 舖業主承擔及支付的」。

48.  因此，答辯人認為凡由G10 舖支付完全歸因於或其屬性僅用於向該屋苑的商鋪供應冷氣的管理費用和經理薪酬的分攤費，是由當時的G10B 鋪業主承擔及支付的。

49.  答辯人根據該公契的條款將“To supply Air-conditioning”定義為“to maintain a centralized air-conditioning system for the shops and to supply air-conditioning to the same.” 答辯人又根據該公契的條款指出“maintain”一詞已包涵了“replace”(「更換」）的意思。所以，“To supply Air-conditioning”的定義也包括“to replace a centralized air-conditioning system for the shops and to supply air-conditioning to the same”的意思。答辯人認為“To supply Air-conditioning”也包括提供中央冷氣系統(centralized air-conditioning system)。

50.  答辯人認為申請人追討的79,950 元屬於更換該屋苑商場冷氣系統工程分攤給G10 舖的一部份，根據該分公契第6(2) 段，這筆款項應該由G10B 舖業主承擔及支付。

51.  因此，答辯人就同意爭議事項(3)的結論是申請人及管理公司必須審視該分公契的相關條款作決定；而在本案中，該分公契第6(2) 段指明由G10 舖支付完全歸因於或其屬性僅用於向該屋苑的商鋪供應冷氣的管理費用和經理薪酬的分攤費，所以申請人及管理公司是沒有權向答辯人收取上述的79,950元。

52.  基於同樣理由，答辯人認為就同意爭議事項(2)的結論應是答辯人無責任向申請人支付上述的79,950元。

53.  其實答辯人以上的論點是屬於同意爭議事項(4)和(5)的爭議。答辯人並沒有回應申請人所指「由於該工程屬於一次性大型工程，申請人和管理公司有權按第VI部分E.3.(c), 第VI部分B.1.(26)段及第VI部分F.3至F.8段向答辯人收取該工程的分攤費」的說法。

54.  答辯人所提出的論點，即申請人須考慮該分公契有關的條文，其實已清楚由申請人提供的案例所推翻。首先，根據Scamell and Gasztowicz on Land Covenants (2^nd ed, 2018)，作者有以下的說法：

"At common law, covenants entered into between two or more parties are, as a class, enforceable only by the parties themselves and their personal representatives. "

55.  上訴庭楊振權法官（當時官階）於寶樂大廈業主立案法團訴梁冠及其他人 [2006] 3 HKLRD 876 也明確指出：

“36. 從合約角度而言，分公契的安排和商業中心業主外的其他寶樂大厦業主無關。只要商業中心的業主整體履行大厦公契施加於商業中心業主的責任，法團無權干預他們根據分公契作出的安排。”

56.  最重要的是，上訴庭在The Incorporated Owners of Po Lok Mansion v Richards Co Ltd [2005] HKCA 164有以下完全適用於本案的分析：

“…The Sub-DMC does not bind all the owners of the building. It is just an agreement entered into by a deed among nearly all of the owners of the commercial centre. The binding deed for all the owners is the DMC from which the Incorporated Owners of the whole building received their power. Thus the Incorporated Owners should collect its charges according to the DMC and not the Sub-DMC. In other words, section 22(2) would have an effect of empowering the Incorporated Owners to pursue its claim for the due proportion of each owner’s share according to the share of the owner or the proportion of the undivided shares of the owners as provided under the DMC.

12. Otherwise, the Incorporated Owners would face a difficult situation and that is those who would pay less under the Sub-DMC would obviously pay less but those who would have to pay more under the Sub-DMC might argue that he should pay less under the DMC. Eventually there would be a deficit in the collection of charges.

13. It may well be a matter for all the owners of the commercial units who are bound by the Sub-DMC to collect all the charges according to their agreed proportions and hand it up to the Incorporated Owners. If that is the case the Incorporated Owners could accept one lump sum from all the owners who were bound by the Sub-DMC. Even then the Incorporated Owners are not accepting the proportion provided under the Sub-DMC. They are only accepting the total lump sum provided under the DMC. In any event, this is not the case here. Thus the Incorporated Owners would have to pursue their claim against each individual unit of the commercial centre. In that case the Incorporated Owners could only pursue its claim according to the DMC and not the Sub-DMC which does not bind the other owners of the building.”

57.  於本案，該分公契的第一頁清楚列明，立約的三方分別為穎智、何先生及上海商業。申請人和其他單位的業主由始至終均沒有簽署該分公契。

58.  基於上述的法律原則，申請人及／或管理公司無需按照該分公契向答辯人收取該工程的分攤費。正如上訴庭於 The Incorporated Owners of Po Lok Mansion一案所指，申請人收取工程分攤費的權力來自該公契，因此不會（亦不能）按照該分公契收取工程分攤費。答辯人有權與其他業主訂立分公契，但如此訂立的分公契不會對其他並非契約方的業主和業主立案法團有約束力，法團亦有權按主公契向所有業主追討工程分攤費。

59.  不過，答辯人在結案陳詞中提出在查看了上述案例、其原審判案書 (LDBM36/2004 及LDBM37/2004) 及寶樂大廈的大廈公契後，發現以下與本案不同的地方，並提出以下論點：

(1)  正如上述一樣，答辯人認為在該公契中，有多項條款列明要求申請人依據及執行分公契條款。可是，在寳樂大廈的大廈公契中，完全沒有提及分公契。既然該公契中列明需要依據分公契條款，這明顯表示訂立該公契的各契約方，也認為管理人（即Manager) 依照分公契條款是非常重要的。這與申請人提倡 “申請人不是分公契的契約方，所以分公契與申請人無關” 的說法，完全相反。

(2)  在該公契中，第VI部分E.1.(b).(iv)段指出：“the fourth part shall contain the Management Expenses and the Manager's Remuneration which are attributed solely to or solely for the supply of air-conditioning to the shops and shall subject to clause 2 of this Subsection E be paid by all the Shop Owners in proportion to the number of Management Unit allocated to each shop in relationship to the number of Management Units allocated to all shops” 。這段提及的Management Units 就刊載於該公契的附件內，並且附件列明G10 舖的Management Units為780。

(3)  但是，在LDBM36/2004 及LDBM37/2004 案中，原審法官發現寶樂大廈的大廈公契第3條規定：“Each of the owners shall pay his due proportion of:”, 但該大廈公契卻沒有為 “due proportion” 作出定義，該大廈公契只有 “Share and proportion in the said land” 的附表；而不是 “due share and proportion in the said land" 的列表。而且， “Share and proportion in the said land” 與 “due share and proportion in the said land” 是不相同的，從而計算出不同的分攤金額數值；原審法官才引用《建築物管理條例》第22(2) 條規定來決定 “due portion” 而不是接納該案答辯人提出依據分公契第9 條規定以“獲分配的management units" 來決定。原審法官發現大廈公契沒有 “獲分配的management units" 的規定，所以才決定分公契條文不適用計算大廈維修的分攤方法。繼而引伸到上訴庭作出下列判詞： “The Sub-DMC does not bind all the owners of the building. It is just an agreement entered into by deed among nearly all of the owners of the commercial centre. The binding deed for all the owners is the DMC from which the Incorporated Owners should collect its charges according to the DMC and not the Sub-DMC” 。

(4)  反觀本案，該分公契第5條規定沒有與該公契條款（即第VI部分E.1.(b) 段）有衝突，若申請人執行該分公契第6(1) 及6(2) 段規定時，除了G10B 舖的業主受影響外，其他該屋苑的業主皆不受到該分公契第6(1) 及6(2) 段規定影響。根據案件Wu Yuk Chun 及Hon Hing Enterprises Ltd. [2021] HKLdT 5 (LDBM226/2017), 原審法官引用了英國上訴庭案件 RWE NPower Renewables Ltd. v J N Bentley Ltd. [2014] EWCA Civ 150 在判詞中道出：“合約文件內的條文須盡可能地被解讀為互為補充，以連貫一致的方式表達締約雙方的意圖”。在本案中，該公契與該分公契可以連貫一致地伸延解讀，讓申請人可準確知道每個業主應承擔和支付多少。

(5)  根據申請人向答辯人發出的「付款通知書」、「第一次通知書」及「第二次通知書」及申請人的《申請通知書》第7 段，答辯人可以確定申請人是有審閱該分公契的，亦計算出G10A 舖的分攤費，只不過是向錯的業主追討而已；這亦反映出申請人有能力在進行分攤時考慮各業主私人訂立的分公契，並不是申請人證人李先生在其陳述書中所形容「這是不切實際的要求」。

60.  根據上述的分析，答辯人認為上訴庭案例The Incorporated Owners of Po Lok Mansion不適合應用於本案。

61.  很明顯，答辯人完全誤解了該案中的法律原則，導致答辯人一方認為該公契條文的用字本身會影響該法律原則是否適用。該法律原則的重點是「誰」(who or which parties) 是契約方。主公契訂立時有否預見將來會訂立分公契是無關宏旨的。在該案中，上訴庭已清楚說明 “It is trite law to say that whilst the DMC binds all the owners, the Sub-DMC only binds the parties to the Sub-DMC, i.e. all units of the commercial centre except the one who did not enter into this Sub-DMC”。這說明該法律原則已是確立的法律原則。

62.  再者，在Incorporated Owners of San Po Kong Mansion v Island Management Services Ltd [2007] 1 HKC 206 一案中，一間餐廳憑分公契改建成一個商場，被告人為分公契下的其中一名業主，在商場301份不可分割業權中佔17份。原告人向被告人追討欠繳的管理費。被告人辯稱主公契已被分公契取代或修訂(superseded or varied) 。高等法院暫委法官麥卓智(DHCJ Muttrie) 有以下說法：

“In Incorporated Owners of Po Lok Mansion v Richards Company Ltd, CACV 282 of 2004 at paragraph 6, Yam J, giving the judgment of the Court of Appeal, noted:

“It is trite law to say that whilst the DMC binds all the owners, the Sub-DMC only binds the parties to the Sub-DMC, i.e. all units of the commercial centre except the one who did not enter into this Sub-DMC.”

I cannot therefore see how the DMC could be said to have been varied or superseded by the Sub-DMC. The Sub-DMC is a contract between the owners of the equal undivided shares in the Rainbow Arcade premises. Those shares themselves consist of the 43 equal undivided shares in the Building. The owners, in a question with the other owners of the 800 equal undivided shares in the San Po Kong Mansions, stand in the shoes of the original owners of the restaurant.”

63.  因此，合約相互關係 (privity of contract) 是申請人不需執行該分公契的原因。在該公契中提及的分公契應該是指與全體業主簽訂的分公契，而不是個別業主簽訂的分公契。

64.  該公契第II部分，9.(d)段訂明：

“Each Owner for the time being of a Commercial Unit shall have the following rights –

…

(d) The right to enter into any Sub-Deed in respect of any part of the Commercial Development for the purposes of further defining and regulating the rights interests and obligations of the Owners of the Commercial Units in such part.”

65.  由上述條文可見，該公契內已訂明商業用途單位業主可以自行訂立有關他們權責的分公契，而他們所訂下的分公契只與該些商業用途單位有關。申請人作為全體業主的代表，不可能受這類分公契限制。

66.  答辯人的主張會導致申請人受制於個別業主之間所訂立的分公契。答辯人的理解是，該公契中所述的 “any Sub-Deed” ( 任何分公契）是沒有限制地泛指個別業主之間所訂立的分公契。這一理解偏離上述案例和該公契的條文所述的限制，完全不合理。

67.  答辯人認為該公契與該分公契的條款沒有衝突，因為除了G10B 舖的業主外，其他該屋苑的業主不受該分公契影響，因此有別於The Incorporated Owners of Po Lok Mansion案中的情況。然而答辯人依賴該分公契的目的，正正是要指出答辯人無須繳交該工程的分攤費；申請人則依據該公契，說明答辯人須要繳交該工程的分攤費。很明顯，該公契與該分公契有所分歧。若其他該屋苑的業主不受該分公契影響， 這也正是合約相互關係 (privity of contract) 的要旨，亦是申請人為何作為全體業主代表，無權執行該分公契的原因。

68.  基於上述理由，本席不接納答辯人對該公契中 “any Sub-Deed” 的理解。本席認為申請人可以只按該公契收取該工程的分攤費，而無需理會該分公契。

69.  由於答辯人未能提出任何可供爭辯的理由， 說明為何申請人不能引用該公契第VI部分，E.3.(c)段、第VI部分，B.1.(26) 段及第VI部分，F.3至F.8段向答辯人收取該工程的分攤費，本席裁定申請人有權根據該些條文向答辯人收取有關G10A舖位的工程分攤費。

70.  因此，本席就有關同意爭議事項(2)及(3) 的結論是：

(1)  根據該公契第I部分及第VI部分，E.1至E.3段，答辯人須向申請人支付其G10A舖的工程分攤費；及

(2)  申請人和管理公司有權根據該公契第I部分、第VI部分，B.1.(26) 段及第VI部分，F.3至F.8段向答辯人收取其G10A舖的工程分攤費。

同意爭議事項(4)

71.  在同意爭議事項(4) 所提及「該分公契內就支付管理支出所訂明的約定比例」是指該分公契第5段所表列出的比例，即是說：

“The Management Units (as defined in the Principal Deed) allocated to the Property under the Principa1 Deed sha1l be re-allocated in manner as follows : - ”

		Number of Management Units
Shop G10A		390
Shop G10B		390
	Total:	780

72.  根據該公契的附表(B)，原G10 舖的管理單位是780。因此，該分公契是將原G10 舖的管理單位平均分配給G10A舖和G10B舖，即各被分配390管理單位。

73.  不過，答辯人認為該分公契的第6(1) 段和第6(2) 段須被考慮在內。

74.  答辯人引用該分公契第6(1) 段，以說明所有管理費用和管理人薪酬（正如在該公契中所述或定義）（除了那些完全歸因於或其屬性僅用於向該屋苑的商鋪供應冷氣的管理費用和經理薪酬的分攤費之外），以及根據該公契不時分攤給該物業（即G10舖）用以管理該土地（相關地段細節）和該屋苑及其屋苑內的設備的所有其他籌集款項，包括所有資本性支出丶重大維修和翻新的支出，對上述支出（不包括除外的支出），因依據該公契條款，商舖的業主是有責任支付的；而各商舖應繳付的分攤費金額，是根據分配給它們各自的管理單位數量去計算。

75.  即是說，所有管理費用和管理人薪酬應用在管理該土地、該屋苑及其屋苑內的設備，包括所有資本性支出丶重大維修和翻新的支出，只要上述管理費用和管理人薪酬及上述的資本性支出丶重大維修和翻新支出完全與向該屋苑的商舖供應冷氣無關，上述的管理費用，管理人薪酬和支出，各商舖（包括G10A 舖和G10B 舖）應繳付的分攤費金額，是根據分配給它們各自的管理單位數量去計算。即是G10A 舖和G10B 舖各以390 個管理單位去計算這兩舖業主各須承擔及支付多少分攤費。

76.  由於該分公契第6(2) 段已表明由G10 舖支付完全歸因於或其屬性僅用於向該屋苑的商舖供應冷氣的管理費用和經理薪酬的分攤費，是由當時的G10B 舖業主承擔及支付，申請人不應向答辯人追討，而應向G10B 舖的業主追討有關供應冷氣的費用。

77.  根據答辯人的論點，該分公契第5段中的約定比例只適用於與供應冷氣無關的管理費、管理人薪酬及資本性支出重大維修及翻新支出。由於該工程的分攤費與供應冷氣有關，該分公契第5段下的約定比例並不適用。

78.  本席不同意答辯人的論點。正如上述一樣，本席認為該分公契屬於個別業主的私人契約，並不適用於申請人，該分公契下的約定比例亦因而與申請人追討的款項無關。

79.  因此，本席就同意爭議事項(4) 的結論是申請人及管理公司無需按照該分公契內就支付管理支出所訂明的約定比例向答辯人收取工程分攤費。

同意爭議事項(5)

80.  正如上述一樣，答辯人認為是次一次過大型更換商場中央冷凍系統工程費用是屬於完全歸因於或其屬性僅用於向該屋苑的商鋪供應冷氣的管理費用 (Management Expenses attributed solely to or solely for the supply of air-conditioning to the Shops of the Building)。

81.  答辯人指出 “maintain”一詞包括 “replace”, 因此該公契第VI部分，B.1.(33) 段所指 “to maintain a centralized air-conditioning system for the shops and to supply air-conditioning to the same”，亦包括更換該中央冷氣系統。

82.  不過，該分公契第6(1) 和6(2) 段正正將「一次過資本性大型更換冷氣系統工程費用」與「完全歸因於或其屬性僅用於向該屋苑的商舖供應冷氣的管理費用」兩者分開。如果一個工程屬於「資本性大型工程」，就屬於第6 (1) 段所述的 “capital expenditures and major repairs and renovations therefor which the owmer or owners of each of the Shops is or are liable to pay under the Principal Deed”；相反，「僅歸因於空調供應的管理支出」就屬於第6(2) 段的範圍。

83.  因此，如果該工程是一次過資本性大型工程的話，那麼答辯人便應該根據第6(1) 段的規定支付工程分攤費。

84.  答辯人認為任何與供應空調有關的費用，包括資本性大型工程的分攤費均屬於第6(2) 段的範圍。但這一論點與該公契和該分公契的條文不符。

85.  雖然該公契和該分公契可以互為補充的形式閱讀和理解，以連貫一致的方式表達和理解締約雙方的意圖（見Wu Yuk Chun v Hon Hing Enterprises [2021] HKLdT 5），但該分公契第6(2) 段沒有 “maintain”一詞，只有 “supply of air-conditioning”。第6(2) 段的條文如下：-

“Notwithstanding anything to the contrary contained in the Principal Deed, it is hereby agreed and declared that the contribution to the Management Expenses and the Manager's Remuneration which are attributed solely to or solely for the supply of air-conditioning to the Shops of the Building and payable by the Property under the Principal Deed shall be borne and paid by the owner for the time being of Shop 10B only.” （底線加上）

86.  與該公契第VI部分，B.1.(33)段中 “to maintain a centralized air-conditioning system for the shops and to supply air-conditioning to the same” 並列一起理解， 分公契的締約各方顯然不認為維修保養 (“maintain”) 的費用只由G10B舖的業主負擔。不然的話，締約各方應該會以截然不同的方式起草該分公契第6(2) 條，例如將 “for the supply of air-conditioning” 改為 “for the maintenance of a centralized air-conditioning system and the supply of air-conditioning”。

87.  本席同意申請人的見解，即該分公契刻意沒有包括“maintenance of a centralized air-conditioning system”是因為該分公契將日常生活中所理解的「冷氣費」，與一次性「更換冷氣系統」的開支分開處理。前者由G10B舖負擔，後者按管理份數分攤。

88.  因此，本席認為該工程為一次性「主要」或「大型」維修或翻新工程 (major repair/ renovation)，該分公契第6(1) 段是適用的條文，而不是第6(2) 段。

89.  本席有關同意爭議事項(5) 的結論是：如果申請人需按照該分公契所訂明的約定比例向答辯人收取工程分攤費，該工程的費用不屬於該分公契第6(2) 段下訂明的「僅歸因於空調供應的管理支出」(Management Expenses attributed solely to or solely for the supply of air-conditioning)。

總結

90.  基於上述理由，本席裁定答辯人的抗辯理由不能成立，答辯人須向申請人支付該工程的分攤費用，即79,950元。

91.  答辯人亦須根據該公契第VI部分，F.2.(i) 段的規定支付利息。該條文如下：-

“Interest calculated at the rate of $1.50 for each $100.00 or part thereof remaining unpaid for each period of 30 days or part thereof for which if remains unpaid.”

92.  至於訟費方面，該公契第VI部分，F.4 段有以下條文：-

“The claim in any such action may also include a claim for the solicitor and own client's costs of the Manager and the defaulting Owner or occupier shall in addition to the amount claimed in such action be liable for such cost.”

93.  因此，答辯人須支付申請人的訟費須以律師與客戶之間的基準 (solicitor and own client’s costs) 釐定。

94.  本席現頒令如下：-

(1)  答辯人須支付申請人該工程的分攤費用，即79,950元；

(2)  答辯人須支付申請人上述款項的利息，按該公契第VI部分，F.2.(i) 段計算，直至清繳款項為止；

(3)  臨時訟費命令：答辯人須支付申請人本案的訟費，包括大律師證書，以區域法院基準及律師與客戶之間的基準計算；若雙方未能就數額達成協議，則由法庭釐定；及

(4)  若雙方不在本裁決後14天內提出訟費申請，則上述的臨時訟費命令作實。