陳民華及另十七人 及 元朗屏會街9號同發大廈業主立案法團

LDBM 165/2011

香港特別行政區

土地審裁處

建築物管理申請編號 2011 年第 165宗

_______________

_______________

_______________

判案 書

_______________

背景

1.  本案的第十八申請人已於2012年1月10日中止本案的申請，但答辯人對第十八申請人的反申索仍未中止。不過根據答辯人的證人葉滿堂先生的證供，第十八申請人已於2011年9月2日向答辯人支付大廈維修工程費分擔金額，而第十八申請人亦已於2012年1月10日被頒令支付答辯人直至2012年1月9日為止的訟費，因此本席認為就答辯人對第十八申請人的反申索，包括有關的反申索訟費，可以不作任何命令。

2.  本案的第十申請人於審訊的第一天，即2012年5月9日，中止對答辯人的申請，並被頒令支付答辯人的訟費。答辯人對第十申請人並沒有提出反申索。因此，是次審訊已不再涉及第十申請人。

3.  本案的第一至第九及第十一至第十七申請人(以下簡稱為“申請人”)，均是香港新界元朗屏會街9號同發大廈(“該大廈”)的地舖業主。答辯人是該大廈的業主立案法團。該大廈的地下是商舖，而1字樓至16字樓是住宅單位。

4.  答辯人於2008年7月26日的業主大會中通過決議在該大廈進行大維修工程，並於2010年9月11日的特別業主大會中決議各項工程項目。

5.  申請人於2011年5月16日提出本案申請，爭議答辯人採用錯誤的表決方式，統一用每單位為1份業權作計算方式去決議大廈維修、誠聘顧問、工程項目及費用等議題。申請人其後放棄上述的爭議及修改申請通知書，將其申請改為爭議部份工程項目為住宅單位的私人項目，不應由他們作為地舖業主分擔支付。

6.  申請人在審訊時，確認現時爭議的工程項目只有以下幾點:-

(1)  新造冷氣機中央集水喉；

(2)  大廈地下大堂及管理處翻新工程–不銹鋼獨立信箱連每戶2條鎖匙(住宅信箱)及法團信箱及告示箱的費用分擔問題；

(3)  大廈地下大堂及管理處翻新工程；

(4)  搬移大廈地下食水錶工程；及

(5)  重唧私人窗邊膠工程。

7.  因此，申請人現時的申請是要求審裁處裁決上述的爭議項目是答辯人使用公費進行一些不需要進行的維修工程和包括私人項目。除此之外，申請人對答辯人的反申索亦沒有提出其他抗辯。不過答辯人已經同意了某些項目不應由申請人支付，所以修改了反對通知書及反申索書，追討其餘的維修工程費分擔金額。

8.  本席現就上述的爭議項目逐一作出裁決。

新造冷氣機中央集水喉

9.  申請人認為新造冷氣機集水喉是為了解決住宅冷氣機滴水問題，而基於冷氣機是私人財產，冷氣機滴水問題應是私人問題。地舖業主並沒有使用新造冷氣機中央集水喉，即是此喉管只是為住宅單位服務。

10.  此外，冷氣機中央集水喉是額外建造，並非取代舊有或現有任何一條去水喉管，也沒有大廈其他的排水式去水服務透過此新造冷氣機集水喉處理，因此如要地舖業主分擔這項純為住宅業主避免其個人責任的工程費用並不公平。

11.  申請人分別引用大廈公契第3(e)(i)段及3(r)(ii)段去說明新造冷氣機中央集水喉並不屬於維修及不是對整體大廈有益。再者，申請人亦引用公契第3(g)段去說明公契內有條文反映對大廈的設施及服務有「用者自付」的精神。

12.  最後，申請人不認同如果不建造冷氣機中央集水喉，各住戶便要各自接駁喉管至地下的說法，並指住宅業主有責任在建造此等喉管時，考慮維持大廈外牆的美觀。

13.  本席並不同意申請人的見解。首先，即使大廈公契沒有賦予答辯人權力去新造冷氣機中央集水喉，答辯人是有權根據《建築物管理條例》第18(fa)及(g)條對公用部分進行任何“改善或裝飾工程”及“就業主有共同權益的任何其他事務，代業主行事”。

14.  本席認為是次安裝中央集水喉並不是單為住宅業主而設，其目的主要是為了改善大廈外觀而設。若果要各住宅業主獨自安裝冷氣機去水喉，這必定使大廈外牆懸掛多條去水喉，影響大廈外觀。住宅業主亦不可能不接駁冷氣機喉管至地下去解決冷氣機滴水問題。申請人認為住宅業主可以不用中央集水喉而同時可以維持大廈外觀的說法並不合理。

15.  再者，改善大廈外觀並不是單為住宅業主或個別業主的利益，而是有利於所有業主，包括地舖業主。冷氣機中央集水喉其實與大廈其他的中央去水喉無異，都是避免過多的喉管在外牆上，影響外觀。冷氣機集水喉亦不是單為個別業主所設，而是為所有住宅業主所設。即使這並不包括地舖業主，也不能作為個外業主的利益。

16.  因此，本席不接受申請人這方面的陳詞，裁定申請人須支付有關冷氣機中央集水喉的分攤費用。

大廈地下大堂及管理處翻新工程-不銹鋼獨立信箱連每戶2條鎖匙(住宅信箱)及法團信箱及告示箱的費用

17.  答辯人現時已沒有要求申請人分攤不銹鋼獨立信箱連每戶2條鎖匙(住宅信箱)的費用45,000元，但仍要求申請人分攤法團信箱及告示箱的費用共13,000元(折扣後為12,641.51元)。

18.  申請人不同意支付法團信箱及告示箱的費用的原因是他們認為在雙比之下，法團信箱及告示箱的價錢比起住宅信箱的價錢高出很多，及答辯人並沒有向承建商提出質疑。

19.  由於上述情況特殊，申請人認為審裁處應要根據《建築物管理條例》第20A(7)條作出指示安排。

20.  不過，答辯人已提出證供顯示法團信箱及告示箱的價錢是承建商所提供，而申請人並沒有任何證據顯示申請人與承建商串謀偽造報價單或有任何利益輸送。再者，承建商還沒有提供有關法團信箱及告示箱的設計、大小、用料等資料，現時申請人認為有關的價錢太高，其實只屬猜測，並沒有事實基礎。

21.  因此，本席認為申請人不可根據沒有事實基礎的猜測去拒絕支付有關款項。本席亦不需引用《建築物管理條例》第20A(7)條作出任何指示。

大廈地下大堂及管理處翻新工程

22.  申請人認為答辯人以三十多萬元去做大廈地下大堂的翻新工程是超出了公契第3(e)(i)所指的基本維修標準的需要，而當中有多個項目使用天然雲石及天然麻石等名貴建材，可顯出工程中涉及美化的性質，而非基本維修。再者，工程涉及多項清拆再新造項目，並沒有收到屋宇署的維修指示，亦沒有迫切性。

23.  申請人又認為大廈地下大堂及地舖出入口是各自完全獨立，地舖業主亦沒有大閘鎖匙及進入密碼，代表地舖業主不能像公契第2(a)條所述，能夠自由地通過大廈的入口(即大堂大閘)，亦不能自由地使用大廈地下大堂。因此，申請人認為要地舖業主分擔一個無法自由使用的豪華地下大堂維修費用並不合理。

24.  本席認為申請人的理據完全不能成立。正如上述一樣，《建築物管理條例》第18(fa)條已說明答辯人有權改善或裝飾公用部分。地下大堂，包括管理處，是公用部分，業主亦己通過決議進行有關工程。如果申請人認為價錢太貴或用料太豪華，理應在業主大會上提出，由出席業主投票決定，而不可能在決議後以價錢和用料不合理來拒絕支付有關款項。

25.  至於地舖業主不能自由地使用地下大堂的問題，這與申請人是否需要支付有關款項完全是兩回事。申請人可以要求答辯人提供大閘鎖匙或密碼，這樣便何自由進出地下大堂，但公契及《建築物管理條例》均沒有將地舖業主和住宅業主分攤費用的責任劃分界線。

26.  因此，申請人的理據完全沒有法律基礎，申請人必須支付有關款項。

搬移大廈地下食水錶工程

27.  申請人認為有關水錶狀況良好，也沒有收到政府部門的搬遷或維修指示，搬遷水錶的目的只是為了方便管理人行事，性質上並不是翻新或破損的修復，所以不符合公契第3(e)(i)條所指的保持良好及可使用的維修性質。

28.  申請人又認為水錶位置衍生的問題由來已久，為何答辯人的主席在任超過十年也不提出以維修基金來進行此項工程，而要留待是次以集資方式支付的時候才進行。

29.  申請人又認為答辯人所指的問題都是行政上的問題，可以以行政安排來解決，管理人的貪圖方便，不屬於《建築物管理條例》第18(g)條所指的業主共同權益。

30.  不過，根據申請人的證供所顯示，有關的水錶是位於地舖的私人天井內，而基於保安理由，答辯人的工作人員或個別業主須要事先安排及獲得地舖佔用人同意才能進入水錶位置進行勘察或維修。由於水錶及喉管曾多次因為老化或意外出現突發性爆水喉情況，答辯人認為將水錶搬遷到地下後巷的公用位置，可以方便水錶及有關喉管的勘察、維修及記錄用水量，亦方便水務署職員抄錶。

31.  本席接受申請人的證供，認為這些搬移水錶都是有利於大廈業主的共同權益。因此，答辯人絕對有權引用《建築物管理條例》第18(g)條作出此項工程。答辯人現時才進行此項工程亦沒有任何不妥的地方。

重唧私人窗邊膠工程

32.  申請人認為住宅單位的窗戶是私人財產，重唧窗邊膠屬於維修私人財產，不應要地舖業主分擔。申請人不認同答辯人在維修外牆時會有剷走外牆物料的動作，或會有機會破壞住宅窗戶的窗邊膠，所以無須為私人單位重唧窗邊膠。

33.  不過，本席接受答辯人的證供，是次大維修工程包括了大廈外牆混凝土及批盪修補工程，而有關工程需要把鬆脫及破損的外牆混凝土及批盪部分清除然後修補加固。雖然並非所有靠近窗門的牆身也要進行此操作，但根據工程顧問公司的意見，鑑於該大廈的樓齡及狀況，大部分單位窗邊的混凝土及批盪均有鬆脫及破損情況。在進行清除修補鬆脫及破損的窗邊混凝土及批盪時，必定會破壞窗框與混凝土批盪之間的窗邊膠。因此，答辯人有必要重唧窗邊膠，以防止窗邊漏水，及避免有關業主對答辯人的民事索償。

34.  本席認為基於上述的證供，重唧窗邊膠是非常合理的工程，而申請人認為可以用執漏形式去修補有關窗戶並不實際，亦不是顧問公司所提供的意見。答辯人是根據顧問公司的專業意見及獲得業主大會通過決議才進行有關工程，並無不妥。申請人不可拒絕支付有關款項。

總結

35.  基於上述理由，本席裁定申請人的所有申請均不能成立，亦不能拒絕支付有關的維修分攤費。

36.  不過，根據答辯人的證人葉滿堂先生的證供，第十三申請人己於2011年9月7日向答辯人支付20,000元及第十四申請人已於2011年10月25日支付所有款項，所以第十三申請人須要支付的金額應是89,000.05元，而第十四申請人則不需支付任何金額。

37.  答辯人在修改反申索書中亦有要求審裁處宣告同發大廈業主大會應按照業主每擁有一個單位即有一票的原則來計算各業主的投票票數，但由於申請人已放棄這方面的申請，本席亦不需為此作出宣告。

38.  因此，本席頒令如下:-

(1)   撤銷第一至第九及第十一至第十七申請人對答辯人的申請。

(2)   第一至第九，第十一至第十三及第十五至第十七申請人須支付答辯人以下之維修工程費分擔金額及其利息，以判定利率計算，由裁決日起計至清繳款項為止:-

(a)	第一申請人:	109,000.05元
(b)	第二申請人:	109,000.05元
(c)	第三申請人:	109,000.05元
(d)	第四申請人:	109,000.05元
(e)	第五申請人:	109,000.05元
(f)	第六申請人:	109,000.05元
(g)	第七申請人:	109,000.05元
(h)	第八申請人:	109,000.05元
(i)	第九申請人:	109,000.05元
(j)	第十一申請人:	109,000.05元
(k)	第十二申請人:	109,000.05元
(l)	第十三申請人:	89,000.05元
(m)	第十五申請人:	81,750.04元
(n)	第十六申請人:	109,000.05元
(o)	第十七申請人:	81,750.04元

(3)   答辯人向第十四及第十八申請人要求維修工程費分擔金額的反申索及要求宣告命令的反申索均不作任何命令。

(4)   臨時訟費命令:第一至第九及第十一至第十七申請人須支付答辯人本案之訟費(包括反申索之訟費)；如果雙方未能就數額達成協議，則由法庭以區域法院基準釐定；如果雙方不在14天內提出訟費申請，則此項臨時訟費命令作實。

(5)   臨時訟費命令:答辯人對第十八申請人的反申索，不作任何訟費命令；如果雙方不在14天內提出訟費申請，則此項臨時訟費命令作實。