鄧美容 對 張樂添

LDPD 1515/2012

香港特別行政區

土地審裁處

申請編號LDPD 2012年第1515宗

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覆 核 判 案 書

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背景

1.  申請人是 "沙田馬鞍山烏溪沙新村第四巷10號B 1/F樓(二樓)"  (“本案處所”）之業主，答辯人是本案處所之租客。

2.  在2012年6月25日，申請人由於答辯人未有繳付由2012年6月14日起的租金，在土地審裁處申請收回本案處所的管有及追收租金，並申請要求作出命令繳付中間收益，直至樓宇交吉日止，及訟費。申請人亦在2012年6月25日將申請通知書送達答辯人。

3.  本案於2012年7月20日在本席席前過堂聆訊，本席判定申請人由於答辯人未有繳付租金，申請收回本案處所的管有及追收租金/中間收益得直。命令答辯人須將本案處所空置管有權交回申請人，如果答辯人在2012年7月28日或之前把所有欠租/中間收益（包括截至付款當天到期應繳的所有欠租/中間收益），連同訟費繳存土地審裁處，則答辯人可獲沒收租賃權的寬免，而本案處所的租約亦恢復有效。

4.  答辯人在2012年7月28日繳存土地審裁處10,584.40元，包括: 由2012年6月14日至2012年7月30日欠租/租金/中間收益10,219.40元(以每月6,600元計算)及訟費365元。

5.  在2012年8月2日，申請人在土地審裁處提交批准發出收樓令狀申請書，在判令發出後至2012年8月2日為止，答辯人於繳款限期當日或之前只繳付了10,584.40元及於2012年8月1日繳交1,500元，作爲支付2012年6月14日至2012年8月13日期間的部分租金/中間收益和訟費；現尙欠2012年7月14日至2012年8月13日期間的部分租金/中間收益。申請發出收樓令狀。

6.  在2012年8月2日，土地審裁處審裁成員盧偉光在內庭聆訊批准發出收樓令狀。

7.  在2012年8月6日，土地審裁處司法常務官向土地審裁處執達主任發出收樓令狀，授權執達主任進入本案處所，令申請人收回本案處所。

8.  答辯人在2012年8月6日提交非正審申請，申請擱置收樓令狀，申請暫緩執行收樓令狀。

9.  非正審申請於2012年8月14日在本席席前聆訊，本席判定批准答辯人在2012年8月6日提交非正審申請，擱置土地審裁處在2012年8月2日所作出批准發出收樓令狀的命令。

10.  本席在2012年8月21日決定覆核在2012年8月14日的判決。

覆核討論

11.  在2012年8月14日聆訊時，申請人指出，答辯人未有根據租約條文，繳付由2012年7月14日至2012年8月13日期間到期應繳的全數租金。因此申請發出收樓令狀。答辯人指出，答辯人已經遵照土地審裁處命令，準時繳付款項予土地審裁處。

12.  本席在聆訊時認為綜合Wong Wan Leung & others 訴Secretary for Transport [2001] 1 HKLRD 427，世榮集團有限公司對梁甘雨[2003] 2 HKLRD 882，及COLGAN COMPANY LIMITED訴ETHITRADE LIMITED  LDLA 153/1983 （無彙報的案例，日期為1983年11月19日）的案例，申請人沒收本案處所的租約後，申請人的索償不是租金，只是中間收益。申請人沒收本案處所的租約後，在答辯人獲沒收租賃權的寬免前，申請人均不可以要求答辯人繳付根據租約到期應繳的租金。土地審裁處的命令“如果答辯人在2012年7月28日或之前把所有欠租/中間收益（包括截至付款當天到期應繳的所有欠租/中間收益），連同訟費繳存土地審裁處” ，只是包括由2012年6月14日起至2012年6月25日申請人將申請通知書送達答辯人的日期的欠租，及由2012年6月26日起截至2012年7月28日答辯人繳存土地審裁處付款當天到期應繳的中間收益。因此當答辯人在2012年7月28日繳存土地審裁處由2012年6月14日起至2012年7月28日的所有欠租/中間收益，連同訟費後，答辯人已獲沒收租賃權的寬免。

13.  本席在聆訊後，知悉英國上訴法庭法官Beldam L.J.在Maryland Estates Limited v Joseph and Another (1999) 77 P. & C.R. 150的判案書第158頁指出:

“In my view it is not straining the interpretation of the language to hold that all rent in arrears means the rent in arrears at the time when the court making its order assumes that payment of that rent will result in the lease continuing for all purposes. Thus, if the lease is not forfeit, the rent plus the amount claimed for use and occupation is the amount of “rent in arrear” and on condition that this amount is paid the court declares that the lease is not forfeit. In my view it was not Parliament's intention that the words used in section 138(3) should be construed to mean that the court could order payment only of the rent in arrear at the date of service of the summons as a condition of granting relief. The tenant granted relief continues to hold “the land according to the lease without any new lease”. In my view, the judge was wrong to accept the submission made by Mr Moore. The implication of the judge's approach is that if the tenant continues to hold under the terms of the lease and does not pay rent during the period between the service of the summons and the making of the judge's order, he would at once be in breach of covenant, for further rent would be in arrears and the lease would be liable to be forfeited immediately. The landlord could commence proceedings and the whole procedure would recommence.

Such an inconvenient result is easily avoided if it is assumed that the lease continues to exist after service of the summons on the tenant, that he remains under an obligation to pay the sum reserved in the lease as rent and that all the rent in arrears means the rent payable up to the date in the order.”

本席將判決書的意思翻譯為:

"本席認為，所有欠租，應該是在法庭作出命令時，若然租客繳付該等欠租，則租約將會維持有效。所以，假若租約沒有被沒收，租金加上中間受益，即相等於欠租。當繳付欠租後。租約即恢復有效。

本席認為，當議會通過法例時，用意並不是法庭在給予濟助時，只是命令繳付令狀發出時的欠租。租客獲得濟助時，毋須經新租約，可以繼續根據原有租約，持有物業。

本席認為，按照原審法官的說法。若然租約恢復有效，但租客沒有繳付應繳的租金，即會立即違反租約。業主亦可以收樓，整個法律程序，將會重覆。

這個不便的結果很容易避免，只要假設令狀發出後，租約仍然有效，租客仍然有責任繳付租約所載的租金。所有欠租的意思是，直至法庭判決之日，租客根據租約到期應繳的租金。"

14.  本席認為本席在2012年8月14日的判決的結果將會正如Beldam L.J.所說，"若然租約恢復有效，但租客沒有繳付應繳的租金，即會立即違反租約。業主亦可以收樓，整個法律程序，將會重覆" 。

15.  本席認為本席應依循英國高等法院上訴法庭的判決，所有欠租應是截至付款當天根據租約到期應繳的全數租金。因此由於答辯人在2012年7月28日未有繳付由2012年7月14日至2012年8月13日期間到期應繳的全數租金，答辯人並沒有獲沒收租賃權的寬免。

16.  因此本席裁定本席在2012年8月14日的判決並不恰當，判決應予以擱置。

申請人的陳詞

17.  申請人由於答辯人每個月均遲交租，所以要求收回本案處所的管有。申請人亦要求取回訟費。

答辯人的陳詞

18.  答辯人指出，答辯人已經在2012年8月7日清繳由2012年7月14日至2012年8月13日期間的全數租金，答辯人希望可以獲沒收租賃權的寬免。答辯人口頭申請，修改非正審申請書申請目的(其他)第3段為:延期土地審裁處在2012年7月20日的命令的濟助期屆滿日至2012年8月7日。

本席的裁決

19.  雖然本席擱置土地審裁處在2012年8月14日所作出的命令，本席應運用酌情權，批准答辯人延期濟助期屆滿日至2012年8月7日。由於答辯人在2012年8月7日或之前已經清繳所有欠租/中間收益包括到期應繳的全數租金，連同訟費，答辯人可獲沒收租賃權的寬免。因此本席裁定批准答辯人的非正審申請。

20.  最後，關於本案訟費，雖然本席批准答辯人的非正審申請，本席認為答辯人須支付申請人這次申請的訟費，其款項即時評估為300元。

本席頒令

(1)  擱置土地審裁處在2012年8月14日所作出的命令;

(2)  批准答辯人的口頭申請，修改非正審申請書申請目的(其他)第3段為: 延期土地審裁處在2012年7月20日的命令的濟助期屆滿日至2012年8月7日;

(3)  批准答辯人在2012年8月6日提交非正審申請，擱置土地審裁處在2012年8月2日所作出批准發出收樓令狀的命令;

(4)  答辯人須支付申請人這次申請的訟費，其款項即時評估為300元。