傅玉桂 對 詹偉文

DCCJ 714/2016

香港特別行政區

區域法院

民事訴訟2016年第714號

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判案書

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1.  本案是有關荃灣深井的丈量約份第390地段第18A號餘段（“該地段”）的空置管有權的爭議。

2.  有關本案的一份關鍵文件，是原告人和被告人在2015年5月13日簽署的一份「使用權協議書」（“該協議書”），當中的甲方是原告人，乙方是被告人，該協議書條款如下：—

「(1)  甲方在此確認及保証，其為荃灣深井新村D.D.390 Lot No. : 18SA上（“該地段”）之業主，並有權單獨將該地段上分別為20A及20B號的臨時搭建物（“該搭建物”）租予其他人。

(2)  甲方雙方同意，以上期繳付方式每月支付港幣壹仟元予甲方，作為使用該地段及／或該搭建物的費用。乙方須予簽署此協議書時支付甲方一個月租金上期，租金每月存入甲方指定之銀行戶口內不另發收據。

(3)  本使用權為期叁年，由二０一五年六月一日至二０一八年六月卅日為止（包括首尾2天），期間甲方不得增加使用權收費，或於乙方履行此協議書時強行收回該地段及該搭建物。

(4)  所有該地段及／或該搭建物的差餉地租由乙方支付，乙方須定時將已繳交差餉地租的收據副本交付甲方作紀錄。

(5)  乙方必須準時支付各項費用，否則甲方有權立即終止本協議書及要求乙方即時拆卸該搭建物及／或交回該地段及該搭建物。

(6)  如政府徵用該地段或要求拆卸該搭建物，甲方須預先三個月通知乙方遷出該搭建物，而乙方不得藉詞阻止及索取賠償及此使用權會於該通知書到期時終止。

(7)  本協議書約滿，乙方享有優先權繼續使用該地段及該搭建物，雙方須根據當其時之市值使用權再行簽署一份使用權協議書，為期三年，有關條款須同此協議書一樣（包括此優先權）。

(8)  甲方不保証該搭建物的用途及是否符合政府規定，乙方有權改建搭建物，唯須符合政府要求及自行承擔風險。

(9)  乙方不可將此使用權以任何形式分租，分享予其他人仕。

(10)  乙方如將該地段及／或該搭建物之使用費[1]以任何形式轉讓或出售，必須先取得甲方同意方可進行轉讓或出售及乙方同意支付20%介紹費用給甲方。」

3.  雖然該協議書第(1)段中描述的地段是「荃灣深井新村D D 390 Lot No 18SA」，但雙方不爭議該協議書所指的實際地段是該地段。

原告人的案情

4.  原告人出示了文件和邀請了他的弟弟傅華安先生（“傅先生”）在審訊中作供。

5.  原告人表示他是該地段的登記業主和業權擁有人。原告人出示了一張1971年11月9日的轉讓契據，證明他是憑藉這張轉讓契據從Fu Ying Tsoi Tso取得包括該地段的業權。轉讓契據是由Fu Ying Tsoi Tso的司理傅來發先生簽署。

6.  有關該地段的官契，載有以下條款：—

“ ..AND FURTHER that the Lessee or any other person or persons shall not nor will at any time during the said term erect or construct any building or structure of any description on the said demised premises or any part thereof whether demised as agricultural or garden ground or otherwise without first having obtained the approval thereto of the Surveyor to His said Majesty, His Heirs, Successors or Assigns, or other person duly authorized by the Governor of the said Colony of Hong Kong, in that behalf.” （劃線乃後加）

7.  於1982年，地政總署為該地段上的2個臨時搭建物進行登記，登記編號分別為RTW/1B522和RTW/1B523。這2個臨時搭建物，俗稱「寮屋」。原告人稱這2個臨時搭建物為20A及20B。

8.  由2004年起，被告人是該地段上20A和20B的租客。

9.  2005年初，原告人授權傅先生代他全權處理有關該地段的事情。

10.  於2015年5月13日，原告人與被告人簽訂該協議書。

11.  約於2015年11月11日，傅先生收到地政總署來信（“地政總署的第1份通知”，信件副本抄送予構築物佔用人和實地張貼）告知：—

「根據寮屋管制政策，在1982年寮屋普查中獲登記的寮屋（「已登記築物」），可獲「暫准存在」;惟有關寮屋必須在位置、面積、高度、建築物料和用途各方面，與地政總署的登記記錄（「登記記錄」）相符。如已登記構築物與登記記錄不符，有關的寮屋編號會被刪除，該「已登記構築物」的登記也會被取消。

編號RTW/1B/522及RTW/1B/523的已登記構築物的登記記錄詳列如下:

寮屋編號	長×闊x高(呎)	建築物料	登記用途
RTW/1B/522	17 X 5 X 8	鋅鐵	簷篷
RTW/1B/523	15 X 12 X 9	磚	住宅

本處在2015年10月29日的實地視察中，發現於該地段的已登記構築物的情況與記記錄不符。

現請你(們)在2015年12月9日或之前，糾正不符登記記錄的項目。否則，本處不會再通知而刪除有關寮屋編號，並會採取適當的管制行動，包括但不限於清拆有關的已登記構築物，以及追討清拆費用；或把個案轉介荃灣葵青地政處，以對該地段採取執行契約條款行動。

政府謹此保留一切權利。」

12.  傅先生在他的證人陳述書中表示：—

「14. 於2015年11月12日，本人告知被告人有關被告人所租用的寮屋被地政總署發現與登記記錄不相符，並多次要求其盡快於2015年12月9曰或之前糾正不相符登記記錄的項目，否則原告人會視被告人的失當為違反使用權合約及根據使用權合約第6段被告人須遷出該寮屋及該地段。

15. 其後，本人實地觀察被告人所租用的寮屋，並利用相機在被告人租用的寮屋的入囗前、側面、後面拍攝了多張照片。照片清楚顯示出當時其寮屋(地政總署登記編號RTW/1B/523)之上蓋與2015年5月時的情況比較明顯其增建了一層鋅鐵屋。於屋外，本人亦能清楚觀察到其鋅鐵屋裝置了一個冷氣機、鋁窗、鋅鐵簷篷。當時本人向被告人查詢其寮屋上蓋的鋅鐵屋，被告人向本人陳述如下：—「這是用作放置熱水爐的」。

16. 此外，該寮屋的簷蓬的物料(地政總署登記編號RTW/1B/522)已經由鋅鐵改建為磚或石屎，與2015年5月時的情況比較其高度明顯増建多了1米，闊度亦增建多了1米。而被告人亦在簷蓬下増建了的地方，利用石屎圍成一幅磚牆，其磚牆內的空間是與被告人的寮屋連接的，被告人從而大幅度擴展其原本租用的寮屋。而照片清楚顯示於該僭建的石屎牆外與另外隔壁鄰居的寮屋的連接裂縫及寮屋擴建的空間。本人現在此提供”附件5”為相片。」

13.  傅先生作供表示，他曾多次要求被告人糾正與地政總署登記紀錄不相符的項目，但被告人沒有理會。

14.  於2015年12月18日，傅先生收到地政總署的來信（“地政總署的第2份通知”，副本抄送予有關構築物佔用人和實地張貼），當中地政總署表示：—

「根據寮屋管制政策，於1982年獲登記的寮屋(「已登記構築物」)，仍屬非法構築物，然而，構築的位置、尺寸、建築物料及用途如與1982年寮屋登記記錄相同，便可「暫准存在」直至自然流失(例如構築物無人佔用或不再存在)或政府因發展計劃、環境改善或安全理由而被清拆/取缔。在此日期之後搭建的構築物不會獲得登記，被發現會予以清拆。 已登記的寮屋不得擴大或加建，亦不得改作與記錄不符的用途，或以未經登記的材料改建。現行寮屋管制政策會規管已登記寮屋的用途、材料及尺寸 (即長、闊及高度)，如「已登記構築物」與「地政總署的登記記錄」不符，有關的寮屋編號會被取消，該「暫准存在」的身份也會被取消。

本處曾在2015年11月11日致函給你們，指岀坐落在丈量約份第390約地段第18A號餘段的築物(寮屋編號：RTW/lB/522及RTW/1B/523)的情況與登記記錄不符，並要求你們在2015年12月9日或之前，糾正不符登記記錄的項目，但你們沒有依時照辦。

因此，本處現特函通知你，有關標題寮屋的編號RTW/1B/522及RTW/1B/523已按寮屋管制政策予以取消，其暫准存在的身份亦已喪失，本處會把個案轉介荃灣及葵青地政處跟進，以對該地採取執行契約條款行動。」（劃線乃在原文中）

15.  2016年2月1日，代表原告人的律師去信被告人，指被告人曾對該地段上的搭建物進行非法僭建、改建、加建，導致該搭建物與地政總署的紀錄不符。代表原告人的律師要求被告人在收到信件7天內拆卸該搭建物及遷出該搭建物，否則原告人會向被告人採取進一步的法律行動。

16.  於同日，代表原告人的律師去信地政總署，請求地政總署給予足夠時間予原告人進行拆卸違規的搭建物。

17.  原告人於2016年2月17日開展本案，指稱被告人違反了該協議書中的2項隱含條款：—

(a)  承租人須根據地政總署所批的契約條款使用該地段，契約條款包括不能在該地段進行任何非法僭建、改建及加建任何構築物；

(b)  承租人須把該地段之寮屋所在的位置、其面積、高度、建築物料和用途方面保持與地政總署的登記記錄相符。

18.  原告人申請法庭頒令，命令被告人交還該地段的空置管有權。

19.  於2016年6月22日，地政總署在給予代表原告人的律師的信中表示：—

「 本處職員曾多次聯絡佔用人安排檢查均未能成功，直至2015年10月29日本處職員才成功進入該地段的已登記構築物，職員隨即量度已登記構築物(寮屋登記編號 RTW/1B/522及RTW/1B/523)，及後，發現於該地段的已登記構築物(寮屋登記編號RTW/1B/522及RTW/1B/523)的情況與登記記錄不符，寮屋登記編號RTW/1B/522長度及RTW/1B/523長度、闊度及高度)均超逾了本處1982年登記記錄。本處於2015年11月11日致函傅玉桂先生及佔用人，通知他們需在2015年12月9日或之前糾正不符登記記錄的項目。但限期屆滿後，不符登記記錄的項目並沒有被糾正。本處遂於2015年12月18日致函通知傅玉桂先生及佔用人，有關標題寮屋的編號RTW/1B/522及RTW/1B/523已按寮屋管制政策予以取消。

據悉，有關構築物現在仍然存在，如你們有需要，亦可自行實地視察。」

被告人的案情

20.  被告人出示了文件，親自在審訊中作供，並安排了他的太太黃美芸女士（“黃女士”）在審訊中作供。

21.  被告人表示，原告人只是地主，只是擁有該地段的「地權」，他和太太則擁有20A和20B的「業權」。他向原告人繳納的，是使用該地段的地租。

22.  被告人表示，他是在2004年向一位莫紹源先生購入20A的「業權」。被告人出示了一份他和莫紹源先生於2004年5月13日簽署的文件，內容如下：—

「莫紹源將自置物業座落在新界深井新村弍拾A号、丈量約份第390約地段、第18号A份、分段餘（部份）。出售與詹偉文先生，金額為港幣壹拾肆萬捌仟元正，此物業售價收妥後歸詹偉文先生所有，與莫紹源無涉。」

23.  被告人在其證人陳述書中表示：—

「本人在2004年5月經村民介紹購買莫紹源位於深井新村20A之村屋作價$148,000，並於成交當日帶本人到地主傅元喜家介紹認識及以後每年地租也是交給傅元喜。當時傅元喜話好明白我們這個階層的人的環境，除非政府收地否則不會收回或者是大幅加地租，就算加租也是按通脹百分比加，還說你們問莫紹源就清楚了，因為他住了這裡近40年了，我聽了傅元喜這樣子説所以便跟莫紹源以港幣$148,000成交了。」

被告人依賴傅元喜先生的陳述（“有關陳述”），作為對原告人的申索的抗辯理由。

24.  被告人也出示了一份由一位李玉英女士和黃女士簽署的文件，被告人表示這是2004年簽署有關買賣20B的文件，文件的內容如下：—

「今將座落在新界深井新村弍拾号石屋頭房及頭房前之空地『鉄絲綱為界』以港幣叁萬壹千元轉讓『黃美芸』承受。日後此頭房之權利統歸『黃美芸』与屋主李玉英無關。恐口無憑立字為據。」

25.  被告人同意，自2004年起，一直有與原告人簽署「使用權協議書」，該等協議書中指明須繳納給原告人的金額，只是使用該地段的地租。

26.  被告人特別引用該協議書的第(10)條，表示他才是20A及20B的業主，因為根據該條文，他有權出售該等構築物。

27.  被告人表示沒有改建該地段上的構築物，只是條補破爛不堪的屋頂，因為舊有的鐵皮漏水及有貓隻墮落屋中，破壞正常生活。

28.  被告人作供時表示，2005年底，地政總署人員到該地段巡查時，發現他用水泥修屋頂，於是向他表示因政府寮屋政策已經取消，只要被告人同意取消寮屋編號，地政總署就不會叫被告人把修補屋簷之水泥板拆掉，還說附近很多住戶都是因為改變了住屋的物料而取消了寮屋編號。被告人表示，因為地政總署的人員這樣說，他同意取消了寮屋編號。

29.  被告人表示大約於地政總署發出第1份通知和第2份通知的時候，已經看過這些通知，因為這些通知張貼在該地段上的當眼處。被告人表示他曾致電地政總署查詢，獲告知地政總署不會執行該等通知當中所述的行動，發出該等通知書只是循例手續而已。

30.  黃女士作供，支持被告人的說法。

31.  被告人認為他沒有違反該協議書，原告人無權要求他交還該地段的空置管有權。

待決事項

32.  本案的待決事項如下：—

(a)  就該地段上的原有搭建物（即20A及20B），被告人在法律上有甚麼權利；

(b)  該協議書有否包括原告人所主張的隱含條款；

(c)  若有，被告人有否違反該等隱含條款；

(d)  被告人可否依賴傅元喜先生在2004年的有關陳述，作為對原告人的申索的抗辯理由；

(e)  被告人須否交還該地段的空置管有權予原告人。

有關事實方面的裁決

33.  本席認為傅先生的證供清晰明確，與文件相符，在盤問下沒有迴避也沒有動搖，本席信納傅先生的證供。

34.  被告人和黃女士說地政總署的人員表示寮屋政策已取消，發出通知書只是循例手續。本席認為被告人和黃女士的這些說法，顯然不可信。地政總署的第1份和第2份通知的內容，鄭重地提出了明確的要求，地政總署的人員不可能向被告人與黃女士作出與通知書內容完全相反的表示。

35.  怎樣應對地政總署的通知書，是一項關鍵的事情，因為被告人和黃女士在這方面的證供不實，本席認為這影響了被告人和黃女士整體證供的可信性，見MA (Somalia) v Secretary of State for Home Department [2011] 2 All ER 65，[31] – [33]。

36.  本席拒絕信納被告人和黃女士的證供。

37.  本席裁定原告人案情中主張的事實屬實。

被告人就20A和20B在法律上擁有的權益

38.  不能爭議的事實是原告人是該地段的業主，擁有該地段的業權。

39.  在法律上，“土地”包括附連在土地上的物件和牢固於此類物件上的東西，換言之，土地上的建築物，也是土地的一部份。

40.  本席裁定，在該地段上的原有搭建物，即20A和20B，是土地的一部份，20A和20B並無獨立的業權，該地段的所有業權，均屬原告人所有。

41.  被告人表示他和黃女士於2004年分別從莫紹源先生和李玉英女士購入20A和20B的「業權」，這是對法律的誤解。事實上，沒有證據顯示莫紹源先生和李玉英女士曾經在法律上擁有有關該地段的任何權益，這樣，被告人和黃女士也不可能從莫紹源先生和李玉英女士得到有關該地段的任何權益。

42.  本席亦裁定，所有被告人在該地段上加建的搭建物，亦是土地的一部份，業權乃屬原告人所有。

43.  被告人就20A和20B所有的權益，就是根據該協議書從原告人所得的使用權，該等權利受該協議書的條款限制。

44.  本席認為，該協書第(10)條中表示被告人可轉讓或出售的權益，是被告人在該協議書中取得的使用權，並僅僅如此，該條文並不表示被告人在該地段享有任何業權。

該協議書包括原告人所主張的隱含條款

45.  當考慮合約中有否包括一項隱含條款的時候，法庭不單要考慮訂約各方會否合理地(reasonable)同意合約包括該項條款，還要考慮合約是否有需要(necessary)包括該項條款，見Attorney General of Belize v Belize Telecom Ltd [2009] 1 WLR 1988，[22]。

46.  根據上文第6段引述有關該地段的官契條款，該條款明確禁止該地段的承租人（即原告人）或任何其他人士在沒有得到政府的同意前，在該地段上搭建任何物件。

47.  政府於1964、1976及1982年進行過全港寮屋調查。政府於1982年為全港寮屋進行登記，記錄了寮屋的位置、尺寸、高度、建築物料及用途(寮屋管制登記記錄)。這些仍屬違例和臨時性質的已登記寮屋可獲暫准存在，直至因發展計劃、環境改善或安全理由而須予以清拆，或通過自然流失(例如：寮屋無人佔用或不再存在)而被取締。這些已登記寮屋的位置、尺寸、高度、建築物料及用途須與寮屋管制登記記錄相符，否則其已登記寮屋的暫准存在資格會被取消、相關的寮屋管制登記記錄會被刪除，最終會遭清拆。所謂「暫准存在」，政府祇是批准有關人士在相關地方暫時性地佔用已獲登記的寮屋而已。根據寮屋管制政策，已登記搭建物可加以維修，但必須獲得相關寮屋管制辦事處批准，而在1982年寮屋管制登記中所記錄的位置、尺寸、高度、建築物料及用途的資料均不得有變。如已登記搭建物在這些方面偏離寮屋管制登記記錄，地政總署會向佔用人發出警告信，要求對方在指明日期前糾正違規事項，否則有關的寮屋管制登記記錄會被取消，而地政總署會採取適當的執法行動[2]。

48.  換言之，若該地段上出現任何搭建物，而這些搭建物並沒有在上述寮屋管制政策下登記，或者這些搭建物的情況與在寮屋管制政策下登記的資料不相符，這是違反該地段的官契。

49.  本席認為，該協議書的訂約雙方，必然會合理地同意獲得使用權的一方不會作出任何行為損害該地段的業主在官契下的權益，該協議書也需要包括這項規定。本席裁定，該協議書包括原告人的主張並在上文第17段列出的2項隱含條款。本席認為這2項隱含條款是該協議書的重要條款，是該協議書的條件（conditions）。

被告人違反了該協議書的隱含條款

50.  根據已裁定的事實，被告人改動了在該地段上的搭建物，致使該地段上的搭建物的情況與地政總署紀錄上的資料不相符。

51.  本席裁定被告人違反了上文所說的該協議書的隱含條款。

傅元喜先生的有關陳述不構成抗辯理由

52.  本席認為，被告人主張傅元喜先生曾於2004年向他所作的有關陳述，不構成抗辯理由，原因如下：—

(a)  本席不信納被告人和黃女士的證供；如此，並沒有可以信賴的證據證明傅元喜先生確曾於2004年向被告人作出有關陳述；

(b)  沒有證據顯示傅元喜先生與該地段或原告人有甚麼關係，即使傅元喜先生曾向被告人作過有關陳述，有關陳述對原告人是沒有約束力的；

(c)  無論如何，當雙方在2015年5月13日簽署該協議書的時候，雙方的權益就必須以該協議書為依歸。

被告人須交還該地段的空置管有權

53.  被告人違反了該協議書的隱含條款，該等隱含條款是該協議書的條件（conditions），原告人有權基於被告人的違約行為終止該協議書。原告人在2016年2月1日透過律師去信被告人要求他在收到信件後7天內遷出該地段上的搭建物，即表示原告人決定終止該協議書並通知了被告人這個決定。在此情況下，本席裁定被告人須交還該地段的空置管有權（包括其上所有搭建物的空置管有權）予原告人。

54.  被告人表示，倘若法庭裁定他敗訴並須把該地段交還予原告人，他希望可以仍然有不少於半年的時間在該地段上居住，讓他和家人可以有時間另覓居所。許大律師代表原告人表示，原告人可以寛限3個月的時間，但半年則太長。本席認為，給予被告人3個月的寛限期，已經是不短的時間，也是合理的安排。本席給予被告人3個月的時間，被告人須在3個月內把該地段交還予原告人。

55.  該地段的應課差餉租值不超逾HK$240,000，根據《區域法院條例》第35條，本席可以頒令讓原告人收回該地段。

結論

56.  本席頒令被告人須於2017年8月16日或之前，把該地段的空置管有權（包括其上所有搭建物的空置管有權），交還予原告人。

57.  本席已聽取有關訟費的陳詞。本席認為應該根據一般的原則，由敗訴方支付勝訴方的訟費。本席頒令原告人在本案的訟費（包括所有保留待決的訟費，如有的話），由被告人支付予原告人；本席同時給予大律師證書。

58.  本席感謝各方協助法庭審理此案。