余永生 對 薄扶林道35号業主立案法團

LDBM 239/2012

香港特別行政區

土地審裁處

建築物管理申請編號 2012 年第239宗

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判 案 書

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1.  申請人（「余先生」）是豐林大廈6C的業主，按《建築物管理條例》第31條提出本案，申請解散答辯人（薄扶林道35號業主立案法團，以下簡稱為「35號法團」）的管理委員會及委任他作為管理人。

2.  35號法團的管理委員會無法運作，沒有提交反對通知。余先生已按本席的指示，將經修改的申請通知書及排期審訊的命令張貼在大廈地下大堂壁佈版上，沒有業主出庭反對申請。

討論

3.  豐林大廈位於薄扶林道35-37號，有兩份公契，一份適用於薄扶林道35號（即豐林大廈B及C座），另一份適用於薄扶林道37號（即豐林大廈A座）。

4.  2005年之前，豐林大廈只有一個業主立案法團（即薄扶林道35-37號業主立案法團），當時有業主認為，既然大廈有兩份公契，應該有兩個獨立的法團。一些業主（包括余先生）於是入稟土地審裁處（即LDBM 283/2005一案)，申請解散當時的法團管理委員會及委任余先生作為臨時管理人。審裁處於2006年1月21日批准申請，35號法團和薄扶林道37號業主立案法團（「37號法團」）最終亦順利產生。

5.  35號法團早於2009年5月30日的業主大會通過進行大廈維修，但因37號法團的原故未能展開維修工程。

6.  兩個法團起初一同聘用同一間管理公司管理大廈，後來因意見不合，管理公司辭職不幹。

7.  近年，大廈日久失修，升降機機房下雨時滲水及有石屎剝落，鹹水缸又漏水。更甚的是，外牆石屎及紙皮石剝落，掉落附近的行人及行車路上，幸好還未有造成人身傷亡或財物損失。

8.  雖經35號法團多翻努力，事情仍沒有進展。有見及此，35號法團管理委員會的委員於2012年4月19日卸任後，沒有業主再願意當委員。當日業主大會的會議紀錄是這樣寫的：

「議程（四）跟進現時大廈的維修事項及進度

1. 35號業主立案法團於2009年5月30日周年大會上已表決贊成。

2. 因37號業主立案法團方面至今未能作出決定及表態，故維修事項暫沒法進行。

…

議程（六）選舉新一屆立案法團委員

1. 由於舊委員任期屆滿，應予換屆：

a. 現任法團委員一致離任。

b. 推選來屆委員時，在座業主們無人願意擔當來屆之法團委員。

…

2. 民政處代表即時建議薄扶林道35號業主須根據《建築物管理條例》第31條，向土地審裁處申請命令，解散管理委員會並委任一名管理人，以繼續有效處理日常的大廈管理事務。」

9.  最近，37號法團亦重選了委員，選出新主席，薄扶林道35號的業主有信心兩個法團可好好合作。

10.  《建築物管理條例》規定：

「31. 由審裁處委任管理人

(1) 審裁處可在─

(a) 業主；
…

向其提出申請下，解散管理委員會並委任一名管理人，或撤換管理人，視屬何情況而定。

(2) 審裁處可指示根據第(1)款委任的管理人，按審裁處認為適當的關乎報酬或其他方面的條款及條件擔任管理人職位，為期一段無限定或有限定的期間，而管理人報酬及開支，須當作為根據本條例管理建築物的開支的部分。

32. 管理人的權力及職責

(1) 管理人須有管理委員會及其主席、秘書及司庫的全部權力及職責。

(2) 管理人須在其委任或其委任終止之日起7天內，以土地註冊處處長指明的格式將該項委任或委任終止通知土地註冊處處長。

(3) 任何人違反第(2)款的規定，即屬犯罪，一經定罪，可處以罰款，按違反規定的日數每天罰款$100。」

11.  就本案而言，35號法團的管理委員會沒有委員，無法運作，本席認為應該解散管理委員會及委任管理人，好讓法團可重新運作，重回正軌。

12.  余先生的專業是會計，曾任薄扶林道35-37號業主立案法團的司庫，曾協助籌備1993-1994年間豐林大廈的維修翻新，曾在LDBM 283/2005被委任為管理人，以及當選為35號法團管理委員會的委員。他在35號法團未能運作期間，代業主墊支了不少於五萬元的日常開支（例如電梯保養費、電費、清潔費等）。他亦獲得多名薄扶林道35號業主推薦作為管理人。本席認為余先生是管理人的合適人選。

13.  成為管理人後，余先生便具有管理委員會及其主席、秘書及司庫的職權，可按《建築物管理條例》附表3第1段召開35號法團會議，讓業主委出新管理委員會。余先生並沒有要求收取報酬。

結論

14.  基於以上原因，本席按《建築物管理條例》第31條解散薄扶林道35號業主立案法團的管理委員會並委任申請人作為管理人，為期一年或至委任出新一屆管理委員會為止（以較早者為準）。申請人須申請本命令的蓋章文本，張貼在大廈地下大堂壁佈版上。

15.  余先生沒有要求訟費，本案訟費不作命令。