曾菊華 對 慧安園業主立案法團

LDBM 19/2023

[2024] HKLdT 12

香港特別行政區

土地審裁處

建築物管理申請編號2023年第19宗

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判案書

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背景

1.  是次審訊涉及一個商場舖位要求加裝供水設施的爭議。

2.  涉案的屋苑是位於香港新界將軍澳的慧安園（「該屋苑」)，它是一個多座式，擁有過千個住宅單位的私人屋苑，屋苑的基座是樓高2層的商場， 名為慧安商場（「該商場」）。本案涉及一個位於該商場內1樓B187號舖 (「該店舖」)的供水問題。

3.  該屋苑大約於1994年入伙，其大廈公契（「該公契」）在同年於土地註冊處註冊。第二答辯人在2016年6月30日正式註冊為該屋苑的業主立案法團。第一答辯人（「該管業處」）是受聘於第二答辯人的管理公司，為該屋苑提供物業管理服務。

4.  於2017年11月10日，申請人與黃世強先生透過轉讓契約，以聯權共有形式購入該店舖，她自此於該店舖經營髮型屋業務。

5.  於2023年2月23日，申請人把針對該管業處的申請通知書，在土地審裁處存檔，展開了是次法律訴訟。

6.  於2023年8月16日，土地審裁處法官黃一鳴頒下命令，批准申請人中止針對該管業處的訴訟，並加入該屋苑的業主立案法團作為本案的第二答辯人。

7.  在本案中，申請人針對第二答辯人的投訴主要有兩項，一則不滿第二答辯人截斷了該店舖享用了近六年的用水供應，二則投訴第二答辯人不批准她安裝獨立水錶和接駁供水喉管的申請（「該供水設施申請」），遂要求土地審裁處命令第二答辯人必須批准她該供水設施申請，以恢復該店舖的用水供應。

8.  第二答辯人則反對申請人的申請，並向她提出多項反申索。然而，在審訊中，第二答辯人確認只請求審裁處頒下以下兩項濟助，並撤回其餘的申索項目, 該兩項濟助是:-

(1) 申請人須自費拆除未經授權安裝而連接至該店舖的喉管，及還原公共地方及/ 或公共設施受影響的部分;

(2) 聲明第二答辯人在法例及該公契下並無法律責任供水或安排供水予該店舖。

申請人的案情

9.  申請人的案情是自她在2017年購入該店舖後，一直在該店舖經營髮型屋業務達6年之久，期間一直享有用水供應，直至2021年突然被第二答辯人以申請人未獲它批准，擅自採用違規喉管以取得供水為理由，截斷了該店舖的用水供應，嚴重阻礙了她的髮型屋的生意運作。

10.  在此期間，雖然申請人已自行向水務署申請安裝獨立水錶，更已獲得批准，但是第二答辯人仍然拒絕她該供水設施申請，殊不合理。

11.  申請人也投訴第二答辯人在她購入該店鋪時，未有對前業主違規安裝接駁水管，加以阻止或糾正，導致她被蒙騙購入該店舖，也因為第二答辯人明知違規，卻選擇多年不採取行動，所以已構成默許，也便不能在多年後的今天才突然終止她用水的權利，更不應拒絕她該供水設施申請，遂要求審裁處批准她是次申請。

第二答辯人的案情

12.  第二答辯人否認申請人的指控，強調該店舖的原設計根本不設有供水系統，即使在該公契下，也沒有要為該店舖供水的規定。該店舖卻在第二答辯人不知情的情況下，私自把違規的喉管接駁到另一家店舖B193（「該接駁店舖」）的供水系統中，而傳送供水和污水的喉管，卻是安裝在公用地方，包括走廊天花上，整個安裝和運作都沒有通知第二答辯人，更沒有獲得其批准，該接駁供水去水設施也曾經在2018年出現漏水水浸的情況，影響該商場的運作，為該屋苑使用者帶來不便。

13.  該屋苑的原設計只向特定的幾間店舖提供供水系統，而該店舖並不包括在內。縱使該屋苑的業主其後曾經通過議決，訂下限額，容許商場店舖的業主透過抽籤程序，申請登記安裝供水系統，然而，早在2011年10月，所有申請登記名額已滿，此後也便不再接受進一步的申請。

14.  於2021年，該管業處接獲投訴，指控有店舖擅自安裝違規喉管以取得用水，經營髮型屋，第二答辯人隨即採取行動，指示該管業處發出通告，要求該商場的所有業户拆除任何未經授權安裝的喉管。

15.  第二答辯人其後發現該店舖在未經授權下，擅自(或容許下繼續維持) 把水喉管連接到該接駁店舖的水喉，以從該接駁店舖的水錶獲取供水，並且把去水喉接駁至安裝在該商場假天花內的專用排水喉管(該等接駁喉管統稱為「該等喉管」)。

16.  該店舖的該等喉管，不但是違規接駁，而且佔用公用地方和公用設施，尤其是安裝在走廊天花上，而該天花更是各式各樣的喉管密佈，包括去水管、照明裝置、公用空調系統、寬頻網絡等設施，縱橫交錯，雜亂無章，超出負荷，過往數年更多次出現喉管破裂和滲水事件，影響商場運作，也造成危險。

17.  還有，因為住宅的多項公用水電設施均安裝在商場位置，供水去水設施的接駁也同樣對住宅用户造成影響，潛藏着影響整個屋苑運作和安全的危險，迫使第二答辯人必須採取行動，重新整理違規供水設施的隱患。

18.  第二答辯人依據香港法例第344章《建築物管理條例》(「該法例」)第34I條，強調它負有執行該公契所規定的責任，包括該公契第五部份第5.1.4條、第5.1.20條、第5.1.21(a)條及第5.1.21(d)條的條款，卻並無酌情權批准申請人安裝供水系統的權力。

19.  儘管第二答辯人透過該管業處多次以書面、電話及面見方式，向申請人作出拆除該等喉管的要求，亦已給予充分時間處理，可是都不得要領。第二答辯人強調從來沒有默許申請人違反該公契的行為，亦沒有作出任何申請人可繼續維持該等喉管，或不會執行該公契條文的表述。還有，該店舖是因為違規而被水務署，而不是第二答辯人截斷供水的。

20.  對於申請人該供水設施申請，第二答辯人已聘請不同的專業人士就該商場現有供水系統的情況作出調查和建議，包括測量師的「慧安商場假天花內勘察報告」及註冊工程師的「風險評估報告」(統稱「該等報告」），基於整個屋苑的運作和安全考慮，自2021年後多次召開會議，經認真考慮後，最終於2023年 6月9日通過了對於供水系統，採取「只減不加的政策」的議決，規定不再在該商場增設水錶位供商舖業主使用，以及即使有商舖業主退還舊有已登記的水錶位，該水錶位亦不再開放予商舖業主申請使用。基於以上種種原因，第二答辯人也便拒絕申請人該供水設施申請。

21.  在審訊中，申請人自行作供，並安排了工程師徐健威先生(「徐先生」)為她作供。第二答辯人則安排了法團主席李少英女士 (「李女士」)、該管業處的高級物業主任譚達匡先生(「譚先生」)、測量師董啟志先生(「董先生」)出庭作供。

本案的爭議點

22.  本案的爭議點如下:-

(1) 申請人安裝及/或持續使用的該等喉管，是否未經第二答辯人授權而安裝，有沒有違反該公契的規定；

(2) 第二答辯人的作為及/ 或不作為有沒有對申請人違反該公契的行為 (如有的話) 構成默許；

(3) 第二答辯人有沒有停止該店舖的供水，如有的話，它有沒有違反任何公契規定；

(4) 第二答辯人拒絕申請人該供水設施申請有沒有違反任何公契規定。

討論

該法例

23.  該法例第34I條規定:-

「(1) 任何人不可 ——

(a) 將建築物公用部分的任何部分改作自用，除非該項改變乃由業主委員會(如有的話)藉決議批准者；

(b) 使用或准許他人使用建築物公用部分的任何部分，

以致 ——

(i) 不合理地干擾建築物的任何業主或佔用人對該等部分的使用或享用；或

(ii) 對合法在建築物內的任何人造成滋擾或危險。

(2) 任何人違反第(1)款，即當作違反建築物公契對他施加的責任。」

24.  另一方面，該法例第18條訂明法團的職責及權力。特別是第18(1)條及第18(2)(g)條規定:-

「(1) 法團須 ——

(a) 使公用部分和法團財產維持良好合用的狀況，並保持清潔; 潔；

(b) 在公職人員或公共機構行使任何條例所賦權力，命令或要求就公用部分進行某項工作時，遵照辦理；

(c) 採取一切合理必需的措施，以執行公契(如有的話)載明有關建築物的控制、管理、行政事宜的責任。

…

(2) 法團可就下述事情行使其酌情決定權 —

….

(g) 就業主有共同權益的任何其他事務，代業主行事。」

25.  該法例第2條公用部分規定:-

「(a) 建築物的全部，但不包括在土地註冊處註冊的文書所指明或指定專供某一業主使用、佔用或享用的部分；及

(b) 附表1指明的部分，但上述文書如此指明或指定的部分除外」

26.  而根據該公契第一部份，該屋苑的公用部分 (common parts) 包括該商場的公用地方、功用設施，當中包括該商場的通道、走廊、樓梯、廁所、機房、供水管道、排水管等等。

27.  根據好順利大厦業主立案法團對Wealth Gear Ltd [2018] HKLdT 19 一案中對該法例第18(1)(c)條的詮釋，法團是主要的公契執行人，而法團的權力，並不僅限於只是管理公用部分，而在有業主在自己私人擁有的部分，進行一些違反公契的行為，法團不單擁有權力，而且有責任執行公契賦予的權力。

該公契條文

28.  根據該公契第六部份第6.2.1條，第二答辯人擁有全部並且不受限制的權力對該屋苑 (包括該商場) 進行適當管理，作岀一切必要的行動，當中與本案相關的條文可撮要如下:-

28.1保持該屋苑所有公共地方及公共設施於任何時候均處於良好、清潔及安全狀態 (第六部份第6.2.1(1)條)；

28.2保持所有的公用排污渠管、排水渠管、水道及管道暢通無阻 (第六部份第6.2.1(10)條)。

29.  該公契還有以下規定: -

29.1任何業主均不得使用、切割、損毀、改變或干擾不由任何該等業主獨家專有享用的一般公共地方及一般公共設施的任何部份或該土地上的任何設備或裝置 (第五部份第5.1.4條)；

29.2在未經該管業處書面同意下，任何業主均不得改動、修理、接駁或以任何其他方式干擾或影響該屋苑內的濾水房、水箱用地、集水及泵房、水泵、水箱、裝置、機器設備及服務裝置(第五部份第5.1.16條)；

29.3任何業主均不得進行或被迫進行或允許他人進行可能引致該屋苑的排污系統或排水系統堵塞或不能有效工作的任何事宜 (第五部份第5.1.20條)；

29.4任何業主均不得對該屋苑任何部份進行可能損毀或者干擾該屋苑任何其他部份的使用及享用的任何結構改建或其他改動 (第五部份第5.1.21(a)條)；及

29.5任何業主均不得對任何裝置或固定物品作任何改動以致影響或可能影響該土地該屋苑的水、電或煤氣的供應或者其他服務 (第五部份第5.1.21(d)條)。

默許的法律原則

30.  有關默許是否可以作為違反公契的抗辯理由，Hollywood Shopping Centre Owners Commitee Ltd v Incorporated Owners of Wing Wah Building Mongkok Kowloon [2011] 4 HKLRD 623 一案作出了明確闡釋 :-

“65. In summary, the position can be stated as follows :

(1) whether or not acquiescence can be set up as a defence to a claim for breach of mutual covenants (whether express or implied by reason of section 34I(2) of the BMO) depends on the nature or type of breach in question;

(2) if the breach of mutual covenants in question is within the power of the incorporated owners to acquiesce, acquiescence can be a valid defence provided all the requisite elements giving rise to acquiescence are established; and

(3) on the other hand, if the breach of mutual covenants in question is beyond the power of the incorporated owners to acquiesce, the defence of acquiescence will not be available since the incorporated owners cannot acquiesce in acts which they in law cannot do.”

31.  再者，即使默許可以作為違反公契的抗辯理由，法庭在有利工業貨倉大廈業主立案法團訴怡豐興業有限公司 [2019] HKLdT 10 一案中，採納了The Incorporated Owners of Hoi Luen Industrial Centre v Another and Ohashi Chemical Industries (HK) Ltd [1995] 2 HKLR 449 的法律原則，指出法團的明確反對會阻止任何業主在收到該反對通知後繼續依賴違反公契的默許。

議題一: 是否未經授權安裝該等喉管

32.  該等喉管的存在和申請人享用它們多年是不爭議的事實，然而，申請人對於它們的安裝安排的說法，卻是前後不一。令人難以置信的是申請人表示不知道她使用了多年的該等喉管的位置，無論如何, 她對於第二答辯人描述該等喉管是連接該接駁店舖的水錶和供水系統，以及部份喉管包括去水喉管是安裝在公用地方包括公眾走廊天花等事情, 未能提出證據來爭議；她也未能提出具體理據來爭議該等喉管的存在及使用, 其實已違反了該法例第34I條下的規定及上述公契條文。

33.  還有, 申請人在其證人陳述書中，否認該等喉管是由她安裝的，反指是由前業主羅雪珍(「該前業主」)安裝。她也援引地產經紀羅秀珍(「該經紀」)及該前業主，分別在2017年1月10日及10月28日簽發給她的兩份保證書 (分別稱為「該經紀保證書」；「該業主保證書」)，來說明她們先後向申請人保證該店舖將可永久獲得供水。其中，該經紀更在該經紀保證書中，同時提供了可從該接駁店舖或另一間A13號舖向該店舖供水予申請人選擇。另外, 申請人也表示因為「週圍嘅人」告訴她接駁喉管以取得其他商舖的供水並沒有問題，她也便就「好放心咁交畀佢」處理。

34.  這些說法顯然與代表申請人的前律師在2021年向第二答辯人發出的信件(「該律師信」)上的陳述互相矛盾。在該律師信中，申請人指稱她在2017年購入該店舖不久，曾向該管業處申請安裝水錶及來水喉，並獲告知沒有多餘空間安裝額外水錶，於是她在得到該接駁店舖及該管業處的同意下，安裝了該等喉管，其時該管業處也打開了假天花協助安裝。只是，在盤問下，申請人推翻該律師信中的陳述，否認該信函內容是她的主意，反說是由該經紀自行決定，內容其實並不真確。

35.  在盤問下，申請人更進一步承認了下列事項:-

(1) 在購買該店舖之前，她已在該商場不同的髮型屋工作了26年，當中包括受聘和經營自己的髮型屋業務，其中在A70舖經營自己的髮型屋業務時，她的合夥人便曾向管業處申請用水供應的許可。

(2) 她購買該店舖的目的是為了經營自己的髮型屋，供水對她來說十分重要，她也知道在進行安裝喉管的工程之前是需要事先向該管業處作出申請的。

(3) 在2017年1月10日簽署臨時買賣合約購買該店舖時，她是知道該店舖根本是沒有來去水設施的，正如同時發出的該經紀保證書中保證該店舖可用該接駁店舖或A13號舖任何一間供水使用權時，她已經知道該店舖的供水是要來自其他商舖的 (「該有關接駁安排」)，她也意識到該有關接駁安排可能是有問題、是不對的。

(4) 她也知道該經紀、該前業主和她在證人陳述書指稱周圍的人都不是第二答辯人或該管業處的代表，她卻在2017年1月10日簽署臨時買賣合約之時直到11月10日成交多個月期間，都沒有向該管業處核查該店舖安裝喉管是否違規的事情。她不作出查詢，是因為「驚冇哂啲訂…首期」，以及從其他人得知「水錶係跟舖」，因此知道即使她向管業處申請安裝水錶，管業處也一定不會批准。

36.  此外, 申請人也在證人陳述書及盤問下，表示她購入該店舖是因為該店舖已由該前業主完成所有水電安裝，在成交後已有用水供應，她不知道該等喉管如何安裝，也不知道其他商户如何將喉管接駁至其他商舖，然而，這說法與她力言自己非常重視該店舖的供水，甚至堅持該前業主和該經紀需要書面保證永久供水，作為買賣該店鋪的條件的做法殊異。明顯地，該等喉管是因應她的要求而安裝，該經紀更表明可以從該接駁店舖或A13號舖向該店舖供水予申請人選擇，申請人會對於她這樣着重的物業設施如何安裝，亦牽涉日後的維修保養，不聞不問，令人難以置信。

37.  綜合上述所有證據，申請人曾在該商場不同的店舖任職髮型屋工作達26年之久，其中自己經營的髮型屋便曾經向該管業處申請供水，她不可能不知悉該商場的供水安排和申請程序。從該經紀保證書中提出了兩間店舖可供選擇水源可見，要求提供供水者無疑是申請人，而當時申請人尚在籌謀安裝過程中，明顯地，該等喉管是在2017年1月10日簽署臨時買賣合約至2017年11月10日物業成交期間安裝，她顯然對於該有關接駁安排一事知情，甚至是因應她的要求而作出的。

38.  本席也相信申請人亦應該清楚知道該有關接駁安排並沒有向該管業處提出申請，是違規的。若然該有關接駁安排符合規格，也是理所當然的權利的話，申請人根本不需要該經紀和該前業主提供永久供水的書面保證，再考慮到申請人自言，安裝獨立水錶是最理想的供水方法，她購買該店舖的時候，也便沒理由不是向水務署和該管業處申請獨立水錶和加裝供水設施，反而是從其他不相干的人的店舖取水，並由該經紀和該前業主作出永久供水的保證，這不合邏輯情理。

39.  儘管申請人表示她曾在2017至2018年間向水務署申請該店舖的水錶，可是，她始終不能提供任何水務署在2021年以前確實曾批出獨立水錶和供水系統單獨提供予該店舖獨立使用，又或是她曾經向該管業處申請獨立供水的任何文件證明，她也未能解釋何以該聲稱水務署提供的供水系統會迅即突然被中斷。

40.  無論如何，申請人在盤問下最終承認，在購買該店舖時，其實已經知道該店舖的供水是有問題的，她在2021年以前都沒有向管業處申請加裝供水系統，她也未能提供不向管業處作出申請的合理可信原因。

41.  凡此種種，都證明了申請人在購買該物業時，其實已經知道根本不能夠合規格地獲得供水，她也了解當時即使向管業處申請批准供水，也都不會獲接納，所以她才不就着該有關接駁安排向該管業處提出申請，以避免該管業處得知該有關接駁安排違規的存在而採取執行該公契行動, 該有關接駁安排違反了該法例第34I條下的規定及上述公契條文。

議題二：默許是否存在

42.  基於以上原因，申請人的另一指控，聲稱該管業處在2017年對於商户違規接駁喉管的行為視而不見和默許，使她誤以為該有關接駁安排是可行的說法明顯站不住腳，她在盤問下最終也承認了，早在她於2017年1月10日簽署該臨時買賣合約及在該經紀保證書發出期間，其實已經知道有關接駁安排是有問題的。

43.  再者，申請人聲稱該管業處對於違規接駁喉管的行為視而不見的指控，並指稱可從該前業主、該經紀、她聲稱的「週圍嘅人」，以及某個電視節目中被採訪的個別人士的說法和做法可印證，只是，這些指控流於單方面的聲稱，欠缺具體佐證，既沒有任何書面證人供詞，也沒有傳召該等人士出庭作供，加以盤問，以核實申請人說法的可信性，該等聲稱也與其他證據不符，並不可信。

44.  申請人指稱該管業處沒有理由不知道該等喉管和其他違規喉管的接駁情況，只是，申請人除了指稱該管業處應可從該商場的閉路電視得知以外，並未能提出其他佐證以支持其說法。

45.  對於申請人的說法，譚先生解釋根本沒有資料顯示2017年該商場已安裝了足夠的閉路電視，並可以攝錄違規接駁喉管的位置，而且商户其實只需要自行打開假天花便可以進行喉管接駁工程，更可以在晚間沒有保安員巡邏的時間進行，甚至將安裝工程分拆多晚進行，因此商户確實是可以在管業處不知情的情況下完成安裝喉管工程的。對於這解釋，申請人未能提出具體證據加以爭辯。

46.  譚先生也強調該管業處並沒有任何書面紀錄，顯示該店舖的任何一位業主 (包括該前業主或申請人) 曾向該管業處申請接駁供水喉管。事實是，申請人在盤問期間最終承認了她本人在2021年前並沒有向管業處提出接駁喉管的申請，也未能提供前業主曾經提出申請的證明文件。

47.  另外，申請人也倚賴徐先生的證供來證明該管業處是應該知道該有關接駁安排，以及她安裝獨立水錶和供水系統是可行的，可是，徐先生在盤問下承認了他其實只曾觀察該店舖和水錶籠位置的情況，他對於該等喉管是在何時及如何安裝，以及它們的位置和走向並不知情，他也沒有查看該商場供水系統的圖則，亦不知道其他供水系統的分佈和使用狀況、現時的負荷及健康狀況。

48.  在盤問下，徐先生最終承認他聲稱該管業處必定知悉該等喉管的安裝其實只是他的個人臆測，他也不能爭議他向申請人提出把新的獨立水錶和供水喉管安裝在公用男廁和外牆上的建議，其實同樣是佔用了公用設施和地方，他也承認他確實沒有考慮到污水喉管是需要安裝在該商場的天花上的問題，更不知道該商場天花上各喉管的擺放情況。在這情況下，徐先生的證供委實不能支持申請人是次申請。

49.  另一方面，李女士及譚先生的證供基本上是一致的，他們確認在2021年接獲投訴之前，對於有商戶未經管業處批准接駁喉管並不知情，理由是藏於假天花的喉管種類眾多，縱橫交錯，難以追蹤該等喉管的走向。雖然在2018年發生了該店舖有水流出舖外事件，但是因為當時管業處專注處理應急及繕後工作，所以並沒有意識到該店舖的喉管是違規安裝。

50.  然而，該管業處在2021年接獲投訴後，隨即分別於2021年3月31日及5月3日向所有該商場的業户發出通告，要求拆除未經管業處批准接駁的喉管。該管業處是在收到該律師信後，因為該律師信自行披露了該有關接駁安排才得悉，並立即聯絡申請人要求拆除違規喉管。

51.  同理，申請人投訴第二答辯人對於該前業主違規接駁該等喉管不予理會及糾正，以致她遭該經紀蒙騙購入該店舖的指控並不成立。況且，第二答辯人和該產業處並非申請人購買該店舖的合約一方，並沒有責任確保申請人購買該店舖時不被業主、地產代理誤導。

52.  另外, 申請人亦聲稱該管業處多年來, 對於該商場違規接駁喉管的行為從未查處，導致十多間商舖涉及未經批准接駁喉管的問題，她亦指稱有一個業主更將一家酒樓分拆成多家商舖出租，而每個細分的商舖均可以用水；只是，申請人並沒有提出任何佐證以支持她的說法，只在盤問下，指稱違規供水的店舖是B188舖及A58舖。

53.  對於這些指控，譚先生作出了詳細交代，他闡釋了相關的大業主的商舖是B195舖，前身是一家酒樓，其原建築設計本來已經是有權使用該商場的水錶位置及來去水設施的，並不存在申請人聲稱的情況。他指出因為該商場假天花下各式各樣的喉管十分混亂，所以該管業處在追尋未經批准接駁喉管的位置及走向遇到極大困難，現時發現的有3家商舖，包括該店舖，涉及違規接駁喉管的問題。

54.  就B188舖及A58舖的情況而言，該管業處已在2021年7月同時向該店舖及B188舖發信，要求更正違規事宜，也同樣是因為這兩間店舖的業主委託了同一間律師事務所發出律師信，兩封信件的內容也大致相同，均自行披露了該店舖和B188舖的喉管是分別接駁至該接駁店舖和A58舖的供水系統，才讓該管業處發現他們接駁水管事宜，再經水務署調查後證實同樣涉及違規接駁喉管，然而，B188舖的業主已經採取行動拆除部分未經授權的喉管，對於仍未拆除的喉管，管業處仍然繼續跟進，並可能採取法律行動。

55.  對於第二答辯人的證人的說法，申請人並未能提供實質證據加以反駁；相反，申請人嘗試解釋她不在較早前披露其他違規商舖是因為擔心第二答辯人及該管業處會作出執行公契行動，深怕影響到該等商戶。申請人這解釋反而推翻她自己的案情，不但說明了申請人其實知道管業處會在知悉違規接駁喉管事情後採取行動，而且反映了申請人也知道答辯人沒有採取行動，是因為它對於那些店鋪違規接駁喉管並不知情。

56.  整體而言，除了一些微細事情是因為時間久遠而有輕微差距外，李女士和譚先生的證供基本上是一致的，他們作供清楚詳細，毫不含糊迴避，與當時的背景事實和文件相符，也合乎邏輯常理，申請人並沒有提出有力證據加以爭辯，本席接納他們是誠實可靠證人，他們的證供與申請人的證供不同之處，本席接納他們的證供真確。

57.  縱觀所有相關的證據，本席接納代表答辯人的鄭律師的陳詞，本案中並沒有證據證明該管業處在2021年或之前曾收到或批准安裝該等喉管的申請，又或者該管業處對於違規接駁喉管供水的情況是知情而不採取執行公契行動的。況且, 該有關接駁安排，亦被水務署確認屬於非法接駁, 並於2023年3月16日拆除了該接駁店舖的水錶, 答辯人不能默許該違規事宜。

58.  另一方面，如上所述，申請人其實在進行購入該店舖期間已經知道該店舖的供水安排違規，她那聲稱被蒙騙誤以為有關供水安排是沒有問題的說法並不可信，她聲稱依賴該管業處和第二答辯人「視而不見或默許」該商場違規接駁喉管行為的指控並不成立。

59.  況且，即使第二答辯人及該管業處曾經作出默許(本席並不相信默許的存在)，也在透過該管業處向該商場所有業戶於2021年3月31日發出的通告或在2021年7月29日的信函後，清楚表明不容許違規喉管接駁，並且會採取行動阻止違規喉管接駁及使用，此舉足以撤銷任何相關默許，申請人在收悉該等通知及/或信件後，也便不可能被誤導而認為公契中的相關規定不會被執行，她不可能再倚賴默許作為抗辯理由，又或要求第二答辯人批准她現在加裝獨立水錶和供水設施。

議題三：停止供水和拆除該等喉管的責任

60.  無論如何，即使該等喉管是由該前業主安裝，第二答辯人亦有權針對作為現任業主的申請人執行公契條文。這點已由土地審裁處法官黃一鳴在Incorporated Owners of Fortune Mansion, Tsuen Wan V Chiu Ng Ling (LDBM 97/2009, 24/11/2009) 一案中說明，根據香港法例第219章《物業轉易及財產條例》第41(3)條的規定 ，公契的利益與負擔會隨着土地業權的轉移而移轉，即使是前任業主違反公契，業主立案法團仍然有權針對現任業主執行公契條款，要求現任業主更正違規事宜，而現任業主依然不矯正，便會構成持續性違反公契的行為，並進一步負上至今不加以矯正的法律責任。

61.  該條例和法律原則適用於本案，縱然該等喉管是由該前業主安裝，申請人在得知該等喉管違規，更在收到該管業處要求把它們拆除的要求後，仍然繼續維持及/ 或使用該等違規喉管，申請人的行為便構成持續性違反公契的行為，必須為自己違反公契的行為負上法律責任。

62.  對於申請人投訴第二答辯人選擇性和歧視性執法的指控，並沒有具體證據支持，不爭議的事實是第二答辯人在發現該商場有商户違規安裝喉管供水以經營髮型屋業務後，隨即指示該管業處向該商場所有業户發出通告，要求業戶拆除任何未經授權安裝的喉管，可見該法團並非只針對申請人執行公契條文。

63.  不容忽視的還在於第二答辯人在發出通告後，多番因應申請人的要求，延長申請人清拆違規喉管的限期，達兩年之久，而是次訴訟也是由申請人提出，在缺乏具體證據支持下，申請人聲稱該法團針對她的說法，難以成立。

64.  還有，在Hoi Luen一案第21-25段中，便說明了業主立案法團在大廈管理上擔當一個重要角色，負有執行公契條款的責任，以確保每一位業主均按照該法例和大廈公契享有權利和履行義務，不能縱容個別業主違反相關規定，造成對其他業主不公，而業主立案法團先對某一業主的違規行為採取行動以「試水溫 (test the water)」 並無不妥。

65.  在本案中，第二答辯人因應近年多次滲水水浸事件，已先後委託了註冊測量師及註冊工程師作出建議書，參考了該等專業人士的意見，並檢視了相關的公用部份，尤其是公用天花喉管雜亂，明顯超出負荷，已對公用部分的維修管理造成阻礙，潛藏着對整個屋苑的業主和使用者產生危險和不便的隱患，已經召開會議加以討論，並通過「只減不加」的議案，希望藉此重新整理供水系統的管理和規劃。從第二答辯人的連串行動顯示，他並不是只針對申請人，作出有偏差的行動，而是認真地處理違規供水系統的安裝的事情。

66.  再者，該有關接駁安排，是違規地從該接駁店舖中取得供水，當中喉管也佔用了公用部份，包括安裝在天花上，而該有關接駁安排，亦被水務署確認屬於非法接駁，未經水務署授權安裝，水務署亦因此而於2022年12月21日發出了「要求用戶進行修理或其他工程通知書」，要求該接駁店舖水錶的註冊用戶停止使用，水務署及後於2023年3月16日更拆除了該接駁店舖的水錶，並停止了向該接駁店舖供水，這連串行動由第二答辯人的證人詳細交代，也與文件相符。無疑地，該店舖的用水是被水務署截斷，因此，申請人對第二答辯人和該管業處截斷該店舖的供水的指控並不成立。

67.  因此，該等喉管的安裝本來便是違規，現在也不可能再被使用，申請人根本沒有不拆除該等喉管的理由，若容許申請人保留該等喉管，無疑是要該商場的公用地方繼續負荷該等違規的喉管，亦明顯對該商場的其他業主 (包括同樣希望申請安裝水錶及接駁水管的業主) 造成不公。

68.  而且，申請人多年來一直使用該等喉管以獲得該接駁店舖水錶的供水，也便須自行承擔拆除該等喉管的責任。還有，不爭議的是拆除該等喉管並不涉及巨額費用，在這種情況下發出強制令並不違反衡平法原則。

69.  況且，申請人已於2023年2月2日簽訂了租約，承租該商場S26號舖，租期為2023年2月25日至2025年2月24日，她亦於2023年3月起，在該店舖及S26號舖聯合營運其髮型屋業務，而S26號舖有可用的水錶及接駁水管，因此申請人已經可以在不違反公契的情況下解決用水問題。

議題四：申請人安裝獨立水錶及接駁水喉的申請

70.  對於申請人投訴第二答辯人無理拒絕她在該商場安裝獨立水錶及接駁喉管的申請，李女士及譚先生詳細交代了該商場的原設計的水錶位置及供水排水設施，只供該商場開業時兩家大型商舖的業主 (即當時B74-B90、B99-B116及B132-B136號舖的業主及B195號舖的業主) 使用，並沒有提供其他商戶使用水錶及供水和排水系統的設置，只是後來的業委會通過議決，在該商場加設水錶位連同相關的供水系統，才有額外的水錶位可供商舖業主申請使用，該等額外的水錶位亦早已經在2011年10月及之前以抽籤形式發放給不同的商舖業主。

71.  自第二答辯人在2016年成立後，考慮到所有可使用水錶位的名額已滿及該商場的管理需要，以及整個屋苑包括商住業主和使用者的安全和使用，已經不再受理任何商舖業主安裝水錶及接駁來去水喉的申請。他們亦多次以書面、電話及面談的形式，向申請人解釋不批准申請人安裝水錶及接駁來去水喉的原因，當中包括2021年9月27日申請人當時的代表律師的信件內容相印證。對於這些說法，申請人未能提供任何具體證據，加以否定。

72.  在該公契下，着實沒有任何條文規定第二答辯人必須向申請人提供供水系統，安裝水錶和接駁來去水喉管的便利。儘管該公契第三部份第3A節第3.1.1(c)條規定商場業主可享有:

“(c) the free and uninterrupted passage and running of water, sewage, gas, electricity, telephone and all other services from and to the Commercial Unit owned by the Owner through the sewers, drains, watercourses, cables, pipes and wires which now are or may at any time hereafter be in under or passing through the Land and the Estate for the proper use and enjoyment of the Commercial unit owned by the owner.”

，可是該條文正好與上訴庭在383HK Ltd v The Incorporated Owners of Tak Bo Building [2018] HKCA 164 一案中裁定的公契條文相近。

73.  該案383HK Ltd 與本案的案情也相似，案件的爭議集中於一條與本案中該公契第三部份第3A節第3.1.1(c)條相似的公契條文，有沒有賦予業主在大廈公用部分安裝供水設施的權利。該案涉及的大廈的原有設計並沒有為地下的商舖提供食水及排水管設施，原告購買了位於地下的商舖，並希望為其商舖安裝來去水設施，但遭法團拒絕，該原告仍私自安裝。上訴庭在判案書第18至25段作出了詳盡分析，裁定相關公契條文並沒有賦予個別業主在大廈公用部分自行安裝來去水管的權利。

74.  上訴法庭在383HK Ltd 一案的第36段更明確指出法團在該法例第34I(1)條下, 有權以決議形式就大廈公用部分的使用作決定, 這權力的行使並沒有合理性的要求，合理性的要求只針對在公契下行使酌情權的條文:-

“36. I am not aware of any authorities that impose, by way of statutory construction, a requirement of reasonableness on the management committee's grant or refusal of consent by resolution in relation to the use of a common part of a building under section 34I(1)(a). In my view, such a construction would only serve to introduce a substantial element of uncertainty to building management, and give rise to wholly unnecessary disputes amongst co-owners and management committee.”

75.  這原則在上述有利工業一案中進一步說明，該案的業主向電力公司申請接駁電力裝置，法團拒絕就接駁電力裝置向電力公司發出同意書，業主聲稱法團無合理原因拒絕。法庭採納上文引述上訴庭有關該條例第34I(1)條的分析，裁定法團並沒有任何法律責任考慮業主接駁電力裝置以增加電力供應的要求。

76.  同理，該公契並沒有賦予申請人可擅自在公用地方和公用設施加增供水設施和接駁喉管的權利。再者，由於水錶及接駁來去水管需要安裝在該商場的公用部分，包括男廁、外牆和天花, 和公用來去水設施，第二答辯人依據該法例第34I(1)條，和該公契第六部份第6.2.1條，是有權對公用部分作出適當管理，並採取相應的行動的，也有權拒絕申請人安裝水錶及接駁水管的申請的。

77.  本席作進一步考慮，即使第二答辯人在該公契第五部份第5.1.16條下有酌情權允許或拒絕業主改動、接駁或以任何其他方式干擾或影響該屋苑內的供水去水裝置、設備及服務裝置等，它亦已合理行使該公契下的酌情權, 拒絕申請人的申請。

78.  根據 Lee Yin Hong and Serenade Cove (IO) [2011] 5 HKLRD 660一案的第11至14段，如公契條文容許法團對某些事項行使酌情權作出批准或反對，有關公契條文應當被視為載有「該等許可不得無理拒授」的隱含條款，法團因此有隱含責任合理使用其酌情權，而合理性的準則則是在考慮所有相關情況下，業主立案法團的決定是否合理。對於法庭而言，是要裁定是否存在違反公契條款的情況，而不是對法團的決定行使監督職能，也並非如法庭在審理關於公共機構或審裁處有沒有合法行使酌情權那般的準則。

79.  正如李女士和譚先生的詳細解釋，第二答辯人在作出拒絕申請人安裝水錶及接駁水喉的決定前，已考慮了該商場的管理及整個屋苑的權益，並參考了該等報告的專業意見，再召開了會議，作出了深入討論和作出議決。第二答辯人的管理委員會於2023年6月9日的常務會議中，已經議決循「只減不加」的原則管理該商場的水錶及接駁來去水喉，務求把現在雜亂無章地安裝在公共地方的喉管重新整理，確保商場妥善管理和安全。

80.  同理，在本案中，即使水務署已批准申請人是次安裝獨立水錶的申請，可是第二答辯人實在沒有法律責任必須批准申請人加裝安裝水錶的申請，水務署的決定對該法團沒有任何約束力，正如水務署的信件明確指出，水錶的安裝受申請人和該法團能否達成同意協議所規限。

總結

81.  本席在考慮了雙方的所有證人證供、文件證據和陳詞後，認為申請人違反了該公契規定，多年來在沒有獲得第二答辯人的批准下，持續使用該等喉管供水，而且拒絕把該等違規喉管拆走, 她有責任糾正這違規事宜。

82.  再者，第二答辯人無論在該法例或該公契下，都沒有必須協助或安排為該店舖供水的責任；相反，它有絕對權力拒絕申請人使用該商場的公用部分安裝水錶及接駁水管; 無論如何, 它在反對申請人安裝水錶及及接駁水管的申請時, 也已合理地行使該公契下的酌情權。

命令

83.  本席在仔細考慮了所有證據和雙方的陳詞後，作出以下判令：

(1) 撤銷申請人的申請；

(2) 申請人須在本命令發出後的28天內，自費拆除未經授權安裝連接至B187舖的所有喉管，及還原公共地方及/或公共設施受影響的部分;

(3) 聲明第二答辯人在法例及該公契下並無責任供水、協助或安排供水予申請人的該店舖。

訟費

84.  本席在考慮了所有相關因素後，頒下暫准訟費命令，申請人須支付第二答辯人是次申請和反申索的訟費，包括所有保留訟費。如雙方未能就訟費數額達成協議，則由法庭依照區域法院訟費基準作評定。

85.  此為暫准訟費命令，除非任何一方在14天內提出正式申請，此暫准訟費判令在14天後成為絕對命令。