歐陽姿及另一人 對 李丹

LDPD 3118/2012

香港特別行政區

土地審裁處

申請編號LDPD 2012年第3118宗

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判 案 書

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背景

1.  申請人是本案處所 "香港麥當奴道20號 雨時大廈8樓A室" 的業主，答辯人是租客。

2.  申請人由於答辯人未有繳付租金，申請收回處所的管有及追收租金，經聆訊後，雙方同意答辯人須在2013年2月7日將本案處所的空置管有權交還申請人，申請人同意從答辯人在本案處所租約按金扣除由2012年12月8日至2013年2月7日的租金/中間收益，以每月14,500元計算，答辯人須支付申請人根據租賃到期應繳的水費，由2012年3月8日至2013年2月7日，為896.50元，有關雙方有沒有協議，答辯人不用繳付由2012年12月3日至2012年12月22日租金，由土地審裁處評定損害賠償，評估損害賠償排期審訊。

雙方的證供

3.  申請人方面的證人:第一申請人歐陽姿小姐，("歐陽小姐")。

4.  答辯人方面的證人: 答辯人李丹醫生，("李醫生")。

雙方在本案不爭議的事實

5.  申請人與答辯人在2012年3月6日簽訂本案處所的租約。

6.  租約訂明租期由2012年3月8日起至2013年3月7日，租金每月為14,500元，租客繳付保證金29,000元予業主。

7.  租約第1條訂明:租客須在租期內每個月份第8天上期繳付指定的租金，倘租客於應繳租金之日的七天後仍未清付該租金，則業主有權採取適當行動追討租客所欠的租金而由此而引起的一切費用及開支將構成租客所欠業主的債項，業主將有權向租客一併追討所欠款項全數。

8.  租約第6條訂明:租客須在租約期內保持物業內部的維修狀態良好(自然損耗及因固有的缺陷所產生損壞除外)並須於租約期滿或終止時將物業在同樣的維修狀態下交吉交回業主。

9.  租約第8條訂明:若租客按時清繳租金和雜費及沒有干犯此合約内任何條款，則業主不得在租約期内干擾租客享用該物業。

10.  租約第9條訂明:業主須保養及適當維修物業內各主要結構部分(包括主要的排污渠，喉管和電線）。唯業主須在收到租客的書面要求後確認該損壞並不是畜意或租客疏忽引致，才會有責任在合理時限內將有關損壞維修妥當。

11.  租約附表二第4條訂明:以上租金包括租用由業主提供之傢俬如下：

(2) CEILING LAMP(S) 天花燈

(1) COOKER 煮食爐

(1) WATER HEATER 熱水爐

(2) AIR-CONDITIONER(S)冷氣機

(l) WASHING MACHINE 洗衣機

(1) REFRIGERATOR 雪櫃

(2) VENTILATION FAN 抽氣扇

(1) DINING TABLE

(2) DINING CHAIR

12.  答辯人自2012年12月8日起，並未有繳付本案處所的租金給申請人。

13.  答辯人在2013年2月7日將本案處所的空置管有權交還申請人。

申請人的案情

14.  歐陽小姐沒有要求李醫生為方便工程進行，在2012年11月29日遷出本案處所，若然李醫生繼續留在本案處所，承辦商可以作出適當安排，進行工程。李醫生只是自行選擇遷出。

15.  事實上，如果李醫生在2012年8月終，在本案處所與承辦商聯合視察維修工作後，她已授權承辦商進行工程，需要維修的幅度要小得多。維修工作只需要3天，費用只需要5,000元。直到2012年11月底，李醫生才准許承辦商進入本案處所，屆時，漏水的情況變得更糟，對樓下單位和本案處所造成損害。

16.  李醫生說，約在2012年11月25日，在本案處所她只看到一絲濕地板。事實上，她知道漏水的問題要早得多，在此期間，她沒有通知管理處或歐陽小姐。

17.  據管理處2012年12月6日的報告,李醫生要求管理處從2012年11月26日至2012年11月28日開關水掣給她使用。她的行動和延遲通知漏水的問題加劇對本案處所及樓下單位的傷害。

18.  李醫生沒有根據租約第9條，給歐陽小姐任何書面通知，有關任何損壞或任何需要維修項目。

19.  在2012年11月28日，管理處告訴歐陽小姐，李醫生要求在2012年12月1日下午3時檢查地板滲水，管理處告訴歐陽小姐，7B室報告說，水從天花板滲漏。管理處懷疑這可能與本案處所地面濕滑有關。歐陽小姐認為不能等到2012年12月1日進行檢查，要求管理處在2012年11月29日上午九時前預約與承辦商檢查。歐陽小姐也通知李醫生。

20.  在2012年11月29日，當歐陽小姐與承辦商及管理處檢查本案處所，李醫生是站立在一個水坑上。李醫生說，潮濕的地板只發生在陰雨天。李醫生說，當她搬進本案處所時，牆壁周圍的踢腳線上的水痕已經是這樣的，她也出示大理石窗台上的損毀大理石，並說，當她搬進本案處所時，已經是這樣的。歐陽小姐認為，在2012年3月6日當李醫生搬進本案處所時，物業代理沒有報導上述損害。也沒有在由地產代理準備的租賃協議的附加照片顯示上述損害。李醫生在2012年11月29日前亦沒有報導上述的損害。

21.  2012年12月3日，維修的第一天，當歐陽小姐，承辦商和管理處去本案處所時，李醫生問她的助手把水掣全開來清潔她的碗碟和廚房用具。她的行動進一步加劇了損害本案處所及樓下單位。

22.  2012年12月3日早上，承辦商維修工作開始之前，歐陽小姐做了一個檢查，拍攝本案處所損害的照片。日期為2012年12月3日的照片顯示(1)廁所木門連門框下端變黑腐爛，(2)窗台雲石損毁，(3)飯桌起泡，(4)牆壁水痕，(5)廚房及廁所地台雲石水痕。歐陽小姐認為，在2012年3月6日當李醫生搬進本案處所時，物業代理沒有報導上述損害。也沒有在由地產代理準備的租賃協議的附加照片顯示上述損害。上述損害不是自然損耗及因固有的缺陷所產生。

23.  2013年1月1日，李醫生再次報導漏水，要求盡快進行第二次維修。儘管她請求盡快搶修，李醫生沒有授予承辦商的及時檢查。李醫生拒絕歐陽小姐試圖建立預約檢查。最後，在2013年1月4日，她同意在2013年1月10日檢查。

24.  李醫生在2013年1月2日信中報導"與8B單位的牆壁和地板都濕了。衣櫃旁邊的牆上顯示有些浮腫。廚房的地板呈白色斑塊，可能地板下漏水"。2013年1月21日，歐陽小姐通知李醫生說，根據承辦商於2013年1月10日的現場評估，一切都是以前漏水的結果。在廚房和浴室的大理石地板上的白色斑塊，不能被刪除。潮濕的牆壁和地板將需要很長時間完全乾涸。

25.  歐陽小姐於2013年2月7日與承辦商收回本案處所及隨後於2013年2月8日及2013年2月9日視察顯示，損毁包括：(1)廁所木門連門框長期潤濕腐爛，(2)大理石窗台板損毁由維修工人臨時固定，(3)膨化餐桌上方，(4)牆壁上先前漏水的水痕，(5)廚房和廁所大理石地板從前漏水的白痕，(6)抽屜桌子的其中一隻腳從前的漏水損毁，(7)衣櫃附近膨化的牆，這是從前的漏水損毁。上述損害不是自然損耗及因固有的缺陷所產生。

26.  歐陽小姐沒有同意支付李醫生於修復期間另覓居所。

答辯人的案情

27.  在2012年5月，歐陽小姐曾到本案處所視察。當時歐陽小姐對李醫生說樓下7A單位漏水是因7A裝修弄破水管所致，與本案處所無關。在此之後，歐陽小姐没再向李醫生提及漏水問題。

28.  於2012年11月中，大廈管理員通知李醫生說歐陽小姐欲預約視察本案處所，李醫生回覆管理員可於該星期六下午視察。當時李醫生没有發現本案處所有任何漏水跡象。數天後，管理員回覆李醫生說仍未能找到歐陽小姐，但已發出電話訊息給她，而李醫生仍未發現本案處所有任何漏水跡象。

29.  直至約2012年11月25日，李醫生初次察覺本案處所的地上無故出現微濕。李醫生懷疑本案處所有漏水問題，於翌日立即要求管理處關掉水掣，並要求管理處通知歐陽小姐有關問題。於2012年11月29日，歐陽小姐聯同美化裝修公司("承辦商")到本案處所視察漏水問題。歐陽小姐安排承辦商2012年12月3日至2012年12月22日展開維修。為方便工程進行，歐陽小姐要求李醫生於維修期遷出本案處所，並由她根據租約負責李醫生臨時在外的租住費，且要求李醫生每天返回本案處所開門讓承辦商進入維修。

30.  由於維修期臨近聖誕節，酒店房間供應較為緊張，租金相對較貴，李醫生只好租住位於香港麥當勞道1號香港基督教女青年會的酒店房間。李醫生於維修期的租金支出共23,655.50元，有關租金已較附近的酒店相對便宜。

31.  李醫生於2012年12月22日搬回本案處所，並將酒店收據交給歐陽小姐。惟她竟否定有要求李醫生於維修期遷往其他地方居住，更拒絕償付李醫生於維修期外出住宿的開支。事實上，從相片所見，在維修期内本案處所的地上鋪上帆布並放滿裝修工具，水喉及水管等亦需停用，歐陽小姐不可能没有要求李醫生遷出本案處所。此外，維修期内發出的噪音、產生的灰塵及化學液體的味道根本使李醫生不能居於本案處所内。歐陽小姐曾向李醫生表示會按租約處理李醫生在維修期外出住宿的問題。李醫生認為根據租約，申請人須向李醫生確保享用本案處所的基本權利。由於申請人安排的維修導致李醫生無法享用本案處所，申請人有責任向李醫生支付在維修期外出住宿的開支。

32.  此外，在維修期間，李醫生定時返回本案處所讓承辦商進入本案處所維修。在缺乏實質證據支持下，申請人指控李醫生没有依時讓承辦商進入本案處所是不能夠成立的。

33.  申請人以李醫生未有於維修期依時讓承辦商進入本案處所維修及李醫生在租住本案處所期間導致部份傢倶損毁為由，向李醫生追討赔償損失。李醫生一概否認申請人的申索。

申請人的申索

租金

34.  申請人認為，由2012年12月8日至2013年2月7日的租金經已在保証金中抵銷。

35.  答辯人同意。

(1) 廚房及廁所地台雲石

36.  申請人申索17,000元。

37.  申請人認為，損害是因為長時間浸水而引起，答辯人沒有於2012年3月6日給予申請人書面通知任何缺陷，根據租約第6條，答辯人須承擔修復費用。

38.  答辯人認為，根據承辦商於2012年12月1日的報價單，維修項目不包括廚房及廁所地台雲石。因此，承辦商於維修期間没有維修及更換廚房及廁所地台雲石。於2013年1月1日，李醫生發現廚房地上及廳的牆壁上有水印並就此通知歐陽小姐。歐陽小姐於2013年1月10日與承辦商到本案處所視察問題，結論是廚房地台雲石及廳的牆壁上的水印會自然乾涸，不需維修。但根據承辦商於2013年2月8日的報價單，承辦商聲稱"廚房及廁所地台雲石長時間因水喉管漏水(鹹氣污漬侵蝕入雲石内使雲石出現發白又變色)需要鑿起更換"。李醫生認為若問題始於長時間的水喉管漏水，承辦商理應於2012年12月1日的報價單加插廚房及廁所地台雲石的維修項目或承辦商應於2013年1月10日及早進行維修。此外，李醫生已在維修期間依時讓承辦商進入本案處所維修。因此，申請人不能因其或承辦商未有及早處理問題而將責任推卸到李醫生身上。

(2) 木地板

39.  申請人申索6,000元。

40.  申請人認為，損害是因為長時間浸水而引起，如果答辯人很早授權承辦商視察及進行工程，損害的幅度要小得多，答辯人須承擔修復費用。

41.  答辯人認為，李醫生已在維修期間依時讓承辦商進入本案處所維修。此項申索缺乏理據支持。

(3) 漏水維修費用

42.  申請人申索52,000元。

43.  申請人認為，如果答辯人在漏水的早期階段允許檢查，維修或更換，損害程度將少得多，答辯人須承擔修復費用。

 (4) 抽屜桌子的其中一隻桌腳損毁

44.  申請人申索300元。

45.  申請人認為，租約並不包括租用該抽屜桌子，這並不意味答辯人毋須維修。答辯人沒有給予申請人書面通知任何缺陷，答辯人須承擔修復費用。

46.  答辯人認為，在簽訂租約時，申請人告訴李醫生物業的抽屜桌子已十分殘破，所以租約並不包括租用該抽屜桌子。由於該抽屜桌子置於物業的客廳中，李醫生相信該抽屜桌子的其中一隻桌腳是在維修期間被弄損的。此項損失與李醫生無關。

(5) 大廈7樓A室的入牆衣櫃

47. 申請人申索13,500元。

48.  申請人認為，入牆衣櫃因本案處所漏水引致木板發漲，答辯人須承擔修復費用。

49.  答辯人認為，申請人聲稱大廈7樓A室的入牆衣櫃因本案處所漏水引致木板發漲及發霉，需要清拆、搬走及更換。根據世界公証行有限公司於2013年1月9日的報告，大厦7樓A室的入牆衣櫃没有任何損毀。申請人於此項的申索毫無根據。

(6)本案處所入牆衣櫃

50.  申請人申索13,500元。

51.  申請人認為，入牆衣櫃因漏水引致木板發漲，答辯人沒有於2012年3月6日給予申請人書面通知任何缺陷，根據租約第6條，答辯人須承擔修復費用。

(7) 廁所木門連門框下端變黑腐爛

52.  申請人申索4,500元。

53.  申請人認為，答辯人沒有給予申請人書面通知任何缺陷，答辯人須承擔修復費用。

54.  答辯人認為，李醫生相信面向客廳的廁所木門以下端的黑色污漬是在維修期間由承辦商造成的。於維修早期，廁所木門没有任何黑色污漬及腐爛情況。惟當完成維修後，面向客廳的廁所木門的下端始出現黑色污漬。李醫生置於客廳中的掃把亦有相同污漬。相反，木門面向廁所内的一面完好無缺，正好反映木門並無腐爛，黑色污漬是在維修期間所致。

 (8) 窗台雲石的損毁

55.  申請人申索6,500元。

56.  申請人認為，斷裂並不是由承辦商擺放傢倶雜物時造成的，答辯人須承擔修復費用。

57.  答辯人認為，於維修期間，承辦商將傢倶雜物等放上窗台。維修完成後，李醫生發現窗台有一小角斷裂，相信是由承辦商擺放傢倶雜物時造成的。

58.  答辯人認為，申請人無證據指出上述聲稱的損毀乃由李醫生引起。申請人亦無任何客觀或專業證據證明其索償數目合理。

(9) 飯桌起泡及白化

59.  申請人申索200元。

60.  申請人認為，飯桌交給答辯人時，狀態良好，答辯人在本案處所居住11個月而導致損壞，並非自然損耗，而是答辯人不當使用及疏忽引致，答辯人須承擔修復費用。

61.  答辯人認為，飯桌仍然處於良好可用狀態，少許起泡及白化是日常損耗所致，與李醫生無關。

住宿開支

62.  申請人要求李醫生於維修期遷出，並且没有根據租約使李醫生作為租客享有本案處所的基本權利，答辯人要求申請人償付李醫生23,655.50元的住宿開支。申請人不同意。

討論

由2012年12月3日至2012年12月21日租金

63.  雖然由2012年12月8日至2013年2月7日的租金答辯人經已繳付或已在保証金中抵銷，本席仍須裁定答辯人有沒有責任支付租金。

64.  申請人認為，歐陽小姐沒有要求李醫生為方便工程進行，在2012年11月29日遷出本案處所，李醫生只是自行選擇遷出。答辯人認為，為方便工程進行，歐陽小姐要求李醫生於維修期遷出本案處所。

65.  本席認為，根據呈堂證供R1及R2的照片，工程佔用了本案處所，凌亂不堪，洗手間的坐廁拆去，本席信納答辯人的說法，在維修期内，本案處所的地上鋪上帆布並放滿裝修工具，水喉及水管等亦需停用，本席信納答辯人實在無法使用本案處所。因此本席裁定申請人違反租約條款，干擾租客享用本案處所。申請人不得收取由2012年12月3日至2012年12月21日的租金。

申請人的申索

(1)廚房及廁所地台雲石

(2) 木地板

(3) 漏水維修費用

(5) 大廈7樓A室的入牆衣櫃

(6) 本案處所入牆衣櫃

66.  申請人認為，這5個項目的損害是因為長時間浸水或漏水而引起，答辯人須承擔修復費用。

67.  本席認為，根據承辦商於2012年12月1日的報價單，維修項目包括所有冷熱水喉及更換所有去水喉，租約訂明:業主須保養及適當維修排污渠，喉管，租客並沒有維修漏水責任。因此本席裁定答辯人毋須承擔這5個項目的修復費用。

(4) 抽屜桌子的其中一隻桌腳損毁

68.  本席信納答辯人的說法，在簽訂租約時，抽屜桌子已十分殘破，裁定桌腳損毁是日常損耗所致，並非答辯人不當使用或疏忽引致，答辯人毋須承擔修復費用。

(7) 廁所木門連門框下端變黑腐爛

69.  本席信納答辯人的說法，廁所木門以下端的黑色污漬是在維修期間所致，並非答辯人不當使用或疏忽引致，答辯人毋須承擔修復費用。

(8) 窗台雲石的損毁

70.  本席信納申請人的說法，斷裂並不是由承辦商擺放傢倶雜物時造成的，本席認為損壞並不是自然損耗或因固有的缺陷所產生，根據租約第6條，答辯人須承擔修復費用。

71.  本席認為，適當的修復費用是3,000元。

(9) 飯桌起泡及白化

72.  本席信納答辯人的說法，裁定答辯人在本案處所居住11個月，飯桌少許起泡及白化是日常損耗所致，並非答辯人不當使用或疏忽引致，答辯人毋須承擔修復費用。

住宿開支

73.   答辯人要求申請人償付李醫生23,655.50元的住宿開支。

74.  《土地審裁處條例》第8條:

"對任何收回管有或強迫離開的申請，不論該申請是否根據《業主與租客(綜合)條例》(第7章)而提出，及對根據該條例第IV部而提出的新租賃申請，審裁處不論是否批准該等申請，均具有司法管轄權，可作出以下一項或多於一項命令-

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(d)     就違反租賃或分租租賃的條件繳付損害賠償的命令。"

75.  就申請人違反租賃的條件，干擾租客享用本案處所，本席經已裁定申請人不得收取由2012年12月3日至2012年12月21日的租金。答辯人的住宿開支申索並非是根據租賃條款，即《土地審裁處條例》第8(d)條的規定，違反租賃的條件，繳付損害賠償，土地審裁處並無司法管轄權處理答辯人要求申請人賠償住宿開支的申索。若然答辯人認爲由於申請人違反租約，令到答辯人有所損失，或由於申請人侵權的行爲，令到答辯人有所損失，答辯人應循其他法庭處理答辯人的申索，土地審裁處並無司法管轄權處理。

本席的裁決

76.  答辯人須支付申請人由2012年12月22日至2013年2月7日交回本案處所的空置管有權交回為止的欠租/中間收益，以每月14,500元計算，為22,802元。

77.  答辯人須支付申請人就違反租賃的條件繳付修復窗台雲石的損害賠償，為3,000元。

78.  申請人須支付答辯人就違反租賃的條件退回答辯人由2012年12月3日至2012年12月7日的租金的損害賠償，以每月14,500元計算，為2,339元。

79.  總計上述的款項後，申請人須退回答辯人繳付予申請人的保證金29,000元的餘額，為5,537元。

80.  最後，關於本案訟費，由於雙方的申索互有得失，本席認為，適當之訟費命令，乃是不頒訟費命令。現本席頒發命令：暫准支付訟費令，不頒訟費命令。十四日內如無任何申請改變或擱置此訟費令，此令成永久令。