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LDBM 193/2015
[2018] HKLdT 34
香港特别行政區
土地審裁處
建築物管理申請編號2015年第193宗
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WONG PIK HA |
申請人 |
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及 |
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源發大廈業主立案法團 |
答辯人 |
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2018年4月9日至12日及4月26日 |
| 判案書日期: |
2018年6月28 日 |
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判 案 書
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1. 案件審結後，在申請人的律師承諾通知中華電力有限公司（“中電”）的前提下，本席頒下答辯人須開啓有關電錶房的命令，理由及賠償問題保留。現頒下判案理由。
背景
2. 申請人是九龍旺角奶路臣街一號源發大廈4樓P座（“4P單位”）業主，答辯人是該大廈的業主立案法團（“法團”）。 2015年5月9日晚上，4P單位一間分隔房起火，導致4P單位內部電力裝置損毀，令大廈其中一個800安培總電掣斷路，大廈部份樓層停電，兩部升降機停頓，4P單位亦自此停電。
3. 申請人在2015年7月23日向土地審裁處提出申請。在2017年8月10日的再再修訂申請通知書，申請人向法庭申請頒布以下命令：禁止答辯人及其授權人士再阻止申請人和其根據法例符合資格之註冊電力工程承辦商及工人，進入源發大廈之公共電錶房檢查和維修，以恢復電力供應給源發大廈4樓P座單位使用；命令答辯人及其管理委員會成員必須開啟該公共電錶房，讓申請人及其上述承辦商及工人進入作上述檢查及維修；以及命令答辯人須賠償支付給申請人由2015年5月11日開始計算的租金收入損失（每天港幣800元）、申請人支付了給其承辦商之港幣5,000元費用，和賠償給申請人本案涉及的訴訟費。
4. 答辯人指申請人在4P單位設有劏房。在4P單位平台違法僭建數間劏房出租，把供應給該單位的電力不當延伸至平台給劏房租客使用，危及大廈整體供電系統和住客安全。答辯人聲稱申請人的作為違反大廈公契、建築物條例、屋宇署的清拆通知、電力條例和供電則例。
5. 答辯人還指申請人在火災後逃避政府部門跟進調查，無視劏房住客的困境，容許4P單位積水溢出，對大廈其他住戸構成滋擾，違反大廈公契第11(c)條。申請人不願面對和處理火災的善後和賠償責任，刻意躲藏達兩個多月後，在未有聯絡機電工程署（“機電署”）進行火災後檢查或知會中電安排復電的情況下，突然在2015 年7月16日，帶同電工到大廈要求法團立即開啟電錶房讓她駁電。由於機電署職員早在2015年5月11日指示法團不可啟動4P單位的錶前電掣，以防發生電力意外，因此法團要求申請人先與機電工程處聯絡，當天拒絕開啟電錶房讓申請人擅自駁電。
6. 答辯人在翌日即2015年7月17日，在機電工程署職員梁志謙（“梁先生”）在場下，開啟電錶房讓申請人和她聘請的註冊電工袁志輝（“袁先生”）內進檢查。梁先生巡視4P單位焚毀情況後，即埸向申請人發出要求改善4P室內固定電力裝置的通知書，內容如下：
“ 根據於2015年7月17日前往九龍旺角奶路臣街1號源發大廈4樓P室的巡查，本署發現上址的電力裝置有背頁以 “ü” 號所示的欠妥之處，未能符合《電力條例》（第406章）及其附屬法例的安全規定。你必須聘請註冊電業承辦商/註冊電業工程人員於3個星期內糾正這些欠妥之處，然後致電本署職員，以便再派員檢查。另外，你亦須以傳真（2895 4929）或其他方式向本署呈交有關完工證明書（表格WR1），否則本署將根據《電力條例》採取適當行動。”
7. 該通知背頁ü處，是「聘請註冊電業承辦商全面檢查固定電力裝置」（Employ registered electrical contractor to check the complete fixed electrical installation）。
8. 梁先生在4P單位外走廊向申請人及其電工袁先生提示復電的安排和程序，按法團所提交的錄音記錄，法團指梁先生提醒他們把4P單位的供電線和電錶分離，要找中電剪開電錶上的鉛塊封條，即所謂絲路（seal），不可私自剪開。
9. 法團在2015年7月18日收到袁先生要求進入電錶房施工的信件，正安排會議考慮申請人的要求時，申請人在5天後提出訴訟。
10. 法團在2015年7月30日開會考慮申請人要求，認為在上述整體情況下，立即開啟電錶房有安全風險，亦可能因准許或縱容申請人違反供電則例而負上法律責任。因申請人已經展開法律程序，法團管理委員會議決待續會再議。
“於本年7月17日，機電工程署梁先生要求， 台端須向香港中華電力公司（“中電”）申請將連接4P單位及大廈電錶房原有的電錶的電線分離後方可進行其他工程。
本法團知悉，目前連接4P單位及大廈電錶房原有電錶的電線仍未分離，而中電亦未曾就此事宜聯絡本法團。敬請 台端告知此事宜目前的情況。
當 台端履行上述機電工程署的要求後，請以書面通知本法團，而屆時本法團將容許 台端的合資格承辦商（或有牌電工）進入大廈電錶房進行已通知的工程。”
11. 法團在2015年10月5日發信與申請人，內容包括：
12. 換句話說，法團要求申請人須履行機電署的要求，即向中電申請，並在中電人員在場下，或由中電人員操作，剪開中電電錶上的鉛塊封條，進行所謂「甩線」的程序。
申請人的案件
13. 申請人認為根據該大廈的大廈公契，申請人有權獲得電力供應，有權進入4樓的公共電錶房進行檢查及維修，包括進行更換4P單位總線（“總線”）。更換總線時，毋須向中電申請。機電署及中電的要求，祇是聘請註冊電工進行工程。
14. 電力裝置在完工後，機電署及中電人員可作檢查，由註冊電工簽署完工證明書（WR1）。在復電之時，可與中電約定時間，届時中電人員到場。
15. 法團不應假定申請人進入電錶房就會做出違反大廈公契或任何法例的事情。申請人的單位有否違例，應否恢復供電，應在完工後在機電署及中電職員檢查時處理。
答辯人的案件
16. 法團的答辯可總結為三點：
(1) 法團有責任確保申請人所進行的工程合法，對該大廈的任何人不會構成滋擾及危險（見經再再修訂反對通知書第14及23段）；
(2) 申請人還沒有向答辯人報稱她已獲得中電事先批准進行更換總線工程（見同上25段）；及
(3) 申請人應先進行修復4P單位內部固定電力裝置，才進行更換總線工程（見同上25及26段）。
17. 其實上述16(3) 段的要求，也是為達至上述16(1) 段目的手段。因為法團認為如4P單位的固定電力裝置完成安裝，便可知道申請人會否違例在平台上供應電力與非法劏房。
18. 代表法團的鄭大律師在結案陳詞第9段提出，“申請人在再再修訂申請通知書中，要求法院頒令答辯人不要再阻止她或電工進入電錶房檢查和維修，好讓4P單位恢復電力供應。申請人自提出訴訟至今約33個月，沒有再給指示電工到其單位展開任何固定電力裝置改善工程，沒有和答辯人再溝通，沒有再帶電工到來要求進入電錶房，因此本案沒有事實證據可指責或證明答辯人會再阻止申請人維修。”
19. 上述18段的說法造成混亂，按照上述16(1)(2)(3)段的答辯理由。除非履行上述條件，例如先做好室內電力裝置，或獲得中電批准進入電錶房剪絲路，法團是不會打開電錶房門鎖的。申請人的主要要求，就是要求開啓電錶房，如果法團通知申請人同意開啓電錶房，申請人自然會安排註冊電工工作。即使在審訊之時，法團也表明不會開啓電錶房，除非是得到中電的批准。
20. 法團的答辯理由並不一致。如剪絲路須得中電批准，那如果申請人真的做好室內電力裝置工程，法團會否仍然堅持要得中電批准呢？按法團2015年10月5日的信件內容，並沒有列出先維修室內電力裝置的要求。
21. 如果重點祇是要得中電批准，那所謂做好室內電力裝置工程的要求，便不能成為阻止申請人的註冊電工進入電錶房的理由。
22. 就中電批准一事，法團的反對通知書，最初的描述是申請人未履行機電署梁先生的要求，及後將要求修改為提示。按法團的證人劉雨和先生在庭上的證供，這提示又變為指示及命令。
爭議議題
23. 本席認為本案的爭議議題包括：
(1) 申請人是否有權進入電錶房進行檢查及維修工程，包括進行更換4P單位總線的工程。這涉及是否須中電批准，中電有否規定進入電錶房剪開封條，須由中電人員在場或由中電人員操作；
(2) 法團可否以申請人經營非法劏房，而規定申請人必須在4P單位室內，電力裝置完工後，才可進入電錶房更換4P單位總線；
(3) 法團是否以禁止進入電錶房維修以迫使申請人支付火災的損失；及
(4) 申請人損失的評估。
申請人的證據及證據的評估
24. 申請人的證人包括申請人及袁先生。袁先生是申請人的電工師傅。雙方並無爭議袁先生具有註冊電業工程人員資格。
25. 申請人黃碧霞（“黃女士”）聲稱她將單位分租予周志明及陳添，租期由2015年5月1日起至2017年4月30日止，月租港幣24,000元。她聲稱曾與周志明及陳添簽署了3至4次租約，每次為期2年。
26. 黃女士亦聲稱她曾在2015年5月10日下午要求進入電錶房檢查及維修，而遭拒絕，並法團曾要求先支付港幣10多萬元，才准許她或她的電工進入電錶房工作。
27. 本席並不接受黃女士的證供。她的證供前後矛盾。2015年5月10日發生的事，她一時說沒有要求進入電錶房，一時又說有作出要求。一時說是由她交4P單位的管理費，甚至說是按租約，應該是由她支付的。及後又改口，說因為不能將單位給租客使用，所以改由她繳交。她說因為分租租客幫她交管理費，所以誤會她姓周。及後又改口說不知道分租租客會幫她交管理費，但在2015年7月17日的錄音騰本中，她叫人稱她為周小姐。
28. 本席亦不接受2015年4月30日申請人與周志明及陳添所簽署的租約為一真實的文件。特別是當中有一條文，竟然將一般條文作出更改，條文11寫明如該單位經政府收地，重建或清拆、火警、包括以及一切非人力所為的天災人禍導致承租人不能在該單位居住，本租約即自動終止作廢，承租人需有條件搬出，出租人除將按金無息退回給承租人外，另出租人賠償承租人港幣10萬元正。本案認為，這條款是按本案的情況而更改及附加的。該租約的更改並不是在2015年4月30日簽署（該租約打釐印的日期是2017年5月15日）。
29. 本席並不接受此10萬元曾經給予周志明及陳添。申請人在被問及此10萬元如何支付時，她說香港沒有錢，此款項是在大陸帶回人民幣回港方式再兌換支付的。但及後被問及還有港幣48,000元退回按金時，又說香港戶口有錢支付。
30. 申請人提交的2015年11月11日退租書，陳添的身份證號碼也是錯誤的。申請人與周志明的實際關係是同居男女朋友，但在開始作供時，她說周志明是她的好朋友，這說法有意隱藏兩人的親密關係。
31. 申請人表示不認識她的租客陳添。但再被追問下，才承認陳添就是她的同居男友周志明的母親。
32. 按周志明與劏房租客許文俊的租約，約滿期為2015年11月18日，為何主租約會在2015年4月30日終止，這甚稀奇古怪。
33. 該租約中第7條寫明管理費由租客周志明及陳添支付，但實際上，管理費由申請人支付。
34. 不過申請人在審訊時遞交了一些錄影片段，內容與本案有關，影片內容並無可爭議的地方。
35. 本席接受袁先生的證供。他回應問題清楚直接，內容合理，在盤問下證供並無動搖。
36. 他的證供包括法團曾要求申請人支付因火災損毀的款項，才開電錶房。他亦強調，如不開啓電錶房，不能作出更換4P單位總線的工作，便無法簽署完工證明書（WR1），以確認符合機電署所發的固定電力裝置通知書的要求。他同意是可以先進行室內的裝修及電力裝置工程，最後才做總線更換工程。他亦提出4P單位並無截電，中電對該單位仍有供電。此外，機電署及中電在單位維修好後，如發現不符合法例，例如將電源不合法的接駁到室外的劏房，機電署及中電可以不允許供電，直至改善為止。
37. 他提出該大廈已有數十年樓齡，又經過火災，他認為應更換4P單位總線。
38. 他亦提及2015年7月17日，申請人曾到中電的辦事處，處理電錶的絲路問題。他直接透過電話與中電職員傾談，中電職員已講明剪絲路毋須中電職員在場，亦不用由中電職員操作，祇須要在完工後由中電重封。
答辯人的證據及證據的評估
39. 答辯人的證人包括法團所聘請的大廈管理總管陳国文女士（“陳女士”）﹐及法團的司庫劉雨和先生（“劉先生”）。
40. 本席對陳女士的證供有所保留。2015年7月16日早上，有否要求申請人支付火災賠償一事，她的證供與錄影紀錄不符。在錄影紀錄中，申請人問為何不開電給她，她做不到事情。陳女士回答「所以你咪要清了那條數先」，「法團是這樣吩咐我」。她作供時說那些費用包括管理費。但管理費在她的書面證供中並沒有提及，管理費亦不須要與法團對數。陳女士的口供已清楚的講出當時申請人尚欠祇是2015年5月及6月的管理費，管理費並無爭議。
41. 這錄影片段，講明法團的要求，就是要申請人先負責火災賠償，才開電錶房。陳女士解釋申請人不是將全部的過程錄影。但錄影的內容，與她在書面陳述書所提及的發生經過，根本並不相同，不能以有部份過程並無錄影作解釋。
42. 本席不接受劉先生的證供。他的證供模糊不清。他說就中電是否需要到有關大廈做線路分離，即所謂甩線的工作，可分為三種情況。第一種為一般的家庭裝修，不須要中電到場，祇要註冊電工便可以。第二種為新安裝電錶，那中電一定到場。第三種為經過火災後的，即本案的情況，中電必須到現場甩線及剪開絲路。但及後，他又說有火災的情況，祇要情節輕微，中電不用到場。在被追問下，又說如果可以沒有機電署的指示，註冊電工便可自行剪開絲路。他一時說機電署下了命令（Order），要由中電人員剪開絲路，一時又說不是命令。他說如果沒有機電署的指示，便可以由註冊電工自行剪絲路，及後又改為不知道。在這問題他的說法多次改變。
43. 他說在2015年9月25日的業主大會上，祇是商討就本案的抗辯。但按當時議程及議決，當日議程是聘用律師向申請人追討，不是答辯申請人的案件。
44. 在他的證人陳述書第6段，他說申請人「並沒有按照機電署的指示先修復4P單位內的問題」。機電署並無先做室內工程才做總線的提示。他一時說中電在本案火災後沒有到場，而且不知為何他們沒有來，之後改口說中電曾經來過。
是否須要中電的批准才可進行更換總線工程
45. 2015年5月9日，4P單位發生火警。按答辯人的證供，是因劏房的電拖板過熱起火。但這起火原因，不能說是因為4P單位有劏房，所以引起火警。電拖板過熱起火，可以是電拖板本身質素的問題，亦可以是使用電拖板的問題，無證據顯示起火原因是因為4P單位因設有劏房，以致超過電力負荷，引起火警。
46. 本席並不接受黃女士的證供，裁定在2015年5月10日她並沒有返回4P單位要求進入電錶房。本席接受法團這方面的證供，申請人曾在2015年5月11日返回單位。但申請人在2015年7月16日，才處理善後問題，這延遲引致居民種種不便。
47. 法團因火災引至損失，例如大廈電梯的維修費和清潔費等等。這些費用，大約港幣10多萬元，法團要求申請人支付。這要求在與申請人商討中不斷提出。例如在陳女士證人陳述書17段中，提及2015年7月16日發生的事情，「而且火警導致4部升降機損毀之維修費，清潔費及損毀維修等費用，業主都要同法團傾」。
48. 在2015年7月16日的錄音騰本中，劉先生亦提及火災已發生，要「傾掂」及解決數目。
49. 在申請人提供的錄影片段，申請人要求開啓電錶房提供電力，陳女士要求她先支付火災賠償。
50. 當日在法團提出申請人要先聯絡機電署。申請人亦有按法團的要求聯絡機電署。2015年7月17日，機電署梁先生在到4P單位視察，亦曾開啓電錶房。當時機電署梁先生與其他人曾有以下對話：
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電工師傅： |
即係目前呢個階段呢就…er… 你借電又好，我相信借電就唔會架啦，就由我拎發電機過嚟整，咁就…er…就暫時個錶房個電掣，佢哋會開個錶房俾我哋做嘢，但就唔會開電俾我哋做嘢 |
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機電署梁生： |
但有個問題喎，電錶嚟講呢… |
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電工師傅： |
唔係…er…唔會個電錶架，我攞發電機嚟做 |
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機電署梁生： |
唔係呀，你電錶，你由電錶果度開始甩出嚟吖嘛… |
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電工師傅： |
係 |
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機電署梁生： |
你要揾中電同你開咗個絲路先得喎，你唔好自己剪 |
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電工師傅： |
唔…得! |
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機電署梁生： |
係呀，你要通知中電喎，因為中電鎖咗個喎個錶… |
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電工師傅： |
唔 |
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機電署梁生： |
個絲路鎖咗 |
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陳女士： |
係呀，鎖咗喎，個絲路係呀 |
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機電署梁生： |
你咪要通知中電甩開咗，就等佢甩線做好先，咁中電再掛錶呢就一定要見到呢張檢驗證書架啦 |
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電工師傅： |
唔，唔，唔 |
51. 法團的答辯理由，是基於梁先生一句話，「你要揾中電同你開咗個絲路先得架，你唔好自己剪（該“提示”）。」
52. 本席接受袁先生的證供，即申請人在同日2015年7月17日有按梁先生的要求，到中電辦事處要求中電職員打開絲路。但中電人職員表示不須要，由註冊電工打開便可以，完工後電錶則由中電職員重新封上。
53. 雙方亦曾就上述提示向機電署及中電查詢。2016年2月17日，申請人的前任律師黃嘉錫律師事務所向機電署發信，提及梁先生的提示。內容如下：
“We act for the Applicant who is the landlord of Flat P, 4/F, Yuen Fat Building, 1 Nelson Street, Mongkok, Kowloon (“the Flat”) in the captioned proceedings.
We understand from our client that an Improvement Notice for fixed Electrical Installations dated 17th July 2015 was issued to her in respect of the Flat (copy enclosed). Our client had employed a registered electrical contractor/worker as required by the said Notice but she and the registered electrical contractor/worker were refused access to the meters room by the Respondent to carry out inspection and rectification and resume supply of electricity to the Flat.
The Respondent alleged that on 16th July 2015, they were informed by Mr. Leung Chi-him of your Department that before electricity supply to the Flat be resumed and any rectification be carried out, our client was first required to: |
1. apply to CLP to separate the electrical wires of the Flat from others in the meters room;
2. apply to CLP for temporary meters;
3. pay deposit to CLP (‘the CLP requirements’)
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We are instructed by our client that Mr. Leung Chi-him never informed her about the CLP requirements and she once clarified with Mr. Leung over phone that no such CLP requirements had been communicated to the Respondent either. |
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In the circumstances, there are apparent discrepancies as to what our client and/or the Respondent perceived what they were required by you to do. Your Department’s instructions are highly relevant to the dispute in these proceedings. For the avoidance of doubt, we shall be grateful if you could provide a written reply stating the following; |
1. what instructions/directions had been given to our client or the Respondent or both in respect of the rectification work to be carried out;
2. whether the CLP requirements had been communicated to the Respondent, and if so, whether the CLP requirements had been communicated to our client;
3. what steps are now required to be taken out by our client or the Respondent or both in respect of the rectification work to be carried out.” |
54. 2016年2月25日，機電署回信，重申祇發出改善通知書（Improvement Notice for Fixed Electrical Installation）。除此之外，並無要求（There is no other requirement from this department other than the “Improvement Notice”），亦無否認2016年2月17日信中第4段的內容，即梁先生與申請人在電話中確認並無此要求。
55. 法團的代表律師，就2016年2月25日機電署回覆申請人的信件，在2016年9月20日向機電署詢問。內容包括詢問2016年2月25日的信件是否祇是針對4P單位內（inside）。律師在2016年9月27日收到機電署的回覆信，指該通知是針對4P單位內的。
56. 2016年8月22日，法團去信中電，將申請人單位設有劏房告知中電及指控申請人非法接駁電源與平台的劏房。法團亦向中電詢問4P單位的固定電力裝置的階段及程序。
57. 中電在2016年9月5日回覆，發生火警後室內固定電力裝置修復及恢復電力接駁的正確步驟，就是須聘請註冊電業承辦商及註冊電業工程人員作全面檢查及維修，以符合機電署之通知書要求。在完工後，再提交完工證明書（WR1），之後再與中電預約安排復電時間，中電於檢查相關固定電力裝置符合供電則例及機電工程署的要求後便會復電。
58. 2016年9月15日，法團的代表律師發信予中電，詢問僱用註冊電工的唯一要求是否祇是針對4P單位。
59. 2016年9月30 日中電回覆，中電並無就大廈的電力裝置作出要求（no requirement for the electrical installation of the concerned building）。
60. 2016年10月20日機電署回覆申請人，如果連接4樓P室至4樓電錶房的電線是屬於申請人的，申請人便有責任將未能符合《電力條例》的固定電力裝置糾正。2016年12月12日，機電署再次回覆申請人，“根據有關本署人員的回應，本署人員沒有不同意閣下聘請註冊電業承辦商進入電錶房施工。”
61. 從上可見，梁先生所說的「你要揾中電同你開咗個絲路先得喎，你唔好自己剪」，這要求或提示，再沒有在任何信件中提及，相反機電署重申並無其他要求。中電的信中，亦沒有提出此要求或提示。要由中電員工剪開絲路的說法與供電則例212(3)的內容也不相符。供電則例212條的內容如下：
212電錶位置
(1) 電錶的位置和空間必須符合本公司的規格，以便本公司易於抄錶和維修。
(2) 電錶位置應接近供電電源，倘若無法安排本公司檢查由供電電源至現有或新電錶位置之間的整段線路時，客戶須安排註冊電業工程人員檢查及證明該段線路並無接駁任何電錶。這要求適用於由街線直接供電的建築物。
(3) 如客戶裝置在進行工程時將會影響電錶，客戶須在工程開始前通知本公司。
62. 代表法團的鄭大律師在結案陳詞時，提及供電則例第212(3) 條，「如客戶裝置在進行工程時會影響電錶，客戶須在工程開始前通知本公司」。但即使按這規定，如申請人的工程會影響電錶，也祇須要通知中電，並無事先申請或獲得批准的規定，亦沒有提及須由中電職員在場或由中電職員剪絲路。
63. 2016年10月5日，答辯人的律師與中電職員電話討論，並當日去信中電詢問。中電在2016年10月6 日的書信回覆大意是，在駁電之時，須先得中電檢查，亦重提須聘請註冊電業承辦商及註冊電業工程人員，再無其他要求。
64. 其實按陳女士2017年5月18日的證人陳述書第4段，亦祇是說「如需更換總線至中電電錶，必需知會中電，並聘用註冊電工才可進入電錶房施工。」祇是在27段才說「梁先生還提醒袁先生要找中電開個絲路（封條）先，不可以自己剪。而業主必須向中電申請」。
65. 從上文下理看，機電署梁先生的對話，其重點亦是先通知中電，所謂不要自己剪，祇是在通知之前不要剪而已。所以，答辯人在經再再修訂反對通知書第25段中提出，「申請人還沒有向答辯人報稱她已獲得中電事先批准…」，這批准要求的說法並不成立。
66. 基於上述理由，本席裁定4P單位更換總線，無須向中電申請，獲得批准，亦不須要中電職員在場，或由中電職員剪絲路。即使將該工程當為影響電錶的工程，亦祇須要通知中電而已。
67. 雙方並沒有就更換總線工程是否屬於供電則例第212(3)條的影響電錶工程，向證人提問，亦沒有就此提交充夠證據。鄭大律師祇是結案陳詞的最後階段，在被律師提醒下，才提及此段則例。按梁先生的提示，明顯的他認為是屬於這類工程。但他不是本案的證人，並無接受盤問，更不能算是這方面的專家。
68. 不過即使適用，正如經再再修訂的反對通知書的用詞，梁先生祇是作出提示而已，這並不是機電署的要求或指示。本席信納袁先生的證供，申請人已經通知了中電。在雙方與中電多次通訊中，中電亦必然得悉申請人更換4P單位總線的要求。本席在頒下開啓電錶房的命令時，要求申請人律師通知中電，祇是安全的做法而已。
法團可否以申請人先進行室內電力維修工程而拒絕開啓電錶房
69. 法團另一個拒絕開啓電錶房的理由，就是認為申請人須先做好室內電力裝置，最後才開啓電錶房進行更換總線及駁電工程。
70. 這方案在2017年9月22日劉先生證人陳述書第7段提出，背後的原因可能是法團認為申請人在裝修後很大機會會繼續設有非法劏房，亦很可能有非法駁電的情況，這會影響到整棟大廈的供電安全。法團有責任及正當地拒絕申請人進入電錶房施工的要求。這理由在經再再修訂反對通知書26段列出。
71. 本席認為，法團拒絕申請人的代表進入電錶房更換4P單位總線，原因是認為申請人很可能非法駁電，違反大廈公契及其他法例，這做法是錯誤的。雙方同意，決定是否供電，是由機電署及中電人員決定。機電署及中電職員會在電力裝置工程完工後，派員檢查，才決定是否恢復供電。申請人祇是要求開電錶房做檢查及更換4P單位總線的工作，不是復電的工作。如果申請人有違法的情況，該單位不會復電，所以法團以此為理由拒絕申請人代表進入電錶房是錯誤的。單位尚未裝修，法團亦不能以可能違反公契或法例為由拒絕更換總線。
72. 至於申請人要否先做室內裝修，才做更換總線的工程。本席認為開啓電錶房是申請人的權利，法團不得以可能非法駁電來反對，因如非法駁電，尚有其後的機制可以制止。將電力工程分兩部分來進行，如不能開啓電錶房，也會較爲麻煩。
73. 就法團提出有否再阻止申請人進入電錶房的問題，本席以為祇是字眼上的問題，申請人要求進入電錶房的訴求清楚，亦是一持續的要求。法團在審訊之時，仍以申請人沒有向中電申請，在中電人員不在場下，不可私自剪開絲路為答辯理由。是否再阻止並無意義，因為法團仍然阻止。申請人因法團不准許進入電錶房，不能檢查及更換總線，以至單位不能使用或出租，答辯人應就此作出賠償。更換總線並不等同恢復供電，但這是恢復供電的第一步。法團有與中電聯絡，其實很容易可以弄清楚，是否要由中電人員剪絲路。這個所謂指示或提示，在機電署及中電的信件再無提及，信件內容祇是重申要找註冊電工處理。
74. 答辯人無權要求申請人先做好室內裝修工程，才進電錶房更換4P單位總線，機電署亦無此要求。機電署的要求是要找註冊電業工程人員作全面檢查，作出維修，事後再作檢查，並沒有先改善電力裝置才做總線的要求。機電署無理由懷疑在註冊電工處理維修電力裝置，會危害到整棟大廈的電力供應安全。再者，如上所述，最後是否駁電，機電署職員會作出檢查。
75. 鄭大律師提出法團對電錶房的管理有謹慎責任，他怕申請人會胡作非為。首先，是註冊電工進行有關工程。其次，法團亦可安排有此知識的人監管過程。
法團是否以此施壓，迫令申請人賠償火災的損失
76. 雖然法團的證人否認，但法團此意願，是有跡可尋的。劉先生與申請人第一次見面之時便提出賠償的要求。當申請人向陳女士提出開電錶房的要求時，陳女士的回應是「清了條數」，這是法團的吩咐。不過此案法團敗訴，與動機無關。
申請人損失的評估
77. 鄭大律師就損失方面提出，如法庭不接納申請人的租約屬實，則沒有證據支持她的申索。採用劉先生的猜測來評估損失是犯了法律原則錯誤。
78. 本席不接受申請人的租約為真實文件，其中每月港幣24,000元的月租，不能用作參考。但本席並不同意，申請人並無損失。即使按法團的案情，申請人以往將單位出租，7間劏房每間租金約3,900元，共27,300元。如不計算在平台上的3間劏房，數目是港幣15,600元（3,900元x 4）。法團的行為，令致申請人不能使用該單位，必然造成損失。本席並不認為申請人並無試圖證明她的損失，祇是證據不被接納。劉先生指出P單位的實用面積為530呎，他估計他所居住的9P單位的租金約為港幣16,000元，這雖然不是專業的評估，但是本案的最佳證據。鄭大律師既不贊成案件押後提交測量師對租金評估的報告，本席認為以港幣16,000元作為每月賠償額合理。鄭大律師提出劉先生的樓層較高，租金應較高，本席並不接受。申請人的單位設有平台，所以本席以港幣16,000元作評估。
79. 申請人在兩個月後才處理善後工作，法團毋須負責此兩個月的損失。申請人在2015年7月18日以書信方式申請開啓電錶房，法團在2015年7月30日開會討論。本席認為法團開會討論無可厚非，但應在當日接受申請人的申請，並在2015年7月31 日通知申請人，所以賠償日期應由2015年8月1日開始計算。本席在2018年4月26日已頒令開啓電錶房，賠償應以該天作終結。
80. 基於上述的理由，答辯人應賠償的數額為港幣525,867元
| $16,000 x （32 |
26 |
）月 |
=525,867元 |
|
30 |
81. 就申索人所花的港幣5,000元費用，本席接受鄭大律師的陳詞，該費用是花在因火災的修復工作，並無證據因法團的作爲而浪費。按收據申請人在2015年7月18日支付該款項，當日仍在申請進入電錶房，法團仍未作回覆。
結論
82. 本席頒令答辯人須開啓電錶房，並答辯人須付申請人港幣525,867元的損失。申請書並無利息的追討，本席判令利息由判決日開始以判定利率計算。
83. 申請人的證供完全不可信，浪費了不少時間處理她的證供。本席頒下暫准訟費命令。答辯人須支付申請人本案一半的訟費，包括保留的訟費，以區域法院基準，如雙方不能協議，則由法庭評定。
84. 除非任何一方在14天內作出申請更改，此命令在14天後成絕對命令。
85. 本席對鄭大律師及詹律師的協助表示謝意。
申請人：由詹耀明律師事務所詹耀明律師代表應訊
答辯人：由梁譚黃律師事務所轉聘鄭淑儀大律師代表應訊
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