XCHRX 郭忠星 訴 林偉堅

HCA 3371/2000

香港特別行政區

高等法院

原訟法庭

高院民事訴訟2000年第3371號

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判 決 理 由 書

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1. 本案原告人郭忠星先生（以下簡稱原告人）是南昌街28號5字樓（以下簡稱該物業）之註冊業主。

2. 原告人是在2000年1月31日從該物業之前業主 - 即立誼投資有限公司購入該物業。

3. 在1999年9月14日，立誼投資有限公司和被告人林偉堅（以下簡稱被告人）簽訂租約，以月租港幣5,000元將該物業租予被告人，租期兩年，由1999年9月20日至2001年9月19日止。

4. 租約第三條列明“租金必須在每月租期之首日上期繳納，不得藉詞拖欠，如過期10天，租客仍未能將租金交到業主，則業主有合法之權利將此合約終止另租與別人並追收欠租。”

5. 被告人從2000年2月20日開始，一直拒絕向原告人繳納任何租金，至今已欠租近6個月。

6. 原告人在2000年3月29日入禀法庭，以被告人毀約為理由，申請將該物業收回。他並要求被告人清繳欠租，直至被告人遷出該物業之日止。

7. 被告人在其答辯書內聲稱前業主之代表陳沛先生曾口頭作出承諾，會維修天台漏水之問題。他亦曾要求陳沛先生將天台用戶的水電錶分開，租約才正式生效。他要求原告人履行前業主所作之承諾，但原告人拒絕。他要求原告人賠償裝修費用200,000元亦遭拒絕，所以他停止繳納租金，亦拒絕搬離該物業。

8. 原告人透過律師根據簡易判決程序，申請要求法庭判其索償得直。

9. 聆案官張舉能拒絕原告人之申請，並給予被告人無條件許可就原告人之索償抗辯。

10. 原告人不服張舉能聆案官之裁決，現上訴要求推翻該裁決，並判定原告人索償得直。

11. 本席須考慮被告人提出之論點，是否構成真正、合理可爭拗之抗辯理據。

12. 被告人指稱前業主所作之口頭承諾，明顯和書面租約有抵觸。

13. 首先法庭不會接納任何口頭指稱以推翻或更改書面協議之內容。

14. 有關租約訂明租期由1999年9月20日至2001年9月19日，和被告人指稱租約受兩項先決條件之規限才正式生效不符。

15. 無論如何，被告人之指稱全不合信。如租約仍未生效，他為何會花費200,000元裝修物業。該單位每月租金只是5,000元，而租期只有兩年。被告人空洞而無任何實質証據支持之指稱，實在令人難以置信。該指稱亦非以誓章形式作出。

16. 原告人提供了吳靈枝先生之誓詞，誓詞內容顯示該物業曾經在1995年7月10日由吳先生負責之工程公司進行裝修工程，吳先生確認在1999年11日曾巡視該物業，情況和1995年該物業裝修工程完成後的狀況並沒有大分別，這點亦表示被告人之指稱並非真確。

17. 陳沛先生在其誓章內亦明確地否認被告人之指稱。

18. 被告人租用該物業，他必須支付租金，物業天台有漏水問題不構成拒繳租金之理據。

19. 被告人提出之答辯理據不合信，亦不構成合理之抗辯理由。

20. 在該情況下，聆案官不應給予被告人無條件許可抗辯，被告人並沒有提出有可能成功之真正抗辯理據。

21. 因此上訴得直。

22. 本席判令原告人申索得直。法庭頒下收樓令，被告須遷出該物業及將物業交還給原告人。

23. 被告人亦須向原告人支付欠租或中間收益，每月5,000元，由2000年2月20日起計直至將物業交吉為止。

24. 如被告人希望獲得上述沒收租賃權之寬免，須在14天內將所有欠租或拖欠之中間收益清繳。

25. 被告人亦須向原告支付本訴訟之訟費。如雙方未能就訟費數額達成協議，則訟費數額由聆案官評定。