霸道有限公司 訴 宋子軒

DCCJ4173/2010

香港特別行政區

區域法院

民事訴訟編號2010年第4173號

------------

------------

判決書

1.  原告人上訴聆案官陳玲玲在今年5月31日，批准被告人無條件抗辯原告人對被告人的申索。原告人對被告人的申索，是基於一個簡單的欠款聲稱，而該項欠款是起源於雙方在2010年5月12日，原告曾經出售一項物業予被告人，價值為一百七十萬元，該物業位於新界元朗吳屋村230號怡翠花園B座地下，處於元朗新界丈約123，第425 Lot的分段。被告人在購買該物業時，曾經向富邦銀行把物業抵押取得九十七萬元，支付了該九十七萬元給原告人，餘下七十三萬元是原告人以借貸款方式借給被告人。

2.  被告人在轉讓物業成交日（即2010年5月12日），承認並簽署了一份聲明書，內容如下：

「本人宋子軒向Master Vote Limited業主，以一百七十萬元購買元朗吳屋村230號怡翠花園B座地下（下稱「該物業」）。成交時，因尚欠樓價尾數七十三萬元，故同意將該物業抵押予業主作抵押，並承諾在成交後三個月內（即2010年8月12日）前，將該尾數完全足額支付業主，本人宋子軒明白物業為黃熾棠律師行的陳洪基律師所有，但仍不理律師行有利益衝突，同意在該律師行簽署該物業按揭作以上抵押，事前亦先行另向其他律師給予獨立法律意見。2010年5月12日。」

3.  該聲明書已清楚指出，被告人願意以在三個月內支付所欠的七十三萬元。可惜，在2010年8月12日，欠款到期當天，被告人沒有支付該七十三萬元欠款。因此，原告人向被告人提出申索，申索入稟為2010年12月2日。在2011年2月22日，原告人向被告人發出傳票，以簡易程序，根據區域法院第14條命令規則，要求能得到簡易判決，取回欠款。

4.  根據被告人在1月18日所存入法庭的抗辯書，後來在3月24日修訂的抗辯書，以及他在本年7月7日所存入法庭的誓章，他指出，以他的名字購買該物業，他只是受託於一位吳寶慶（Richard）先生所指派。他指出，吳先生跟原業主公司的股東陳洪基律師（Mr Gordon Chan），合謀以他人的名字購買該物業。又因為怡翠花園B座2樓及3樓，雖然以企輝顧問有限公司名義買入，實際上業主股東吳先生佔了百分之五十股份。而這合謀全是由陳律師與吳先生策劃，以避免支付更多的釐印費用。被告人指出，所節省的釐印費以企輝顧問有限公司購買B座2樓及3樓，及以被告人的名義購買B座地下，省釐印費比起以企輝顧問一間公司購買全部三層，共節省了九萬多元。

5.  被告人更聲稱，吳先生自從購買物業後，每月也提供了富邦銀行抵押供款給被告人。直至購買物業之幾個月後，被告人因為曾經與吳先生在事務發生了爭執，吳先生停止提供富邦銀行的供款給他。被告人更聲稱，他發覺吳先生已經把該物業出租，他惟有向租客追討租金，因為租客欠交租金，他才入稟到土地審裁處，向租客申索租金。被告人聲稱，他之所以需要收取租金，是因為需要支付物業抵押供款給富邦銀行。

6.  被告人聲稱，既然他只是代吳先生購買該物業，欠款七十三萬元應由吳先生支付，因為他是受吳先生委託的，他只是agent，而吳先生是principal。被告人的抗辯主要理由是指，負責處理該2010年5月12日物業買賣的律師，亦是業主的股東。這位陳律師是與他的當事人吳先生合謀，以被告人的名字購買B座地下，使釐印費減低。因為他只是名義上業主，並非實際上業主，代吳先生以他的名字購入物業。因此，應由真正的業主購買人承擔該些欠款。

7.  代表原告人的楊律師指出，既然被告人以業主身分向租客申索租金，他已把自己視為物業業主。既然他是物業的登記業主，為何他不把物業出售去支付欠款呢？這些問題相信日後可以有所解答。當然，若如楊律師聲稱，該物業除了抵押給富邦銀行，還有第二按揭給原業主，那被告人又怎能出售物業支付欠款呢？而且，楊律師也承認，被告人可能因此會損失一二十萬元之多。

8.  根據區域法院規則第14號命令，簡易判決申請，是全部可適用於在區域法院作出申索的案件，除了若如誹謗、誘姦、惡意檢控、非法禁錮，以及案件涉及詐騙等元素。本案中，被告人提出了一些違法交易的問題，他所指的違法交易是該物業買賣中，吳先生與陳先生蓄意把三層的物業，分別以兩名人士購入，意圖減低釐印費。這是一嚴重指控，需要法庭深入研究考慮案情。因此，此類案件並不適宜以14號命令解決。更不適宜，正如楊律師所提出，要求被告人把一半的欠款存入法庭，因為被告人的抗辯，正是他並非物業真正擁有者，亦非該物業的真正購入人。究竟屬是屬非，需要全面審訊才可決定。

9.  正如法律典籍Goff and Jones on the Law Restitution，第7版，第621頁，引述Lord Browne Wilkinson在Tinsley v Milligan一案所說：

“Neither at law nor in equity will the Court enforce an illegal contract, which has been partially but not fully performed. However, it does not follow that all acts done under a partially performed contract are of no effect. In particular, it is now clearly established that at law（as opposed to in equity）property, goods or land can pass under or pursuant to such a contract. If so, the rights of the owner of the legal title thereby acquired will be enforced, provided that the plaintiff can establish such title without pleading or leading evidence of the illegality. It is said that the property lies where it falls, even though legal title to the property was acquired as a result of the property passing under the illegal contract itself.”

10.  該典籍作者繼續說 “Moreover, it is irrelevant that the illegality of the underlying agreement was either pleaded or emerged in evidence. If the plaintiff has acquired legal title under the illegal contract that is enough.”

11.  究竟被告人是否已經全權擁有該物業的業權，抑或正如他所聲稱，他並非真正物業擁有人，業主是吳先生。明顯地，這表示被告人需要把吳先生也加入本案為第三者，才可把真相大白。因為被告人始終也需要支付該七十三萬元按揭費用，若他不是真正的物業購買人，吳先生才是該物業的擁有者，他應該要求吳先生支付該七十三萬元。若他沒有這樣做，被告人既然是物業登記業主，他當然必須支付購買物業的款項。

12.  根據以上理由，被告人提出一些關乎違法行為交易的問題，是涉及本案原告人的律師（陳洪基律師），而他亦是原業主的股東，更是處理該物業買賣的律師，這些問題是需要解答的，因此，第14號命令判決並不適合。本席發覺，原告人亦有些在事實上的隱瞞，並沒有詳細向法庭坦白。因此，我拒絕原告人的上訴。原告人必須支付被告人的訟費，因為被告人是自辯人士。訟費定為200元，立即生效。