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DCCJ 1168/2012
香港特別行政區
區域法院
民事訴訟2012年第1168號
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| 原告人 |
YU YI KAU（余懿皎） |
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對 |
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| 被告人 |
LIU SO LAN（廖素蘭） |
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| 聆訊日期： 2014年8月26日至29日，及2014年9月29日 |
| 判決書日期： 2014年12月17日 |
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判決書
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背景
1. 原告人為一位於香港九龍荔枝角道72-74號建煌樓5樓A室的單位，即本案有關物業（下稱「該物業」）的登記業主。
2. 被告人和原告人是妯娌關係，即原告人丈夫和被告人丈夫是兄弟關係。被告人現居於該物業。
3. 原告人狀告被告人收回該物業的空置管有權並追討欠租及中間收益。
4. 被告人則要求法庭頒令被告人是該物業的77％實益擁有人。被告人在案件開審時，申請修改反申索，即被告人是該物業的100%實益擁有人；又提出押後審訊申請，理由是被告證人曾佩蓮遭原告人丈夫干擾出庭。在本席聆訊上述申請理據時，被告人卻撤回上述兩項申請。
不爭議事項
5. 原告人是該物業的註冊業主。該物業的按揭經原告人辦理及供款。該物業的水電戶口皆是原告人的名字。又是次買賣地產佣金亦全數由原告人支付，被告人丈夫死後至今，被告人沒有申辦遺產承辦手續。
原告人的案情
6. 原告人1981年和港人曾顯志結婚。1990年來港定居，並協助丈夫打理雲石生意，後成為東美雲石公司及志記工程公司的持牌人。
7. 原告人於1995年10月15日在丈夫陪同下，在立基地產簽下臨時買賣合約，以原告人名字以HK$690,000元整購入該物業作出租獲利用途，並即時以現金支付HK$10,000元整作為臨時訂金。
8. 原告人於1995年10月20日簽立正式買賣合約購入該物業，並以銀行本票支付HK$59,000元整作為訂金餘款。原告人亦獲得富高財務（亞洲）有限公司為是次買賣提供HK$400,000元按揭貸款。
9. 該物業的買賣於1995年11月18日成交，樓價HK$621,000元整，除卻已提供HK$400,000元按揭貸款，餘數HK$221,000元整皆由原告人以銀行本票支付。於1995年11月21日，原告人支付地產公司是次買賣佣金。
10. 該物業成交後，原告人多以自動轉賬形式按月清還按揭貸款，至2002年初按揭由富高財務（亞洲）有限公司轉往花旗銀行。原告人開始以現金方式清還按揭貸款。整個該物業買賣過程中，其丈夫曾顯志在金錢上完全沒有參予，被告人及其丈夫更完全沒有任何參予。
11. 原告人於2006年2月全數清還按揭貸款，贖回該物業。該物業一直由原告人以個人名義購買火險。
12. 原告人在購入物業不久後，因親戚關係將單位其中一間梗房和板間房租予被告人的丈夫，並與被告人的丈夫達成簡單口頭租用協議，租金為HK$4,500元包差餉地稅但不包水電雜費。由於被告人的丈夫當時依賴綜合援助金(下稱「綜援」)生活，這能幫助他及其女兒的住屋問題。當時原告人和被告人一家關係良好，被告人的女兒亦曾經由原告人照顧。（根據原告人理解，被告人當時正在服刑）。被告人出獄後，亦入住該物業。
13. 其後不久，原告人亦將另一間梗房租予一對姓陳的夫婦，租金約為HK$2,200元，但他們約1999年年中左右退租。原因是不能接受經常有警察找被告人夫婦。被告人丈夫向原告人表示因女兒已漸長大，不希望有陌生人在屋內出入。從那時起，被告人一家成為該物業的唯一租客。
14. 被告人的丈夫慣以現金交租，而原告人則主要上門收取租金。原告人亦有向被告人的丈夫發出租單。原告人保留了部分在2000年12月至2002年12月期間發給被告人的丈夫的租金存根，亦保留了在2007年1月至6月期間發給被告人的租金存根。
15. 在2006年，被告人的丈夫後來在服刑期間於獄中大量出血至進入昏迷狀態。約2007年被告人向原告人稱若以她名義申請綜援，按程序她需要向社會福利署申報該物業為她的租住地，因此雙方同意更改被告人是租客，被告人以租金HK$4,500元包差餉地稅但不包水電雜費的形式繼續租賃該物業。
16. 其後，被告人的丈夫在昏迷一年多後去世，被告人亦在此前被判入獄。被告人服刑期間，原告人曾嘗試聯絡被告人女兒商討繳交租金事宜，但一直聯絡不上，期間差餉地稅等由原告人支付。
17. 2011年，被告人出獄後回到該物業居住，但沒有向原告人交付任何租金，原告人多次催促亦告無效。
18. 原告人在2011年9月28日對被告人的欠租行為不能忍受，又希望取回該物業作兒子結婚後居所，因此給予被告人一個月書面通知，要求被告人一個月內遷出並歸還該物業，並於2011年11月1日終止與被告人之間就該物業之租約。
19. 被告人至今仍未遷出並/或歸還該物業，亦沒有交還欠租及/或中間收益的任何部分，即自2011年4月至今。
20. 此外，因原告人已向被告人發出書面通知要求被告人遷出並歸還該物業，被告人現仍居住於該物業乃是擅自佔用私人宅地的侵權者。
21. 原告人丈夫曾顯志出庭作供。他自1980年左右開始從事雲石承判生意，原告人來港定居後協助他打理生意，由於原告人日漸熟習公司運作，且業務於90年代中期蒸蒸日上，因此他把生意漸交由原告人負責。直至約2006年左右，他開始著手於內地發展餐廳飲食生意至今。該物業由原告人買的，他很少時間在香港，因此，對該物業的出租情況不清楚。
22. 曾顯志有4兄弟姊妹，他本人排行最細，現年56歲。 計有：－
（1）大哥曾顯達，約64歲，居於香港；
（2）二哥曾顯榮（被告人的丈夫），已過身；
（3）姐姐曾佩蓮，約60歲，長居內地。
23. 其父親曾德燊生前自50年代起就租用中國廣州市德政中路黃花巷15號屋（下稱「該屋」），其後亦與其姐姐曾佩蓮同住該處。該地業主為一內地居民。
24. 大約1979年左右，由於該屋日久失修，地主不願花費大筆金錢修復或重建，故欲出售該屋。曾德燊得悉此事後，建議他們三兄弟收購該屋並重建之。
25. 當時，曾顯達及曾顯榮的經濟情況欠佳，因此他們二人拒絕此項收購建議。
26. 曾顯志經濟環境較佳，且他亦希望其父及其姐姐有較好的居住環境，因此他自資人民幣1,500左右收購了該屋並把其重建為一棟三層高樓宇（約花人民幣20,000左右）。重建後，其父親及曾佩蓮繼續居於該屋。雖然是次購地重建為他全資負責，但由於當時內地政府限制外地人進行土地發展，又他當時亦無意取得該屋業權，因此該屋登記業主仍為其父曾德燊。
27. 曾德燊約於1985年過身，生前未有立下遺囑。
28. 曾顯志一直居於香港，所以沒有在意曾德燊的遺產問題，及至約1995年，內地政府欲收回該屋作發展用途，才發現該屋當時仍為已過身多時的曾德燊名下。
29. 為解決此問題，曾顯志前往內地公證處辦理手續，由於其他三兄姊都沒有就承繼權問題表態或作出任何申請處理，因此他當時向內地部門表示兄弟姊妹四人均為遺產受益人，在該屋享有權益。
30. 內地政府把該屋原有3層樓房拆卸並改建為一大型住宅項目，向四兄弟姊妹提出以該住宅項目中與原有房屋面積相約的單位作為收地補償，如補償的單位面積大於原有房屋面積，則他們四人須以現金補回差額。
31. 為使程序順利進行以便早日辦妥房產證了結此事，曾顯志自資補回全部有關差額。
32. 當房產證辦妥並可分發給兄長及姐姐時，大哥曾顯達及二哥曾顯榮決定放棄繼承，把各自業權以贈予方式歸還曾顯志，並一起於內地公證處辦妥相關贈予書及公證書。由於他感激姐姐曾佩蓮過往照顧父親，又曾佩蓮希望以現金代替屋苑單位，因此雙方同意下，由曾顯志付予曾佩蓮人民幣200,000，另加日後其他使費，合共約人民幣230,000，她則同樣把其業權贈予曾顯志。
33. 由始至終，內地政府就收地一事並無提供任何金錢補償予他家中四兄弟姊妹，曾顯志亦無收取任何此等款項。
34. 曾顯志表示有關該屋事宜，乃為他們兄弟姊妹間的事，與本案之該物業收購及出租無關。他沒有任何墊支予被告人丈夫作購買該物業之首期，也否認被告人相關的指稱。
35. 曾顯志表示他不記得簽臨時買賣合約(下稱「臨約」)時他是否在場，印象中，他曾因簽約去過一次。他不知為何臨約刪除其名字的原因。他沒有參與購買該物業的過程，也沒有作任何供款及支付首期。所有購買費用均由原告人負責。
36. 曾志是曾顯志做生意所採用的名字，因為此名字會為他帶來好運。
37. 基於以上理由，原告人向被告人提出今次的申索。
被告人的案情
38. 被告人除自己作供外並沒有傳召任何證人。1995年，當時曾顯榮和曾顯志兩兄弟心知他們自己從事高風險走私生意，可能會失去自由，因此，雙方協議以原告人的身份購買該物業作保障日後該物業不會遭有關當局充金。被告人及其丈夫購買物業時沒有去視察該物業。全部交予原告人及曾顯志處理。被告人丈夫首先動用夫婦二人的共同全部積蓄，合共HK$140,000作部份首期，尚欠的HK$160,000首期餘款則由曾顯志代為墊支。
39. 不久後，他們兄弟姐妹四人（即大哥曾顯達，二哥曾顯榮，三姐曾佩蓮，四弟曾顯志）繼承他（她）們的先父在該屋的業權。由於需要重建發展，中國政府收回該屋的業權。中國政府沒有作現金補償，反而補償了附近一間大致相同的房子給他們4人。後來為了方便處理，另外三方在徵得配偶同意下委派原告人丈夫曾顯志作為唯一代表與中國政府接觸並收取相關補償，每方同意接受原告人丈夫以最低人民幣230,000折算現金作為抵償他們放棄產權的補償。
40. 原告人丈夫將該人民幣230,000中的HK$160,000用於抵銷購買此案中該物業墊支的HK$160,000首期款項，餘款約HK$70,000則由曾顯志保管用來替被告人丈夫作償還該物業部分按揭供款之用。
41. 被告人是曾顯榮的合法妻子，無論在出資方面也是雙方婚內財產，被告人在丈夫死後也是合法繼承人，原告人只是一個該物業的信託人。
42. 原告人與被告人雙方不存在任何租賃關係，更談不上有違反租賃關係。
43. 儘管註冊業主是原告人，但該物業實際出資人是被告人及其丈夫。由於安排並非經過文書產生，所以不能在土地註冊處註冊，這是一個非書面衡平法下的權益（unwritten equities）在法律上即產生歸復信託（resulting trust）。
44. 原告人和被告人在購入該物業時的出資安排：－
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原告人 |
被告人 |
總數 |
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首期 |
HK$160,000 (墊支) |
HK$140,000 |
HK$300,000 |
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按揭供款 |
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HK$390,000 |
HK$390,000 |
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總數 |
HK$160,000 |
HK$530,000 |
HK$690,000 |
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45. 其後因被告人丈夫的四兄弟妹繼承他們先父廣州物業，被告人丈夫取得補償資金人民幣230,000，因此出資安排作下列變動。
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原告人 |
被告人 |
總數 |
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首期 |
0 |
HK$300,000 |
HK$300,000 |
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(HK$160,000 + HK$140,000) |
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按揭供款 |
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HK$390,000 |
HK$390,000 |
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（包括原告人丈夫代償還HK$70,000） |
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總數 |
0 |
HK$690,000 |
HK$690,000 |
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46. 從該物業被購置日開始，被告人和丈夫及女兒一直都在該物業居住。原告人也明白因為物業的實益擁有人是被告人及其丈夫，因此原告人及其家庭成員從未去該物業居住過。
47. 即使被告人丈夫入獄期間，及直至其離世，及被告人在丈夫去世後入獄的幾年期間，被告人也並沒有因此遷出該物業。
48. 被告人作為物業的實益擁有人，並沒有，也不會和原告人訂立任何租賃關係，無論口頭或書面。原告人出示的租單，只是一些自圓其說的證據，不是真的租單。
49. 被告人同意為了申報綜援，她和其丈夫曾把每月向銀行的供款在社署的申請表格上填作租金。被告人及其丈夫沒有向原告人借錢償還按揭，全部按揭款項均由她們二人負責。
50. 被告人沒有傳召曾佩蓮作供，但有提交曾佩蓮的書面供詞。
爭論點
51. 被告人和其丈夫是否如被告人申述般出資購買該物業？若是，他（她）們二人便是該物業的實益擁有人，而原告人則是信託人；又根據被告人的證供，部份償還按揭的供款源於欺騙社署綜援而獲得的，在此情況下，被告人及其丈夫是否仍可獲相關的業權？又他（她）們夫婦二人是否以聯權共有（joint-tenant）身份持有該物業？若不是，被告人可否在沒有申補遺產繼承下，提出是次，包括其先夫的反申索？
52. 若被告人及其丈夫並非該物業的實益擁有人，則原告人是否自1995年以每月HK$4,500元將該物業租給被告人丈夫居住？又被告人丈夫離世後，原告人是否在2007年將該物業租予被告人？又若不，被告人一家佔用該物業時是甚麽身份？
法理
53. 原告人是該物業的註冊業主，擁有該物業法定所有權，表面已擁有該物業的衡平法所有權［Pettitt v Pettitt [1970] AC 777及Gissing v Gissing [1971] AC 886］。
54. 被告人就該物業之實益權益擁有人誰屬提出質疑，更聲稱自己經已成為實益擁有人，便應承擔舉證責任，並根據法律原則舉證至甚高標準。
55. 根據Phipson on Evidence (18th ed) 第6-02至6-04段：－
“…the persuasive burden is the obligation imposed on a party by a rule of law to prove (or disprove) a fact in issue to the requisite standard of proof. A party who fails to discharge a persuasive burden placed on him to the requisite standard of proof will lose on the issue in question. …It obliges the party on whom the burden rests to adduce sufficient evidence for the issue to go before the tribunal of fact. …In both civil and criminal proceedings, the general rule is that the party bearing the persuasive burden will also bear the evidential burden.
Again, the general rule is that the party who asserts must prove.”
56. 被告人聲稱擁有該物業之實益權益源於與訟雙方丈夫及其他兄妹等人多年前繼承眾人先父之內地物業時產生，此為對己方有利的陳述。因此，法庭應當抱著懷疑態度看待，並須要求被告人提出具充分說服力之證據。
57. 在Civic Ltd v 余綺妙and Others (HCA 225/2011)暫委法官吳美玲在判詞的第37段引用了Wong Tak Yue v Kung Kwok Wat & Another [1998] 1 HKC 1論述了上述的法律原則：－
“I also repeat Li CJ’s observations in Wong Tak Yue in relation to self-serving statements made by an occupier during his occupation or when challenged in legal proceedings, which serves to emphasise the nature of the burden that an occupier carries:
‘Where the occupier has made self-serving statements as to what was his intention, whether during the period of occupation or when challenged in legal proceedings, the courts should approach them with some skepticism. The courts would scrutinize the circumstances in which they were made and would give them such.’”
58. 倘若事實裁定被告人是該物業的實益權益擁有人，則原告人的申索必然敗訴，但若不接納被告人證供，則被告人過往在該物業居住，其身份只可能是租客（tenant）、獲特許人士（licensee）、或侵入者（trespasser）。
誰出資購買該物業
(i) 原告人？
59. 根據原告人提交的文件，毫無疑問，原告人有足夠能力支付該物業的首期及日後的按揭供款。不爭議的事實，所有首期及日後按揭供款、律師費用、地產佣金等均由原告人名義支付。原告人亦能提交相關單據以資證明。
(ii) 被告人？
60. 被告人指她是該物業的實益擁有人，舉證責任在於被告人，而被告人需根據法律原則舉證至甚高標準。被告人指她及她的丈夫共同負責該物業的所有購買款項。
61. 綜合被告人所說，她及其丈夫有能力支付首期及日後的供款，資金來自下列三方面：－
（I） HK$14萬首期是其丈夫做走私生意時兩夫婦所賺取的，用作支付部份購買首期；
（II） 原告人的丈夫因內地該屋賠償而欠被告人丈夫的人民幣230,000，折合HK$230,000，當中HK$160,000償還原告人丈夫的首期墊支費，餘下的HK$70,000則用作按揭供款；及
（III） 用綜援的租金津貼作每月按揭供款，不足之數，被告人從兼職中賺錢補足。
衡量證人證供可信性的原則
62. 在Lee Fu Wing & Anor v Yan Pail Po Ting （HCA31/2008）一案中，高等法院暫委法官區慶祥法官（當時官階）列出法庭在衡量證人的證供可信性之原則。有關的原則如下：－
“In assessing the credibility of a party’s case on a particular issue, I accept the submissions of Ms Lisa Wong (leading counsel for the plaintiffs) that the Court should take into considerations the following:
(1) whether the party’s case is inherently plausible or implausible;
(2) whether the party’s case is, in a material way, contradicted by other evidence (documentary or otherwise) which is undisputed or indisputable;
(3) Where it is shown that a witness has been discredited over one or more matters to which he has given evidence using the above tests. This is relevant to the assessment of his overall credibility; and
(4)The demeanour of the witnesses.”
證供分析
63. 被告人指有HK$140,000的儲蓄，有很多令人難以信納及不合情理的地方。現引述如下：－
（1）被告人指曾顯志、她及其丈夫三人都從事高風險的走私生意，因此要借原告人的名義持有物業，作為信託人，避免日後被政府沒收該物業，但在不爭議的證供顯示，被告人及其丈夫都因犯法的事屢屢下獄，被告人的丈夫更因此死在獄中，但原告人丈夫，作為走私合夥人，不單一直相安無事，反之，自1990年開始，原告人一家的收入不斷增多，有能力購買多個物業。這與被告人的經濟情況有很大的對比。更不合理的是，1995年時，被告人一家都靠綜援為生，生活潦倒，朝不保夕，若有HK$140,000之積蓄，又怎可獲綜援呢？又怎會冒險購買HK$690,000元的樓房。這遠超他（她）們二人的經濟能力。按被告人所說，1995年簽下買賣合約時，被告人丈夫仍未獲知可從其父親祖屋補償中可獲人民幣230,000，在此前題下，被告人丈夫為何膽敢孤注一擲冒險購買該物業呢？為何不把HK$140,000以作改善一家人生活質素的費用呢？這些都是不合情理之處。
（2）被告人說基於「安全」原因連原告人丈夫亦不可持有該物業而必須由原告人單獨持有。這說法令人懷疑。被告人在盤問時稱，她認為與其先夫之積蓄由於夫妻關係已無分你我，為何又會認為只由原告人單獨持有爭議物業可以當一旦原告人丈夫「出事」時能「分清你我」而不會遭當局沒收該物業呢？這是矛盾的說法。
（3）被告人稱其先夫深恐快將身陷囹圄而被告人與年幼女兒可能流離失所，因此購置物業，但其實當初被告人一家乃與原告人一家同住於原告人丈夫持有之大角咀必發道46號物業，直至原告人一家於1994年左右遷入屯門大興花園後，被告人一家已「獨霸」大角咀必發道46號物業，只是被告人一家選擇遷往嘉善街一處由第三者持有之物業居住，這又何來流離失所之說呢？
（4）購買自己物業作安居之所是一件大事，但被告人及其丈夫在購置前從沒有去視察該物業，這又怎可能的呢？儘管由原告人以信託身份持有，但這不阻被告人及其丈夫在購買前一起「睇樓」的。
（5）對於關鍵之HK$140,000資金，被告人於經修訂抗辯書及反申索書及證人陳述書均指來自其先夫，並無提及其本人有份出資。直至出庭作供時，被告人方首次提出當中有幾萬元來自被告人本人。這說法非常可疑。
（6）在多次被質詢為何未留下一紙出資HK$140,000的憑據後，被告人起初仍屢次堅持基於親戚關係而信賴原告人夫婦，故無需留下憑據，但又突然改口說，當年其實有書面證明記載曾經將HK$140,000交予原告人，但後來居住該物業時兩次曾遭盜竊，因此遺失證明。然而，被告人無論於狀書或證人陳述書皆無提及曾有書面證明或曾被爆竊之事。被告人的說法令人難以信納。書面的證明是有力的證據，被告人沒有理由只在作供時才記起這些證供。
64. 根據原告人交來的按揭供款，共分120期。原告人每月供款平均約五千多元，而根據被告人交來的社署綜援津貼資料，被告人及其丈夫每月只可獲約3,000元租金津貼，這又怎足夠每月供款呢？被告人否認有倚賴原告人或曾顯志的墊支。被告人在庭上解釋她有兼職擺賣賺取外快作補不足之數，但被告人在其狀書及書面供詞中從沒有提及兼職賺外快一事。她只是在盤問時被問及不足供款之數時才作出此解釋。本席亦留意被告人被提問時的反應，她頓然呆了，有不知所措的情況出現，後來才作出上述的解釋。又被告人完全無法解釋為何不能親自以現金每月去銀行支付按揭還款；也不能解釋為何當時沒有要求原告人即時交出她繳交供款的單據作為自己供款的記錄。2006年2月，按揭已贖回，若被告人及其丈夫負責償還按揭款項，為何不要求將已贖回的契約交回他(她)們保管？這些證據對被告人很重要的，被告人的說法很牽強。
65. 根據被告人提交她和其丈夫入獄的資料，被告人丈夫還押監獄及受刑日期如下：－
1995年4月13日 – 1995年8月11日；
1996年8月23日 – 1998年4月22日；
2003年3月13日 – 2003年9月22日；及
2004年12月21日 – 2005年6月9日。
66. 被告人亦由2007年3月至2011年3月在獄中度過。被告人先夫由1996年至2005年多次入獄，後由因吐血，更在2007年7 月去世。被告人沒法提供過往她有兼職的證據，被告人一家靠綜援維生，但卻堅持該物業所有款項皆由她及其先夫負責，這個堅持說法不吻合她及其先夫當時的經濟能力。
67. 對於被告人的人民幣230,000說法，證據主要來自遺產公證書及三兄妹的無償贈予書。遺產公證書於1995年3月25日發出，指被告人丈夫四兄弟姊妹皆是他們先父的遺產受益人，而兄弟妹3人的贈予書及受贈書均分別在1998年7月及9月辦理。
68. 被告人同意沒有任何文件顯示中國政府曾經發放任何金錢作為收回並重建廣州祖業之賠償。有關人民幣230,000補償之證供，主要源於證人曾佩蓮的書面供詞。被告人指其先夫都沒有留下任何書面收據或紀錄有關人民幣230,000的事。
69. 曾佩蓮沒有出庭作證。被告人指她曾受原告人的丈夫恐嚇因此不願出庭，但按被告人所言，她早於審訊前一個月己獲悉此事。被告人是有律師代表的，為何不就此事即時報警，又沒有因此事向法庭申請延遲審訊此案。這於理不合，尤其是曾佩蓮的證供對被告人是相當重要的。被告人在排期問卷中沒有發出「擬提出傳聞證據通知書」，根據證據條例第47A條第4款及49條，若被告人沒有遵守第47A條，本席可給予有關證據的分量有負面影響的事宜予以顧及。
70. 本席同意原告人大律師的指出被告人填寫此問卷時，雖然親自填寫，但理應事前有詢問法律意見，否則她不懂得在此排期表內填寫不適宜編入流動審訊表內排期，又被告人於同日去函原告人律師用「本行同意」一詞同意原告人律師草擬之審訊文件冊。因此，本席認為被告人當時明白「擬提出傳聞證據通知書」的重要性。
71. 對於曾佩蓮為何不出庭作供的情況，被告人在盤問時言詞閃爍，主問時，她指與曾佩蓮通話獲知的，但在盤問時，則改指由其女兒轉述曾佩蓮所言。證供前後不一致，又曾佩蓮供詞說人民幣230,000約等於HK$345,000。這不吻合1998年的港元與人民幣滙率情況。當時港元匯價高於人民幣，有別於現今的情況。明顯地，曾佩蓮的陳述並不吻合當時的現況，又她所說的內容大部份都是聽聞的。經仔細考慮後，本席對曾佩蓮的證供不予任何比重。
72. 原告人指人民幣230,000補償當中HK$70,000用作償還每月按揭供款，但被告人卻指所有供款皆由綜援租金津貼及自己兼職賺取外快支付，無須原告人及其丈夫墊支，最多拖延三個月。換句話說，被告人從沒有用HK$70,000作償還按揭，這變相將HK$70,000餽贈予原告人丈夫。按被告人當時的經濟狀況，這是於理不合的。
73. 曾顯志在此方面的解說合情合理。給予曾佩蓮的金額並非遺產的補償。若曾顯志真的給予人民幣230,000予被告人的丈夫作遺產補償，而這筆錢用作該物業的首期墊支及供款，焉有雙方沒有書面證據之理？
原告人及其丈夫的證供
74. 被告人大律師力指原告人及其丈夫的證供不可信，因有很多不合常理之處，因此，可佐證被告人是該物業的實質擁有人。被告人大律師所指的大致可歸納為下列數項：－
（i）臨時買賣合約
75. 臨時買賣合約本有原告人丈夫的名字，但在正式買賣合約中則刪除。被告人指這顯示被告人所說的可信，因為這是原告人丈夫和被告人丈夫當初的意願，後因走私風險的考慮才再變更。這說法很牽強。原告人及曾顯志都忘記原因，但否認被告人的指稱。事件發生在19年前，遺忘一些細節是可接納的，又有關的刪除只有地產代理人簽署，明顯是地產代理人草擬的文件，原告人忘記是可以理解的。
(ii) 租單真偽
76. 在開審當日，被告人提出原告人交予法庭的租單是偽做的。
77. 原告人提交發給被告人及其丈夫的租單收據，證明被告人及其丈夫按租約交租後，原告人發出收租的證明。根據《區域法院規則》第27號命令第4條，及《實務指示5.6》第3段，被告人若質疑文件冊中的文件，其効力及真實性令她質疑，被告人須在狀書中否認其真確性，及在雙方在文件冊商討過程中，提出上質疑或不同意其真確性，否則列於文件夾的清單之文件實際上是真確性文件。
78. 由租單的提交至審訊前，被告人的代表律師從沒有根據上述命令及指引提出真確性的質疑，反之，在審訊時才提出。被告人過往是有律師代表的，沒有理由不懂提出質疑；最重要的是被告人沒有提出任何實質證據的質疑。在接受盤問期間，被告人卻承認有關她的租單是她要求原告人發給她作為申請綜援租金的證明。
79. 被告人亦提出為何原告人不提交全部的租單及部份租單的發出日期只有月份？被告人又質疑原告人所說於2007年初，被告人預繳六個月租金給她的證供，被告人指當時她經濟拮据，不可能一次過繳付6個租金。這是不合常理的。在這方面，原告人不知被告人的原因，但肯定是預繳的，因此6張收租單只填寫了月份，沒有填上日子。本席認為她的解釋可信，若要偽造租單，為何不填上一個完整的收租金日期，這對原告人本就是舉手之勞而已。
80. 考慮雙方就此方面的證供後，本席接納這些租單是原告人收取被告人租金所發出的租單。
(iii) 入禀法院
81. 被告人指原告人在被告人一直欠租下，遲遲沒有向法院申請該物業的管有權，顯示原告人只是物業的信託人。原告人的辯解是自被告人出獄後，她一直有追討欠租，但聯絡不上被告人，最後忍無可忍及因兒子要結婚，需要新居才入禀法院收回該物業的管有權。原告人這項的解釋是可接納的，在被告人入獄其間，只剩下年輕女兒，原告人又怎可強行追租呢？被告人否認原告人有上門找她追租，本席相信原告人這面的證供，因她已在2012年開始向土地審裁處追討欠租。
(iv) 文件保存
82. 被告人指原告人不能提交購買該物業時段的銀行的月結單，只提供購買的本票收據、樓宇按揭申請書等，因此被告人指原告人刻意隱瞞有一單14萬元款項由被告人丈夫交予原告人。本席認為這講法不合情理，原告人是物業的持有人，若被告人指原告只是信託人，而被告人丈夫及她才是實益擁有人，舉證的責任在於被告人，原告人已交出其購買及供款的證據，這已足夠。被告人的丈夫當年以現金交予原告人，又怎會有存入戶口的紀錄呢?該物業是在1995年購買的，原告人沒有保留19年前的月結單是可理解及接受的，被告人的質疑不能成立。
(v) 兄弟情深
83. 被告人很努力指原告人一家對被告人一家一直都很照顧，包括曾一起居住，又照顧被告人幼小女兒等，又指兩家人關係良好，這包括被告人丈夫過身時，他（她）們都有出席喪禮。原告人丈夫所指雙方關係不錯，皆因少見面，沒有直接爭執。原告人及其丈夫否認該物業與原告人住家相距很近，是代表原告人丈夫同意兩家日後可互相照應。本席認為即使兩家人關係良好，但因購置物業是一項重要投資，不能因此斷定雙方協議被告人丈夫買樓，以原告人名義持有的講法是真實。
(vi) 物業投資
84. 被告人指若原告人購買該物業作投資用途，就沒有理由讓被告人一家一住就19年，又租金不按市場情況作出調節，一直只收取每月4,500元，也除了短時期租予姓陳夫婦一間房間外，被告人一家一直完全佔用該物業，這與投資的理念背道而馳。這方面，原告人的解釋是：原告人指出租予被告人後，被告人一家經濟困難，屢屢欠租，他們靠綜援為生，又被告人及其丈夫亦常琅璫入獄。被告人的女兒尚幼；又陳姓租客搬離該物業的原因，主要是不能與被告人一家相處，又加上原告人一家的經濟情況愈來愈好，在此情況，本席認為原告人沒有再將物業出租及調整每月的租金是合情合理的。
(vii) 其他
85. 被告人大律師亦提出其他的質疑，如土地審裁處的資料等。本席認為全部是瑣屑, 不是本案核心爭議事項，對被告人的案情沒有幫助。
總結
86. 反申索的舉證責任在於被告人。本案原告人擁有該物業的法定權益，亦能提供文件證明購買該物業及償還按揭之資金皆源自原告人本人；反之，被告人只憑自己片面之詞又全無佐證聲稱購置該物業及償還按揭之資金完全出自其本人或其先夫。被告人所作之聲稱證供，矛盾處處，亦有多處有違常理。經考慮後，本席不接納被告人所說購買物業及供款的證供；反之，本席相信原告人及其丈夫的證供。因此，本席裁定該物業是原告人購買的，她是該物業的實益擁有人。
87. 被告人的反申索敗訴，本席無須處理復歸信託、詐騙社署，聯權共有及承辦遺產事宜等的爭議。
租賃合約
88. 原告人是否將該物業租予被告人，舉證的責任在於原告人，標準是兩者相對下的可能性。
89. 根據《物業轉易及財產條例》第6條（2）款容許租賃雙方以口頭方式設定租契。
90. 原告人指自被告人先夫去逝後，該物業的租戶轉為被告人，雙方在2007年以口頭租約形式，原告人同意以HK$4,500不包差餉地稅、水電雜費之條件將該物業租予被告人，並同意其女兒可居住在該物業內。此租約沒有列明期限，但被告人交租以月計方式，雙方亦沒有列明如何終止此租約。
91. 被告人否認有租約並指本案的租單收據是假的。原告人每月只收HK$4,500元租金不符合投資原則，因此指雙方沒有租約存在。本席較早前已裁定租單是真的，也反駁違反投資之道的說法。本席不在此重覆相關論點。
92. 被告人又提出原告人讓被告人居住是基於親情的照顧，因此沒有租約的存在，因是親情佔用，雙方沒有立約的意圖。本席沒有司法管轄權處理的。經考慮後，本席不接納被告人的說法。原告人一開始已收取被告人的租金，並訂明每月4,500元，亦按被告人及其丈夫的要求發出租單，這明顯雙方都有立租約的意圖，並非親情佔用。欠租嚴重的情況確實存在，這情況的出現皆因被告人無能力支付，原告人也沒有採取法律行動追討的緣故。原告人不訴於法律的緣故，很明顯是原告人經濟環境較佳，這些租金並非其生活必需的收入；又因被告人家境淒涼，雙方也是親戚的緣故。這是應追未追的債項，不存在親情佔用不受法律約束的問題。
總結
93. 根據Land Law in Hong Kong（3rd ed）第410－411頁:-
" Where the tenancy is expressly granted, the grant will indicate the type of periodic tenancy being granted, ..........where no express period is indicated, it is determined by reference to the period for which rent is due or calculated....... .........A periodic tenancy arises by implication of law is in possession and is paying rent which is calculated on a periodic basis......
Periodic tenancies continue automatically from period to period until they are determined at the end of any period by a notice to quit given by one party to the other unless a special stipulation to the contrary is expressed in the tenancy.........once due service of a valid notice to quit is served , the tenancy is terminated,..........."
94. 本席裁定本案之2007年租賃是口頭契約，屬法律上有效之每月定期租契（monthly periodic tenancy）。
95. 考慮原告人及被告人的證供後，本席接納原告人的證供，不相信被告人所說的。本席裁定原告人自2007年以每月4,500元將該物業租予被告人一家居住。被告人之身份是租客。根據《業主與租客(綜合)條例》(第7章)第117(3)(a)條適用於2002年12月27日以後的租賃，因此假若租金沒有在到期日的15天內繳交以致該隱含契約遭違反，業主即可沒收租賃權。
96. 口頭每月定期租約只需給與租客一個月通知便可終止租約。原告人在2011年9月28日通知被告人終止租約。因此雙方租約於2011年10月31日完結。
欠租
97. 本席接納原告人的證供，裁定被告人自2011年4月至2011年10月仍未交租，因此，被告人共欠原告人HK$31,500 (HK$4,500 X 7個月)租金。
中間收益
98. 被告人承認已收到原告人發出之遷離該物業之最後通知，因此自2011年10月31日後，被告人不再是該物業的租客，而是以侵入者身份佔用該物業。
99. 根據Kin Tak Fung Co Ltd v Julian Electrical Centre Ltd [1989] 1 HKC 490一案中，本席採納以下原則：－
“Both counsel agree the measure of damages as mesne profits is as set out in the following passage from McGregor on Damages, (15th ed, p 879):
The normal measure of damages is the market value of the property occupied or used for the period of wrongful occupation or user. There is little authority, but this measure is consonant with general principles and with the name of the action for wrongful occupation as one for mesne profits. If the rental value varies due to market fluctuations during the period of wrongful occupation, these fluctuations should be taken into account.”
100. 原告人並無提交任何專家證供給予法庭考慮該物業現時的市值租金。雖然被告人作供曾稱該物業的現時租金起碼超過HK$10,000。但她並無此方面專業知識，本席不予接納。根據Clifton v Huntley [1948] 2 All ER 283，284一案的第494頁G至第495頁A大法官Denning J（當時官階）指：－
“Mense profits should be assessed according to the most recently agreed rent unless there was evidence that the real value was other than that agreed rent.”
101. 基於上述法理，本席裁定中間收益為每月HK$4,500。
虛耗訟費
102. 原告人律師申請根據《區域法院規則》第62號命令第8A條規則第（1）款針對被告人法律代表作出虛耗訟費命令申請。其理由是被告人法律代表於審訊首兩天以不同理由提出多次申請，並導致審訊延誤，這包括押後聆訊申請、修改答辯書及新增文件於審訊文件冊內。最終，延誤一天半的聆訊時間。
103. 被告人的法律代表就虛耗訟費的申請作出下列的回應：－
（1）開庭當日才要求押後審訊就假租單及干擾證人報警皆是被告人臨時的指示；
（2）審前沒有以書面入禀要求加新文件入文件冊，原因是被告人不想增加訟費及仍希望親情幫助曾顯志；又原告人同日亦申請加了新文件於文件冊內。
104. 本席認為被告人大律師於第一天及第二天上午的申請很不尋常，表現也不理想，如申請修改答辯書時，沒有修訂草擬提交，只作口述。經質問後，又突然撤銷申請，但若是被告人的臨時指示，則不應歸咎法律代表。因此，本席不批准原告人律師這方面的要求。
命令
105. 被告人的反申索敗訴。
106. 被告人須於本判決後的28天內將該物業的空置管有權給予原告人。
107. 被告人須支付由2011年4月至2011年10月的欠租，合共HK$31,500予原告人。
108. 被告人須支付原告人由2011年11月至交出空置管有權之中間收益，每月以HK$4,500計算。
109. 欠租及中間收益的利息以判定利率計算至判決日期。
110. 訟費方面，本席頒發暫准命令: 被告人須向原告人支付本案之訟費，包括大律師證書。如雙方未能就訟費數額達成協議，則交由法庭評定。除非任何一方於本判案書日期起計14天內申請更改上述暫准命令，本命令成為絕對命令。
原告人：由謝啟聰律師行延聘陳嘉軒大律師代表
被告人：審訊時由徐家駒律師行延聘王愛立大律師，結案陳詞則由徐家駒律師行之黃燕兒律師代表
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