葉偉鴻及另一人 對 葉偉霖

CACV 40/2022

[2022] HKCA 1656

香港特別行政區

高等法院上訴法庭

民事上訴案件2022年第40號

(原本案件編號：高等法院民事訴訟2018年第225號)

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判案書

上訴法庭法官區慶祥頒發上訴法庭判案書：

A.  引言

1.  本上訴是第一及第二原告人 (以下統稱為「原告人」)  針對高等法院上訴法庭林雲浩法官 (當時兼任原訟法庭法官)(「林法官」)  於2021年12月31日頒下的判決書 (「該判決書」)[1] 中的判決 (「該判決」)  而提出。

2.  林法官經審訊後裁斷：

(一)  原告人就沙田橫壆街1 - 15號好運中心榆林閣A2座7 樓G室 (「好運中心物業」或「該物業」)  所提出，以違反合約及有條件饋贈為基礎的申索均不成立；

(二)  第一原告人就好運中心物業以失實陳述為基礎所提出的申索成立，但第二原告人的相關申索則不成立；

(三)  第二原告人就她與被告人共同於2009年10月20日在恒生銀行開設的聯名戶口 (戶口號碼：259-2-11XXXX)(「聯名戶口」)  的相關資金及第二原告人的港幣30,000元的存款所提出的申索亦成立。

3.  林法官因而作出下列命令：

(一)  宣告第一原告人可撤銷有關好運中心物業的日期為2013 年12月23日的買賣協議及轉讓契約[2] (以下分別稱為「該買賣協議」及「該轉讓契約」)，並且已於2018年1月25日發出傳訊令狀時撤銷該買賣協議及該轉讓契約。

(二)  第二原告人對被告人關於好運中心物業的申索被撤銷。

(三)  被告人需將該物業的一半業權立即轉讓予第一原告人。

(四)  被告人須向第二原告人支付港幣671,042.35元，並支付由2018年1月25日起，直至該判案書之日期，以最優惠利率加年息1%計算的利息。

(五)  命令禁止被告人採取任何行動將第二原告人驅逐出好運中心物業或阻止第二原告人返回該物業。

(六)  撤銷被告人的反申索。

4.  同時，林法官亦作出暫時訟費命令：被告人須向原告人支付原審訴訟的一半訟費，數額如無協議，交由訟費評定聆案官評定。

5.  原告人不滿該判決，於2022年1月19日提交上訴通知書，要求上訴庭作出以下命令：

(一)  林法官撤銷第二原告人對被告人有關該物業的申索的命令，予以撤銷；

(二)  命令被告人須將該物業的一半業權轉讓予第二原告人；

(三)  命令被告人賠償第二原告人的相關損失 (包括精神賠償)；

(四)  准許第一原告人的賠償要求；

(五)  記錄被告人在審訊中的違法行為；及

(六)  撤銷暫時訟費命令，命令被告人須向原告人支付原審訴訟的全部訟費。

6.  本庭就本上訴於2022年9月29日進行聆訊。原告人親自行事並出席該聆訊，被告人則缺席。

7.  本庭聽取原告人的陳詞後，於庭上指示會以書面形式頒下判案書。以下爲本庭的判決及理由。

B.  案件背景

8.  本案背景及與訟雙方的案情已由林法官在該判決書第7 - 42段詳細總結，本庭在此不再贅述。而由於本上訴只涉及原告人就好運中心物業所提出的申索，本庭只概述相關事實。

9.  第一原告人和被告人是親兄弟；第二原告人是兩人的母親。1982年，原告人以分權共有人名義 (tenants in common)  購入好運中心物業，並於2013年12月23日以該買賣協議和該轉讓契約，在雙方沒有收付港幣四百萬元的買賣價 (「該買賣價」)  下，把該物業轉讓至被告人名下。第二原告人亦與被告人於2009年10月開設聯名戶口。2017年6月，第一原告人和被告人的父親葉昌因嚴重中風而入院；其後，葉昌與第二原告人因健康欠佳而由被告人先後安排入住安老院。2018年1月19日，葉昌去世。

10.  2018年1月20日，被告人發現無法進入好運中心物業，並得知第二原告人正在第一原告人家中暫住。被告人繼而找鎖匠更換該物業門鎖，並張貼告示禁止第二原告人及其他人士進入好運中心物業。2018年1月25日，被告人亦關閉聯名戶口，並於2018年底遷入該物業居住。

11.  2018年1月25日，原告人向被告人發出傳訊令狀。在再經修訂申索陳述書中，原告人主要提出以下訴因：

(一)  被告人未有繳付該買賣價，因此該買賣協議及該轉讓契約無效。

(二)  被告人曾作出包括「生養死葬」的承諾並稱自己結婚及育兒多年尚未置業均為欺詐性的失實陳述，因此該買賣協議及該轉讓契約無效，應被撤銷。

(三)  交替地，該物業的轉讓是一帶有條件的饋贈，有關條件就是被 告人的聲稱及/或承諾的主要內容，即被告人承擔第二原告人及父親生養死葬的責任，即於父母在生時供養他們，包括提供日常生活必須的經濟資助、照顧其日常起居飲食和生病時的看顧，容許父親和第二原告人在好運中心物業居住直至父母百年歸老後為他們安排身後事。被告人沒有履行條件，因此饋贈失效，物業的實益權益已歸復予原 告 人。

(四)  至於聯名戶口，第二原告人聲稱她在該戶口曾經存有港幣641,042.35元，其後悉數被被告人提取，據為己有；而被告人亦誤導她把30,000元存入了被告人的個人戶口。

(五)  原告人亦聲稱被告人非法強迫第二原告人遷出好運中心物業，令第二原告人由2018年1月21日起不能返回居所。其後被告人更拒絕讓第二原告人返回該物業取回她的個人物品，使她蒙受損失 (包括心理損害)。

12.  被告人則稱其父親葉昌一直是好運中心物業的實益業主，原告人只是代他作為購買人，而父親在2013年決定無條件把物業送贈給他，原告人只是依照父親的指示行事。被告人亦稱，他並沒有從該物業裡取去不屬於他的財物，而為了避免其後原告人一方的進一步舉動，被告人指示大廈管理處禁止原告人一方在沒有充分理由下進入該物業，並在該物業大門貼上相關告示。其後他先後三次把第二原告人在好運中心物業的個人物品寄到第一原告人家。被告人指稱，是第二原告人自行決定離開該物業到第一原告人家居住的。被告人亦投訴，原告人一方在土地註冊處登記本訴訟，影響他作為業主出租和出售該物業的權利，並向原告人提出反申索，要求就因需要處理本訴訟而引致的經濟損失，包括該物業自訴訟展開後的租金收入損失等。

13.  另外，2019年9月16日，高等法院原訟法庭暫委法官梁俊文 (「梁法官」)  應原告人的申請，頒下臨時命令，規定直至正審判決或另有命令前，被告人須予母親及其容許的人士重返好運中心物業居住等。[3] 被告人隨後申請上訴許可及暫緩執行命令，但被梁法官拒絕。[4]

C.  該判決書

14.  案件在2021年3月25、26、29及30日於林法官席前進行審訊。原告人及葉雁秋 (第一原告人的妹妹)  亦為原告方出庭作證；而被告人除自己作證，亦傳召了葉福 (葉昌的弟弟)、葉灼嫻 (葉昌的哥哥的女兒)  及唐佩娟 (葉福妻子的姊姊)  作證。

15.  如上所述，經審訊後，林法官裁斷原告人以違反合約及有條件饋贈為基礎的申索均不成立；而只有第一原告人以失實陳述為基礎所提出的申索成立，第二原告人的相關申索則不成立。第二原告人就聯名戶口的相關資金及第二原告人港幣30,000元的存款申索亦成立。林法官在該判決書第43段至第106段列出了詳細的理由，現概述如下：

(一)  林法官認為原告人所提出違反買賣協議的申索不成立，理由是2013年簽訂的買賣協議根本並非真實的買賣合約。各方其實均清楚知道，當時雙方並非買賣關係，「賣方」從沒有想過「買方」會支付四百萬元的價格。原告人的供詞清楚表明他們認為2013年的轉讓是「有條件的饋贈」，買賣協議只是各人根據律師行的建議而簽訂的，並非該轉讓的真正原因。見該判決書第44 - 45段。

(二)  至於原告人「有條件的饋贈」的申索，林法官考慮過所有證供及文件後，根據法定業權，裁斷該物業的實益權益，一直至2013年由原 告 人分權共有。林法官認為與訟雙方均未能就有關購買好運中心物業的資金來源提供可靠的文件證據，而雙方提出的證供亦不太可靠。而至於2013年的轉讓是否有附帶條件的饋贈，經仔細分析及衡量證據及證人的證供，以及有關有條件饋贈的法律典據後，林法官裁斷，於2013年轉讓該物業時，原告人以至葉昌並沒有意圖作出有條件的轉讓，而各人並沒有表明一旦被 告 人不遵行某些條件，物業轉讓便會失效。見該判決書第46 - 77段。

(三)  就原告人指被告人曾作出「生養死葬」的承諾為欺詐性失實陳述，林法官則裁斷，當時家人之間雖有談及被告人應照顧父母，但並無甚麼鄭重、確實的承諾。因此，林法官亦不接納當時被告人就此作出了確實的陳述。而即使被告人曾作出該等承諾，但這是對將來的承擔，一般而言並不屬有關現在事實的陳述。假設被告人後來沒有履行承諾，也不能因此推斷於2013年時他沒有履行承諾的打算或意向。見該判決書第78 - 81段。

(四)  而至於原告人指被告人聲稱自己結婚及育兒多年尚未置業，林法官裁斷被告人曾向父親及第一原告人作出有關事實的陳述。而被告人作出這陳述時，明瞭父親及第一原告人將據此作出是否把好運中心物業轉讓給他的決定。第一原告人倚賴這陳述而同意把他的一半業權轉讓給被告人。如果當時他知道被告人曾自己擁有物業，他是不會同意轉讓的。另一方面，林法官亦裁定被告人並沒有對母親作出這陳述，因為母親是知道他已買了大埔倚龍山莊的物業 (「大埔物業」)，而且曾到大埔物業參觀。同樣地，無論如何，她也沒有依賴這項失實陳述。因此，第 一原 告 人可要求撤銷轉讓他的一 半業權的買賣協議書及轉讓契約，但第二原告人的申索不成立。見該判決書第82 - 87段。

(五)  針對第二原告人就聯名戶口所提出的申索，林法官留意到雙方均沒有披露聯名戶口的開戶文件，因此，沒有文件証據顯示第二原告人和被告人開戶時是否曾就戶口內資金的實益擁有權作出任何書面宣認。林法官亦接納第二原告人關於開設聯名戶口的原因的供詞，而被告人雖然在法律上是開戶人之 一，但是就第二原告人存入的款項，他和母親是共同受託人，而第二原告人為單獨受益人。假如根據歸復信託來分析，結果也相同。而第二原告人於2016年4月30日欲存入聯名戶口的30,000元，由於被告人給了第二原告人他自己戶口的號碼，因而存入了被告人的戶口，被告人也因此成為受託人。因此，林法官裁定被告人須向第二原告人歸還671,042.35元，並應由2018年1月25日 (傳訊令狀之日期)  開始，以最優惠利率加年息1% 計算利息。見該判決書第88 - 100段。

(六)  而有關第二原告人聲稱被告人強迫她遷出該物業，林法官認為，被告人不讓第二原告人返回她已居住三十多年的故居，是不爭的事實。可是，由於第二原告人沒有業權或對物業的管有權，因此她對此沒有申索的法律基礎。但由於第一原告人於本案中能取回一半業權，在法律上，他可授權母親在該物業居住，而被告人不能單方面將第二原告人驅逐出該物業，或阻止她返回該物業。見該判決書第101 - 103段。

D.  本上訴

D1.   上訴理由

16.  原告人於上訴通知書及2022年8月30日呈交的論點大綱提出了四項上訴理由，可歸納如下 (分別為「上訴理由 (一)」至「上訴理由 (四)」)：

(一)  原告人指稱，林法官命令撤銷第二原告人對被告人有關該物業的申索存在若干錯誤和遺漏。[5]

(二)  原告人認為有關有條件的餽贈，林法官應以實際和真實情況作主要考慮而作出協議存在的判決。[6]

(三)  原告人認為林法官應命令被告人就原告人的損失作出賠償。[7]

(四)  原告人亦指控被告人涉嫌管有及行使虛假文書，但該判決書中完全沒有記載，而林法官應記錄被告人的涉嫌違法行為。[8]

17.  被告人未有遵從民事上訴司法常務官萬可宜於2022年6月20日作出的書面指示，於限期前呈交其書面陳詞綱要。2022年9月20日，上訴法庭法官區慶祥亦作出書面指示，除非被告人於2022年9月26日下午1時前向法庭呈交及向原告人送達其書面陳詞綱要，否則他不得於本上訴聆訊中陳詞。被告人未有於限期前向法庭呈交任何書面陳詞綱要。無論如何，被告人在聆訊當日亦未有出庭應訊。

D2.   討論

D2.1. 適用的法律原則

18.  本上訴是針對林法官對法律條例及原則的運用和他的事實裁決而提出的。

19.  就原審法官所作之事實裁決的上訴，上訴庭應採納以下沒有爭議的相關法律原則：

(一)  明確的法律原則是，評估證人及其證詞的可信性及衡量證據是原審法官的職責，上訴並非對案件重新進行審訊，上訴法庭在一般情況下不會重新評估證人和證據。上訴法庭亦不會輕易干預一名原審法官對證人證詞及其他證據的評估，包括是否信納某位證人的證詞，及對事實爭議作出的裁決，這是因為原審法官對案中證人作供的情況和證據的內容有耳聞目睹的優勢：見Lai Ka Wai對Mei Fai Hong Kong Engineering Ltd及另一人 [2021] HKCA 1036，第 19 段。

(二)  因此，要成功說服上訴法庭推翻原審法官就事實所作的裁決，上訴一方必需提出足夠論據，顯示這個裁決是完全錯誤的，或原審法官犯了明顯或嚴重的錯誤；上訴人在這方面面對的是很高的門檻：見China Gold Finance Ltd v CIL Holdings Ltd (未經彙編)，CACV 11/2015，日期2015年11月27日，第 14 - 15 段。

(三)  此外，一份涉及事實裁決的判案書，是原審法官根據他從基本證據獲得的總體印象所撰寫的概括性紀錄。由於時間及文字本身的規限，它是不能盡錄會影響法官裁決的每項重點、細節、相對比重或輕微修正之事，故此「明顯錯誤」是唯一適用的原則。見：楊艷娥與保良局第一張永慶中學(未經彙編)，CACV 304/2018，日期2020年8月18日，第 6.1 - 6.2 段。就這方面，雖然原審法官無責任處理審訊中提出的每一個論點，和詳盡討論所有證據，但是判決書亦必須向上訴庭及案件各方交待，審訊中提出的重要議題是如何解決的，見：Yip Sui Kong (葉瑞光)  v Yip Fong Tim (葉房添) [2018] 4 HKLRD 791 (CA)，第68段。

20.  此外，根據上訴庭重覆強調的法律理據及原則，上訴機制的用意是要求上訴人應該針對原審法官的判案書，指出哪些地方犯錯，和扼要地提出是根據甚麼理由指稱原審法官犯錯。但是，若上訴的理據只是再次提出及重覆曾經提出而被原審法官否決的論點，而沒有針對原審法官否決的理由提出反駁的理據，這些理據並不能被視為有效的上訴理據，見：李智慧及昆士蘭保險 (香港) 有限公司[2021] HKCA 984第11段；秦錦釗及香港特別行政區 [2018] HKCA 167第8段。

21.  根據以上法律原則，本庭現考慮原告人的上訴理由。

D2.2 上訴理由 (一)

22.  上訴理由 (一)  是針對林法官不接納第二原告人基於被告人的失實陳述而要求撤銷該物業的轉讓契約的申索而提出的。如上文第11段所述，第二原告人說「被告人曾作出包括『生養死葬』的承諾，並稱自己結婚及育兒多年尚未置業均為欺詐性的失實陳述，因此該買賣協議及該轉讓契約無效，應被撤銷。」

23.  就著第一個指稱的失實陳述而言，原告人在上訴理由 (一)  的主要陳詞為，他們不同意林法官指「即使假設被告人後來沒有履行承諾，也不能因此推斷於2013年時他沒有履行承諾的打算或意向」。他們稱，由於被告人作出的承諾可能要執行10至20年，甚至更長，但他在2014年下半年即游說第二原告人和葉昌進入老人院，足以令人相信他沒有誠意履行該承諾。再者，被告人從2009年已開始騙取聯名戶口的存款，但林法官在作出他的裁定時，並沒有考慮被告人這「欺詐」的背景。

24.  本庭認為，原告人只是不同意林法官的裁斷，並重申被告人的行為令人相信他沒有誠意履行「生養死葬」承諾，而未能明確指出林法官犯了任何明顯的錯誤。

25.  值得注意的是，林法官在該判決書第80及81段已清楚指明，考慮了各方面的證據和因素，裁斷當時家人之間雖有談及被告人應照顧父母，但並無甚麼鄭重、確實的承諾，因而不接納當時被告人就此作出了確實的陳述。此外，林法官亦進一步考慮了：(一)  即使被告人曾作出這些承諾，但這是屬於對將來的承擔，一般而言並不屬有關現在事實的陳述；(二)  即使假設被告人後來沒有履行承諾，單憑這情況也不能因而推斷於2013年作出承諾時，他沒有履行該承諾的打算或意向。

26.  林法官這些裁決，已是基於接納被告人確有說過會照顧父母的前提下，在法律上都不能構成有效失實陳述的訴因而作出的結論。正如林法官指出，這已是原告人相關失實陳述為基礎的申索的障礙。在這情形下，原告人所指稱被告人2009年騙取聯名戶口的「背景」，對這結論是沒有關連或影響的。

27.  基於上述原因，本庭認為林法官在作出相關判決時，已充分考慮了多項因素、雙方所呈堂的證據及作出的供詞；而該等裁斷並沒有犯下任何明顯或法律上的錯誤，本庭沒有任何干預的理由。

28.  就著第二個指稱的失實陳述而言，在上訴理由 (一)  中，原告人的主要陳述為，第二原告人已於其證人陳述書中清楚說明她「… 是相信被告人從未提有過物業」，故此林法官的裁定是沒有理據的，因為他沒有考慮第二原告人的證供，也沒有解釋為何不接受她的供詞。

29.  就此上訴理由，原告人在其書面陳詞夾附上了有關被告人在庭上作證時及林法官與第二原告人的對話的一部份審訊錄音謄本以支持他們的陳述。從這只有一部份的謄本看到，於審訊中，被告人作供時說，曾帶第二原告人至大埔物業。就此，第二原告人在回應林法官詢問她對被告人的說法有何回應時，她的回答是「我係去過，但係我唔知道佢買，因為佢好多時呢都帶我去睇啲示範單位㗎，咁我唔知道係佢買落嗰啲」。原告人因而指稱，第二原告人明顯不知道她去過被告人位於大埔的物業，即使真的去過，被告人也沒告訴第二原告人大埔物業是他買的。而被告人一直隱瞞別人有關於他曾買大埔物業的事，第二原告人不知道也是常理。因此，原告人認為該判決是以不盡不實的片面資料為基礎，而林法官理應接納及按第二原告人供詞的說法為基礎作出判決。

30.  如上述第19段列出的法律原則指出，若原告人要成功推翻林法官的事實裁決，他必須要證明林法官的事實裁決犯有明顯的錯誤。

31.  本庭認為第二原告人這上訴理據也不成立。

32.  首先，正如上訴法庭副庭長關淑馨於聆訊中向原告人指出，他們於本上訴所呈堂的審訊錄音謄本，只是節錄被告人於審訊時作供的一小部分，內容並非完整。本庭必須指出，原告人的做法是完全不恰當的，亦會構成不公。原告人不能只向法庭提供篩選有利於他們一方的節錄或部份證據，以希望法庭作出對他有利的裁決。在秉行公義上，本庭不可以只看原告人自己篩選的一小部份相關證供而作出判斷的。

33.  正如關副庭長在聆訊中已向原告人預先指出，本庭在聆訊後索取了有關被告人於審訊中相關作供的錄音謄本的完整部份，以釐清被告人於審訊中所作的相關完整口供內容。經翻查該紀錄後，本庭現引述被告人就此爭議點於庭上作證及林法官與第二原告人的對話的相關完整謄本內容於下 (底線加註的部分為原告人呈交的審訊錄音謄本中選擇省略的部份)：

「官： 你就話父親同埋第一原告人都唔知道你曾經擁有嗰個物業喇。

[被告人]答： 係，因為我冇講過畀佢聽，係。

官： 第二原告人都話佢唔知道你曾經擁有嗰個物業嘅，你有咩嘢回應呀？

[被告人]答： 第二原告人一係就唔記得咗，一係就講大話。因為係我--喺我呢個物業，我收咗屋之後，係我同太太帶咗第二原告人去過呢個物業裡面，逗留過起碼超過半日時間嘅，佢唔會唔知道嘅。

官： 係幾時嘅事呀？

[被告人]答： 哦，係呢個物業，哦，我收咗樓之後嘅兩三個月，兩三個月。

官： 哦，即係1996嗰啲時間，係咪呀？

[被告人]答： 係喇，係喇，係喇。

官： 或者97咁樣？

[被告人]答： 咁上下喇，喀，喀，總之係回歸之前喇，喀。

官： 因為之後佢冇去過喇，係咪？

[被告人]答： 係，之後冇喇，喀。嗱，之後我有請過呢個證人葉雁秋女士同埋佢個丈夫去過一次。

官： 係邊一--邊一位話？

[被告人]答： 係葉--葉雁秋女士同埋葉雁秋女士個丈夫。

官： 哦，哦，哦，哦。

[被告人]答： 喀，佢哋兩位，喀，我都請過佢哋去--去過一次嘅。

官： 余女士，就住呢一個問題，妳有冇嘢想問呀，即係關於被告人曾經喺倚龍山莊--大埔倚龍山莊買過一層樓嘅...

第二原告人： 唔。

官： 佢話妳去過喎？

第二原告人： 我係去過，但係我唔知道佢買，因為佢好多時呢都帶我去睇啲示範單位㗎，咁我唔知道係佢買落嗰啲。

官： 妳唔知道佢買咗？

第二原告人： 係。

官： 咁被告--證人，你同唔同意呢？

[被告人]答：當然唔同意喇，如果我係同佢睇示範單位嘅，點解可以逗留喺嗰個單位裡面半日咁長時間呢？而當時嗰個物--嗰個成個屋邨物業已經入咗伙㗎喇，再冇示範單位㗎喇。

第二原告人： 因為我年紀大，而且唔識得社會上咁多事，所以我好多時都畀佢瞞騙咗。

官： 呀，咁余女士，妳仲有冇其他問題呀？

第二原告人： 冇呀，冇呀。」

34.  顯而易見，林法官在裁斷第二原告人「自己知道被告人曾置業一事，也沒有倚賴這項失實陳述」時[9]，是經過詳細考慮雙方所有的證供和證據，包括以上引述的庭上證供及第二原告人的回應；並評估證人在盤問下的表現，享有耳聞目睹的優勢而作出的。就此，本庭認為，基於上述的證供及內容，尤其是以底線加注的部份，林法官是有合理的基礎去接納被告人的相關證供，而不接納第二原告人的書面相關供詞及回應，從而作出該事實裁斷。原告人現在本上訴中的陳詞，只是籠統地指出他們不同意林法官的事實裁決，並重覆其案情及依賴了只有利其案情的部分證供，作出了斷章取義、以偏概全的說法，但卻未能證明林法官的裁決是明顯錯誤的。這都不是有效的理據去干預林法官相關的裁決。

35.  基於以上各原因，上訴理由 (一)  並不成立。

D2.3 上訴理由 (二)

36.  就上訴理由 (二)  而言，原告人嘗試推翻林法官就有條件的餽贈所作出的事實裁決。林法官這方面的裁決，在該判決書中第66 - 77段作出了以下的詳細分析：

「 66. 在法律上，饋贈可受限於前置或後置的條件。前置條件指在饋贈前必須履行的條件，後置條件則是指在饋贈之後必須履行的條件，若有關條件沒有得到實踐，饋贈便會因而終止。當然，條件必須明確及可行，例如，在Ellis v Chief Adjudication Officer [1998] 1 FLR 184一案中，英國上訴法庭裁定，讓送贈者在可行情況下住在物業裡及為其提供基本的生活需要，這兩條件足夠明確，可構成有條件饋贈的有效後置條件。可是，究竟轉讓時的意願是否有條件饋贈是一個事實問題，要看案件的實際情況和証據。

67. 在楊學淮對陳慧敏 [2020] HKCFI 1693一案中，朱珮瑩法官曾引用以下有關有條件饋贈的典據：

(1)  Palmer and McKendrick on Interests in Goods (2^nd ed, 1998), Chapter 18 on “Conditional Gifts”, p 433:

“Motive or condition

When construing a conditional gift, the first question the court must answer is whether the condition is a true qualification on the donor’s intention to benefit the recipient or merely a motive for making an absolute gift. An attempt to create an express trust presents a similar problem of construction: has the settlor expressed sufficient ‘certainty of intention’ to create a trust or merely ‘precatory words’?”

（中譯如下：）

“動機或條件

在詮釋有條件的饋贈時，法庭首要解答的問題是：有關條件是對餽贈人有意讓接收者受惠的實質限制，抑或僅是作出絕對餽贈的動機。試圖設立一個明示信託也會帶出類似的詮釋問題，就是：財產授予人已表達了對設立信託有充分’肯定的意圖’，抑或僅是一些’囑託的說話’？”

(2)  Abdollahpour v Banifatemi [2015] ONCA 834 :

[35] “If ambiguous references were enough to incorporate cultural practices and traditions into a real property transaction, as the appellants seek to do here, there would be a danger of underlying expectations and motivations arising from the cultural context easily becoming conflated with intention. It is the parties’ intention and their actual agreement that must be ascertained. Was the transaction a gift and, if so, what were the terms and conditions, if any, attached to that gift?

[36]   Finally, even if the appellant parents had an underlying motivation for the transfer and some unarticulated ‘expectation’ in relation to it, arising out of their Iranian culture and tradition, a valid gift, once made, cannot be revoked or retracted and the failure of a donee to fulfil a donor’s expectation does not vitiate a valid gift: see Berdette v Berdette (1991)  81 D.L.R. (4^th)  194 (Ont. C.A.), at pp. 200-201, leave to appeal refused,[1991] S.C.C.A. No. 306. The Court also observed in the Berdette case, at p. 199, that it is not ‘the task of the court… to correct a possible mistake of judgment on the appellant’s part, but to ascertain the appellant’s intention at the time of the transactions with which we are concerned.’ That is what the motion judge did here and I agree with his analysis.”

  （中譯如下：）

[35] “假如含糊的提述便足以將風俗或傳統的做法納入房地產交易中，正如上訴人在本案中的要求，便會出現危機：潛在的期望及文化背景所產生的動機，很容易與意圖混淆起來。必須予以確定的是各方的意圖及他們的實際協議是甚麼。有關交易是否餽贈？若是餽贈，是否附帶任何條款和條件？若是，條款和條件是甚麼？

[36]   最後，即使作為上訴人的父母就轉讓一事有背後的動機，並有一些來自他們的伊朗風俗和傳統、而沒有宣之於口的『期望』，但有效的餽贈一旦送出了，便不可撤銷或撤回；即使受贈者不能滿足贈與者的期望，有效的餽贈也不會因此而成為無效：見Berdette v Berdette案 (1991)  81 D.L.R. (4^th)  194 (Ont. C.A.)，第200-201頁；[1991] S.C.C.A. No. 306 （拒絕給予上訴許可）。法庭亦於 Berdette 案中說 （第199頁），『法庭的責任[並非]……去更正上訴人的可能誤判，而是確定在有關交易時上訴人的意圖。』這是處理動議的法官的處理方法，本席同意他的分析。”

68. 在家庭裏，人們著重親情及家庭關係，往往不會預計需要用法律解決問題，並且相信很多事無須依靠法律約束。本席同意，在這類牽涉家庭成員的案件中，法庭必須小心區別各方是否當時屬意饋贈是有條件的，還是只是其中有人有一些期望。另外，這有關饋贈條件的意圖不能是只是送贈者心底裏的想法，而必須是形之於外的意願，而且已向受贈者表明。

69. 本席經仔細分析及衡量證據後，認為原告人未能證實當時好運中心物業饋贈給被告人是有附帶條件的，一旦條件不符，物業將重歸母親和葉偉鴻名下。

70. 在 楊學淮 案中（第163段），朱法官認為，《物業轉易及財產條例》（香港法例第219章）第三條有關土地合同須以書面作出的規定，並不適用於有條件饋贈，因為申索人並非根據土地售賣合約或其他土地處置合約提出訴訟。可是，本席認為，即使饋贈的條件在法律上並非必須以書面訂明，但當沒有任何文件紀錄所稱的條件，不免使人提問：倘若雙方訂明交易的條件，不單是一些期望或願景，而是可影響饋贈的有效性的條件，為甚麼在作出饋贈的法律文件中不列明這些條件呢？一般人也知道，具有法律效力的條款，應該在轉讓物業的文件中明確寫出來。

71. 根據原告人的說法，好運中心物業是由他們出資購買的，是完全屬於他們兩人的資產。到2013年，物業市值至少400萬元。如果當時確實有附帶條件，而不履行條件可使物業轉讓失效、業權重歸原告人，那就很難解釋為什麼當時沒有把這些條件記錄下來，又沒有把這些條件告訴負責樓宇轉讓的律師，讓律師研究如何在樓宇轉讓的法律文件中反映這些條件。原告人也未能提供任何可信和合理解釋，為何物業轉讓文件對這些條件隻字不提。當律師行向原告人解釋將要簽訂的文件時，原告人顯然也沒有提出文件遺漏了所稱的條件。

72. 當時父親屬意把好運中心物業轉讓給被告人，母親願意隨父親意願而為。葉偉鴻尊重父親的心意，也知道買房子時部分資金來自父親，並且鑑於被告人說他自己結婚育兒多年尚未置業，因此雖然不是萬分願意，最終也同意把他(葉偉鴻)在好運中心物業的業權轉讓給被告人。本席相信，被告人言談中有許下，當時一家人也確有期望，被告人得到物業饋贈，將會好好照顧雙親；大家自然也會認為父母親可繼續在好運中心物業一直居住下去，根本從未想過被告人會在父親或母親有生之年把他們倆或其中一人逐出物業。可是，本席認為，這些都只是大家當時的期望或『想當然』，甚至可能曾照樣敦促被告人，被告人也很可能對這些囑咐唯唯諾諾，但這並不代表他們之間達成了鄭重的、有法律效力的協議或共識，或表達了明確的意願，清楚訂明物業饋贈是附有後置條件的和這些附帶條件的內容。

73. 本席也接納唐佩娟這方面的證供，葉昌和余東梅並沒有向她提及饋贈是有條件的。固然，葉昌也沒有向唐女士明確否認物業轉讓屬有條件饋贈，但倘若各人有清楚共識該饋贈是附有條件的，則難以明白葉昌和余東梅完全沒有提及這些條件。

74. 原告人兩人均涉及案中利益，本席對他們在這方面的証供有保留。尤其余東梅在審訊時對饋贈的事情經過已明顯沒有清楚記憶，只是對被告人不讓她回家深感憤怒。

75. 被告人在2018年1月26日發出的電郵『聲明』曾說『爺爺和我的這個安排是可以讓他和嫲嫲能安心及安居在我物業中。』原告人說這証明饋贈是有條件的。本席認為這只是被告人提出他自己的說法，稱父親是為避免物業被第一原告人出售或按揭，因而轉讓給被告人。這『聲明』並不支持原告人的案情。

76. 至於葉雁秋，她和葉偉鴻一樣，對被告人對母親的作為深惡痛絕，因此本席對她這方面的証供也有保留。於2018年1月23日她給被告人的電郵是這樣說的：

『我喺家姐，給你多次通訊，全無回音。但你錯誤引用我的說話傷害家人。你沒有善待母親，自作主張，折毀她的起居地方。我可作證，你有業權，但沒有權把母親所有物品自行處理，你寄出給她的物品如有不足數，如：保險箱鎖匙，銀行存摺內的金額是否原數奉還。她家中存放的金錢，有價值的物品，生活所需一切用品，包括衣服，鞋襪…等，但凡母親的一切物品，如有缺失，損毀，拋棄必報警追究。』

值得注意的是，葉雁秋在電郵中確認被告人有業權，卻沒有提到任何有條件饋贈，或讓母親在物業居住至終老的條款，這和她的供詞顯得格格不入。

77. 綜合以上分析，本席裁斷，於2013年轉讓好運中心物業時，原告人以至葉昌並沒有意圖作出有條件的轉讓。各人並沒有表明一旦被告人不遵行某些條件，物業轉讓便會失效。」(本庭加註)

37.  原告人認為，第二原告人和葉昌以該物業為家，不可能作出無條件的餽贈。原告人聲稱，林法官相信被告人有作出承諾，但又不接納雙方有「口頭協議」，這是前後矛盾；而林法官的判決是完全偏向刻板式文件，偏離一般華人社會的倫理現況，有違合約的基本條件要求，並不合理。原告人亦不同意林法官認為被告人在2018年1月26日發出的電郵「聲明」只是被告人提出他自己的說法而不支持原告人的案情 (見該判決書第75段)；林法官亦應拒絕接納被告人的說法。同時，原告人不同意林法官選用葉雁秋2018年1月23日的電郵 (見該判決書第76段)，並認為林法官應接納葉雁秋其他的證供。原告人亦認為，唐佩娟沒有聽到餽贈是有條件的是因為她只是局外人，沒有理由把家事詳細告訴她，她也沒有細究。

38.  本庭認為，原告人的指控無一成立。

39.  首先，林法官是經仔細分析及衡量證據後，認為原告人未能證實當時好運中心物業饋贈給被告人是有附帶條件的，一旦條件不符，物業將重歸母親和葉偉鴻名下。林法官雖然相信被告人在言談中有許下，而當時一家人也確有期望，被告人得到物業饋贈，將會好好照顧雙親；而大家自然也會認為父母親可繼續在好運中心物業一直居住下去，未想過被告人會把父母親逐出該物業。但林法官已清楚指出，這些都只是家人當時的期望或「想當然」，並不代表他們之間達成了鄭重的、有法律效力的協議或共識，或表達了明確的意願，清楚訂明物業饋贈是附有後置條件的和這些附帶條件的內容 (見該判決書第72段)。本庭認為，林法官在基於他席前的文書證據及他對各證人 (包括被告人、葉雁秋及唐佩娟等)  的證供作出衡量後，是可以合理地作出這事實裁定，本庭不會干預。在此事實基礎上，及按照相關法律原則，林法官是合理地可以裁定雙方的相關談話，不能構成任何有效的合約條件。

40.  至於原告人認為林法官的判決是完全偏向刻板式文件，偏離一般華人社會的倫理現況，這只是原告人的個人看法，法律上不能構成有效的上訴理由。

41.  而原告人針對被告人、葉雁秋及唐佩娟的證供和證據所提出的挑戰，也只是表達他們對相關證據有別於林法官的看法，而沒有有效地指出林法官犯了任何明顯錯誤。

42.  如上所述，原審法官作出事實裁決時具備一些上訴法庭欠缺的優勢，例如原審法官有機會親自觀察證人作供時的神態、舉止、真誠態度、反應和智力等，從而協助他決定有關證人的可信性及可靠性。見：Ting Kwok Keung v Tam Dick Yuen and others [2002] 5 HKCFAR 336，第41及42段。

43.  於本案中，林法官是否接納一名證人是否可信是根據案情作出的評核。林法官亦已於該判決書第40、41、73及76段，詳細分析葉雁秋及唐佩娟的證供是否可信的原因和就案情作出的評核。林法官的裁斷是經詳細考慮所有證供和證據，並評估證人在盤問下的表現，享有耳聞目睹的優勢而作出的。原告人只是不同意林法官的看法和林法官對證人和證據的評估和給予的比重，但這些均屬原審法官處理的範疇，本庭看不到林法官有犯下任何明顯的錯誤，因此本庭不認為有干預的理由，原告人的指控亦無一成立。

44.  因此，上訴理由 (二)  亦不成立。

D2.4 上訴理由 (三)

45.  就上訴理由 (三)  而言，原告人提出多項賠償申索，並認為林法官應作出相關命令。

46.  首先，第一原告人現提出的賠償申索如下 (分別為「賠償申索 (一)」至「賠償申索 (四)」)：

(一)  該物業從2018年1月至今的一半市值租金，每月約值港幣6,500元，總數不少於港幣312,000元。

(二)  第二原告人因住在第一原告人家中而佔用一間房間4 年多，該房間本來可用作辦公室或其他用途，因而申索每月約值港幣13,000元，總數不少於港幣624,000元。

(三)  第一原告人每月支付第二原告人的生活費港幣6,000 元，總數不少於港幣288,000元。

(四)  第一原告人父母家中的所有傢俬、傢具、電器、裝飾及父母個人的首飾，第一原告人聲稱都是他直接購買或付款給父母購買，粗略估計大概港幣494,000 元。

47.  值得留意的是，第一原告人現提出的該等賠償申索，均沒有在其經修訂申索陳述書中作出任何相關陳述或明細，亦未有就其指稱的金錢損失列出相關詳情或細節。他只是於其再經修訂申索陳述書的濟助請求 (prayer for relief)  中，籠統地提出尋求「損害賠償」。同時，他亦沒有於林法官席前的審訊，就其指稱的金錢損失的提供可靠的相關證據。

48.  針對賠償申索 (一)，第一原告人並沒有於林法官席前具體提出該項申索或明細，亦沒有向林法官提出要求法律責任問題與損害賠償問題分開審理的程序。就該項賠償申索的金額而言，原告人於本上訴中似乎嘗試依賴一份中原地產網頁的列印副本，列出好運中心榆林閣 (A2座高層G室)，2018年12月1日的成交租金紀錄，以證明該物業當時的市值租金。該份資料是葉偉鴻第四份非宗教式誓詞附上的證物 (「IWH-29」)，以支持第一原告人當時提出再修訂其經修訂陳述書及向法庭申請強制令的相關傳票申請[10]。雖然於林法官席前的審訊文件册3C中亦包括IWH-29，但沒有任何證明顯示，與訟各方於審訊中有就該證物作出任何陳詞或盤問。無論如何，該證物只是列出好運中心榆林閣A2座高層G室，2018年12月1日的成交租金紀錄，而不是該單位的租金估算。因此，本庭不接納該證物為有效或可靠的證據，支持該項申索或申索金額。

49.  但另一方面，鑑於林法官已作出命令，宣告第一原告人已於2018年1月25日發出傳訊令狀時撤銷該買賣協議及轉讓契約，並命令被告人需將該物業的一半業權立即轉讓與第一原告人；由於第一原告人與被告人是以分權方式共同擁有該物業，在法律上，若第一原告人能證明於2018年1月至今，被告人驅逐並禁止第一原告人進入該物業 (ouster)，第一原告人是有法律基礎就被告人使用該物業而向被告人申索佔用租金 / 佔用費用 (occupation rent/occupation fee)。[11] 

50.  本庭認為，有關這方面的賠償申索，雙方沒有爭議的事實是，被告人於2018年1月時更換該物業當時的門鎖，並張貼告示禁止第二原告人及其他人士進入該物業；因此，被告人的行為在法律上可構成驅逐並禁止第一原告人進入該物業 (ouster)。但另一方面，如上所述，梁法官亦於2019年9月16日頒下臨時命令，規定直至案件正審判決或法庭另有命令為止，被告人必須容許原告人一方及其容許的人仕進出該物業，及容許第二原告人及其容許的人仕重返該物業居住等。因此，即使第一原告人能成功就此項申索索償，有關索償亦只能從2018年1月25日起計算至2019年9月16日止。但正如上文提到，由於第一原告人未能提供任何可靠證據支持該項申索或當時該物業的租金金額，他就此項申索極其量也只能獲得港幣1元的象徵性損害賠償。

51.  基於以上原因，本庭認為被告人須支付第一原告人港幣1元的象徵性損害賠償，作為被告人於2018年1月25日至2019年9月16日期間佔用該物業的佔用租金 / 佔用費用。

52.  針對賠償申索 (二)，第一原告人並沒有於再經修訂陳述書中提出，過往他容許第二原告人於他家居住，引致他有任何損失，或有任何訴因支持該項損失，而該論點亦沒有於林法官席前提出。此外，第一原告人並沒有提出任何證據，支持其說法或支持該賠償申索及證明賠償金額，因此該項損失於本案中不是有效的損失申索理由，亦不能成立。

53.  同樣，針對賠償申索 (三)  至 (四)，第一原告人籠統指稱他支付第二原告人的生活費，及購買父母家的傢俬、傢具、電器、裝飾及父母個人的首飾，因而蒙受金錢損失；但他沒有提出任何有關證據支持其賠償申索或賠償金額。更重要的是，林法官已裁定，當時家人之間雖有談及被告人應照顧父母，但並無甚麼鄭重、確實的承諾，因此，第一原告人所聲稱的金錢損失並無任何法律訴因基礎，故不能成立。

54.  而就第二原告人而言，她聲稱被告人是非法挪取她的個人物件，並引述香港法例第210章《盜竊罪條例》，籠統指出她把個人物品放在不屬於她的地方，別人取走屬非法挪取，法庭應就被告人私自取走她的個人物件作出賠償。林法官就這方面的裁決在該判決書第101 - 103段解釋如下：

「101. 原告人稱於2018年1月19-21日期間，被告人把好運中心物業門鎖更換，並指示管理處禁止原告人及其他人士進入，使第二原告人由1月21日起不能返回居所。其後被告人更拒絕讓第二原告人返回該物業取回她的個人物品，使她蒙受損失（包括心理損害）。

102. 被告人不讓母親返回她已居住三十多年的故居，是不爭的事實。可是，由於母親沒有業權或對物業的管有權，因此她對此沒有申索的法律基礎。

103. 根據上述的結論，葉偉鴻取回一半業權。在法律上，他可授權母親在該物業居住，而被告人作為分權共有人不能驅逐獲另一半共有人許可而進入或留在物業的人士：見Chin Lan Hong v Cheung Poh Choo [2005] 3 HKLRD 811第35段。因此，被告人不能單方面將第二原告人驅逐出該物業，或阻止她返回該物業。但第二原告人自己並無法律基礎追討這方面的損害賠償。」

55.  就此，第二原告人只是重複她於審訊時提出的論點，而沒有指明林法官這方面的判決有任何明顯錯誤。單單如此，她的上訴理由是不成立的。

56.  至於有關盜竊罪的指控均屬刑事性質，第二原告人是不能利用民事法庭的司法管轄權來提出刑事指控。

57.  基於以上理由，除了第一原告人就賠償申索 (一)  能獲得港幣1元的象徵性損害賠償外，原告人所提出的賠償申索均不能成立。

D2.5 上訴理由 (四)

58.  就上訴理由 (四)  而言，原告人亦指控被告人涉嫌管有及行使虛假文書，而林法官理應記錄被告人的涉嫌違法行為，但該判決書中卻完全沒有記載。

59.  顯而易見，上訴理由 (四)  完全欠缺基礎支持。首先，原告人並沒有任何實質證據支持該等嚴重指控。再者，該等指控均屬刑事指控，原告人如有確切事實基礎並欲提出指控，可向警方作出適當舉報。原告人嘗試利用民事法庭的司法管轄權來提出刑事指控，是濫用司法程序。因此，該理由不能成立，本庭亦不予受理。

E.  結論

60.  基於上述各原因，除了第一原告人就賠償申索 (一)  能獲得港幣1元的象徵性損害賠償外，原告人所有上訴理由無一成立。由於第一原告人只就佔用租金 / 佔用費用的賠償申索所提出的上訴得直並只獲得象徵性損害賠償，而其他上訴理由無一成立，故此，在實質上，原告人本上訴是失敗的。故此，本庭作出以下命令：

(一)  被告人須支付第一原告人港幣1元的象徵性損害賠償；及

(二)  除上述第 (一)  段的命令外，撤銷本上訴。

61.  訟費方面，雖然原告人的上訴被撤銷，但同時，本庭考慮到被告人並沒有於本上訴中作出任何陳詞，同時亦沒有出庭應訊，在此情形下，本庭認為最合理及公義的訟費命令，是就本上訴不作訟費命令。

62.  同樣，就著下級法院的訟費而言，由於原告人上訴失敗，本庭認為林法官已作出的訟費命令是正確的，應予以維持。