陳曉政 訴 陳忠威

DCCJ 5933/2006

香港特別行政區

區域法院

民事司法管轄權

案件編號  2006年第5933號

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判案書

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1.  原告人(陳女士) 與被告人(陳先生) 於2002年離婚，雙方已各自再婚。陳女士在2006年提出本訴訟，來解決雙方仍持有位於九龍美孚新村1期11座17樓C座的物業(該物業)的問題。

背景

2.  陳女士與陳先生於1992年在内地結婚。1994年，陳女士移居本港，與陳先生同居於陳先生當時位於荃灣的住所。該物業在1999年購入為自住用途，並以雙方聯權共有(joint tenancy)形式持有。樓價港幣1,550,000元及當時其他費用，分别以下列數筆款項繳付：  

	數目(港幣)	付款方
臨時訂金	50,000元	陳女士
大訂	105,000元	陳先生
樓價首期餘數	956,000元	陳女士
	89,000元	陳先生
樓價餘數	350,000元	從該物業按揭支付
印花及律師費	11,625元	陳先生
銀行費用	2,510元	陳女士
地産經紀佣金	15,500元	陳女士

3.  自1999年9月至2000年3月，從陳女士銀行户口繳付了該物業按揭每月還款。2000年3月，陳女士一次付清按揭餘額，共約港幣336,000元，另相關費用約港幣5,200元。

4.  2001年，雙方關係轉壞，發展至陳女士申請離婚，同時展開了雙方就處理該物業問題的拉鋸。離婚在2002年作實。陳女士在同年搬離該物業。陳先生則繼續在該物業居住，直至2005年3月才遷出。

5.  雙方就以上背景並無實質爭議。本席接納上述為事實。

雙方爭議

6.  陳女士指當時陳先生只出資上述約港幣200,000元，雙方並協議只要陳女士付回陳先生該筆款項，該物業即轉到陳女士一人名下。陳女士要求法庭根據所指協議頒令，以她支付陳先生港幣200,000元作為條件，將該物業轉到她一人名下。

7.  陳先生反對。他以該物業是聯權共有，反申索要求法庭頒令出售該物業，及將售樓所得以各佔一半方式攤分。另外，陳先生指在2005年3月是陳女士迫他遷離該物業，故亦向陳女士反申索他在外居住費用。

雙方證供

陳女士的證供

8.  陳女士指自從來港後，陳先生與她的財政已經分得很清楚。她從事貨品買手的工作，視乎訂單數量而定，正職及兼職為她帶來每月港幣6,000至50,000元收入。她擁有數個銀行户口。她理解陳先生從事皮鞋生意超過15年，但不清楚他的收入及銀行户口狀況。

9.  陳女士指是她在1999年提議與陳先生搬離荃灣物業，另自置物業居住。陳先生最初反應是沒有錢投放在物業上。鑑於自己有積蓄，陳女士決定自置物業。

10.  陳女士繳付了臨時訂金。到要付大訂予律師之時，陳女士身在海外，故要求陳先生先代付，但她向陳先生承諾會歸還陳先生代付的款項。陳先生於是支付上述大訂港幣105,000元及印花及律師費港幣11,625元。但在回港後兩人就該物業的交談中，陳先生提出就由他出資港幣200,000元，再以聯名持有該物業，但協議日後若她欲歸還該款項，才把為該物業轉至她一人名下。

11.  陳女士指是在上述情況下，同意了陳先生的提議，並同時協議日常開支例如水、電、煤、管理及差餉等費用，均由陳先生負責支付。除了上述該物業的按揭還款外，陳女士還花了約共港幣150,000元的裝修費，及約港幣50,000元在傢俬和家居装置上。

12.  隨着2001年雙方關係變差，雙方展開了就該物業轉至陳女士一人名下的條件的交談。陳女士亦曾聘任律師安排，惜未有成功。陳女士在申請離婚後，雙方的關係日趨悪化，還因爭執驚動警方。

13.  離婚作實後，陳女士再次嘗試安排把該物業轉至她一人名下未果的事件。其中有2003年2月和2005年3月，根據當時共悉，陳女士安排了付款，又指示了律師預傋有關文件。但最終未有成事。

14.  在提出本訴訟之後，雙方再一次就處理該物業商討。陳先生同意接受港幣280,000元，將該物業轉到陳女士一人名下。陳女士於是指示律師去信當時代表陳先生的律師，將雙方的共悉和條件列出，同時亦準傋了該協議款項的一成訂金(即港幣28,000元) 以支付予陳先生。但最終還是再次失敗。

陳先生的證供

15.  陳先生證供的重點，是陳女士來港後一毛不拔。陳女士的收入不但沒有她聲稱那麼多，而且在購入該物業時表面上由陳女士支付的上述款項，其實大部份來自他本人。據陳先生聲稱，除了銀行費用港幣2,510元的確由陳女士支付，其他的全來自他本人。

16.  按揭供款方面，除了其中一期由陳女士獨自支付，其中四期供款中，陳先生出了一半；另一期供款更完全來自陳先生。到陳女士一筆付清按揭餘款，其中港幣36,000元亦來自陳先生。最後，陳先生還付了港幣2,665元予律師辦理贖契手續。

17.  其他陳先生指由他出錢支付的，還有1999年10月裝修和傢俬用品合共港幣28,900元，及從1999年至2005年他遷出該物業，期間該物業的開支，包括差餉、管理費及其他雜費，合共港幣114,921元。

18.  陳先生在庭上並沒有否認雙方曾就解決處理該物業商談條件，及先後牽涉上述不同律師行，但最終未有成果。

分析

19.  陳先生指陳女士沒有披露任何入息證明，去證明她的銀行户口的存款是來自她的收入。其實於本年2月，陳先生曾向法庭申請要求陳女士特定披露她的入息來源證明，但申請被法庭撤銷。而本案審訊文件夾已經由聆案官批核為審訊中雙方依賴的文件。在庭上陳先生多番要求法庭向税局調查陳女士的入息狀況，及向銀行調查陳女士的户口，這當然非法庭可以和會做的事。要是陳先生指陳女士户口的存款其實來自他的，他有責任就這指稱舉證。

20.  當他指責陳女士沒有提供入息證明的同時，陳先生其實也沒有任何文件如有關時段銀行紀錄等，去證明所指陳女士所付的臨時訂金、首期、及地產經紀佣金，都是他先後以現金給予她的。當中最大筆部份首期港幣956,000元，陳先生指是他自1994年至1999年以現金給予陳女士的。但在沒有任何文件和紀錄下，他指憑記憶計算到合共給了這數目，後來又指陳女士偷了或毁了他的有關文件，實在難以令人相信。

21.  就因何給錢予陳女士，陳先生在庭上也不只一個解釋。一方面他指是因她游說指可利用內地人事關係去賺取較高利息，所以他把錢存放在陳女士處，只是陳女士在他不知情的情況下把這些錢迂迴地轉到她的户口去而已。但另一方面卻指是因為在1994年已打算置業，自此給予陳女士現金一直滾存至1999年，就是作為購買物業之用。

22.  陳先生更指陳女士不惜改動就支付首筆臨時訂金的收據，删掉他的名字，以製造假象是由她一人支付。在審訊中，該收據的正本欠奉。但就次筆臨時訂金的收據，是發給陳女士一人的。就此陳先生似乎沒有提出爭議。可供考慮的證據不容許本席接受陳先生對陳女士偽造文件之指控。

23.  至於按揭供款，文件證實是從陳女士在按揭銀行的户口以自動轉賬支付的。陳先生未能展示他所指其中四期供款一半實來自他的說法有何憑據。另外他指其中一期供款全是由他以2000年2月的支票所出，但該支票不但數額與該銀行的供款月結單所顯示任何一期供款的數額都不同，而且該支票抬頭人亦非該銀行或陳女士，而是另一所銀行。根據陳女士，陳先生該支票其實是為清還這另一銀行信用咭結餘而出，根本與按揭無關。這支票背後其實也填寫了有關信用咭號碼。此時陳先生才辯稱，是他替陳女士清還該信用咭結餘，當作是他支付了有關按揭供款。

24.  陳先生指最後陳女士一筆過清還按揭時，當中港幣36,000元是他以2000年3月的支票給予陳女士，陳女士再存入她的銀行户口。陳女士否認。所指陳女士該户口的月結單，未能顯示有關時段有該面額的支票存款。陳先生在庭上就此只能作出多項猜測而已。

25.  至於陳先生指付了港幣2,665元予律師辦理贖契手續，的確有相關的律師行收據證明陳先生於2000年4月以支票繳付了該費用。就此陳女士並非否認，只是指以她理解在2000年3月付清按揭同時，已經繳付了因提早還款的附加費港幣2,524.83元及律師費港幣2,665元予按揭銀行。她不明白為何在4月再會有陳先生的付款。

26.  考慮舉證責任、證據及觀察證人在庭上作供，本席認為，除了上述清付按揭贖契的律師費用外，陳先生指陳女士購入該物業時及後來按揭還款的大部份款項是來自他的說法並沒有可靠證據支持。本席較傾向信納陳女士就各人出資這方面的證供。

申索

27.  最重要的是實際上雙方在購入該物業時之協議、共悉、及安排是甚麼。單憑購入該物業為雙方居所，並以聯權共有的方式持有，不一定能斷言雙方當時的共悉必定是互相送贈。考慮過雙方有關證供，及雙方當時就該物業出資購買、按揭還款、及維持該物業其他開支的協議及安排，本席認為當時雙方皆預期在物業中皆有權益。

28.  本席接受在雙方關係變壞之後，曾先後商討如何處理該物業，致令陳女士作出籌備擬支付陳先生的款項和指示上述律師行等安排。然而所謂口頭協議從沒以書面作出或傋忘，並由陳先生簽署，如是者陳女士實在不得根據該些協議提出訴訟：見香港法例第219章《物業轉易及財産條例》第3(1) 條。

29.  换言之，陳女士的申索不能成立。

反申索：出售令

《分劃條例》

30.  陳先生的反申索，要求法庭頒發命令出售該物業。鑑於與訟雙方的情況，本席不能預期雙方就這要求的有關法律基礎及原則陳詞。但作為該物業的共同擁有人，陳先生作出這要求，似乎只可以是根據香港法例等352章《分劃條例》。

31.  根據該條例第2條，凡有任何土地財産由二人或多於二人持有，則不論是以聯權共有或分權共有方式，法院均可根據第4或第6條作出命令，或拒絕作出任何命令。根據第3條，提出這申請一方須根據有關規則送達有關文件予地政總署署長。但與訟雙方或法庭也似從未有考慮這程序。

32.  該條例第4條所指的是將土地財産分劃。但第6 (1 )條指凡法院認為基於包括：(1 ) 土地的性質；(2 ) 有權的人的數目；(3 ) 有權益的人或不在或無行為能力；或(4 ) 任何其他情況，將財產分劃不會對所有有權益的人有利的話，則法院可作出將該財產出售的命令。

33.  陳先生從沒要求分劃。該物業正如本港大部份私人土地財産一樣，乃多層大厦内的單位，真正把該物業分劃成兩部份的可能性極低。很明顯該物業不宜分劃。

34.  根據條例第6 (3 ) 條，在不損害上述第6 (1 ) 條的規定的原則下，如任何對財產有權益的人向法院申請將該財產出售的命令，則除非其他有權益的人承諾購買申請出售令的一方的權益，否則法院如認為適合，可作出將該財產出售的命令。

35.  在聆訊中，陳女士表明不希望出售該物業，並形容之為”dream house”。一貫她以往立塲，她表示願意買下陳先生在該物業的權益。然而，本席不能確定是否把這當成為陳女士根據第6 (3 ) 條給予的承諾，原因是陳先生在該物業所佔的權益有多少本身也是爭議點。

雙方在該物業的權益

36.  陳先生要求得到出售該物業所得的一半，只因該物業乃雙方聯權共有的。本席認為未必。

37.  本席有考慮本年3月5日上訴法庭就案件DD與LKW (上訴案件2007年91號) 的判案書。上訴庭認為基於公平原則，離婚配偶應各得家庭共同資産的一平。但本席並非、亦不可以形同行使家事法庭的司法管轄權，及根據有關條例去考慮陳女士和陳先生在離婚時的經濟給養及附屬濟助問題。本案是雙方只就該物業權益的爭議而提出的民事訴訟。既然如此，本席不認為在考慮本訴訟時受制於上述案例。

38.  本席認為陳先生的權益既非陳女士所指的定額款項，且非陳先生指的佔一半。本席認為理應由雙方各自為購入及維持該物業的實際投放為基礎，計算各自大約佔的權益比例。事實上，雙方以該物業作為婚姻居所的歷史只維持了數年，本席認為上述計算雙方權益的方法是合理的。

39.  本席接納陳女士提供及在庭上仔細解釋她繳付的各項支出，包括她在陳先生遷離該物業後接手負擔直至她可證明直至2007年7月的雜項支出。未須盡算分毫，總額約港幣1,650,000元。至於陳先生所出，依以上裁斷包括購買該物業時所付的款項，及他指直至他遷離該物業所支付的雜項開支及其中部份家居裝置費用。同樣未須盡算分毫，總額約港幣350,000元。雙方應佔的比例是：陳女士佔82.5%；陳先生佔17.5%。

應否頒發出售令

40.  如陳女士依然給予承諾購買陳先生的上述權益，則法院可根據《分劃條例》第6 (3 ) (b ) 條，命令將陳先生所擁有的權益，按法院認為適合的方式進行估值。但按上述比例，陳女士是否仍願意作出這承諾？再者，權益的價值取決於該物業的市值。雖然陳先生曾指該物業市值港幣2,200,000元，但雙方皆沒有正式的估值作為依據。即使要出售，也需定下底價。

41.  法庭有權不作命令。但本席認為這樣根本解決不了雙方因不願繼續共同擁有該物業而起的爭抝。鑑於上述多重考慮，本席認為除非陳女士承諾以市值購買陳先生按上述比例在該物業的權益，該物業應該出售。但無論如何，雙方須就所須指示進行進一步聆訊。當然，這無損雙方因應本判決再進行私下協商解決爭抝。

反申索：損害賠償

42.  除了要求出售令，陳先生的反申索，還指在2005年3月被迫遷離該物業，要求損害賠償。

43.  有關的法律原則在Snell’s Equity (31^st ed), 第18-28段有所交待：

“Where land is held by several co-tenants they are all, as between themselves, entitled to possession of the whole.  Hence there is no remedy in trespass against an occupying co-owner unless he has ousted or excluded the other or others.  There is no exclusion if one merely stays away, allowing the other to occupy a house or take all the profits whether by way of rent, crops or minerals.  Where one ousts the other or others, he will be liable for an occupation rent.  Where there is no ouster there is no such liability in the absence of any contract to pay rent or other assumption of liability.  If a co-tenant was dissatisfied with the situation, his remedy was to apply to the court for an order compelling partition……”

44.  若共同擁有物業的一方只是遠離有關物業，而其他共同擁有方可獨佔物業管有權，那並不構成剝奪(ouster)。在這種情況下，不滿的一方唯一可要求的濟助就是向法庭申請分割或出售令等。

45.  陳先生指當時陳女士曾私自換了該物業的閘門鎖，令他無法進入該物業。又製造滋擾，包括曾帶狗到該物業大小便、私自取用他的飲品、和在深夜把電視機的聲浪調高至令他無法入睡。在母親提議下陳先生搬離該物業。

46.  就上述事實方面的指控，雙方除了自己作供，還傳召了證人。陳女士傳召了當時的朋友而後來成為她的現任丈夫，陳先生傳召自己的母親。觀察及考慮過證人就這方面的證供，本席認為雙方的確曾因更换該物業的閘門鎖產生混亂和爭抝。陳女士承認曾帶過狗隻到該物業一次，但陳先生母親指陳女士以電視機聲浪騷擾陳先生，其實傳聞自陳先生。

47.  即使假設曾有陳先生投訴的事件發生，雖然無疑會反影雙方各不相讓，但本席不認為任何一方有剝奪對方佔用該物業的權利。陳女士其實早在2002年已遷出該物業，陳先生是接受其母親建議為免爭抝而在2005年3月才遷出該物業。本席認為，事實上不構成陳先生管有該物業的權被剝奪。

48.  再者，即使假設陳先生共同管有該物業的權被剝奪，他追討的是他指遷出該物業後的食住費用。陳先生只是在其結案陳詞指他遷出後最初給予母親每月港幣3,000元作寄住寄食；後來再搬出來自住，租金和水電費又是每月約港幣3,000元左右。但他並沒有提供證據或文件支持，連其母親的證供也未提及這些。

49.  本席認為，無論如何就陳先生在2005年3月指被迫遷岀該物業而提出的反申索並不成立。

命令

50.  現作岀以下命令：

(1)  陳女士的申索予以撤銷；

(2)  除非陳女士以書面向法庭確認承諾以市值購買陳先生於該物業按上述比例計算的權益，出售令將於今天起計30天後生效；

(3)  無論如何雙方須於今天起計42天内向法庭申請進一步指示。

51.  按以上判決，本席認為雙方應各自負擔訟費，遂作出如此暫准訟費命令。如任何一方不在今天起計14天内要求聆訊就訟費爭辯，暫准訟費命令將自動作實。