SIT WAI KEUNG as manager of SIT CHIU KWONG TSO suing on behalf of all members of the Tso 對 謝順萍

DCCJ 435/2010

香港特別行政區

區域法院

民事訴訟2010年第435號

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判案書

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涉案的土地

1. 在此案中相爭的土地，乃新界大埔丈量約份11號第316號地段(「該地段」)，位於大埔鳳園。

案件簡介

2. 該地段的註冊業權人，為「薛朝廣祖」，是《新界條例》香港法例(第97章) 之下認可的一個祖堂。原告人乃該祖堂的現任司理，在此案中代表祖堂的所有成員。在該地段上建有3個臨時建築物，其中兩個建築物部份是伸延到該地段以外。

3. 在索償聲請書中原告人聲稱從大約1980年起被告人的母親開始租用該地段的一部份，年租$100。1994年起年租增至$300。 約1997年被告人的母親逝世後，被告人的父親取代了妻子成為租客。後來被告人的父親約於2000年逝世後租地也丟空了，直至2003年5月25日被告人承接了租約，並繳付了2001至2003年的租金合共$900。其後被告人也繳付了2004至2007年的租金。

4. 2007年10月27日原告人委託其律師向被告人發出終止租約通知書，聲明租約會於2008年12月31日終止，並要求被告人將物業交吉與業主。但被告人拒絕交還土地。原告人現請求法庭立令被告人交還該地段的管有權。

抗辯書

5. 被告人在2010年3月29日存檔的抗辯書中聲稱，當年其母親委託於鳳園村耕種居住的友人，東和伯和羅容伯，替她在該村尋找耕地來種菜養豬。 後來與該村的司理薛氏(人稱「冇牙婆」)洽商租用多塊田地，包括現時被告的兄長仍居住之用地，作養豬及耕種之用。但當年該地仍很荒蕪，只有羅容伯一間小寮屋，並沒有居所可容納被告人一家居住。薛氏便建議被告母親在羅容伯寮屋旁的寮屋地搭建居所。但搭建居所須要舖設地台、食水喉等設施，及向寮屋署申請批准搭建，費用龐大。萬一以後不再耕種，耕地還可退回，但寮屋用地就無法退回。薛氏為了能租出耕地，便承諾，衹要他們家肯支付當年約一擔殼的費用，即每年$50該地的地稅租，他們家就可住到他們家不住，才交還此用地。

6. 抗辯書續說，另外被告人兄長的居所，原身是在租來的耕地上建的豬屋，後來被告母親有感養豬難以糊口，欲退回豬屋地不租。但養豬後豬糞滲透了土地，翻地也不能種植，薛氏怕他們一家遷走，又建議他們將豬屋改為住所，同樣地答應讓他們一家可住到他們願意搬走為止，祇須每年多繳$30年租稅，兩塊寮地合共$80。年租已遞增至現在的$300。兩塊寮地的地租一向由其母親繳交，至1997年母親病逝後由父親繳交給薛氏。

簡易程序判決申請

7. 其後原告人向法庭申請以簡易判決程序判原告勝訴，理由為被告人在抗辯書中提出的抗辯理由，在法律觀點上是不成立的。原因是冇牙婆是當時祖堂司理薛甲壽的妻子，無權代表祖堂；而且被告人聲稱「住到他們不住」或「住到他們願意走才走」的租約，在法律上是不成立和無效的。被告人在簡易審判程序中解釋，當年其實是薛甲壽許下承諾，著被告一家霸了土地來建寮屋，他們一家租的是另外的耕地，也提及第317號地段的土地。而在抗辯書提及的地租稅，她其實是意指給政府的地稅而並非租金。最後法庭就雙方所指用地的地段可能互相有出入，容許被告繼續抗辯。其後法庭亦下令容許雙方援引土地測量師的專家証據，但被告人選擇不傳召專家証人，而原告人在2011年7月21日存檔的土地測量師報告，則被接納為有效的專家報告。後來被告卻又呈上一份有為測量師行的報告，也被列入審訊文件冊內。

被告現今的案情

8. 至於被告人方面，雖然沒有正式修改抗辯書，但她在証人陳述書及簡易程序審判做的誓章中，對之前的抗辯書，亦作出了詳細解釋及修正，現概括如下。

9. 被告人一家早在1973、74年已搬到該村。1973年時、託羅容伯尋找耕地，聯絡了該村的負責人去傾談租田的事。看過了5塊耕地，耕地沒大問題，但因為沒有可以居住的地方，最初婉拒了租耕地的事宜。順帶一提，5塊地其中一塊位於第317地段，另外有一塊位於第319地段，但被告人也是最近因為本案才知道。關於住屋問題，冇牙婆建議被告母親在羅容伯屋旁的地方建屋（即第316地段）。當被告的母親問那塊地是屬誰時，薛甲壽司理及他的妻子冇牙婆答說，是羅容霸了來建屋，被告一家也可霸了在旁的土地來建屋。被告母親擔心搭屋花費龐大，地權又不清楚，恐怕被人拆掉。另外冇牙婆說，那塊地是阿公地。薛甲壽又建議被告家可以像羅容般向政府申請寮屋牌。被告母親仍然擔心，萬一耕種工作做不下去，不再租田，搭了屋就不能回頭。薛甲壽便說，若果被告母親不再耕田，可以交回那5塊耕地不租，至於搭了的屋，他們一家住到幾時都可以，至他們願意走才走。當時，除了薛甲壽及冇牙婆外，還有其他村民在場。被告一家就是在這情況之下在第316地段上建屋，後來也加建或擴建，現時共有第162、164、202、203等四個「屋號」。

本案中的証據

薛偉強

10. 原告方的第一証人為原告人本身。原告人1968年出生，1993年成為祖堂司庫，2009年起出任司理。他解釋祖堂的成員為薛朝廣祖的男丁，成員生下的男丁也自動成為祖堂的成員，直至去世時成員身份亦自動取消。自1973年起祖堂共有9位新成員出生，包括70年代、80年代、90年代，以至千禧年代，而最近的一位於2011年1月21日出生。祖堂成員有權參與商討祖堂的事務及投票，女性無權參與。而司理，由成員中投票產生，是祖堂的代理人。但對於一些影響深遠或涉及祖堂重大利益的決定，尤其是祖堂土地權益的問題，必須由成員投票表決。

11. 根據祖堂的租簿紀錄顯示，316地段是在1963年開始租予羅容，租金$100，而羅容在該地段建有一間木屋為居所。後來羅容將木屋分為兩間，另外一間租予被告家居住。自1980年起，該地段的租金由被告母親支付。羅容約在1981年去世。在1982年，被告母親支付的租金增至$130，租期為每年1月1日至12月31日。同年，羅容一向居住的木屋則出租予另一租客李棠。

12. 1983年起，租金增至$200，1994年起，租金增至$300。自1993年原告人成為司庫後，租金由被告母親交給原告。至1997年，被告母親去世。1998年起，租金由被告父親支付，他也成為祖堂租客。至2000年左右，被告父親亦去世。到2003年5月25日，被告回村，將2001年至2003年共$900的租金交給原告。到2006年，被告再回村，支付了2004至2007年共$1,200的租金。

13. 由於被告非在村中居住，又沒有準時交租，當時的司理便在2007年10月委託律師發出通知書，通知被告租期會在2008年12月31日終止，並要求交回管有權。 到2010年，原告代表祖堂向法庭申請取回土地。

14. 關於被告人現時聲稱多年來就寮屋或寮地沒有交過租金，支付的只是地稅的說法，原告人呈上一些該地段的地稅單據，顯示地稅只是每年$0.03。

15. 另外被告在抗辯書中聲稱當時司理的妻子冇牙婆對她一家許下的承諾，原告解釋，圍村的女性無權參與祖堂事務，更無權代表祖堂。而且被告聲稱的承諾，等同將該地段的永久管有權交予被告一家，除了連司理都不能擅自作主外，亦須要當時的理民府批准及一定的法律程序始能生效。

16. 在盤問過程中，原告人說，以他的記憶，被告一家搬入村時，他大概七、八歲，可能是75、76年左右。被問及他之前在簡易判決程序中所做的誓章第五段，他說過1980年羅容將木屋分為兩間，分租給被告一家，他解釋，1980年之前只有收過羅容的租金，而紀錄只是顯示被告母親在1980年起交租，承認未必代表他們是1980年才搬入本村。

17. 當被告向他指出，由1973年至1976/1977年，被告一家所交的租金只是支付5塊耕地，他答說，祖堂只有第316地段，沒有其他的地可租給他們。他也不同意被告向他指出，他們一家陸陸續續不租那些耕地，最後到1984年，就沒有再交租給祖堂的說法。

薛柏根

18. 原告第二証人是薛柏根。 他出生於1949年，父親是曾任祖堂司理的薛甲壽。關於祖堂的運作及司理的權限，他的証供與薛偉強是一致的。他形容母親冇牙婆為一位傳統在農村長大的中國女性，只會在家中做家務及下田耕種，從不過問祖堂的事務。對於被告聲稱彭金向她一家所作出的承諾，即他們可在第316地段居住至他們願意遷出為止的說法，薛柏根從來沒有聽父母親這樣說過。

19. 另外，關於被告提及豬屋地、寮屋地及第316以外的地段，他重申被告現時佔用的是第316地段。

20. 被盤問關於被告一家何時搬入村中居住的問題時，他說應該是1975或1976年，但不能肯定。被告向他展示原告方土地測量報告中的一幀照片（「該照片」），照片上有三間分別標記為S1、S2和S3的臨時建築物，他同意S2和S3就是被告家的房屋。被問及關於他之前在簡易判決程序中所做的誓章第六段，提及在1980年羅容把原有木屋改建為兩間並分租予被告一家，當時的司理及祖堂成員亦知道並沒有反對，他解釋當時他的父親可能也有被徵詢，父親也可能有問過其他叔父輩，大家都同意。被問及他怎樣知道羅容分租給被告一家時，他答道，因為羅容是祖堂租客，須要問過祖堂。

被告人的供辭

21. 被告人生於1961年。1973年時她十二歲，與家人居於柴灣徙置區。 父親及其中一為兄長在油塘一所木廠工作及寄宿，母親則開熟食檔幫補家計，而被告本人亦有在熟食檔幫手。1973年政府計劃重建徙置區，父母申請了離區安置到瀝源邨，但尚未建好。母親在來港前是耕種過活，有意思找田地作業，便託居於鳳園村的友人羅容伯尋找耕地。後來羅容伯說約好了村中的負責人傾談租田的事，母親便帶同被告一起到該村看田。當時薛甲壽及妻子冇牙婆和一眾村民也在場。母親雖然看好了5塊田地，但因為沒有可居住的地方，起初婉拒了租田的事。

22. 冇牙婆說，羅容那邊還有很多地方夠起屋（即羅容伯的雞欄旁的地方，亦即該照片中S1臨時建築物後方的位置）。 母親便問那塊地是屬誰，薛甲壽及冇牙婆答說：「這塊地是羅容霸了那邊來起屋，你們霸了在旁的土地來起屋就可以了。」被告母親答道：「塊地屬誰都不知道就起屋，之後給人拆掉了怎麼辦！」薛甲壽便說：「羅容也是自己起屋來住，已很多年。」母親繼續說道：「起屋要不少錢，還有舖地、拉電，等我回去計一計。塊地始終是他人的，起了這麼多東西，到時給人家收了塊地就很慘。」薛甲壽又說：「都說了不用怕。這塊地羅容也是霸了這麼久，那會有事？」冇牙婆也說那塊地是「阿公地」。薛甲壽又建議被告家可以像羅容般向政府申請寮屋牌。 被告母親仍然擔心，由於丈夫和兒子還在木廠工作，不敢辭職，耕作主要靠她自己能力，不知可以撐多久，萬一做不下去，不再租田，搭了屋卻不能回頭。母親亦擔心，徙置區快要拆，就算起屋也不知是否可以及時起得好。羅容伯便建議母親，他已經不再養雞，被告一家可以先修建他的雞屋，一面住在雞屋，其他的便慢慢加建。

23. 在場者聽到後，薛甲壽便說，若果被告母親不再耕田，可以交回那5塊耕地不租，至於搭了的屋，他們一家住到幾時就幾時，總之他們願意走才走。母親也一再聲明，起了的屋就一定不可要她拆掉。被告一家就是在這情況之下在第316地段上建屋，後來也加建或擴建，現時共有第162、164、202、203等四個「屋號」。

24. 而在抗辯書提及的地租稅，她其實是意指給政府的地稅而並非租金。但因為當年薛家眾人都是這樣說「地租稅」或「地稅租」，她在抗辯書中也是照樣說。原告人的租簿所記錄的租金，只是5塊耕地的租金。 她一家就第316地段所付的，是每年$50給政府的地稅。

25. 被告一再強調，她一家多年來租的只是5塊耕地，沒有租過第316地段。 雖然住在第316地段， 但只是霸了來住。

26. 另外被告人兄長的居所，原身是在租來的耕地上建的豬屋，在第317地段，後來被告人母親有感養豬難以糊口，欲退回豬屋地不租。薛甲壽及冇牙婆都說那塊地是「阿公地」，而且養豬後豬糞滲透了土地，翻地也不能種植，建議他們將豬屋改為住所，同樣地答應讓他們一家可住到他們願意搬走為止，祇須每年多繳$30年稅款，兩塊寮地合共$80。

27. 被告也指出，她一家早在1973、1974年已搬入該村，並非原告方所說，是1980年由羅容伯分租給他們後才搬入該村。 她亦呈上電力公司的文件，顯示她母親在1974年4月22日開始已有獨立電錶。被告亦提供了地政總署2011年4月19日的信件，顯示被告家多年來搭建了的多間寮屋，位於第314、316、317、318和389地段，但該信卻沒有列明每一個寮屋編號分別位於那一地段。

28. 被原告人代表章培偉大律師盤問時，被告否認書寫抗辯書時是很小心，說她其實對索償聲請書是一知半解。她否認在抗辯書中從沒有提到「霸佔」了用地或「逆權侵佔」，也否認霸地的說法是她得悉原告在簡易判決程序的申請理由後才捏造出來的。章大律師向她指出，抗辯書只提到冇牙婆向她母許下承諾，從沒有提到當時的司理薛甲壽，她也是在看到原告在簡易判決程序的申請理由及法律理據後才捏造出是薛甲壽許下承諾，和建議他們謝家霸地的說法；而現在說從沒就第316地段交租，只有交地稅，也是同一原因。這種種的指控，她也一概否認。至於她聲稱到了1983、1984年，母親已把耕地全部退回祖堂的說法，章大律師問她為何之後還要每年支付$300的款項，她答道，是交給政府的稅。

謝德平

29. 謝德平是被告人的兄長，1953年在內地出生，1960年來港。他說在1973、1974年時、有份幫父親在該村起屋，當時是起完一間，跟父親回木廠工作，再起一間，後來又要搭豬屋。1975年時，他在廠因工受傷，母親不准他再回廠，他便開始居住該村，即第316地段的寮屋。他一家的寮屋及「豬寮屋」（為於第317地段）只得一個地址，為鳳園村1/F4號，是一齊交「稅錢」，都是幾十元，是薛家替他一家納給政府的，不用入租簿。至於原為豬屋的寮屋，也是冇牙婆叫他家改為寮屋，由他和其中一位弟弟聯名做屋主。其他的詳情，就如被告人所述。被盤問時，他否認他一家交給薛家的錢是交租約的租金。

案情分析

30. 本案的重點，在於多年來，被告一家是否以租客身份使用第316地段的用地。原告人的案情，聲稱多年來被告一家（即謝家）都是祖堂的租戶，租金由最初的每年$100遞增至後來的$300。原告依賴祖堂租簿歷年記錄了第316地段的收租情況，及兩位証人多年來的經驗和理解。

31. 關於謝家何時遷入該村的問題，我接納被告方所提出的証據，尤其是電力公司的信件，顯示謝家在1974年已經居住該村。 雖然原告一方曾經提出過羅容是在1980年分租予謝家，及謝家是1980年才搬到該村的說法，但原告方的兩位証人在証供中也說，記憶中，謝家應該是1975、1976年左右遷入。但這個問題其實並不是本案的重點，關鍵在於謝家遷到第316地段後、是租戶的身份，還是如被告所說，是霸佔該地段。

32. 被告現在的案情，除了跟最初在抗辯書的說法互相矛盾及前言不對後語外，也其實存在種種內部矛盾及另人難以相信的地方。

33. 不過首先要交代的事情，是謝家有多個寮屋編號及寮屋所在地的問題。被告及其兄長都提到第316地段以外的用地，不論是耕地或是所謂的「寮地」。被告亦提及多個寮屋編號，其中某些編號，根據地政總署的信件，似乎是位於第316地段以外的用地。但實際上薛朝廣祖只擁有第316地段。這點原告人的証供有提及，而被告提交的測量報告其中的文件包括一份大埔丈量約份11號的土地業權人列表也顯示，該祖堂只擁有該地段，其餘周邊的或附近的地段均屬其他人。而在此案中，原告人興訟要求取回的土地也只是該地段。謝家有否曾經在其他地段租田或搭建寮屋的問題，當然是事情發生經過的一部份，但除此之外，不影響本案的決定。真正的問題在於謝家有否使用該地段的土地。毫無疑問，而被告亦沒有爭議，被告的確在該地段搭建了寮屋，分別為該照片上顯示的S2、S3的臨時建築物。據被告所說，這兩所建築物共有4個寮屋編號，是由於在不同時間搭建及擴建。而從原告人呈遞的測量報告中附件4（即地政署發出的一幅地段索引圖）可看到，S2、S3為於該地段，但有部份是超越該地段而伸延至第314、317和389地段。但這點並不影響原告人就第316地段的聲討權利，因為原告人是要求歸還土地的管有權，至於土地上的建築物怎樣處理，是另一問題，亦與本案無關。

34. 回說被告的案情，她敘述事情的發生經過，有多個不合乎情理的說法：

(1)    被告說當年母親從祖堂租來的耕地不在該地段。但祖堂除了該地段外，並沒有擁有其他用地。當然，本庭明白被告母親不一定知道耕地屬誰，但祖堂何來可以租出該地段以外不屬於祖堂的用地，而耕地又完全不在該地段，始終是被告案情的一個疑點。

(2)    薛家為了說服被告母親租不屬於祖堂的耕地，與及克服被告母親因沒有可住居所的擔憂，建議謝家霸佔屬於祖堂的土地來建屋，並說該地段是阿公地或無人擁有。 非屬祖堂的土地，薛家就名正言順地租出去，反而本屬祖堂的土地，卻謊說是阿公地或無人擁有，更遊說謝家「霸佔」自己家族的土地，這個荒謬的說法確實令人難以相信。就算假設薛家真的要租出非屬祖堂的土地，但既然肯讓謝家在祖堂土地上建屋，怎不開門見山地清楚說明土地是祖堂擁有，何須那麼複雜地編織謊言說土地是無人擁有，反令被告母親更多一重擔憂，害怕建了的寮屋之後給業權人拆掉。

(3)    再者，既然是自己家族的地，要建議謝家使用該地段來建屋，又怎會用「霸地」或類似的用語。這是不合常情，甚為牽強，也自相矛盾，分明是被告為了要支持逆權侵佔的抗辯理由而憑空捏造的說法。

(4)    而且，既然是薛家建議謝家使用該地段，即意味薛家批准謝家使用土地，逆權侵佔的論點亦不擊而破，無論是法律或事實觀點上都不能成立。

(5)    被告又說薛甲壽後來向她的母親承諾謝家可在該無人擁有的土地上搭建了的寮屋住到謝家願意走為止。但既然土地不屬薛家祖堂，薛甲壽又那有權許下這個承諾，該承諾又那會可靠，被告母親又怎會依賴該承諾。所以這個說法也說不通。

(6)    至於謝家支付給祖堂的款項，被告說租金是支付該地段以外耕地的租賃，關於該地段，謝家只是支付政府地稅，由薛家代納給政府，而且每年數十元的地稅，由於不是租金，不會記錄在租簿。如果如被告所述，薛家跟謝家說該地段無人擁有，亦即不屬薛家，為何會由薛家把地稅代交給政府。

(7)    另外，被告說租來的耕地，即該地段以外的耕地，謝家陸陸續續地不租了，到了1983、1984年、已完全沒有再租。但租簿顯示，1984年後，租簿繼續記錄了從謝家收來每年過百，到最後每年三百元的款項。既然唯一的租約只是關乎該地段以外的耕地，耕地租賃停止了，而地稅之前只是每年數十元，為何1984年後還要支付過百或數百元的款項。就算如被告說，地稅增至數百元，為何租簿一路以來都沒有記錄數十元的地稅，1984年起卻突然開始記錄了過百或數百元被告所謂的「地稅」，但又繼續寫為「來租」、「租金」或「租銀」。被告在這問題上的供辭，給不到一個令人滿意或信服的解釋。

(8)    被告也聲稱，不單是薛家，就連羅容也是說羅容的寮屋也是霸佔該地段來建屋的。姑勿論謝家是租地還是霸地，祖堂的租簿清楚顯示羅容自1963年已經開始就該地段的土地交田租，本庭沒理由懷疑羅容是該地段多年的租戶，所以亦難以相信薛家和羅容會對被告母親說羅容也是霸佔了該地段那麼多年的說法。

35. 故此，單就被告現今案的情分析，被告方的証供已是疑點重重，本質上是難以置信。再比較被告最初在抗辯書所提的案情，明顯看到兩個案情是互相矛盾。被告最初清楚承認多年來是該地段的租戶，到了簡易程序判決申請時，才提出租賃該地段以外耕地及霸佔該地段土地的說法；最初只提到是冇牙婆許下承諾，從沒提過薛甲壽司理此人，後來卻說是薛甲壽許下承諾。本庭認為，被告現在逆權侵佔的說法，是無中生有而捏造出來的。而整體而言，被告也不是一個可信或可靠的証人，本庭亦難以依賴她的証供。

36. 因此，本庭亦不相信被告聲稱冇牙婆或薛甲壽當年對謝家許下謝家可住到他們願意走為止的多個承諾之証供。本庭亦接納原告方的供辭，謂冇牙婆或薛甲壽均無權代表祖堂許下被告聲稱的承諾。

37. 基於以上種種原因，本庭判定謝家從沒有霸佔該地段的土地，而是得到祖堂的批准以分租戶或租戶身份使用該地段，直到約1980年被告母親正式承接了該地段每年可續期的租約，成為祖堂的租戶，其後被告父親在約1998年成為租戶，而被告亦從2001年開始成為該地段的租戶。原告方發出了有效的租約終止通知書，租約於2008年12月31日完結。

法律觀點

38. 再者，本庭也接納章大律師提出的法律論點，說類似「住到他們願意走為止」的承諾等同一個無限期的租約，在法律上是沒有約束力的：見沈觀帶訴歐章 (DCCJ 661/2007，2008年8月8日，陳美蘭區域法官)。此類指控，亦比同將祖堂物業贈予被告人，這種「處置」物業的方式，須要經過理民府或民政事務局長之同以意，並經《新界條例》第15條的程序方能生效：見Man Tim Wan v Chung Tai Hoi (DCCJ 5012/ 2007, 19 April 2010, Deputy District Judge C Lee。最後，由於該地段為祖堂擁有，每一位男性成員出生時，就得到土地的權益，逆權侵佔的時間亦要重新計算。原告的祖堂，自1973年起至今，每一個年代都有新成員出生，故此被告逆權侵佔的抗辯理由，在此案中是無法成立的：見Leung Kuen Fai v Tang Kwong Yu Tong [2002] 2 HKLRD 705。

總結

39. 基於以上的原因，本庭判定原告人勝訴，並作出以下的命令：

(1)    判定原告人勝訴；

(2)    命令被告人由判案書日期起計的21天內歸還該地段之土地管有權予原告人；

(3)    命令被告人支付原告人每年$300的土地佔用費用，由2009年1月1日起計，直至土地管有權歸還予原告人為止；

(4)    被告人須支付上述之土地佔用費用的利息，由傳訊令狀日期即2010年2月5日至判案書日期之利率為基本利率加1%，往後直至付清日期之利率為判定利率；及

(5)    訟費之暫準命令如下：被告人須支付原告人的訟費（包括許可大律師代表應訊的証書），如訟費的數額雙方未能議定，由法庭評估。