景翠苑業主立案法團 對 陳靜儀及另一人

LDBM 161/2013

香港特别行政區

土地審裁處

建築物管理申請編號2013年第161宗

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LDBM 162/2013

香港特别行政區

土地審裁處

建築物管理申請編號2013年第162宗

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LDBM 163/2013

香港特别行政區

土地審裁處

建築物管理申請編號2013年第163宗

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LDBM 164/2013

香港特别行政區

土地審裁處

建築物管理申請編號2013年第164宗

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LDBM 166/2013

香港特别行政區

土地審裁處

建築物管理申請編號2013年第166宗

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判 案 書

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1.  申請人是景翠苑的業主立案法團，景翠苑位於香港柴灣峰霞路8號。申請人總共發出5份申請通知書，向5個單位的業主提訴（下稱“答辯人”），追收安裝防風檔及更換兩條雨水渠管工程費分攤的費用，每戶由港幣2,689至4,666元，及其利息，並要求訟費。LDBM 162/2013的業主沒有出席審訊，申請人代表蕭先生告知本席業主已完全支付了港幣4,666元，不過法團仍然會追收利息及訟費。LDBM 161/2013的業主在審訊期間撤回反對，本席判申請人得直，關乎於他的命令，除了訟費保留外，在2014年2月18日即時處理了，不會再在這判案書處理。

2.  申請人的案情指於 2012 年 3 月 30 日舉行2012 年度景翠苑特別業主大會（“大會”）中，業主商議屋苑樓層大堂加裝防風擋及更換兩條雨水渠管工程，結果以投票方式通過了這議決。業主在大會亦以投票方式通過另外一個議決，就是選擇負責工程承辦商。大會通過選擇聯合建築（集團）有限公司作為承辦商。此外，大會亦討論工程費安排方案，法團提供兩個方案作為業主的選擇；第一方案是維修營運儲備基金動用港幣1,500,000元而餘下工程費用由每戶集資攤分；第二方案是維修營運儲備基金動用港幣2,000,000元而餘下工程費用由每戶集資攤分，最後，業主以99.2%議決選擇第二方案。

3.  於2012年5月18日法團的第七屆管理委員會議決了每戶集資分攤的安排細節：－

“商討及議決由本苑每戶集資攤分餘下工程費用的安排細節事宜：
有關屋苑樓層加裝防風擋、翼尾窗及更換雨水渠工程。管業處草擬每戶集資攤分餘下的工程費用總表，給各委員參閱。經出席委員商議後，議決由六月中開始一次過徵收每戶工程費用攤分集資。管業處準備收取每戶集資攤分工程費用的處理程序，及需要安排發出通告通知本苑各業戶。”

4.  於 2012 年 6 月 8 日，法團發信給各業主，指業主大會已經議決通過進行該工程，亦通過徵收有關工程集資費用，集資給付款的細節如下：－

“景翠苑各業主 有關：景翠苑樓層加裝防風檔、翼尾窗及更換2條雨水渠工程費用集資事宜 本屋苑業主立案法團於本年3月30日召開業主大會，議決通過本屋苑進行樓層加裝防風檔、翼尾窗及更換2條雨水渠工程費事宜。 總工程金額 港幣 $4,051,173.00 扣減法團以儲備用基金支付 港幣 $2,000,000.00 業主總集資費用 港幣 $2,051,173.00 此外，業主大會亦同時議決通過徵收有關工程集資費用，集資及付款細節如下： 單位 業權份數 集資金額(港幣) 2, 8, 17 34 $2,689 4 35 $2,768 5, 11, 14 36 $2,847 10, 15 39 $3,085 1, 6, 7, 18 42 $3,322 3, 12, 13 53 $4,192 , 16 59 $4,666 ”

5.  信件亦提及有關費用將按照大廈公契不可分割業權分攤；又要求業主於 2012 年 7 月 7 日或之前繳付工程集資費用。

6.  答辯人等沒有按時繳交應繳的分攤款項。他們的說法是大會通知及議程沒有提及需要向個別業主集資，因此該議決無效。於2012年3月15日發出的大會通告如下：

“日期：2012年3月30日（星期五）
時間：晚上8時正
會議地點：景翠苑天台B翼（7-12號單位）
大會議程
(1)	議決及通過屋苑樓層大堂加裝防風擋及更換2條雨水渠管工程；
(2)	議決及通過屋苑樓層A, B 及C翼加裝翼尾窗工程；
(3)	議決及通過選擇防風擋和翼尾窗設計款式；
(4)	議決及通過選擇負責工程承辦商；及
(5)	議決及通過樓層大堂加裝防風擋、更換2條雨水渠管及樓層A、B及C翼加裝翼尾窗的工程費安排方案。
(6)	－
(7)	－ ”

爭議事項

7.  答辯人等的反對通知書提出過其他的理由，然而，所有繼續維持反對申請的答辯人都確認最後只依賴大會通知是否違反了《建築物管理條例》附表3第3(7)段，因而議決無效。本席需要裁決的事項為2012年3月30日有關集資的決議是否有效。

集資決議是否有效

8.  《建築物管理條例》附表3第3(7)段有以下的條文：－

“法團會議通過的決議，除非決議已列載於按照第2段送達業主的通知內，或附加或附帶於如此列載的決議或其他事項，否則無效。”

9.  就第5項議程 “議決及通過樓層大堂加裝防風擋、更換2條雨水渠管及樓層A、B及C翼加裝翼尾窗的工程費安排方案” ，答辯人的說法是議程的用詞 “通過工程費安排方案” 不會讓一般業主理解為要業主繳費集資，因集資方法有多種，例如可包括先將屋苑備用基金內的餘款用掉，餘額才會再向業主籌集或向銀行貸款；又這加建工程並非迫切項目，法團也可考慮以增加每月之管理費收取工程費，無須一次過向業主集資等芸芸。

10.  答辯人又指本席須注意雖然管理委員會已於2012年2月10日議決建議向業主集資，並提供了集資方案由業主在大會中議決通過，但法團沒有隨大會通告提出這些集資方案，只用了 “通過工程費安排方案” 的概括字眼，又沒有附上任何有關資料加以說明甚麼是 “工程費安排方案” ，也沒有附上任何有關工程費徵收（或分攤）之預算表（或計算方法），更沒有附上任何有關工程費用的資料，例如所有工程投標者的價錢。

11.  他們又指一般業主最關心的，是為了加建工程而要支付的費用是否須向業主集資，因此必須在大會通告的議程中提出。

12.  申請人代表蕭先生指事實上，集資方案早在2012年2月10日由管理委員會議決向大會建議，相關議決如下：－

商討及議決召開特別業主大會議程及細節安排 出席各委員表示樓層加裝防風擋、翼尾窗及更換2條雨水渠工程，需要召開特別業主大會於大會中由業主投票議決，及現時大厦流動維修儲備基金不足以支付上述工程，並建議方案：大厦流動維修營運儲備基金最多可以動用200萬元；及各業戶需要另加籌集資金方面有提供三個方案於特別業主大會中投票。方案一：動用大厦維修營運儲備基金港幣150萬元及由各業戶集資共港幣250萬元。方案二：動用大厦維修營運儲備基金港幣200萬元及由各業戶集資共港幣200萬元。方案三：動用大厦維修營運儲備基金港幣200萬元及由各業戶集資共港幣150萬元。管業處表示會按照有關集資數目按照每戶業權份數比例印製有關資料於會議當晚派發給出席業主以供參考。由每個單位以業權份數比例攤分預算集資款項。經商討後，上述事項將留待特別業主大會中議決。 管業處與出席各委員商討及議決特別業主大會議程及細節安排，經出席各委員商議後，一致通過於2012年3月30日晚上8時正於本苑天台召開特別業主大會。 議程包括如下： 1. 議決是否通過屋苑樓層大堂加裝防風擋及更換2條雨水渠管工程； 2 議決是否通過屋苑樓層A、B及C翼加裝翼尾窗工程； 3. 議決通過選擇鋁窗設計款式； 4. 議決通過選擇負責工程承辦商； 5. 議決通過動用大厦維修資金運用及籌集資金每個單位以業權份數比例攤分預算集資款項安排事宜； 6. 議決通過與「新昌」管理公司續約本苑管理服務；及 7. 商討跟進處理屋苑飼養狗隻問題。 註：經各出席委員商議後，表示需要本苑法律顧問律師，出席是次特別業主大會，可以方便解答業主的問題，建議將上述議程諮詢律師的意見。”

蕭先生指該會議紀錄已於3月中在大堂顯眼處張貼。

13.  本席要求蕭先生澄清，他承認大會議程第5項最後採納的用詞（見第6段）與委員會的議決（見第12段）不同，這是經律師提供法律意見後訂定的，指可保留討論的彈性。他又指在會上，確有業主提出其他支付工程費的方案，經商議後，交由所有出席業主/代表投票的方案維持兩個。他不同意 “通過工程費安排方案” 字眼上會讓人理解為不需要業主繳費集資。蕭先生又指所有投標資料都在大會前及大會議中張貼，業主已獲通知，因此不會把他們的資料轉載於大會議程。

討論

14.  就本申請而言，事實上大會沒有作出一次性付款的議決，這是由管理委員會決定的。而本席亦不接納答辯人所指第5項大會議程的用詞會使一般業主只想到無須集資及將以屋苑備用基金支付有關工程費用。兩名答辯人方的證人蘇先生及盧先生都指他們曾看過2012年2月10日管理委員的會議紀錄，知道當中第4段紀錄了委員議決向大會提出集資方案，部份由大厦維修營運儲備基金支付，部份由業主分攤繳交。在作供期間，本席向他們分別提問：既然有管理委員會議決為背景，3個議決都涉及業主集資，為何他及一般業主看到大會議程只會想到無須集資。盧先生拒絕回應；蘇先生的回應是因為管理委員會會議紀錄中的建議議程與最後由法團發出的大會議程不一樣，本席要求他解釋為何這說法沒有在他的證人陳述書中提出，他指是遺漏了，本席再向他指出這點是本席在審議過程中發現及提出要求蕭先生澄清的，他沒有反對，只報以微笑。本席不接納兩名答辯人的證詞，從客觀角度看，本席亦不接納一般業主就大會議程第5項只會想到無須集資的說法，他們持有這看法並不合理。

15.  黃一鳴法官在Gordon Tso & Company v. The Incorporated Owners of The Colonnade LDMB 254/2004一案中就附加或附帶決議有如下的說法：

“17.   本席認為如果答辯人要通過一些附加或附帶的決議，這些附加或附帶決議必須是從通知書上列載的決議或其他事項中，可以很清楚和很容易理解得到的事項。………”

16.  本席同意申請人的立場指 “通過工程費安排方案” 不應單單被理解為大會將會決議業主無須分攤相關費用，本席認為 “工程費安排方案” 必然包括向業主集資的可能性，這是很清楚和很容易理解得到的事項。即使答辯人自己的立場，亦提倡其中一個可能方案是以增加管理費支付工程費，這便可能需要業主繳款集資。本席認為大會通告並無違反《建築物條例》附表3第3(7)段。

管理委員會是否有權釐定維修分攤費

17.  如上所述，計算分攤金額與要求業主一次過繳付集資款項是由管理委員會於2012年5月18日議決的。雖然答辯人等沒有提出管理委員會沒有權釐定維修分攤費的權限，但為求全面起見，本席亦會處理這點。

18.  《建築物管理條例》第22條有以下的條文 ：－

(1)	就根據第21條釐定的款額而言，業主所需繳付的款額，須－
	(a)	由管理委員會按照公契（如有的話）確定；
	(b)	依管理委員會訂定的時間及方式繳付。
(2)	如無公契，或公契並無確定繳款的規定，則每名業主就根據第21條釐定的款額而需繳付的款額，須由管理委員會按照業主各自所佔的份數確定。

19.  黃一鳴法官在The Incorporated Owners of The Colonnade一案判案書中第18及21段有如下的裁決：

“18.   本案的所謂附加或附帶決議則已決定了確實的集資款項數目和業主須一次過繳付款項的規定。這些決議其實是應該由管理委員會根據該條例第20及21條來訂定，而不是在業主大會上通過。在Alliance Building一案中，容耀榮法官亦有提及這一點。因此，本席認為決定集資款項數目和業主須一次過繳付款項的規定都不應附加或附帶在選擇承辦商的決議上。 21.   由Darlingford Limited一案中可見，維修分攤費應由管理委員會按該條例第22條來釐定，而不是業主大會可以決定的事務。本席認同及採納Darlingford Limited一案中的判決。”

20.  根據本案的背景，本席認為管理委員會有權按《建築物管理條例》第22條來釐定維修分攤費的款額及分多少次支付。

21.  答辯人確認不爭議法團根據不可分割分數攤分，因此這並不成為議題，本席無需處理。

結論

22.  基於上述理由，本席不接納答辯人提出的論點，本席判決申請人得直。申請人要求的查冊費實是訟費，應納入在訟費陳述書中（見第25段）。

利息

23.  答辯人等須向申請人支付工程費分攤金額的利息，由2012年7月8日起計，以月息1釐計算直至本命令日，之後以判定利率計算直至付清為止；如於本命令日前承認責任及繳款者，則以月息1釐計算至付款日為止。

命令

24.  命令如下：

	LDBM 162/2013
	涉案處所：景翠苑8樓2室
(i)	答辯人須支付申請人港幣2,689元的利息，由2012年7月8日起以月息1釐計算直至付款日為止。
	LDBM 163/2013
	涉案處所：景翠苑13樓8室
(i)	答辯人須支付申請人工程集資費用港幣2,689元；及
(ii)	答辯人須支付申請人港幣2,689元的利息，由2012年7月8日起以月息1釐計算至本命令日，之後以判決利率計算直至付清為止。
	LDBM 164/2013
	涉案處所：景翠苑29樓12室
(i)	答辯人須支付申請人工程集資費用港幣4,192元；及
(ii)	答辯人須支付申請人港幣4,192元的利息，由2012年7月8日起以月息1釐計算至本命令日，之後以判決利率計算直至付清為止。
	LDBM 166/2013
	涉案處所：景翠苑17樓12室
(i)	答辯人須支付申請人工程集資費用港幣4,192元；及
(ii)	答辯人須支付申請人港幣4,192元的利息，由2012年7月8日起以月息1釐計算至本命令日，之後以判決利率計算直至付清為止。

訟費

25.  本席認為答辯人等須支付申請人訟費，由本席按區域法院基準於內庭作簡易評定。申請人須於14天內提交及派送訟費陳述書，而答辯人等須於其後的14天內提交及派送反對清單。所有訟費命令是暫准命令，若沒有人於14天內提出訟費更改的申請，這暫准命令則成為絕對命令。

	LDBM 161/2012
(i)	答辯人須共同及個別支付申請人訟費至承認責任，即2014年2月18日。
	LDBM 162/2012
(i)	答辯人須共同及個別支付申請人訟費至繳付申索金額的日期為止。
	LDBM 163/2012及LDBM 164/2012
(i)	答辯人須支付申請人本申請的訟費。
	LDBM 166/2012
(i)	答辯人須共同及個別支付申請人有關他們提出蕭先生無合法授權所引起的訟費，及
(ii)	答辯人須共同及個別支付申請人本申請的訟費。