陳梓深及另一人 訴 金源洋樓業主立案法團

LDBM 213/2001

香港特別行政區

土地審裁處

建築物管理申請編號2001年第213號

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判 案 書

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1. 申請人為香港柴灣道345號金源洋樓(“該大廈”)之23字樓B-1室的業主。答辯人為該大廈的業主立案法團。申請人的申請是要求答辯人計息歸還多收之維修費用分攤款額3,561元。本案原為小額錢債審裁處申索編號2001年第4454宗，由小額錢債審裁處於2001年5月3日轉介至土地審裁處審理。

2. 根據申請人於小額錢債審裁處的申索書上所述，申請人的申索理由是按高等法院上訴法庭民事上訴案件編號2000年第86號(“該上訴案”)於2000年11月8日作出的裁決而進行。申請人提出該大廈的維修費用為7,510,249.60元，按3015股攤分，申請人佔5股，答辯人只能收取申請人12,455元，但答辯人於1996年5月24日及7月16日兩次共收取了申請人16,016元，多收了3,561元。因此，申請人要求答辯人將多收之款項計息歸還。

3. 其實申請人已於土地審裁處建築物管理申請編號1998年第224號(“該案件”)中作出同樣性質的申請，要求答辯人退回他們認為多付的維修費用。在該案件中，李何禧蓮暫委法官及盧偉光審裁委員已於2000年3月1日撤銷申請人的申請。該案件的判案書可見於證物編號“R1”第38至77頁。

4. 申請人不服該案件的判決，上訴至高等法院上訴法庭(即該上訴案)。上訴法庭於2000年11月8日作出裁決，將原判擱置，並命令答辯人須就重建簷蓬之工程費用賬目及多收之費用作出交代，以後如何處置多收的費用，由大廈業主自行決定。該上訴案的判案書可見於證物編號“R1”第78至85頁。

5. 由於上訴法庭在該上訴案中作出上述裁決，答辯人於2000年11月14日發出召開特別緊急業主大會通告，通知該大廈各業主於2000年12月3日召開業主大會。在該通告中(即證物編號“R1”第110頁)，答辯人已列明業主大會的議程包括由測量師就1996年該大廈維修工程總結及賬目作出交代報告，其中包括重建簷蓬之工程費用賬目，通過接受測量師之交代報告及工程賬目總結，及通過將上述工程總結後集資的剩餘金額(若有的話)撥入該大廈正常營運基金，或通過上述工程總結後的金額赤字(若有的話)進行集資補收。

6. 答辯人亦於2000年12月2日經其管理公司，即港深聯合物業管理有限公司，將獨立測量師黃廣安先生就1996年該大廈維修工程總結中涉及工程費用及或然支出之報告部份送呈各業主審閱。該管理公司給各業主的通告及部份報告可見於證物編號“R1”第112至117頁。

7. 答辯人於2000年12月3日下午2時在該大廈1樓柴灣福音堂內舉行特別緊急業主大會(“該大會”)。該大會的會議紀錄可見於證物編號“R1”第118至121頁，而該大會的簽到表可見於證物編號“R4”。

8. 根據答辯人的第一證人高耀基先生之證供，出席該大會的業主及業主授權之代表共涉及126個單位，出席業權共765份，超過開業主大會的法定人數，因此該大會是合法及有效地召開。

9. 答辯人的第二證人孟志強先生作證說明他就該大廈之維修工程的收支狀況在該大會上作出報告。該報告可見於證物編號“R3”第355至362頁。

10. 此外，高耀基先生亦作證說明獨立測量師黃廣安先生在該大會上就1996年該大廈維修工程總結及賬目作出交代報告，其中包括重建簷蓬工程費用。除講解全份報告外，黃廣安先生亦即埸解答眾業主之提問及查詢。

11. 在該大會上，一共進行了3項投票。第一項投票是表決是否需要就該上訴案提出上訴。第二項投票是表決是否通過接受黃廣安先生就1996年該大廈維修工程總結及賬目所作出之交代報告，其中包括重建簷蓬工程費用賬目。第三項投票是表決是否通過將工程總結後集資的剩餘金額(若有的話)撥入該大廈正常營運基金，或通過將上述工程總結後的金額赤字(若有的話)進行集資補收。在點算過三項投票的表決書後，大會書記處便即埸先後將三套表決書分別用文件袋密封後，並由梁耀雄區議員及兩位監票業主李志成和林耀榮在封袋上簽署作實，以確認表決的結果。

12. 有關第一項投票，點算結果有92張表決書，佔業權573分，贊成不進行上訴，沒有表決書贊成上訴，棄權者，共9張表決書，佔業權158份。

13. 有關第二項投票，結果有63張表決書，佔業權458份，同意接受黃廣安先生之報告及賬目總結。反對接受上述報告及賬目總結共23張表決書，佔業權239份。而棄權者共11張表決書，佔業權45份。故此該大會通過同意接受黃廣安先生就1996年該大廈維修工程總結及賬目所作出之交代報告，其中包括重建簷蓬之工程費用賬目。

14. 有關第三項投票，結果有66張表決書，佔業權385份，同意此項建議。共15張表決書，佔業權204份，反對此項建議，而棄權者共9張表決書，佔業權112份。其他意見者，共6張表決書，佔業權26份。表決結果，該大會通過將上述工程總結後集資的剩餘金額(若有的話)撥入該大廈正常營運基金，或將上述工程總結後的金額赤字(若有的話)進行集資補收。

15. 申請人對於這些投票結果提出質疑，並根據其自己的計算方法作出對這三次投票的統計，詳情可見於證物編號“A1”之附件二。不過申請人的計算方法是基於一個錯誤的假設，即每戶業主的業權，最少者為4股，而根據該大廈的分公契(即證物編號“R3”第1至15頁)，其實每戶業主的業權，最少者應為2股。此外，申請人亦誤把出席的126個單位當作有126人出席。因此，本席並不接受申請人所作出的統計及推算結果。

16. 由於申請人在2001年11月30日的聆訊中，質疑上述三項表決結果的真實性，答辯人的管理委員會經商討後，決定在2001年12月13日的管理委員常務會議中將已封存的表決書拆開重新點票，以核實三項表決的結果。上述三項投票之所有表決書之副本已附在證物編號“R3”之第49至342頁內。

17. 在2001年12月13日之管理委員會常務會議中，答辯人之管理委員會邀請了民政事務處的代表劉偉倫先生列席會議，並在劉先生的見證下將已封存的表決書拆開，重新覆核該大會之上述三項表決書。覆核的結果如下：-

(1) 第一項表決之覆核結果：共92張表決書，佔業權573份，同意就該上訴案不進行上訴。共0張表決書，佔業權0份，反對此項建議。而投票棄權者共9張表決書，佔業權158份。覆核的結果與該大會的會議紀錄完全相同。

(2) 第二項表決之覆核結果：共63張表決書，佔業權453份，同意接受該大廈維修之交代報告及賬目總結。共23張表決書，佔業權239份，反對此項建議。而投票棄權者共11張表決書，佔業權45份。而根據該大會之會議紀錄，同意此項建議的表決書共63張，佔業權458份，所以覆核結果發覺同意之表決書所佔業權多計了5份，但並不會影嚮此項表決結果。除了此輕微的誤差外，此項目其他表決書之覆核的結果與該業主大會的會議紀錄相同。

(3) 第三項表決之覆核結果：共66張表決書，佔業權389份，同意此項建議。共15張表決書，佔業權204份，反對此項建議。投票棄權者，共9張表決書，佔業權112份。其他意見者，共6張表決書，佔業權26份。而根據該大會之會議紀錄，同意此項建議的表決書共66張，佔業權385份，所以比覆核的結果少計了業權4份。但表決書之數目相同。除了此輕微的差誤外，覆核的結果與該大會的會議紀錄相同。

18. 另外，在覆核的過程中，答辯人亦發現在上述三項的表決中，有部份持有多個單位的業主(主要是地下及一樓的業主)或其授權代表祇獲派發一張已列明其所持的多個單位及所佔之業權總份數的表決書，而那些獲其他業主授權的業主(主要是A座、B座及C座的業主)則獲派發如其所代表的單位數目相同的表決書。所以出現了一張表決書代表多個單位或一張表決書祇代表一個單位的不同情況。

19. 除此之外，雖然三次投票中的表決書內都有「棄權」一欄，但答辯人發現在每一項投票中都有部份的業主或其授權代表放棄其投票權，選擇不投票，不將其表決書放進投票箱內的。由於每項投票只會統計投票箱內的表決書，所以在三次投票中，投票箱內的表決書的數目會比實際所派發的表決書數目為少。亦由於每次不投票的人數都不同，所以三項表決得出的表決書總數都不相同。申請人的代表羅仁先生在庭上作供時亦承認他本人在第三項投票時，沒有將其本人之表決書放進投票箱內。由於每項投票都祇會統計投票箱內的表決書，故此答辯人是不知道有多少業主或其授權代表沒有投票或已離開。

20. 不過申請人卻認為這三次表決均有作幣，並且將一些廢票當作有效票統計。例如在表決書上將授權代表寫作為業主，及有一些表決書無人簽署。本席對申請人提出的疑問並不認同，有些授權代表也許在填寫表決書時並不是那麼仔細，填錯地方或名字，又或者忘記簽名，但本席並不認為有任何作幣的情況出現。申請人亦未能提出任何證據顯示這些表決書所投的票與有關業主或其授權代表所作之決定不符。雖然上述覆核結果發覺了一些輕微差誤，本席認為這些差誤都未能影嚮到上述三項表決的結果。故此，該大會中的上述三項表決結果都是有效的。

21. 另外羅仁先生及申請人的證人林穎女士在本案聆訊中亦有對該大廈之維修工程，簷蓬工程及其後加工程之費用及賬目提出很多質疑及異議，但在該案件及該上訴案中土地審裁處及上訴法庭都審理了這些問題，故此在本案中，本席無權亦無須再為這此問題審理多一次或作出任何裁決。如果申請人對上訴法庭的裁決仍然感到不滿意，理應再上訴到終審法院，而不是在此重提舊話。

22. 上訴法庭在該上訴案中命令答辯人須就重建簷蓬之工程費用賬目及多收之費用作出交代，以後如何處理多收的費用，由大廈業主自行決定。申請人認為如何處理多收的費用，應由該大廈個別業主自行決定，並不是由業主大會決定，本席認為這意見並不正確。上訴法庭在該上訴案中稱呼申請人為“上訴人”。如果上訴法庭的命令是申請人可自行決定以後如何處理多收的費用，理應下令多收的費用由“上訴人”自行決定，而不是“大廈業主”自行決定。“由大廈業主自行決定”應該是表示由該大廈之業主在業主大會中決定如何處理多收之費用，並不是由個別業主自行決定。如果上訴法庭的意思是個別業主可自行決定如何處理其所佔之多收費用，那麼上訴法庭亦可直接下令將多收之費用退還各業主，而毋需下令由該大廈的業主自行決定。因此，本席認為上訴法庭的命令應是由該大廈的業主集體在業主大會上作出決定去處理多收之費用。

23. 本席接受答辯人所提出的證供，裁定答辯人已遵照上訴法庭之裁決，召開了該大會，就重建簷蓬之工程費用賬目及多收之費用作出了交代。而且在該大會上，該大廈的業主已通過接受此交代並同意將工程總結後集資的剩餘 金額(若有的話)撥入該大廈的正常營運基金，或將上述工程總結後之金額赤字(若有的話)進行集資補收。本席亦裁定該大會經覆核後的投票結果為有效。因此，答辯人無須退回任何維修費給申請人。

24. 再者，就算該大會的投票結果無效，這亦不等於申請人可取回多收之維修費用，因為本席認為上訴法庭的命令是要該大廈的業主在業主大會上作出處理多收費用的決定。如果該大會的投票結果無效，申請人理應要求召開新的業主大會再進行投票去決定如何處理多收之費用。

25. 基於上述理由，本席頒令如下：-

(1) 申請人的申請被撤銷；

(2) 臨時訟費命令：申請人須支付答辯人本申請的訟費，包括在小額錢債審裁處的訟費。如果與訟雙方未能就訟費的款額達成恊議，則由法庭釐定。如在14天內與訟任何一方不就訟費提出申請，則此項臨時訟費命令作實。