HONOUR FINANCE CO LTD 訴 FUNG PO TING POTY AND OTHERS

DCCJ 4737/2006

香港特別行政區

區域法院

民事訴訟編號2006年第4737號

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判 案 書

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1.  本年1月15日，原告人對本案第一、第二被告的申索已得到勝訴。原告人在本案向第一、第二被告所申索的是以債權人身份根據第一、第二被告在2005年3月18日向原告申請貸款，以一項物業名為柏麗灣第23座20樓D的物業（以下稱為「第一項物業」）作為抵押的訴訟。原告在1月15日所得的裁決是，原告可向第一、第二被告成功追討$779,830.31，再加上$15,146利息，並可得此項利息的應得利息再加上訟費。但第一、第二被告並未有支付法院裁決給原告的款項或利息，直至2007年5月7日欠款及利息已一共拖欠了$866,457.09。被告人因此在5月向法院申請一項扣押令，命令受影響的物業地址為新界深井青山道33號碧堤半島第7座52B單位（下稱為「被登記之物業」）。因為原告人發覺在田土廳的登記註冊上，第二被告在此物業冊上是兩位登記業主之其中一位，與第三被告馬宏正先生共同擁有該物業。因此，在2007年5月16日，原告再發出一項登記物業通知書，通知第二及第三被告該登記物業法院已批准暫准登記，登記業主若表示反對的話，可向法庭作出申請，這份通知書是在2007年5月16日發出的。

2.  2007年6月8日，馬宏正先生向法庭申請加入此項訴訟中作為第三被告。在他的誓章中，他表示他本人才是該登記物業的全權擁有受益人。他更指出，實際上是他單獨支付全部購買物業的費用，他更把一份信託契展示在他的誓章中，這份信託契是在2007年4月13日作出的，是第二被告熊以斌先生作出聲明，指出他在此登記物業中擁有百分之五十之權益實在是受馬宏正先生所委託，由熊先生託管的。這一份信託聲明契約是在登記物業購買十三個月後才在律師事務所辦理的，而且此份文件是在2007年6月4日才在田土廳（即物業註冊署）作出登記。

3.  根據馬先生的聲稱，在申請的首次聆訊上，即今年7月18日，本席曾批准馬先生提供更多的文件證據以證明他才是該登記物業的全部權益擁有人，並把馬先生的申請聆訊押後至今天。馬先生因此有近乎三個月的時間去搜集各類的支持文件及證據。馬先生在8月中存入法庭一份補充誓章，誓章中他展示了一些他聲稱支付每月供款的文件，包括他聲稱存入律師樓的款項。自2005年10月至2007年7月間，除了購買物業的首期款項外，他亦有展示他在2006年及2007年的數項還款紀錄。他所披露的文件中，包括兩份銀行的文件，表示收到存入及轉賬項目，日期為2005年10月10日及10月20日。10月10日的一份是一項$80,000的轉賬，受益人為王與潘律師事務所。同日，另外一項存入星展銀行，以支票形式支付$250,000的，也是存入王與潘律師事務所的客戶戶口。此外，2006年3月，馬先生披露一份存入東亞銀行王與潘律師事務所戶口一筆$474,176的支票付款。此外，馬先生所披露的文件包括一些把支票或現金存入G.E. Capital公司的款項。

4.  馬先生指出，G.E. Capital是該登記物業買賣貸款的財務公司，他需要每月向G.E. Capital支付每月利息及還款。G.E. Capital正是該登記物業的貸款公司，馬先生雖然提供多項還款紀錄的文件，在他聲稱是支付物業首期的文件中，律師事務所的名稱的確有所披露，但馬先生並未有把他用作支付此三項購買物業首期的款項的支票或轉賬證明披露，去證明馬先生是以他私人或他所擁有的公司戶口支付的。當然，在7月至10月間，他應有足夠時間向他的銀行經理作出要求，提供他聲稱他曾經支付的支票或銀行月結單向法庭披露以資證明全部付款是由他所出。

5.  根據他所披露的文件，我們可以看到的是在近幾期馬先生曾以私人支票支付供款，但大部分每月支付給G.E. Capital戶口的也是以現金形式支付。馬先生把他的中信嘉華銀行的存款、儲蓄戶口存款簿作出披露，但這些儲蓄戶口存款簿的披露只是限於由2006年10月至2007年7月間的交易紀錄。而且，除了其中一項$233,000多的交易紀錄，與中信嘉華銀行所發出的本票數目銀碼完全相同（銀碼是披露於文件夾279頁）。2006年11月1日一項支出$232,777，與276頁及277頁的銀碼是一模一樣，276頁是中信嘉華銀行所出的本票，而277頁則證明G.E. Capital美國通用金融所收到的支票資料為$232,777。其餘，馬先生所聲稱他曾支付的每月供款與他的儲蓄戶口數目均未能完全吻合，雖然有多項的款項與現金支付的數目相近。至於支付那$232,777，此一項的支付原因，馬先生聲稱那是預支2006年11月以後的每月供款。很可惜，馬先生未能提供給法庭他究竟每月需向美國通用金融G.E. Capital支付的款項數目，又未能披露美國通用金融發給他的每月欠款的證明或月結單，只憑馬先生的聲稱他一共要向美國通金融金四項的付款是屬於他所擁有的兩個物業，其中一個物業正是被登記的物業。

6.  正如原告大律師王先生所說，馬先生未能提出足夠的證明，去證實他所向美國通用金融所支付的款項是相等於他應就這登記物業所欠的貸款每月還款的項目相同。馬先生既未能提供證明他每月應付的還款月結單，又未有提出證明究竟他所支付的款項是還給那一項目及屬那一份物業的還款。以他所提供的證物，實難足以支持他向法庭的聲稱，他是該登記物業（此登記項目）的唯一物業利益擁有人。正如王先生所提供的案例所指出，馬先生需要提供全部購買物業當時的證明文件，證明在購買物業當時他已經是物業的全部權益擁有人，而非如物業契約所登錄，是屬於第二被告及馬先生兩人共同擁有。

7.  馬先生更向法庭指出，他之所以買這物業與第二被告聯名共同擁有的原因，是因為有貸款的問題，因為他已經擁有多項物業，貸款公司可能不會接納他的申請。他指出，當時他只是想購買該物業作為炒賣，希望盡早賣出得到盈利。但可惜，此物業的價格在他購買後已經回落，因此他在購買物業一年內並未能有盈利地售出，因此，他只好繼續支付每月供款。一年後，因為第二被告及他不能賣出此物業，第二被告於是到律師樓辦理信託聲明的契約，以資證明此物業其實第二被告是替馬先生作出信託形式，共同擁有只是名義上的事。

8.  根據馬先生在庭上所說，決定作出這一份信託聲明的契約是在購買物業後的一年，而且更是在原告人成功向第一、第二被告申索得直之後的三個月後才作出，因此，令人懷疑是否因為第二被告在欠原告債務在先，才作出信託契約在後呢？希望此登記物業不會落在原告人的手上呢？我既然批准馬先生多月時間去尋找證據，去證明第二被告並不擁有該登記物業的任何權益，雖然在土地註冊登記中第二被告在法律上與馬先生共同擁有該物業，而且該物業的抵揭給美國通用金融也是以兩人共同承擔及共同負責還款的，（該物業的貸款文件清楚指出第二被告及馬先生需共同負責該項貸款的還款的責任）。而第二被告直至目前仍然有責任向美國通用金融歸還貸款的責任。雖然據馬先生所聲稱，一直也是他單獨還款，但法律上，第二被告應該與他共同有責任歸還該些款項。

9.  馬先生經過多月的搜集證據資料之後，仍然未能提供全部全面的證據去證明馬先生是該登記物業的全資擁有權益人。經考慮過法庭的規則，以及《香港法例》第4章，高等法院法例第20A(1)(a)指出，任何欠債人所擁有的任何利益是根據一項信貸所得到的利益或一項利益是由某人作為信託人而擁有的，若該項的利益是屬於物業或土地的性質，任何債主也有權把這土地的利益作出押羈登記，這些規則可見於香港的《民事訴訟規則》第50號命令9A第9分段，香港《民事訴訟規則》第764頁。《民事訴訟規則》第2冊第319頁F1-20A2指出，“The beneficial ownership of the property depends on the agreement of the parties ascertained at the time of acquisition”，即是說一個物業的權益擁有是建基於購買物業當時的合約，即在購買物業當時的決定。這是根據一宗香港的案例，蕭振華（譯音）訴Melahon Credit Company Limited [1988] 1 HKLR 196。這與王大律師今天所引用的案例，一宗澳洲上訴庭最高法院的案例，Calverley  v Green [1984] 155 CLR 242頁，法院所定下的判案原則不謀而合。即是說，馬先生若想證明他是物業的全資擁有人，他必須提出證據，證明在購買當時已經與第二被告互相作出協議該物業是馬先生全權擁有的。

10.  再考慮該信託證明契約，雖然是在2007年4月13日所作出，但只是在2007年6月4日才登記在土地註冊署，但在三星期之前，物業押記令已由法院發出。並且，這物業登記令在物業註冊中登錄兩星期之多，第二被告的信託聲稱契是在兩星期後（即2007年6月4日）才登錄於土地註冊登記註冊中。因此，在登記的先後上已是比原告人的登記命令遲了兩個多星期。根據香港的法例，首先登記在土地冊中的該佔優先，較後登記的文件只能與後來登記的較優先。先作出登記的一定有優先權，因此第二被告的信託登記文件既然在押記命令之後，這對於原告人所得到的登記命令並沒有效力。

11.  經過考慮馬先生所提供全部的證明文件，馬先生向本席的申索，及馬先生所提供的背景，再考慮文件上的先後次序，而又因為第二被告並沒有提供任何加以佐證的文件，我亦未察覺到第二被告在此登記中對他有任何不公，考慮到馬先生若他與第二被告的合約是真實的話，他可向第二被告追討因遲了登記的影響損失。經過考慮全部這些問題之後，我裁定，因為馬先生未能滿意地在民事證案的標準下提供足夠證據證明這物業的登記無效，我拒絕馬先生的申請，並裁定這物業登記絕對令的發出是對的。

（法官向與訟雙方解釋下一步具體做法及詢問訟費事宜）

12.  我批准原告可得大律師證書，若雙方未能達成訟費協議，可由法庭訟費評定官作出評估。