毅博服務有限公司 訴 周慧及另一人

LDPE 445 OF 2003

香港特別行政區

土地審裁處

申請編號2003年LDPE第445號

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判 案 書

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1. 本訴訟涉及的物業為九龍彌敦道528號康佑大厦地庫及G4鋪（此後稱為“該物業”）。業主（即訴訟申請人）是毅博服務有限公司，租客（即答辯人）是周慧女士及殷廣祥先生。答辯人在該物業經營人民幣找換及在地庫部份經營一名叫千足閣足底反射保健中心（此後稱為“千足閣”）。訴訟源於答辯人自2003年2月1日起欠租。申請人是在2003年4月14日向土地審裁處遞入申請書，要求收回該物業及答辯人所欠租金、差餉、電費、中間收益及訟費。

2． 是案聆訊分別在2003年5月19日及5月22日二個上午完成。在雙方就案件主題展開陳詞前，申請人要求就答辯人名稱及表格22上其他細節作出更改。該等修訂旨在使到表格22內容較為清晰，在答辯人沒有反對下，該等修訂獲得批准。

答辯人的答辯辭

3. 答辯人表示無意欠租，只是與申請人有協議，在大廈地庫升降機槽及機房工程完工後，申請人將該物業受工程影嚮地方重新裝修整理妥當（即達至原裝修標準）前，答辯人毋須繳付租金。

4． 答辯人表示去年約九、十月期間，申請人曾向答辯人提出收回該物業地庫部份地方，即該物業用作按摩室部份，作為建造滙豐銀行在該大廈分行升降機機槽及機房之用，並承諾在此工程期間，如工程影嚮千足閣不能營業，則答辯人毋須繳付租金，直至工程完峻及將受工程影嚮部份重新裝修及整理好為止。據答辯人所稱，工程在2002年12月初開始，大概在4月10日完峻，但將受影嚮部份重新裝修及整理好，則遲遲未有做妥當。基於此前協議，答辯人並不感到有必要付給申請人租金及差餉，但願意負責該期間耗用電費之一半，即422元。

5． 答辯人在庭上又指摘申請人未有克盡厥職，將大廈在地庫內的消防設備依消防處要求更新。為安全計，答辯人亦袛好自資購置此等設備。

6． 答辯人又指根據雙方在1999年口頭協議及1999年所簽定租約第四附表，租約在去年10月31日後，仍應有三年生約而非表格22所指按月計算。雖然第四附表有指明租金由第三年後，即2002年10月31日後，每月租金須增加百分之十，但答辯人認為此租金是需要雙方同意才可執行。

7． 答辯人在回應申請人律師盤問時，表示在2002年12月10日起，已沒有在該物業現址經營任何生意。留下三或四個職買，袛是去處理未停業前公司與長期客戶之間未處理好的事務及帳項。其餘的員工，全屬臨時或拆賬計算僱員（包括大部份聯署要求申請人減租的人仕）。在休業期間，此等臨時或拆賬計算僱員已毋須上班。停業亦包括地面G4鋪位上的找換店。該找換店是時亦偶有一職員留守，但並無正式業務。

8． 答辯人亦有回應申請人律師質詢，認為不應申請人要求遷出及交回該物業鎖匙，是恐防構成租約中止。但停業是事實。

9． 答辯人否認曾與申請人協議由2003年2月開始至工程完結為止以8,000元月租作為解決業務受工程影響的補償。辯稱那袛是與申請人擬定新租約條件時同意的新租金，與工程問題無關宏旨。其後在同年4月10日發出支票繳納2月及3月份租金，亦袛是公司行政混亂，忽略了此前的協議，即在受工程影嚮的有關部份未獲重新裝修及整理好前，毋須納租，因此後來撤回授權銀行過戶此等支票。

10． 有關2003年4月4日，千足閣眾員工曾至函申請人（見證據編號A17）要求減租一事（信中提及不減租的話，千足閣不能繼續經營下去，會在月內結業），答辯人表示事前並不知情，亦認為內容涉及千足閣有否營業一事的報導不確。但員工做法是可以理解的，被等意圖是想幫助答辯人渡過困境。

11． 答辯人又表示申請人所提交與千足閣業務有關宣傳單張已不是近期派發的單張，不能據此作為證明答辯人正在推廣業務。

12． 答辯人又表示工程期間，不單是噪音問題，其所產生塵埃及工程廢料會令該物業地庫及地庫四周環境欠佳。又因工程需要而在地面行人道蓋上圍板，使到該物業難以另人途人注目，行人避之則吉。此均是令千足閣無法營業的因素。

13． 申請人控詞

申請人是基於欠租而提出控訴。其律師要求法庭頒佈如下判令：-

（1） 收回該舖；

（2） 追討答辯人由2003年2月1日至2003年4月30日未有繳付的租金，共$47,680.00；

（3） 追討答辯人由2003年5月1日直至該舖交吉之日止的中間收益每月$31,680.00；

（4） 追討答辯人由2003年1月1日至2003年3月31日所欠電費，共$844.00；

（5） 追討答辯人由2003年2月及3月所欠的差餉，共$1,212.00；

（6） 追討答辯人由2003年4月1日起直至樓宇交吉之日止的差餉每季$3,450.00；

（7） 訟費。

14． 申請人表示在1999年簽署的租約已在2002年10月31日完結，是時租金是每月28,800元。租約完結後，雙方未有訂下新書面租約。答辯人續租該物業條件，因此是按月計算的。由於該1999年租約寫明3年後，是按28,800元加百分之十月租為續約條件，所以現時租金應為28,800元加上2,880元，即31,680元。

15． 去年9、10月期間，因裝置升降機需要，申請人要取回該物業地庫約四分之一樓面作工程之用。雙方在2003年10月23日簽下協議書（即證據編號A2），訂明由2002年11月1日至2003年1月31日月租為20,000元（電費，冷氣費及差餉由答辯人自付）。但申請人容許若工程影嚮千足閣不能營業時，受影嚮期間則免租。

16． 答辯人於2002年12月9日據此協議向申請人書面提出要求免租（見證據編號A4），理由是工程已有很大程度影嚮答辯人業務，除找換店外，需要全面停業。申請人在同月10日回覆答辯人（見證據編號A5），如業務受影嚮，可隨時遷出並將鎖匙交回，是否續租及續租條件為何，則在工程完結後再行商討。但答辯人並沒有依申請人所言交回鎖匙及遷出，也沒有繳付租金。申請人稱在2003年3月底曾與答辯人協議，由2003年2月1日起至工程完結為止，答辯人可以繳付月租8,000元作為解決彼此爭端。但在4月10日收到答辯人支票後，郤是不能兌現的。但無論如何，豁免租金一事，申請人認為已經解決了。同年三月初，申請人亦有向答辯人提出續租條件（見證據編號A13），提出由2003年4月1日起月租25,000，最後仍不獲答辯人接納。

17． 申請人認為答辯人在工程展開期間，仍有營業。曾親到該物業探視，亦有派員到訪，仍見有職員在內。得到的宣傳單張，亦顯示千足閣 在營業中。申請人又指出千足閣其實仍可以在午後6時至凌晨時段營業，不受工程影嚮。千足閣業務欠佳，不是因為工程的原故，而是非典型肺炎在三月份肆虐，而之前則受消費流失往內地而引至的。

分析

（1） 2002年10月23日協議書，是指千足閣業務受工程影嚮至不能經營時，則在工程期間租金可獲豁免。答辯人在2002年12月9日指出工程在12月6日開始，其店舖生意已受影嚮，除G4找換店會繼續營業外，其他部份已停業。如果其言屬真實，則毋須申請人批准，租金在工程期間是可以豁免的。雖然12月份租金在月首已繳交（租約規定在月首繳交），答辯人在協議裡的權益並不因此而受損，因租金在答辯人寫信給申請人之前已繳納。

（2） 申請人認為答辯人須遷出及交回店鋪鎖匙，才可得到租金豁免，這要求是附加條件，不是原協議內容。找換店是否仍在營業，（答辯人在庭上表示，找換店在工程展開後不久即2002年12月10日也停止營業）亦不是協議免租規定，如在地庫的千足閣已停業，是可以達至協議要求條件而得到免租。

（3） 協議書的第一條款，即由2002年11月1日至2003年1月31日月租20,000元，不能如申請人律師所解釋是作為取代給予免租的，因在第一及第二條款內均沒有任何字句說明彼此是有相關連，協議其他部份也沒有明言及隱喻彼此是相關連的，因此該二條款是獨立的協議。申請人作證時亦清楚指出第二條款是應答辯人要求而訂立的，因答辯人擔心工程噪音及塵埃，會令千足閣不能營業，而第一條款的訂立則是彌補千足閣失去的樓面面積。

（4） 千足閣業務是否已停頓，雙方說法紛云。答辯人說已停了，但申請人堅說沒有。申請人雖然站在證人台上作證說他及其指派的人數度到過千足閣鋪前，均見在營業中。由於有角式衝突的緣固，申請人言辭未必可靠，相反答辯人亦然。然而雙方均沒有有力證據去證明彼此說法。

（5） 申請人所提交的宣傳單張，除非有證據證明是在有關期間由千足閣方面取得，否則不是合適證據，而的確有可能是以前的宣傳單張。

（6） 協議書並沒有訂下如何處理工程完結後的善後問題，即如何將餘下部份重新裝修及整理至原來格局及標準。按道理，申請人有此責任，答辯人當然可以追討，但不是扣起租金不付。

（7） 啟人疑竇的，是答辯人既然向申請人提出豁免租金之時，卻又繳交了2003年1月份租金。又在與申請人在3月底4月初之間再行洽商後，發出支票繳交2003年2月及3月租金。雖然答辯人有所解釋，但解釋難以令人釋懷（有可能答辯人在2002年12月初之後，未能取得申請人豁免租金，因而在2003年2月份停止交租。雙方後來再行洽談而在2003年3月尾及4月初之間取得妥協，以8,000元為2月份開始的月租，但其後答辯人心有不甘，遂停止兌現支票）。

（8） 雖然雙方就洽談8,000元月租的前因各有說法，雙方顯然有同意過由2003年2月開始，收取8,000元為月租，否則申請人就不會向法庭申請追收2月及3月份欠租每月8,000元，而答辯人就不會在4月10日發出支票繳付該筆欠租。因此1999年簽署租約規定三年後月租加百分之十，不可以引用作為2003年3月份之後應繳租金，而按月租用該物業的租金應是8,000元。

（9） 答辯人在庭上要求法庭頒令申請人賠償因工程引至答辯人生意損失及停業期間所支付員工薪金。由於此等要求並非屬土地審裁處司法管轄權，因此法庭不會就此等要求作出裁決。

判令：

1． 答辯人須將案中單位（即該物業）騰空交回予申請人；

2.	（i） 答辯人須繳付申請人繳付由2003年2月1日起計至2003年4月30日的欠租，每月8,000元，總數為24,000元；
	（ii） 答辯人須向申請人繳付由2003年1月1日至2003年3月31日所欠電費844元；
	（iii） 答辯人須向申請人繳付由2003年2月及3月所欠差餉共1,212元，另2003年4月份差餉1,150元，合共2,362元；

3． 答辯人須向申請人繳付中間收益，計為每月9,150元（相等於租金加差餉），由2003年5月1日起計直至將案中單位騰空交回申請人為止；

4． 答辯人須向申請人繳付是案的訟費，以地方法院標準計算。如雙方未能達成協議，則交由法庭裁決；

5． 當答辯人在本命令頒佈後的7天內向申請人繳付上述第2（i）段所提及的款項後，答辯人可根據高等法院條例第4章第21F節規定下獲沒收租賃權的濟助；答辯人無須訂立任何新租契而按照有關租契持有案中處所，而這次申請的所有進一步法律程序則被擱置；

6． 倘若答辯人未能在本命令之後的7天內向申請人繳付上述第2 （i）段所提及的款項，本命令的第1至第3段可予以強制執行，而答辯人則被禁止獲得任何濟助；

7． 如果答辯人將款項繳存法院時，申請人即可從法院提取款項。