張雲卿 訴 房屋署署長

LDHA 4 OF 2002

香港特別行政區

土地審裁處

申請編號2002年LDHA第4號

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判 案 書

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1. 上訴人張雲卿女士，係九龍藍田康雅苑桃雅閣A座1913室的業主。該物業係房屋委員會“居者有其屋”計劃下所建築的屋苑。張女士有意將物業出售。由於該物業屬居者有其屋計劃下的物業,因此根據房屋委員會與張女士簽定的物業買賣合約，她是要向房屋委員會補回一筆款項，始可以將物業在市場上自由買賣。

2. 房屋委員會轄下的房屋署曾於2002年5月29日，向張女士提出補價的數額，但不獲張女士接納。該補價是按房屋條例附表內第1(B)條所列出的公式而計算的，即是補價=現行市值×(最初市值-買價)÷最初市值。因此，計算此補價的關鍵，是如何厘定現行市值。房屋署向張女士提出與計算此補價有關的現行市值是1,510,000元。此現行市值的估價，是由房屋署聘請的產業測量師，即第一太平戴維斯(香港)有限公司，所擬定的。張女士根據房屋條例的附表內第5(D)條，於2002年6月18日向本審裁處遞交表格20，對房屋署的決定提出上訴，要求本審裁處裁決該物業的市場價值。

3. 張女士在庭上作供時，指出該物業的素質不好，兼且有漏水，而且離藍田地鐵站頗遠，所以認為該產業測量師的估值過高。她又認為鄰近藍田地鐵站的鯉安苑I期，其中層單位實用面積為60.4平方米，發售價只是1,694,200元（即是每平方呎2,606元）。鯉安苑同樣是房屋委員會轄下但新得多的“居者有其屋”物業，與藍田地下鐵路車站相鄰，屬康和式的建築。而訴訟中物業的設計和設備屬較差的和諧式。而且訴訟中物業的樓齡已有9年。所以認為訴訟物業只值1,000,000元。張女士又將稅務局於2000年5月16日發給她的信件呈堂。該信件亦列明該訴訟中物業在2000年2月14日（即物業交易日）的價格亦不超逾1,000,000元。稅務局是因該物業轉名的緣固，而對該物業估價以便厘定應課的印花稅額。不過，張女士未有透露該次交易所牽涉的權益是甚麼，所以本審裁處不能肯定稅務局的評估是對本案具有參考價值的。房屋署所聘請的產業測量師曾經兩度造訪訴訟中的物業，但在庭上表示不能憶及張女士是否有向她表示該物業的睡房、廚房及廁所有漏水的情況。卻表示物業的狀況原好無暇。但從張女士在庭上傳閱的照片中，睡房、廚房及廁所均有漏水的痕跡。漏水的地方均在牆身的下半部。房屋署的代表黃貴慧，雖然同意鯉安苑在設計及設備上均比訴訟中的物業優勝和新得多。但由於居屋是售予特定的買家，並不是市埸上任何一個人都可以購買，而且會對買家給予一個特定的折扣（據呈堂的房屋署鯉安苑售樓資料顯示，折扣為30%），所以認為張女士所指的鯉安苑售價，並無參考價值。

4. 房屋署所聘請的產業測量師在庭上最終認定物業的估值應為1,460,000元（但仍不獲張女士接納為現行市值）。他選取了五個在2002年上半年轉手的單位作為估價的基礎，其中三個是康雅苑的物業，另外兩個是屬於康柏苑的。康柏苑也是房屋署轄下的居者有其屋物業。據測量師的證供，他認為該五個物業是由2001年12月1日至2002年8月6日為止，在康雅苑及康柏苑的所有物業交易中，最具參考價值的。其他的物業，由於種種的原因都不是合適作為估價之用。由於此五個物業的交易時間，與估價的日子有一定的距離，所以證人根據差餉物業估價署每月編制的物業指數去調整物業的應有價格。又由於這五個物業與訴訟中的物業在層數、面積、佈局 (layout)、坐向、景觀都並不一致，所以在價格上，再根據其差異分別給予不同程度的百分比調整。經加減之後，這五個物業的最後調整百分比數額，分別為由-7.00%至+6.50%。結果，得出的價格範圍由每平方呎2,373元至每平方呎2,945元。該產業測量師沒有解釋原因何在，但選取每平方呎 2,700元作為計算該訴訟中物業的市值。因此，該物業的市值就是1,460,000元（即541平方呎×2,700元/每平方呎=1,460,700元或1,460,000元）。由此而計算出的補價是636,279元。

5. 分析

（1） 張女士的理據

(甲) 張女士指稱物業內有多處漏水，是可信的。但這等疪漏並不嚴重，是可以修補而無損物業的市值的，只是業主需要付出一筆金錢僱請工程人員去修補。成本視乎做成疪漏的原因，但估計不會是費用不菲的。當然，如果不進行修補，是會嚴重影響買賣的價格。

(乙) 鯉安苑的確無論在設計上，及距離藍田地鐵車站上，均比訴訟的物業有很大優勝之處。加上是相當簇新的物業。市價實應比訴訟中的物業為高。但如果如房屋署代表所言及簡介所顯示，買家是可以獲得折扣達30%，即沒有折扣的話，該中層單位的售價便為每平方呎3,723元。這個售價，未免大大高於近期同在九龍區、同質但地點較優勝物業的水平。

(丙) 稅務局的估價，本來是一個良好的指標。但由於不清楚物業轉讓的權益是否完整，及是否沒有任何附帶條件。所以為慎重計，亦不可輕率地採用。

（2） 產業測量師的報告

(甲) 房屋署的產業測量師透過對時間、景觀、坐向、佈局 (layout)、大小及層數的不同，去調整該五個用作比較物業的價格，得出五個調整後的價格分別由每平方呎 2,373元至每平方呎2,945元。換言之，訴訟中的物業市值就是在這個範圍之內。但由這個方法得出來的價格範圍，最低的價格與最高的價格，差異達24%，即最大的價格誤差會達24%。如此的所謂合理市價範圍，未免有點廣濶。假如對時間、景觀等等之間的差異所給予調整的百分比是準確，又或者所選取的物業作比較是適宜的話。理論上，合理市價範圍的幅度不應有如此大的差距。因此，有可能所選取作比較的物業是不適當的，又或者對時間、景觀等等的差異所作的調整幅度是過大或過少的。加上該產業測量師未有對如何選取每平方呎2,700元作為計算市值作出有說服力的解釋，估值實在令人難以全盤接受的。

(乙) 該產業測量師未有對為何不同大小的單位應予價格上的調整，給予充份的解釋。他祗是在報告裡表示較大單位可在市場上獲得較高的每平方呎平均價格。此說法有異於一般人所深信對量方面所應予的價格調整的法則，即較大數量的交易，每單位成交價應比較小數量交易的單位成交價有折讓。本席不認為此法則應在此可引用，相反會認為無必要替一個四佰餘平方呎與另一個五佰餘平方呎的物業作量的區分（不同於購買一公噸與一公斤的食油，由於量上的差異明顯，二者的單位平均價格當然不同），但更詫異的，是該產業測量師是逆向而行。在物業市場上，對面積差距如此少的物業，加以區分而給予價格上的調整，實屬罕見。該產業測量師又沒有解釋為何景觀和座向，二者各應給予不同的調整（就本席從房屋署提交的資料所見，座向不好的單位，景觀不是給鄰近的山坡遮擋了，就是給另一幢近距離的建築物堵住了。所以景觀與座向，二者實屬二而一，一而二的。因此二者各給予價格上的調整，是重複而不必要）。此外，對於四佰餘及五佰餘平方呎單位的佈局，為何後者較優也沒有解釋。純主觀性的意見是難以另人接受的。

(丙) 該產業測量師聲稱曾考慮由２００１年１２月底至２００２年８月間在康雅苑及康柏苑轉手的所有物業，但只有五個是適宜作比較。此說法並不可靠。在康雅苑的二十三個交易中，大約有十個物業是接近訴訟中物業的條件，是可以選取作比較的。但該產業測量師只選取了其中最高每平方呎價格的三個。同期間在康柏苑，共有三十七個物業轉手，該產業測量師選取了五月中的兩個物業作為估價的根據。同樣，該兩個物業是在三十七個成交物業中，每呎價格均屬高價成交的。由於本審裁處只獲提供康雅苑的建築圖則，而沒有康柏苑的圖則。所以不能確知康柏苑的三十七個物業中，有那些適宜採納作為估價之用。在上述與訴訟物業條件接近的十個物業中，2002年7月23日成交的同座36F單位9的成交價格，每平方呎只是1,891元，但座向及層數均比訴訟中的物業為好(即比訴訟中的物業高十七層而且是向海的) 。在2002年6月10日成交的同座16F單位2，成交價格是每平方呎1,980元，不過層數較低而座向與訴訟中的物業差不多(即比訴訟中的物業低三層而景觀均是受近距離的樓宇或山坡遮擋) 。在2002年5月31日轉手的C座第32F單位14，是每方呎1,618元，座向與訴訟中的物業差不多但層數卻比訴訟中的物業高達十三層。2002年4月17日成交的C座9F單位13，屬層數較低而座向相同，其成交價是每方呎2,652元（這是該產業測量師所選用作為比較的物業）。2002年2月9日同座同層(即19F)單位8的成交價是每方呎1,774元，但座向比訴訟中的物業卻好不了多少。除交易時間早得多外，卻是甚具有參考價值的。2002年2月5日成交的同座7F單位1的成交價格，是每方呎1,541元，單位的座向稍微優勝但層數比訴訟中的物業卻低了十二層。其餘四個在2001年12月及2002年1 月轉手的物業亦有一定的參考價值，只是交易的時間更早（超逾半年），因此不再作詳盡的分析。

(丁) 該產業測量師在其估價報告中,就時間差異方面的調整方法，是緊跟隨差餉物業估價署所提供在2001年12月起至2002年6月的乙類住宅物業的價格指數。該指數是包羅所有40平方米至69.9平方米的成交物業，而房屋委員會轄下的居者有其屋物業並非所包羅物業的主流（即成交數目佔整體成交的百分比低），所以有可能未能充分反映居者有其屋物業的價格走勢。試以該產業測量師所提交康雅苑在該其間之內的物業交易資料,去運算出每月的平均買賣價格,2002年1月是比2001年12月跌了13.3%,2002年2月又比同年1月跌掉了10%，3月並沒有買賣，4月就比2月上升了32%，同年5月又比4月下降了10.6%，6月就比5月降了7.6%，7月就比6月微降了0.8%（8月份只有一個物業成交,所以沒有算出平均價格）。因此，產業測量師報告裡面用作比較的編號第一的物業，在2002年4月成交，而只調低其價格3%，以及編號第三的物業，在2001年12月成交，而只調低其價格5%，並不反映康雅苑的實際市埸走勢。同時間，康雅苑的跌幅分別是18%及16%。

(戊) 該產業測量師在其報告中，就不同層數的調整方法，是每升高一層，加幅為0.5%(在庭上他表示每兩層2.2%，相信是不確的) 。根據房屋署提交的售樓資料，當年售賣康雅苑的時候，除了極低的五層採用一個靠大的調整幅度，A座單位13的低層加幅是每層約為0.32%，而高層則約為0.08%。日後的買賣，除非買賣雙方對不同層數的價值差距，態度有重大的改變，否則房屋署的加幅會成為買賣雙方所沿用的指標。產業測量師所採取的加幅，會造成高低層的差價最高達19%。如果加上座向及景觀等的價格調整，同一座樓宇的不同單位，其樓價差距就更大。同一樓宇而有如此大的價格差距，實在有點匪夷所思。

6. 估價

基於上文的分析，我無從從張女士提交的證據，去得出有關該物業的現行市值。也不可以全盤接受產業測量師提交的報告。但產業測量師提交的資料，在多方面卻可以幫助本審裁處厘定現行市埸價格。

6.1 在上文第5(2)(丙)段裡，曾檢視康雅苑在2001年12月至2002年8月的二十三個成交物業，並且認定了適合比較的物業有十個。由於避免採納過早期（超逾六個月）的交易，所以只將其中較近期的六個，與訴訟中的物業來作比較。就以2002年7月23日交易的同座36F單位9來與訴訟中的物業比較，如果引用該產業測量師對向海的單位應給予5%的調整，又引用房屋署早前售樓時給予高層單位的調整方法，即每高一層給予0.08%的增幅，則訴訟物業的每平方呎價格為1,770元 [即1,891元-1,891元×（5%+0.08%×17）]。如果以2002年6月10日同座16F單位2的每平方呎價格來計算，則訴訟物業的每平方呎價格為1,999元 [即1,980元+1,980元×（0.32%×3）]，但此價格必須向下調0.8%，以反映7月相對於6月的價格降幅，所以最後的每平方呎價格為1,983元。2002年5月31日C座32F單位14的價格作如是調整，則訴訟物業每平方呎價格為1,601元 [即1,618元-1,618元×（0.08%×13）]，再加上2002年7或8月的價格比5月低了8.4%，所以最後的每平方呎價格為1,467元。以2002年4月17日C座9F單位13的每平方呎價格來計算，則為2,737元 [即2,652元+2,652元×（0.32%×10）]，加上對交易時間上差異的調整為19%，則每平方呎為2,217元。以2002年2月9日同座同層單位8來比較，由於單位8 的座向和景觀比訴訟的物業好不了多少，所以它的每平方呎成交價格1,774元，是毋須作任何的調整的。但此價格由於是2002年2月始成交，相對於2002年7月或8月的市況，後者是上升了約13%，所以調整後的每平方呎價格為2,005元。同樣，同月份5日同座7F單位1亦作如是的調整，則價格為1,600元[即1,541元+1,541元×（0.32%×12）]，再因為成交時間早了6個月而須向上調整13%，所以物業價格便為每平方呎1,808元。

6.2 2002年4月17日交易物業的每平方呎價格，無論調整前或調整後，都與其餘的五個物業或其餘的所有十四個物業（即2002年2月至8月的成交物業）的價格大大脫節，因此其參考的價值甚低。但撇取此一交易的每平方呎價格於考慮之外，其餘五個交易經調整後的價格，其最高及最低的每平方呎價格（即每平方呎1,770元及2,005元），差距縮窄至13%，誤差仍屬可慮但尚可接受。在這五個交易的物業，與訴訟物業各方面條件的差異較少的，是2002年6月10日及2002年2月9 日交易的兩個物業，除層數相同或極為接近外，景觀及座向的差異不大，因此彼等調整後的每平方呎成交價格1,983元及2,005元，極具參考價值。如果以1,990元為訴訟物業的現行每平方呎市值，則訴訟物業的現行市值是1,076,590元（或作1,077,000元）。

判決

本席認為估值時，應選取差異項目較少，差距幅度較細，時間相距不遠（即不超逾六個月）的交易來作比較。因為除了在時差上有較佳的統計數字去量度外，其他差距的量度及對此等差距的價格調整，都是出於對市場的主觀臆測（即就買賣雙方對物業各方面的價值取向方面的量度），這些主觀的臆測，未必是符合市場的脈搏。何況市埸的脈搏，每每隨時間瞬即改變。愈多的調整項目及幅度，估值與市場脫節的機會就愈高，誤差也就愈大。就前文所得的結論，訴訟物業的現行市值應為1,077,000元。房屋署應以此價格作為計算收取張女士的補價。張女士並可以獲得此次訴訟的堂費500元，作為她向本審裁處提交文件的費用等等。