萬崇投資有限公司 訴 施克寒

DCCJ 9095/01

香港特別行政區

區域法院

民事訴訟2001年第9095號

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判 決 書

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1． 本案之原告人為啟德停車場之管理人公司。並無爭辯之事實，原告人向被告人租出兩個車位，分別為32號及47號車位，月租5,000元。有關之車位並無簽署任何書面租約，亦無證據顯示有租約年期，故必然為一按月租之車位租務合約。原告人指上述車位，只可用作泊車，被告人指雙方有協議，可以用作修車。雙方的案情，車位都不是作住宅用，按此推定，有關之租約受業主與租客（綜合）條例第五部份規管。

2． 原告人指被告人於2001年1月之後，即由2月開始，沒有付任何租金。所以，原告人向被告人追討由2月到發出傳票日為止之租金。原告人又確認於發出傳票之後，有關之租約經已終止，故向被告人追討中間收益，至收回車位為止，原告人也申請收回上述兩個車位。有關這一方面之申請，於開案之初，雙方經已了解清楚，故雖然申索陳述書只列明追討租金及收回車位，雙方對原告人之申請並沒有任何混淆之處。順理成章

3． 原告人又指上述車位，只可以用作停泊車輛之用，被告人在上述車位作修車場，他的用途違反了合約，所以，要收回上述兩個車位。

原告人案情

4． PW1是原告人的車場管理人員。她作證時說，其實與被告人訂定合約的人，並不是她本人，而是上一任之管理公司。PW1又呈堂上述之通告照片P4，指有關之車位規約，早已在車埸内張貼，被告人不可能不知道的。又有照片顯示在上述車位鐵閘上，有寫明「月租車位」。PW1在作証時又向法庭指出，有關之停車場，在門口上有非常大之招牌寫上是一個停車場。所以，被告人是不能產生任何誤會，認為可以作商業用途。於原告人接手管理啟德停車場之後，她已經多次要求被告人必須停止使用上述車位作修車之用。但被告人没有理會。

5. PW1又否認有帶被告人去參觀停車場，或誤導被告人車場可以作修車之用，也否認代被告人安裝三相電。

6. 在盤問時，PW1回應被告人的照片，否認其他租客有作商業用途，就照片上的一些工具和雜物，PW1說只是有一些租客用車位放置工具，但沒有租客在停車場内經營業務。

被告人案情

7. 被告人就租約問題，承認原告人是他的業主。被告人又表示在2000年1月，在討論合約之初，他是需要租3個車位的，是作修車生意。由於第三個車位需要時間裝修，所以在開始的時候，他只租了上述的２個車位。被告人又同意租金為每月5,000元。到了2000年3月或4月的時間，被告人又再向原告人租用第48號車位，月租1,400 元。上述之租約，也是沒有詳細的條件或書面租約。（48號車位經已收回，不在本案處理之列。）

8． 被告人又指原告人在開始出租車位與被告人之時，PW1向他誤導有關之車位可以作商業用途；而且更帶被告人參觀啟德停車場，指有不少車位是用作商業用途。被告人又指，根據他所見，在啟德停車場內，的確有很多車位是用作商業用途的。被告人又拍下照片呈堂為D4。被告人作証時說，有關之車位，是石小姐欺騙他可以用作商業用途然後才租用的。他又作証說，在車位安裝三相電力，是經過PW1安排。而且，電錶也是裝在原告人的電錶房內。

9． 被告人並不否認於2001年1月之後，並沒有就上述兩個車位交租金。被告人指原告人於2000年7、8月期間，被地政處職員查究有關之車位，不恰當地用作商業用途。自此之後，原告人多番要求被告人將車位的鐵閘拉下，以免被地政人員發覺。再加上地政人員經常巡查，使被告人無法經營修車生意。

10． 被告人又說，自2001年7月之後，他已經沒有在兩個車位內經營維修車輛的生意。由於原告人不容許被告人將車位用作維修車輛之用時，被告人實無能力支付租金。但由於他的經濟問題，他沒法另覓新的經營地方。所以，被告人依然存放工具及一些汽車零件於上述兩個車位；但被告人表示，就算需要支付租金，他也可以由反申索的賠償中扣除。

11． 被告人向原告人提出反申索，表示由於PW1的誤導，他租用了上述兩個車位，及投資金額作裝修之用。而於2001年7月16日之後，因這個用途是地政署所不容許後，被告人不得不又停止營業，導致損失。因此，反申索上列出的各項損失，應該由原告人賠償。

裁斷

12. 這件案件在開審之初，本席經已與控辯雙方分析案情，大家同意，原告人為業主，而且租金有所欠付。就算所租用的地方，不能符合被告人的需要，被告人應以毀約論而終止合約。當被告人沒有終止租約之時，而繼續用地方，被告人自然受租約條款所規範而需繳付租金。關於佔用地方一點，被告人基本上並無反對。

13． 當然，更進一步而言，於7、8月地政署人員到來巡查之際，被告人經已欠多月租金。這些租金，並無原因欠付，亦直至審訊今天為止，依然欠付。根據業主與租客（綜合）條例第126條，任何租賃，如無任何繳交租金的明訂契諾，亦無任何沒收租賃權的明訂條件，則仍隱含到期之日即繳交租金的契諾及在該日期的15天內未交租即可沒收租賃權的條件。所以，原告人可引用上述之隱含條款，因被告人不能支付有關之租金而終止租約。所以，原告人申請收回拖欠的租金、車位管有權和中間收益，理應得直，並可以收回上述兩個車位。本席判原告人收回所欠之租金，由2001年2月至出票為止，共$20,000，及可以收取利息，利息由2001年5月31日到判決當日，以簡單年息8.72%計算，之後以法庭利率計算。由出票日至之後起，原告人可繼續向被告人收取中間收益，以每月5,000元計算，直至被告人交還上述車位之管有權。

14． 本案之重點，在於被告人之反申索。而考慮這反申索之時，法庭必須了解當時雙方同意之事項，特別是車位之用途。由於沒有書面合約，主要證據來自PW1和被告人的口供。

15． 考慮所有的證供後，本席信納PW1的証供，她並沒有向被告人明示或引導，使被告人誤會上述車位是或可以作修車場或作商業用途。本席也相信PW1有要求被告人停止作修車的用途。而有關之通告及招牌，的確有張貼在車場内，被告人斷不可能不知道這只是一個作泊車用途的停車場。被告人的口供失實及不可信。

16． 本席裁定被告人不能証實有關之租約是作商業用途之租約。所以，被告人不能向原告人追討因上述車位不能用作商業用途之任何損失。

17． 更何況者，所有之損失，被告人並無一紙半字收據支持，只說收據因時間久遠，經已遺失。在作証時，本席也曾邀請被告人解釋數目計算來由，但被告人只壟統而言，並無作出實質計算，所以被告人所言之損失，根本全無憑據可言。因此，就算原告人有責任，被告人亦不能証明有任何可追溯之損失賠償。

18. 再者，被告人所述之損失，基本上源於被告人不能夠安排資金以搬離現場，而繼續經營生意。以此而論，這個損失是不能向原告人追討的。而有關之裝修費用等等，其實是被告人在搬入之時，所用以裝修車位以經營生意之用。上述之租約，正如上文所說，只是一個月租租約；依據業主與租客（綜合）條例，原告人有權在發出6個月之通知後，要求被告人遷出。在此之時，被告人將不能夠追討任何損失。以此而論，不單止有關之裝修及儀器因折舊而不能全數追討，本席更在考慮上述之因由後，裁斷被告人實在不能向業主追討任何損失。

19． 因此而言，有關之反申索須被駁回。

20． 但原告人的案情，就算本席信納PW1的口供而推定P4照片上的條文是合約的條文，但其中並沒有可以因違反用途而收回車位的條文。最接近者，是規約第4條:-

租用車位只準作為泊車用，不能作為商業用途，不準在車位内修理汽車或放置雜物。租用者如在車位營商或修理汽車或擺放雜物而被政府有關部門處分或罰款時，概由租用者負責。

21. 所以，本席裁定，原告人只可以因被告人欠租為理由，終止租約和收回車位的管有權。根據區域法院條例第69條規定，要給與被告人４個星期的時間遷出，由判令當日起計算。如被告人在當前將全部欠租以及本案所指示之訟費 (on account of costs of this action) $2000存於法庭，則管有命令即告失效。

22. 本席發出臨時命令，除上述判令外，被告人需支付原告人今次訴訟之訴訟費。有關之命令於14天後，若無人反對，將成為正式命令。