律政司司長 對 廖榮光

HCA 5120/2001

香港特別行政區

高等法院

原訟法庭

民事訴訟2001年第5120號

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判決書

I.  序言

1.  原告人代表差餉物業估價署（下稱「該署」），根據第116章《差餉條例》（下稱「該條例」）第21及第22 (1)、 (2) 和 (2A)條，向被告人追討所涉物業，即上水門口村（下稱「該村」）第五巷5號（下稱「該物業」），在1994年8月1日至2007年12月31日期間所累算該付而欠付的差餉和附加費共港幣41,058.00元及利息。

2.  被告人的先父廖柱炳先生（下稱「廖父」）是該物業的業主，該物業座落土地丈量約第52號第1627號地段（下稱「該地段」），是廖父於1967年7月11日向政府交回舊地段而換取的。廖父在1996年11月8日去世。代表原告人的伍大律師，不爭議該村是1898年已建立的鄉村，而被告人是新界原居村民，其父系世居該村。[1]被告人作供指稱，他自1995年至1996年期間從海外回港，把該物業作自住用途，[2]因此原告人認為被告人是該物業的佔用人（即該條例第21條下的差餉繳納人）。

II. 被告人的抗辯

3.  被告人就原告人的申索提出抗辯。被告人指稱，政府自40年代開始在新界地區徵收差餉，但新界原居村民的自住村屋一直獲豁免差餉，自始成為新界原居村民「合法傳統權益和習慣性權利的一部分」，該條例第36 (1)(c)及 (4) 條的差餉豁免也按此精神立法。民政事務總署（下稱「政務總署」）為港督施行該條例，承認及確認該村屬「指定的新界地區」（下稱「指定鄉村區」）。該物業座落指定鄉村區範圍內，而被告人是原居村民，也是該物業擁有人的直系親屬，佔用該物業符合豁免條件，亦符合該條例第36(1)(c)和(4)條及《基本法》第 40條的規定，所以一直獲豁免差餉，而該豁免沒有任何附帶條件。

4.  被告人指稱，庫務司於1994年7月29日簽署政策文件取消該村指定鄉村區的合法地位，自始不承認位於該物業並於1973年建成[3]的自住村屋（下稱「該村屋」）受該條例第36條 (1)(c)及(4)條保護。該署企圖用此文件以行政手法凌駕香港法例，以政府政策欲褫奪已賦予被告人作為原居村民的合法傳統權益及豁免差餉權利，均屬不合法及違憲行為，亦牴觸了被告人「權利的性質」和《公民權利和政治權利國際公約》、《經濟、社會、文化權利國際公約》、《香港人權法案》及《基本法》的規定。

5.  被告人亦指稱，其他鄉村如坑頭村、塘坊村、坑尾村仍然位於指定鄉村區內，受該條例第36 (1)(c)條保護，其村內任何村屋仍豁免差餉。該署的不平等行為牴觸了《香港人權法案》、《公民權利和政治權利國際公約》、《經濟、社會、文化權利國際公約》和《基本法》的規定，該些規定保護被告人豁免差餉的權利。

6.  被告人指稱，由1998年開始，他與原告人的來往文件顯示原告人已清楚知道整件事的背景，亦清楚知道被告人的條件是符合豁免差餉的法例規定，因此原告人向被告人申索差餉是沒有法理依據的。

III. 原告人的回覆

7.  原告人指稱，根據《1954年差餉（修訂）條例》，市區的差餉制度分階段延展至新界，但新界差餉擴展計劃當時遇到不少反對聲音，直至1973年政府始制定法律條文，然後分階段在新界地區劃定各個指定鄉村區。及後，由於新界地區因發展及都市化而有所改變，在90年代初政府與鄉議局（下稱「該局」）進行商討及諮詢，並於1992年7月在該局同意下，由行政局提議並由當時的總督著令差餉豁免政策及撤銷指定鄉村區程序，包括著令指定鄉村區的劃定應只限於保留新界鄉村主要特質的鄉村區。因此，如指定鄉村區內鄉村的主要特質已因新界的發展及市區化而有所改變，當局會逐步撤銷該等指定鄉村區，並會對已撤銷指定鄉村區內的鄉村式屋宇評估差餉。

8.  原告人又指稱，由於上水市鎮於80年代中期之發展，附近一帶地方的交通配套設施相應提升，而包括該村在內的指定鄉村區612號（下稱「612號鄉村區」）的村落經歷都市化的演變已未能保留新界鄉村主要特質，因此政府在1994年7月29日正式撤銷包括612號鄉村區在內的56個指定鄉村區，並展開評估被撤銷指定鄉村區內物業的差餉。由於該村屋已於1994年7月29日取消為指定鄉村區範圍內，所以必須評估及徵收差餉。

9.  原告人指稱，該署於1995年完成該村差餉評估工作，但根據該條例第36(3)條，總督/行政長官有權豁免任何物業單位或其部份（包括位於指定鄉村區以外的村屋）繳交差餉。因此，由1994 年8 月1 日起，指定鄉村區以外的地區內由原居村民及/或直系親屬自住的村屋，如符合訂明的面積、高度及類別的規定，可按該條例第36(3)條提出申請豁免繳納差餉。被告人曾在1996 年及1998 年兩次申請豁免繳納差餉，但政務總署根據該條例第36(3)條否決該等申請，理由是該村屋超過3 層而天台閣樓亦使整幢樓宇超過了豁免差餉的高度限制，該村屋亦違反了該地段的日期為1967 年7 月11 日土地批約9924 號換地條件（下稱「該換地條件」）的建築規限，因此該村屋必須評估及徵收差餉。但就算612號鄉村區未被撤銷，該村屋也不符合豁免差餉的條件，因為該條例第36(1)(c)條規定，只是在指定鄉村區範圍內的村屋「且屬」符合該條例第36(1)(c)(i)、(ii)或(iii)條規定的村屋才可獲豁免評估差餉，但該村屋並不符合上述規定而須評估差餉。

10.  原告人指稱，被告人所指位於屏山的塘坊村、坑頭村及坑尾村因為位置較為偏遠，於1988年才納入差餉徵收區。這些由原居村民居住的鄉村地區，於1988年3月1日被劃為指定鄉村區437號及438號（下稱「437/438號鄉村區」），它們並不毗鄰新市鎮，至今仍大致保留新界鄉村主要特質，不能與612號鄉村區雙提並論。然而，政府會定期覆核這些指定鄉村區。

11.  原告人又指稱，撤銷612號鄉村區一事並沒有牴觸任何《香港人權法案》、《公民權利和政治權利國際公約》、《經濟、社會、文化權利國際公約》和《基本法》。再者，由於指定鄉村區內村屋可獲豁免差餉是在1973年立法修訂後才實施，該村屋因所在地方被劃定為指定鄉村區而獲豁免評估差餉並非原居村民的傳統權益，因此撤銷612號鄉村區並沒有違反《基本法》第40條。

IV. 證人

12.  原告人傳召兩位證人作供，即高偉恆先生（下稱「高先生」）及李達敬先生（下稱「李先生」）。高先生現職該署高級物業估價主任，自2006年4月起，負責處理新界原居村民就自住新界村屋依據該條例第36(3) 條向政務總署申請豁免差餉個案作出建議。李先生現職該署署理首席物業估價測量師，自2008年11月起，他負責處理新界區差餉估價事宜，包括原居村民就新界村屋根據該條例第36(1)(c)及(3) 條可獲豁免差餉事宜。被告人親自作供，沒有傳召其他證人。

13.  被告人認為高先生和李先生有計劃地製造虛假陳述和證據，企圖誤導法庭。其實，雙方對於本訴訟的背景事實沒有很大爭議，他們的主要争議見於下述第14段。至於本案就事實方面的分歧，在衡量證供的可信性和可靠性時，並考慮證人的證言、呈堂的文件及雙方的陳詞，本席認為高先生和李先生的證言整體上是可靠和可信的。他們清楚交待所知所聞，沒有被盤問難倒，本席不相信他們刻意提供虛假陳述。 反之，被告人在盤問下對多項事宜表示不知情，而他就該村屋樓宇高度方面的證言也有不合理之處。本席在庭上細聽被告人的證供，亦小心觀察他作供時的神態舉止，相對地認為他並非可靠的證人，並有廻避證供之嫌，本席未能接受他證言中與原告人所提呈證據有衝突的部份。

V.  爭議點

14.  被告人作供時確認，他對政府在新界地區劃定差餉徵收區及/或劃定指定鄉村區並無異議，他只是認為政府不應撤銷612號鄉村區及/或就該物業評估及徵收差餉。因此，本訴訟的爭議點如下:

(1) 撤銷612號鄉村區並就該物業評估及徵收差餉是否牴觸(a)《基本法》40條、(b) 「習慣性的權利」及/或(c)《香港人權法案》、《公民權利和政治權利國際公約》及《基本法》的平等保護;

(2) 《經濟、社會、文化權利國際公約》是否適用;

(3) 如果適用的話，撤銷612號鄉村區並就該物業評估及徵收差餉是否牴觸《經濟、社會、文化權利國際公約》;

(4) 政府是否具有權力撤銷指定鄉村區（包括612號鄉村區）;

(5) 如果無權的話，該物業是否符合該條例第36(1)(c)條的規定而可獲豁免差餉;

(6) 如果有權的話，該物業是否符合該條例第36(3)條下的豁免條件而可獲豁免差餉;

(7) 原告人的申索訴訟是否已逾期。

15.  至於上述第(7)點，被告人指稱，原告人追討的欠繳差餉是由1994年8日1日開始欠繳的，但自2001年提訊後，原告人沒有作出進一步的法律程序，至今已超逾民事訴訟的5年追索期，所以原告人的申索已因逾期失效。

16.  第347章《時效條例》第37條述明該條例對官方適用，「但本條例不適用於以下的法律程序: 官方為追討任何稅款或稅款利息而進行的法律程序 ……」。差餉是就物業的使用而徵收的間接稅項，是政府用以支付公共開支的一般稅收重要來源。[4]因此，第347章《時效條例》的時效期限並不適用。

17.  但就算第347章《時效條例》的時效期限對本訴訟適用，被告人也沒有解釋為何追索期只限5年。該條例第22(1)條述明如下:

「除本條例另有規定外，差餉須-

(a) 按季預先繳交，在每季第一個月內向署長繳交; 或

(b) 按署長決定的其他次數繳交，

而繳交差餉的最後日期及繳交的地點與方式，則可由署長-

(i) 每季在憲報公布;

(ii) 按其決定的其他次數在憲報公布; 或

(iii) 藉其發出的徵收差餉通知書作出通知。」（重點加強）

若不如期繳付欠交的差餉和附加費，該署署長便有「訴訟因由」向有關人士提出訴訟。從該條例第22(1)條的條文可見，徵收差餉與附加費通知書所指明的繳款日期便是其中訴訟因由產生的日期，所以第347章《時效條例》的時限亦由這刻開始計算。

18.  一直以來，該署向廖父作為該物業擁有人追討欠繳的差餉，而於1999年10月8日律政司代表該署在區域法院展開DCCJ19038/1999民事訴訟案件向廖父申索包括欠繳的差餉與附加費，[5] 但訴訟書被退回，理由為廖父已去世。該署到了2000年8月25日及9月1日才向被告人發出徵收差餉及/或地租通知書副本，並於2000年9月8日向被告人發出採取法律行動追討欠繳差餉及/或地租前（向業主）發出的警告，要求被告人繳交（包括）欠繳差餉與附加費。該署亦於2001 年5 月3 日去信被告人解釋上述情況，並說明由於被告人曾以該物業佔用人身份申請豁免繳交差餉，他作為佔用人是有責任繳交差餉。該署於2001 年5 月23 日（即該署向被告人發出徵收差餉通知書的翌年）在小額錢債審裁處向他提出申索（SCTC23691/2001訴訟案件），追討包括在1995年6月1日至2001年3月31  日期間該物業的差餉欠款，而該訴訟於2001 年11 月30 日被轉介到高等法院成為本訴訟，因此本訴訟是在時效期內提出。

19.  雙方於2002年在本訴訟存檔狀書，但自2003年開始均沒有進行進一步法律程序，直至2011年原告人提出申請修訂申索陳述書，訴訟程序才重新啓動。伍大律師同意本訴訟有延誤，但指出被告人從來沒有依據第4A章《高等法院規則》以原告人延誤訴訟為理由申請剔除或擱置原告人的申索，而相反地，雙方也依法庭指示存檔修訂狀書及補充證人陳述書，並排期進行審訊。本席認為，被告人在本訴訟提出的抗辯理據主要是法律觀點上的爭辯，上述延誤沒有導致證人缺席或證人記憶受損的情況出現，亦無損被告人的權益，審訊仍可公平地進行。

20.  被告人指稱，原告人所追索的款項是未經證實須要繳交的款項。若然被告人是質疑原告人所追索的數額，本席未能接受這抗辯理由，因為該條例第22(3A)條述明:

「在根據本條追討欠繳差餉或第(2)或(2A)款所訂的須增繳款項的法律程序中，法庭對評定的差餉過高、不準確、遭建議修改、遭反對或仍在上訴之中的任何答辯，不得予以考慮。」

21.  被告人在本訴訟提出「公法」抗辯理由，但他沒有就政務總署不批准其在該條例第36(3)條下申請豁免差餉的決定及/或就政務總署駁回他提出覆核申請的決定而提出上訴或司法覆核程序，也沒有就政府撤銷612號鄉村區的決定提出司法覆核程序。雖此，伍大律師同意被告人可在本訴訟中提出「公法」抗辯，挑戰該署的申索。

VI.  香港的差餉制度

(1)  爭議點

22.  於1898年6月9日，新界被納入香港地區。[6]《基本法》第40條述明: 「 “新界”原居民的合法傳統權益受香港特別行政區的保護」。被告人聲稱獲豁免差餉是原居村民的「合法傳統權益」，因此撤銷612鄉村區以致該物業須被評估及徵收差餉乃違反《基本法》第40條。

23.  被告人又指稱，根據廖父及該村前輩陳述，自40年代政府開始在新界徵收差餉以來，該村內的任何村屋都獲豁免差餉，因為政府不提供社區設施（包括不提供廁渠、不興建去污去水渠、沒有咸水供應、不掃街巷、沒有警察巡邏等），所以該村每户村屋要自建化糞池及去污渠等設施和自費保安，至今仍沒有改善。因此，豁免差餉已成為原居村民的「習慣性權利」，政府立例保護原居村民豁免差餉的權利是不合理之中的合理做法。

24.  原告人指稱，根據該條例第36(1)(c)條，只有在指定鄉村區範圍內「且屬」符合第36(1)(c)(i)、(ii)或(iii)條規格的村屋才可獲豁免評估差餉。612號鄉村區於1994年7月29日被撤銷，因此該物業必須評估差餉。被告人沒有提供任何資料顯示豁免新界村屋評估差餉可追溯至1898年或更久遠，因此撤銷612號鄉村區及該署以該物業不屬指定鄉村區範圍為理由向被告人徵收差餉並沒有牴觸《基本法》第40條，亦沒有違反任何「習慣性權利」。

(2)  《差餉條例》的演變

25.  為了處理上述爭議點，本席須探討已有超過160年悠久歷史的香港差餉制度。其實，在新界未被納入香港地區之前，政府已按當時的法例在香港島地區徵收差餉。依據《The Annotated Ordinances of Hong Kong 差餉條例（第116章）》一書第1頁，

「 The original 1845 ordinance levied only a police rate. In 1856 a lighting rate and in 1860 a water rate were added while in 1875 a fire brigade rate was introduced. In 1885, the Municipal Rates Ordinance was enacted which transferred the power to make rates from the Governor in Council to the Legislative Council. The consolidating Rating Ordinance 1888 formed the basis of subsequent legislation, later being replaced by the Rating Ordinance 1901. ……」

26.  新界在1898年租借給大不列顛。[7]總督在立法局同意下立法，於1901年歸納及修訂通過《1901年差餉條例》，成為該條例的原版。《1901年差餉條例》述明如下:

「29. After the time for appealing has expired the following percentages on the valuation of every tenement enumerated in the list shall be payable as rates from the first day of July in each year or from such other day as may from time to time be fixed by the Governor in Council, viz., for any tenement :-

In the City of Victoria	13 per cent.
In that portion of the Hill District ……,	10¾ per cent.
In the remaining portion of the Hill District,	8¾ per cent.
In Yaumatei, Kowloon Point, Hunghom and Hunghom West Nos.1 to 26,	12¼ per cent.
In Hunghom West Nos.27 to 53,	8¾ per cent.
In Mong Kok Tsui,	10½ per cent.
In Causeway Bay, ……,	9 per cent.
In any other place,	7 per cent.

……

39. (1) Tenements below the rateable value of such minimum amount as may be fixed by the Governor in Council from time to time and notified in the Gazette shall not be rateable.

(2) The following tenements, so long as they are not occupied in any way for gain or pecuniary profit, shall not be rateable :-

Almshouses, Art Schools or Art Galleries, Cemeteries, Charitable dispensaries, Free Libraries, Government premises, whether Imperial or Colonial, Hospitals, Museums, Places of Worship, Rifle ranges, Schools, The City Hall.

40. Except as provided by section 39, no exemption from rates shall be allowed.」

27.  《1901年差餉條例》第29條列出香港不同地區徵收差餉的基準，其中「any other place」採用「7 per cent」的基準，而「any other place」沒有排除當時已納入香港殖民地區的新界地區。正如李先生作供所說，《1901年差餉條例》沒有條文豁免新界地區評估差餉。

28.  《1909年差餉（修訂）條例》第2條對《1901年差餉條例》第39條作出修訂，新增可由立法局透過豁免議决（exemption resolution）豁免評估任何鄉村或地區的差餉:

「Section 39 of the Principal Ordinance is hereby amended by the addition of the following sub-section :-

“(3) Any village or area in the Colony may by resolution of the Legislative Council be exempted from assessment for rates, and such resolution shall remain in force until it is altered or rescinded by a further resolution.”」

上述修訂意味，除非《1901年差餉條例》第39(1)及/或(2)條下的豁免適用，又或除非立法局作出豁免議决（exemption resolution），整個香港殖民地區（包括新界地區）的物業單位在法例下須評估及徵收差餉。在1915年，有部份物業和地區（但不包括新界地區）透過《Rating （Exemption） Orders》被豁免評估差餉。

29.  在1935年2月28日，當時的輔政司亦解釋，《1901年差餉條例》沒有正式法律條文豁免其適用於香港島、九龍和新九龍以外的新界地區，只是當時政府政策上未有就該些地區進行差餉評估及徵收。[8]李先生作供時也解釋，當時政府集中資源評估及徵收香港島及九龍地區物業單位的差餉，仍未關注地區偏遠及租值較低的新界地區。

30.  依據《The Annotated Ordinances of Hong Kong 差餉條例（第116章）》一書第1頁，

「…… In 1917, a special war rate increased the contributions made to the United Kingdom towards the expenses of the First World War. In 1935, a modified form of capital value based rates was introduced for limited areas of the New Territories beyond New Kowloon. ……」

31.  依據1935年2月28日立法局會議記錄所載述有關《1935年差餉（修訂）條例》草案初讀的情況，相關討論顯示該草案提議將差餉徵收推廣至新界的市區地方:

「 The ATTORNEY GENERAL moved the first reading of a Bill intituled “An Ordinance to amend the Rating Ordinance, 1901.” He said: “The object of this Bill is to provide a different rating in urban districts in the New Territories other than New Kowloon. The rates will be collected on the value of the buildings as a whole, the buildings to be classified and divided into four classes. The rates, which are provided for in sub-section 4 of the new clause 49 will be valued from $2 to $16 in the first three classes and $2 per $1,000 of the valuation in the special class. The rates will be doubled for houses which are provided with a Government water supply.

THE COLONIAL SECRETARY seconded, and the Bill was read the fist time.

Objects and Reasons.

The “Objects and Reasons” for the Bill were stated as follows:-

1. Despite the fact that there is no provision in the Rating Ordinance, 1901, excluding from the operation of that Ordinance, no assessment or collection of rates has hitherto been made outside the boundaries of the island of Hong Kong and Kowloon and New Kowloon.

2. With the granting of certain benefits in the way of street lighting, street maintenance, drainage, water supply, scavenging, etc, to such areas as Taipo Market, Yuen Long, and Tsuen Wan, it is considered that some form of rating should be applied in the case of such urban areas in the New Territories.

3. Accordingly, the present Bill adds to the Rating Ordinance, 1901, a new section …… in eight sub-sections establish in the New Territories （other than New Kowloon） a modified system of rating ……」

32.  一直以來，市區徵收差餉制度是按物業估計年租徵收差餉。雖然經修訂的《1901年差餉條例》沒有條文排除法例適用於新界地區，但當時政府政策上未有就香港島、九龍及新九龍以外的地區進行差餉評估及徵收。[9]但隨著政府推廣街燈、街道維修、排水、供水及清理垃圾等服務至大埔墟、元朗及荃灣地區，立法局於1935年立法通過《1935年差餉（修訂）條例》，把差餉評估擴展至新界的都市化地區。在1935年至1955年期間，依據經修訂後的《1901年差餉條例》第51條及相關的《1939年及1950年Declaration of Urban Areas》，新界大埔、元朗及荃灣地區被宣佈為都市化地區，實施按物業的資本價值為徵收基礎的新界特別差餉制度。[10]

33.  在1954年7月14日，當時的財政司解釋《1901年差餉條例》經《1935年差餉（修訂）條例》修訂後適用於新九龍以外的新界地區如下:[11]

「In its application to the New Territories （other than New Kowloon） the Rating Ordinance at present contains modifications, enacted in 1935, whereby only areas declared to be urban areas are rated. Buildings in these areas are classified according to their value, the annual rates charges being graded according to such classifications. ……」

34.  依據《The Annotated Ordinances of Hong Kong 差餉條例（第116章）》一書第1-2頁，

「 …… During the Japanese Occupation from 25 December 1941 to 30 August 1945, rates were replaced by a house tax. From 30 August 1945 to 31 March 1947, rates were levied under a British Military Administration Proclamation based on the prior Rating Ordinance.

              On 1 April 1947, the Rating Ordinance 1901 came back into force. In 1954, the former capital value based legislation for part of the New Territories was repealed and provision was made for part of the Ordinance to extend to the New Territories. ……」

35.  依據1954年7月14日的立法局會議記錄所載述有關《1954年差餉（修訂）條例》草案初讀的情況，

「 THE FINANCIAL SECRETARY moved the First reading of a Bill intituled “An Ordinance to amend the Rating Ordinance, Chapter 116”.

 He said: - Sir: …… this Bill, its main purpose is to extend the method of determining rateable value at present in force in Hong Kong Island, Kowloon and New Kowloon, to the remainder of the New Territories.

 This purpose is in accordance with a decision by the Government which was announced in this Council on the 4^th March, 1953, and I think I can do no better than to quote from Hansard for that year, page 45. What I then said was:-

“Round about 1935 the decision was taken by the Government of that day to commence the collection of rates in the New Territories. The existing system in the urban area by which rates was based on rental value was not then, for some reason, considered appropriate for the New Territories, and the system of rating adopted and enforced only in the first instance in the three districts of Taipo, Yuen Long and Tsun Wan, was applied only to the buildings, and was based on the value of the buildings, not on the rental value of the tenement. I think it was intended at the time that the system should be extended, but the war intervened and nothing very much happened. The position has been under review for some time, and the Government has now made the decision in principle that the urban system of rating by rental value shall be applied to the urbanized areas of the New Territories. A great deal of money is now being spent there on roads, police, education, health, and development generally, and it seems only reasonable that the residents of the area should themselves bear some part of the financial burden which was hitherto been largely borne for them by their fellow citizens elsewhere in the Colony.”

……

 This Bill thenmeans a change of policy. If it meets with the approval of this Council and is passed into law, the existing system of rating in the townships of Tai Po, Yuen Long and Tsun Wan will come to an end on 31^st March, 1955. It is not proposed, nor is it practicable, to apply the ordinary system of assessment to the whole of the New Territories at once. Government’s policy will be to describe and to delineate areas of the New Territories under the new section 50, which it is proposed to enact by clause 18 of the Bill. It will then be for the Governor in Council, under section 7 of the principal Ordinance, to direct the Commissioner of Rating and Valuation to carry out an assessment in those areas.

 As the reason for this change of policy is the fact that parts of the New Territories are in fact developing into urban areas, it is proposed that the areas first to be delineated will be those areas which are most developed. It is probable that the first area  so to be delineated will not be one of the three existing areas, but will be the strip along the road to Castle Peak, from the New Kowloon boundary to somewhere in the region of the Castle Peak Police Station. It is along that road that development is proceeding most rapidly at the present moment, and factories, hotels and residences are being constructed there at a great rate. Once this area has been assessed it will be for further consideration what are the areas, next to be attacked. 」

36.  當時的財政司解釋，自從立法通過《1935年差餉（修訂）條例》，政府擬將該法例所制定的差餉徵收制度推廣至大埔墟、元朗和荃灣以外的新界地區，但因發生了第二次大戰而沒有實施。當時的財政司表示，政府已在新界地區發展道路、警務、教育、衛生及其他一般服務及設施，新界地區的居民應負上部份相關財政負擔。於是，政府戰後立法通過《1954年差餉（修訂）條例》，在該財政年度結束時廢除經修訂的《1901年差餉條例》第51條，取消由1935年至1955年期間在新界大埔、元朗及荃灣都市化地區實施，按物業的資本價值為徵收基礎的新界特別差餉制度，並由1956年起將市區按物業單位租值為基準的徵收差餉制度分階段擴展至新界。但《1954年差餉（修訂）條例》第14條訂明「…… rates charged in the New Territories （other than New Kowloon） shall be at lower percentages of rate-able value than those at present applicable in Hong Kong Island, Kowloon and New Kowloon」。

37.  李先生作供指稱（而本席相對地接受），雖然《1954年差餉（修訂）條例》代表政府政策上有所改變，而《差餉條例》經《1954年差餉（修訂）條例》的修訂後仍沒有正式法律條文豁免指定新界地區徵收差餉，但政府不會即時將整個新界地區納入差餉徵收區。[12]為減低將新界被納入差餉徵收區所帶來的衝擊，當時政府的政策是不評估原居「貧窮農民」所住用傳統鄉村式屋宇的差餉。[13]

38.  《1954年差餉（修訂）條例》沒有明文規定指定新界地區的村屋可獲豁免評估差餉，經修訂後的《差餉條例》第40條關於豁免評估差餉的條文如下:

「(1) Tenements below the rateable value of such minimum amount as may be fixed by the Governor in Council and notified in the Gazette shall not be rateable.

(2) The following tenements shall not be rateable-

(a) agricultural land;

(b) tenements not occupied in any way for gain or pecuniary profit being – (i) places of public worship, or (ii) owned or occupied by the Government of Hong Kong or of any part of the Commonwealth.

(3) Any village or area may by resolution of the Legislative Council be exempted from assessment for rates.

4.(a) The Governor in Council may in his discretion authorize the total or partial exemption from assessment of any tenement.

(b) Any application for exemption under paragraph (a) shall be made within twenty-eight days of the receipt of the requisition in the prescribed form as provided by section 4 or 24 as the case may be.」

39.  直至1973年，政府始著手制定相關法律條文。《1973年差餉條例》有關差餉徵收區的條文如下:

「2. In this Ordinance, unless the context otherwise requires- ……

“specified area” means any area of Hong Kong declared under section 3;

……

3. The Governor in Council may, by order, declare any area of Hong Kong to be a specified area for the purposes of this Ordnance.

……

11. The Governor may, at any time, direct the Commissioner to make a valuation of tenements in any specified area.

……

19.(1) Subject to this Ordinance there shall be payable, with effect from the 1^st day of April in each year, on the rateable value of every tenement, which is situated in the New Territories（other than New Kowloon） and included in a valuation list in force, general rates not exceeding eleven per cent of the rateable value of the tenement. ……」

為配合都市化發展，政府以《1973差餉（香港地區）令》將新界分階段逐步納入差餉徵收區，由總督會同行政局著令該署署長就區內的物業單位評估差餉。李先生作供說（而本席相對地接受），政府先將較接近市區的新界地區納入差餉徵收區，然後逐步將租值較低及設施較少的偏遠新界地區納入差餉徵收區。該村座落的地區到了1978年才被納入差餉徵收區，在此以前該地區未有評估差餉。到了1988年，整個新界已納入差餉徵收區。

40.  《1973年差餉條例》新增第36條，該條列出豁免評估差餉的項目如下，但當時仍未有正式法律條文豁免新界任何指定地區評估及徵收差餉:

「(1) The following tenements, or parts thereof, shall be exempted from assessment to rates:

(a) agricultural land ……;

(b) those used wholly or mainly for public religious worship;

(c) those occupied for public purpose ……;

(d) those owned and occupied for public purpose by the government of a Commonwealth Country.

(2) The Governor in Council may, by order, declare any tenement or class of tenement, or any part of a specified area, to be exempted from assessment to rates.

(3) The Governor in Council may exempt any tenement from the payment of rates, wholly or in part.

(4) A tenement, or part of a tenement, occupied for public purposes by or on behalf of the government of a Commonwealth Country shall be exempted from the payment of rates.」

41.  《1973年差餉條例》隨後經過多次修訂成為目前實施的綜合差餉條例。[14]與本訴訟相關的首項主要修訂是1975年立法通過的《1975年差餉（修訂）（第2號）條例》第3條，它就《1973年差餉條例》第36(1)(c)條提出修訂，新增第36(1)(c)(i)及(ii)條，並首次訂明新界指定地區「且屬」符合建築規格的村屋豁免評估差餉:

「(1) The following tenements, or parts thereof, shall be exempt from assessment to rates –

……

(c) any village house within such areas of the New Territories as may be designated by the Governor for the purposes of this paragraph being-

(i) a building to which paragraph (a) or (b) of regulation 3(2) of the Buildings Ordinance （Application to the New Territories） Regulations, or any regulations replaced thereby, applies or applied; or

(ii) a dwelling house, built before 16^th August 1945, of the type which was normally built for New Territories residents;

……

(1A) The exemption provided by paragraph (b) or (c) of subsection (1) shall take effect on the 1^st April 1976.

……

(5) In this section –

……

“New Territories resident” means any person descended through the male line from a person who was in 1898 a resident of a village or town certified by the Secretary for the New Territories for the purposes of this section as an established village or town in the New Territories （except New Kowloon）.」（重點加強）

42.  上述第36(1)(c)(i)條提及的第322章《建築物條例（新界適用）規例》第3(2)(a)及(b)條述明如下:

「This regulation applies to any building situated in the New Territories which –

(a) has a roofed area not exceeding 92.90 m², does not exceed 7.62 m in height and complies with plans;

(b) has a roofed area not exceeding 65.03 m² and does not exceed 7.62 m in height; ……」

43.  李先生作供指稱（而本席相對地接受），《1975年差餉（修訂）（第2號）條例》生效後，政府依據經修訂的《1973年差餉條例》第36(1)(c)條分階段將原居村民居住的新界鄉村地區劃定為指定鄉村區，而劃定首個指定鄉村區的工作於1976年完成。本席相對地接受李先生的證言，在差餉徵收區內劃定指定鄉村區的考慮因素包括該新界鄉村地區是否(1)較為偏遠、(2)基本上由原居村民居住及/或(3)基本上沒有商鋪。

44.  政府於1978年5月3日根據該條例第36(1)(c)條，將由原居村民所居住（包括該村在內）的鄉村地區，由副財政司行使權力劃定為612號鄉村區。在612號鄉村區內的戰後村屋只要符合該條文內訂明面積、高度及類別的規定，便可獲豁免評估差餉。

45.  但是，李先生作供解釋，612號鄉村區內的村屋其實一直未有評估差餉，這是因為該署集中資源先為指定鄉村區以外的差餉徵收區內屋宇評估差餉。由於指定鄉村區以外的差餉徵收區有更多須繳交差餉的屋宇，該署待完成座落於指定鄉村區以外的屋宇差餉評估才考慮轉回為指定鄉村區內屋宇評估差餉。李先生翻查該署紀錄，該署人員曾在1988年巡查612號鄉村區，發現位於警署旁的空置學校面積超逾62.03平方米，並懷疑它不符合該條例第36(1)條的豁免條件，於是通知估價部同事就該空置學校進行調查，但經調查後發現該空置學校在1945年前建成。李先生表示，在該署檔案之中再沒有其他巡查612號鄉村區的紀錄。

46.  值得留意的是，在上述第36(1)(c)條下，劃定的指定鄉村區內屋宇可依規定而獲豁免評估差餉只是在1976年4月1日才生效，並非如被告人指稱，自40年代開始新界原居村民已一律獲豁免評估差餉，更莫說這是1898年或之前已有的傳統權益或習慣性權利。從《1975年差餉（修訂）（第2號）條例》的條文可見，當時立法通過上述第36(1)(c)條時已清楚訂明指定鄉村區內任何村屋「且屬」第36(1)(c)(i)或(ii)條的規格和類別才可獲豁免評估差餉，並非如被告人指稱，指定鄉村區內的任何村屋可在無附帶條件的情況下獲豁免評估差餉。其實，從上述《差餉條例》的演變可見，新界地區的居民早年未需繳納差餉，並非因法例條文許可寬免，而是因為政府尚未進行評估而矣。被告人引用《香港特別行政區基本法辭典》第152頁指稱，新界原村居民的合法傳統權益包括政府「於1973年制定的香港差餉條例，凡 “新界”鄉村發展區範圍內的鄉村屋宇及鄉村發展區範圍外的自住鄉村屋宇，可獲豁免差餉」。雖然該典據引用《1973年差餉條例》，但它完全沒有提及該條例第36(1)(c)(i)、(ii)及/或(iii)  條的豁免條件及規定，本席不予接納。本席不同意被告人指稱該條例的條文賦予座落指定鄉村區範圍內的任何村屋可獲豁免評估及繳納差餉的權利。

47.  《1981年差餉（修訂）條例》第22(b)條就上述第36條作出包括以下的修訂:

「by deleting subsections (1A), (2), (3), (4) and (5) and substituting the following –

“(2) The Governor in Council may, by order, declare any class of tenements, or any part thereof of a specified area, to be exempted from the payment of rates.

(3) The Governor in Council may exempt any tenement from the payment of rates, wholly or in part.

(4) In this section-

……

“New Territories resident” means any person descended through the male line from a person who was in 1898 a resident of a village or town certified by the Secretary for the New Territories for the purposes of this section as an established village or town in the New Territories （except New Kowloon）; ……」

48.  《1987年建築物條例（新界適用）條例》第14條及第2附表第2(b)段就上述第36條作出進一步的修訂，新增第36(1)(c)(iii)條:

「in section 36(1)(c) –

(i) in sub-paragraph (i), by deleting “applies or applied; or” and substituting the following- “applied immediately before the coming into operation of the Buildings Ordinance （Application to the New Territories） Ordinance 1987;”;

(ii) in sub-paragraph (ii), by inserting at the end of the following- “or”; and

(iii) by inserting after sub-paragraph (ii) the following- “(iii) a building in respect of which a certificate of exemption in respect of building works has been issued under section 4 or section 5(a), (b) or (d) of the Buildings Ordinance （Application to the New Territories） Ordinance 1987;”.」

49.  上述第36(1)(c)(iii)條提及的第121章《建築物條例（新界適用）條例》第4及第5(a)、(b)及(d)條述明如下:

「4. [地政總署]署長可就新界任何建築工程發出豁免證明書。

5. 在符合本條例條文的規定下，[地政總署]署長須就任何在新界進行的建築工程發出豁免證明書，而該建築工程是為-

(a) 由任何人興建和供非工業用的建築物而進行的;

(b) 由社區組織興建以供社區使用的建築物而進行的;

……

(d) 重建在新界的任何臨時構築物而進行的。」

《建築物條例（新界適用）條例》附表第1部述明「關於新房屋或社區用途或根據第4條發出的豁免證明書」的建築條件如下:

「1. (1) 建築物建成後，不超過3層高，並且 –

(a) 高度超過7.62米，但不超過8.23米，有蓋面積不超逾65.03平方米，而建築物的每道承重牆 –

(i) 如是鋼筋混凝土承重牆，則厚度不少於175毫米；或

(ii) 如是承重磚牆，則在最低樓層厚度不少於340毫米；及

(iii) 如是承重磚牆，則在任何較高樓層厚度不少於225毫米；或

(b) 高度不超過7.62米 –

(i) 在建築物符合批准圖則的情況下，有蓋面積不超逾92.90平方米；或

(ii) 有蓋面積不超逾65.03平方米。

(2) 在本部中，批准圖則（approved plans） 指由署長製備的圖則或如此製備並經其同意而修改的圖則。」

50.  本席認為，上述新增的第36(1)(c)(iii)條無損上述第46段的分析及結論。該條例第36(1)(c)條述明，指定鄉村區內的村屋如符合條文內訂明面積、高度及類別的規定，便可獲豁免評估差餉。被告人認為，李先生一方面指稱，指定鄉村區內的村屋須符合上述第36(1)(c)(i)、(ii)或(iii)條所訂明的規定才可獲豁免評估差餉，[15]另一方面李先生在其證人陳述書又指說1976年完成劃定首個指定鄉村區，「區內村屋獲豁免評估差餉」，其證言前後矛盾，顯然是虛假陳述，企圖誤導法庭。但本席認為，上述第36(1)(c)條明文規定，指定鄉村區內的村屋可獲豁免評估差餉確有附帶條件，這不是虛假陳述，這反而顯示被告人對上述第36(1)(c)條下(i)、(ii)及(iii)項豁免條件的誤解。本席相對地接受李先生的解釋，由於指定鄉村區以外的地區相對區內有更多須繳納差餉的屋宇，該署集中資源先在指定鄉村區以外的差餉徵收區評估差餉，所以指定鄉村區內的村屋一般也未被評估差餉。[16]

51.  該條例第36(3)條也述明，總督會同行政局可豁免任何物業單位，使該單位免繳全部或部份差餉。因此，本席相對接受李先生的指稱，雖然當時指定鄉村區以外的村屋須評估差餉，然而由原居村民擁有及居住的村屋，又符合訂明面積、高度及類別的規定，則可根據上述第36(3) 條獲豁免繳納差餉。[17]

52.  正如上述，直到1988年，差餉徵收區已擴展至整個新界，[18]而指定鄉村區的數目亦增加至300多個。被告人作供時表示，他對政府在新界地區劃定差餉徵收區及/或劃定指定鄉村區並無異議。[19]

53.  《1990年差餉（修訂）條例》第19條就《差餉條例》第36(2)條作出修訂，但該修訂與本訴訟的爭議點無關。《1995年差餉（修訂）條例》第17條就《差餉條例》第36(3)條作出修訂，在「tenement」一詞後加上「, or part of any tenement」的字句。1999年的條例修訂與本訴訟的爭議點無關。現在該條例第36條的條文如下:

「(1) 下述物業單位，或其部分，均獲豁免評估差餉-

……

(c) 位於行政長官為施行本段而指定的新界地區內的任何村屋，且屬 –

(i) 緊接《建築物條例（新界適用）條例》（第121章）生效前，*《建築物條例（新界適用）規例》（第322章，附屬法例，1984年版）第3(2)條(a)或(b)段或其所代替的規例所適用的建築物;

(ii) 1945年8月16日前建成的新界居民常用款式的住宅；或

(iii) 已獲根據《建築物條例（新界適用）條例》（第121章）第4或5(a)、(b)或(d)條發給建築工程豁免證明書的建築物。

(2) 行政長官會同行政會議可發出命令，宣布任何類別或其部分的物業單位，或香港任何部分，獲豁免繳交全部或部分差餉。

(3) 行政長官可豁免任何物業單位或其部分，使該單位或該部分免繳全部或部分差餉。

(3A) 為施行第(1)至(3)款，署長可確定任何物業單位或其部分的應課差餉租值。

(4) 在本條中 –

“重建村落” （resited villages） 指行政長官為施行第(1)(j)款而指定作重建村落的新界地區;

“建築物” （building） 包括任何構築物；

“新界居民” （New Territories resident） 指其人的父系祖先於1898年乃鄉村或城鎮居民，而該等鄉村或城鎮乃民政事務局局長為施行本條而核證為在新界（新九龍除外）業已建立的鄉村或城鎮。」

(3)    無附帶條件的差餉豁免?

54.  被告人指稱，《1973差餉條例》立法通過制定第36(1)條，規定所述物業單位，或其部分，均獲豁免評估差餉，包括第36(1)(c)條下即指定鄉村區內的任何村屋。自始，政府確認新界大部分鄉村包括該村在內為指定鄉村區，區內任何村屋都豁免差餉，並沒有任何附帶條件。政府用「行政手法」或以隨後的法例修訂(如有的話)將本來沒有任何附帶條件的差餉豁免額外加上第36(1)(c)(i)及(iii)條的「建築物條例」規定作為附帶條件，牴觸了豁免差餉權利的性質，亦牴觸了《基本法》第40條。然而，第36(4)條不附帶任何條件，被告人既是該條下的「新界居民」，該村屋受該條保護，並享有該條所賦予豁免差餉的權利，一直以來也豁免差餉。

55.  本席不同意被告人的說法。首先，正如上述，該條例第36(1)(c)條有明確條文，述明指定鄉村區內的村屋須符合第36(1)(c)(i)、(ii)或(iii)條的規定才可獲豁免評估差餉。[20]被告人依賴該條例第36(4)條對「新界居民」的釋義，但第36(4)條只是釋義而非賦權的法例條文，賦權的法例條文是第36(1)(c)條，而第36(1)(c)條下唯一提及「新界居民」的條文見於第36(1)(c)(ii)條，該條確立位於指定鄉村區內的任何村屋「且屬」1945年8月16日前建成的「新界居民」常用款式的住宅可獲豁免評估差餉。該村屋是1945年8月16日後建成，因此就算該條例第36(1)(c)條適用（但本席不同意），該村屋也必須符合第36(1)(c)(i)或(iii)條的建築規格才可獲豁免評估差餉，而第36(1)(c)(i)及(iii)條的建築規格與第36(4)條下「新界居民」的釋義無關。

56.  第二，《1973年差餉條例》立法時第36條仍未有法律條文設立指定鄉村區。[21]《1975年差餉（修訂）（第2號）條例》新增條文設立指定鄉村區，並述明位於指定鄉村區內「且屬」符合第36(1)(c)(i)或(ii)條規定的村屋才可獲豁免評估差餉。[22]到了1987年，《1987年建築物條例（新界適用）條例》立法新增第36(1)(c)(iii)條的建築規格為其中豁免差餉的條件，而該建築規格與第36(1)(c)(i)條下的規格類同。[23]因此，該條例第36(1)(c)條下關於建築規格的附帶條件是在1975年立法設立指定鄉村區時同時立法通過，並非如被告人指稱，在《1973年差餉條例》立法後才以「行政手法」後加。

57.  第三，被告人指稱有3份文件可顯示指定鄉村區內的屋宇可獲豁免差餉，不須符合任何建築規格: (1)政務總署於1991年12月10日致函該局所夾附財政科修訂了豁免新界差餉政策的諮詢文件（亦即副新界政務署署長丁褔祥先生（下稱「丁先生」）於1991年12月23日與該局就差餉豁免政策舉行會議（下稱「該會義」）所討論的該諮詢文件） （下稱「附件C」）第(I)(A)(1)項、(2)政務總署收到被告人的日期為2000年9月21日信件後在2000年10月9日回覆信函中提及第(一)項事宜和(3)該署致鄧聖詩先生的無日期信函。但依據下述第78-79、102及140段的分析，本席相對地認為上述3份文件未能支持被告人的指稱。

58.  第四，至於該條例第36(1)(c)(i)及(iii)條的「建築物條例」附帶條件是否牴觸了豁免差餉權利的性質或《基本法》第40條，見上述第46段及下述第63-67段的分析。

(4)  「習慣性權利」

59.  被告人指稱，自40年代政府在新界徵收差餉以來，該村村民未就村內的村屋繳納差餉，但本席不認為這便能證明新界原居村民享有豁免差餉權利，兼且該權利沒有任何附帶條件及/或已成為「習慣性權利」。

60.  首先，被告人指稱政府自40年代開始在新界徵收差餉之說，符合《1935年差餉（修訂）條例》將差餉評估擴展至新界都市化地區（即大埔、元朗及荃灣地區）的情況。[24]政府本想將差餉徵收推擴至新界其他地區，只因發生第二次大戰而停頓。[25]戰後立法通過的《1954年差餉（修訂）條例》，以市區的徵收差餉制度取替本來以資本價值為徵收基礎的新界特別差餉制度。[26]直至1973年立法通過《1973年差餉條例》時，仍未有法律條文設立指定鄉村區，到了《1975年差餉（修訂）（第2號）條例》才設立指定鄉村區及訂明區內「且屬」符合第36(1)(c)(i)或(ii)條規定的村屋才可獲豁免評估差餉。隨後《1987年建築物條例（新界適用）條例》立法新增第36(1)(c)(iii)條的建築規格，成為第36(1)(c)條下豁免評估差餉的附帶條件。[27]本席認為，上述法例的演變歷史清楚顯示，一直以來或自40年代開始，該法例沒有賦予新界原居村民任何無附帶條件的豁免差餉權利。[28]

61.  第二，其實該條例一直以來也沒有排除新界地區，[29]但政府早年實施該絛例時未有將差餉的評估及徵收擴展至新界地區。[30]無論如何，政府一貫及公開的立場是隨著政府在新界地區提供公共設施及服務及/或隨著新界地區逐漸都市化，新界地區將會逐步被納入差餉徵收區，[31]但為減低對新界帶來的衝擊及保護住用於傳統村屋的村民，徵收差餉在新界地區會分階段進行。[32]甚至在劃定差餉徵收區及指定鄉村區後，政府亦先為座落於指定鄉村區以外（即差餉徵收區內）的屋宇評估差餉。[33]因此，該村的村屋（包括該村屋）一直未有被評估差餉並非任何「習慣性權利」，而是政府在該法例框架下因逐步實施評估差餉而當時尚未為612號鄉村區內的屋宇評估差餉。

62.  第三，適用於香港的「習慣性權利」（customary right）乃:

「that “which was prevalent in 1843 in that part of China which comprised the present Territory of Hong Kong, but subject to any diminution of its application consequent upon enactments subsequently passed in Hong Kong or the United Kingdom, and further subject to any changes made in such customs or their interpretation as may since have become established. …… This conclusion was clearly supported by the authorities」。[34]

張澤祐上訴庭法官述明，在1843年期間在香港地區普遍使用的中國法律、習俗及習慣性權利會被後來的發展改變，[35]而後來的發展包括1843年後立法通過的香港法例，該等法例可「actually alters the substance of a Chinese law and custom」（重點加强）。[36]據此，就算該村村民於40年代政府在新界徵收差餉以來可獲豁免差餉（但本席不同意），這也不可能是上述可追溯久遠的「習慣性權利」。又就算新界原居村民（包括該村村民）享有被告人指稱無條件豁免差餉的習慣性權利（但本席不同意），該權利的實質（substance）已被後來立法通過的該條例改變，該條例第36(1)(c)及(3)條規定指定鄉村區範圍內或以外的村屋均須符合訂明建築規格及/或其他規定才可獲豁免差餉。

(5)  《基本法》第40條

63.  至於被告人指稱他作為原居村民享有《基本法》第40條下的合法傳統權益，本席重覆上述第46段的分析。被告人依賴終審法院首席法官李國能在律政司司長對 陳華（2003）3 HKCFAR 459一案裡的意見，即《基本法》第40條所指的合法傳統權益「包括多項財產權益，例如原居村民持有的某些物業可免繳地租及差餉」。[37]李首席法官更說：

「第40條所指的原居民合法傳統權益受《基本法》保護。此外，其中部分權益也受本地法例明確保護。例如，《地租（評估及徵收）條例》及香港法例第116章《差餉條例》第36條分別述及有關免繳地租及差餉事宜。（前者同時受《基本法》第一 百二十二條的保護。）」[38]

64.  但本席認為，陳華一案是關於非原居村民挑戰所住地區的鄉村為村代表而作出選舉安排的效力，因此李首席法官就免繳差餉的意見只是宣判時所提出的附帶意見（obiter dicta）。雖然該意見會被尊重，但在法律觀點上它不具約束力。再者，由於該案例與豁免評估及/或繳納差餉無關，李首席法官的判詞中沒有深入討論《差餉條例》的悠久演變歷史及/或法例的條文細節，亦因該案例的案情而無需詳細討論什麼才可構成《基本法》第40條下新界原居村民持有的合法傳統權益。

65.  其實，高等法院原訟法庭法官林文瀚（當時官階）在梁官平對地政總署署長HCAL14/2011（無彙報的案例，日期為2012年1月26日）一案，[39]亦持有相同的意見，本席恭敬地同意林法官的分析:

「24. Chan Wah was a case about the voting rights of non-indigenous villagers and women in a village representative election. It has nothing to do with the rights of an indigenous villager under the Small House Policy. Thus, the dicta of the Chief Justice in respect of the benefit under the small house policy is obiter. Though it would command respect, it is not binding as a matter of law.

25. Since the rights under the Small House Policy were not in issue in that case, there was no in-depth discussion in that judgment as to the relationship between the Small House Policy and the lawful traditional rights and interests of indigenous inhabitants. If one reads the dicta carefully, the Chief Justice only recorded what was not disputed between the parties in that particular case. On the facts and issues raised in that case, the court did not find it necessary to discuss comprehensively what constitutes lawful traditional rights and interests of indigenous inhabitants under Article 40.

26. One must not assume that all the rights afforded to an indigenous inhabitant under the Small House Policy come within the scope of Article 40. As mentioned, the Small House Policy was only implemented by the Government in 1972 and Professor Johannes Chan advanced a forceful argument in his book, Law of the Hong Kong Constitution, that the traditional rights and interests under Article 40 should be confined to rights and interests traceable to rights of the indigenous inhabitants in 1898 when the New Territories was leased to the British Government.

……

28. Confronted with the analysis of Professor Chan（relied upon by Mr Chan）, the Applicant told this court that he could not seriously dispute the same. However, he maintained his reliance on the dicta in Chan Wah to support his case on Article 40.

29. As I have explained, the dicta in Chan Wah in respect of rights under the Small House Policy was a mere passing remark as to the position adopted by the parties in that case where the focus was on some other issues.  With the greatest respect, I do not consider such dicta to be determinative of the issue that I have to adjudicate in the present case.」

66.  其實，政府在1898年前已開始評估及徵收差餉，[40]而在《1975年差餉（修訂）（第2號）條例》生效前也沒有法例條文訂明新界鄉村地區原居村民的自住村屋可獲豁免差餉評估，或訂明《差餉條例》不適用於新界鄉村地區原居村民的自住村屋。[41]《1975年差餉（修訂）（第2號）條例》和《1987年建築物條例（新界適用）條例》立法生效後，指定鄉村區內「且屬」符合第36(1)(c)(i)、(ii)或(iii)條規定的村屋才可獲豁免評估差餉。[42]新界鄉村地區原居村民的自住村屋早年未須繳納差餉，理由並非《差餉條例》所賦予的權利，而是因為政府分階段將市區差餉制度擴展至新界而尚未進行差餉評估。[43]本席認為，被告人既然對劃定差餉徵收區及/或劃定指定鄉村區沒有異議，[44]基於上述的分析，本席席前未有足夠證據證明，被告人作為原居村民持有合法傳統權益，就其住用的該村屋可獲無附帶條件的豁免評估及/或繳交差餉權利。

67.  但甚至李首席法官在陳華一案裡的意見對本訴訟具約束力（但本席不同意），李首席法官指出，合法傳統權益只保護原居村民持有的「某些物業」可免繳差餉，而「該條例第36條」述及有關免繳差餉事宜。明顯地，李首席法官也認為並非所有原居村民擁有及/或佔用的村屋也可豁免繳差餉。參照李首席法官在判詞中所指「受本地法例」（即「該條例第36條」）「明確保護」的權益，該條例第36條條文清楚述明，指定鄉村區內的村屋須符合訂明面積、高度及類別的規定，才可獲豁免評估差餉。因此，李首席法官所指受傳統權益所保護的「某些物業」是有規限的，而該條例第36(1)(c)條下訂明有關村屋面積、高度及類別的建築規格，亦足以保護原居村民的傳統鄉村式屋宇免繳差餉，[45]並沒有牴觸《基本法》第40條。

(6)  總結

68.  因此，本席裁定被告人以《基本法》第40條及/或「習慣性權利」挑戰原告人的申索敗訴。

VII.  撤銷指定鄉村區

69.  當局在新界地區實行差餉豁免的原意，是要免卻「貧窮農民」對其居住房屋徵收差餉的負擔。[46]由於新界發展迅速，當時實行的小型鄉村屋宇差餉豁免政策，曾在70年代進行檢討。[47]李先生作供解釋，到了80年代，隨著舊村屋重建及新界大部分地方都市化，不少居住在指定鄉村區內的都已非原居村民。該署定期覆核所有指定鄉村區，以考慮應否撤銷有關的指定鄉村區。在覆核每個指定鄉村區時，該署會考慮(1)它的位置是否仍然偏遠、(2)它是否仍保留新界鄉村的主要特質、(3)所有正進行的重建計劃、(4)它是否基本上沒有商鋪及(4)區內居民基本上是否原居村民。[48]指定鄉村區如被撤銷，區內的村屋一如其他區外的屋宇，只要由原居村民擁有及佔用作住宅用途，並且符合訂明面積、高度及類別的規定，仍可根據該條例第36(3) 條獲豁免繳納差餉。[49]

70.  但是，由於受到該局及原居村民的反對，撤銷指定鄉村區工作於80年代曾一度受阻，新界某些鄉村地區的評估差餉工作因此曾經停頓，原居村民所居住村屋的豁免政策有待澄清。[50]為了修正差餉豁免政策，政府曾於1989年作出建議向該局進行諮詢，但當時遭該局強烈反對。在1990年至1991年，該署把資源用於全面重估應課差餉的工作。[51]但到了1991年，該署認為70年代訂定的差餉豁免安排（尤其是對指定鄉村區的安排），實在已不合時宜並急需作出修訂。[52]原告人指稱，政府建議的修訂旨在修正而不是取消原居村民享有的優惠，而是消除不規則的現象和不一致的情況（即非原居村民可享有非為他們而設的差餉豁免優惠）。[53]當局認為差餉是一種向物業使用人徵收的間接稅項，因此豁免並非由原居村民自住的屋宇，有違差餉政策的精神。[54]於是，政府修改早前有關建議，並再次與該局磋商撤銷指定鄉村區事宜。

71.  於1991年11月8日，新界政務署署長與該局進行會議。及後，財政科修訂了豁免新界差餉政策，新界政務署署長於1991年12月10日致函該局夾附附件C諮詢文件，並請求該局考慮該等建議。

72.  附件C扼要說明當時的差餉豁免安排（下稱「現行安排」)、政府的修訂建議（下稱「當局的建議」）以及依據財政科及該署代表理解由該局提出的建議（下稱「該局的提議」）。現行安排包括指定鄉村區內和以外的安排，「指定鄉村區內的鄉村式屋宇一律獲豁免差餉; 指定鄉村區以外的鄉村式屋宇如符合下列條件，亦可獲豁免繳納差餉」。在現行安排下，指定鄉村區以外的屋宇須符合的豁免差餉條件包括:(1)「符合指定建築規格」、(2)「由原居村民擁有及由他本人使用，或由原居村民擁有，但由其直系親屬使用」及(3)「用作住宅用途 ……」。根據當局的建議和該局的提議，指定鄉村區被撤銷後，所有村屋均須評估差餉，但只要符合豁免差餉條件便可申請豁免。就該些豁免條件，當局的建議及該局的提議沿用上述現行安排的 (1)及(3)項。當局的建議亦沿用上述(2)項豁免條件，但該局的提議則要求村屋由原居村民使用（但由任何人擁有則沒關係）。另外，該局亦提議保留現行安排（即每名原居村民只可獲得豁免一所鄉村式屋宇中一個使用單位的差餉），但在當局的建議下，不論每名原居村民擁有多少間鄉村式屋宇，只要符合上述條件，其屋宇一律可獲豁免差餉。

73.  於1991年12月23日，丁先生與該局就差餉豁免政策舉行該會議，出席與會的包括該署署長、高級助理財政司和該局主席、兩位副主席及多位議員。依據會議摘要，該會議是正式諮詢該局關於新界鄉村式屋宇差餉豁免的意見。[55]

74.  被告人指稱，他當時身在歐洲，並不知悉上述諮詢，新界原居村民對政府與該局的磋商不知情。被告人認為撤銷指定鄉村區及取消豁免差餉政策牽涉超過800,000新界原居村民及40,000至50,000旅居歐洲原居村民的權利，一個專重市民權利和依法辦事的政府應該進行公開、公平和合理的諮詢，但政府用「黑箱作業」的方式取消原居村民的權利並徵收差餉，極為不公平、不合理和不合法。

75.  本席不同意撤銷指定鄉村區祇是由一小班人進行私人會議而作出「黑箱作業」的決定。立法局早年討論《1935年差餉（修訂）條例》及《1954年差餉（修訂）條例》草案時，政府已公開述明將差餉徵收制度推廣至新界地區的修例目的是為配合新界都市化的發展，[56]而計劃撤銷指定鄉村區沒有脫離該宗旨。

76.  雖然當局沒有將修正豁免差餉政策及/或計劃撤銷指定鄉村區事宜向傳媒或全港市民公開披露，但上述證據顯示當局曾詳細諮詢該局的意見。該局是第1097章《鄉議局條例》下「新界區的一個諮詢及協商團體」。[57]該局一向是政府在新界區事務上的寶貴諮詢團體，並且為新界區意見領袖提供交換意見的場合; 當局設立該局為一個法定諮詢團體時已訂定其組織盡可能真正代表新界區的明達及負責任的意見。[58]《鄉議局條例》第9條述明該局的宗旨如下:

「(a) 促進和加深新界區的人之間的互相合作及了解；

(b) 促進和加深政府與新界區的人之間的合作及了解；

(c) 為新界區的人的福利及繁榮而就社會及經濟的發展向政府提供意見；

(d) 鼓勵遵守對新界區的人有益並有利於維持公眾道德的所有風俗及傳統習慣；

(e) 執行行政長官所不時邀請執行的職能。」

正如李先生所說，該局成立的目的是代表新界原居村民向政府提供意見，是諮詢新界原居村民的重要途徑，因此政府提出修正豁免差餉政策時諮詢該局的意見，本席認為並無不妥。

77.  當局官員在該會議聽取及回應該局議員就附件C諮詢文件的意見。該署副署長表示，在指定鄉村區被撤銷時，該署會分期實施評估差餉計劃，會首先處理大部份鄉村式屋宇已售予及/或租予非原居村民的地區。[59]而且，由於該局律師對現行安排的合法性表示懷疑，當局會將當局的建議連同該局的意見一併提交行政局，由行政局決定是否需要修訂有關法例。該局主席不贊成透過修訂法例來解決問題，但當局表示不可抹殺在較長遠期間修訂差餉條例。[60]

78.  被告人指稱，附件C所述「指定鄉村區內的鄉村式屋宇一律獲豁免差餉」的現行安排顯示，指定鄉村區內的鄉村式屋宇一律可獲無任何附帶條件的差餉豁免，原告人在本訴訟延遲提供附件C的目的是在隱瞞事實的真相。

79.  本席不同意被告人的說法。正如李先生解釋，附件C的重點目的並非解釋現行安排，而是扼要地顯示當局的建議及該局的提議兩者之間的區別再對比現行安排而作出比較，方便諮詢該局有關其對當局的建議之意見，因此當局只是在附件C概略說明現行安排。由於附件C是該會議所討論的諮夠文件，該署副署長在會議上已清楚解釋，新界居民居住的戰前村屋，不論大小，當時均可獲豁免差餉，將來仍可繼續獲准豁免; 不過，重建屋宇如超過規定的大小尺寸，則在當時及日後均沒有資格獲得豁免差餉。[61]因此，當局在諮詢階段已清楚指出戰後村屋須符合建築規格才可獲豁免差餉，並無任何隱瞞。

80.  在該會議後，該局於1992年1月29日致函新界政務署署長，表示該局一致通過幾項建議，並希望當局慎重考慮該局的建議，透過行政措施解決問題。該局亦在信中建議「撤銷指定鄉村區後，當局應進行宣傳，使旅居海外的村民得知此事，以便為其鄉村式屋宇申請差餉豁免」。

81.  於1992年2月26日，新界政務署署長回函表示政府不能接納該局建議所有由原居村民擁有的鄉村式屋宇，不論用作何種用途及由誰人使用，都應獲豁免差餉。新界政務署署長表示，當局準備將下列建議呈交行政局考慮: (1)由原居村民或直系親屬使用的鄉村式屋宇及遷建村屋如果用作住宅用途，不論由何人擁有，均可獲豁免差餉和(2)透過行政措施以實施上述豁免差餉的安排，但須獲得該局的書面承諾，確定同意有關政策。

82.  於1992年4月7日，該局回函表示決定在政府同意該局提出條款的大前提下接受政府提出的有關建議，而該局所提出的條款包括祈望政府透過行政局頒佈行政措施，以實施政府及該局在信中提出的建議。

83.  於1992年7月，在該局同意下，由行政局提議並由當時的總督著令差餉豁免政策及撤銷指定鄉村區程序，包括著令:

(1)   修訂該條例一事，不應在當時進行;

(2)   指定鄉村區和新遷建村的劃定，應只限於保留新界鄉村主要特質的鄉村區;

(3)   符合所規定建築規格，而位於指定鄉村區及遷建村以外地方（包括任何已被撤銷的指定鄉村區及遷建村）的鄉村式屋宇，只要有關屋宇是由原居村民或其直系親屬入住作為住宅用途，或當時空置但擬留給上述人士入住作住宅用途，則無論該鄉村式屋宇的業權屬誰人所有，均應獲豁免差餉。

上述第(3)點將該條例第36(3) 條所賦予的豁免繳納差餉資格，放寬至由原居村民及其直系親屬所居住的村屋，但可獲豁免繳納差餉的鄉村式屋宇仍須符合鄉村式屋宇的定義及所規定建築規格。至於上述差餉豁免政策所提及的規定建築規格便是該條例第36(1)(c)條規定，位於指定鄉村區內可獲豁免差餉的建築規格，即(1)位於新界（新九龍除外），上蓋面積不超過700平方呎（65.03平方米）（如依照某些標準圖則興建，上蓋面積則可達至1,000平方呎（92.9平方米）），高度不得超過25呎（7.62米）（在某些情況下不超過27呎（8.23米）），並且不超過3層的戰後村屋;及(2)任何戰前住宅樓宇，大小不限，但須屬於為新界居民興建的一般類型者。

84.  於1992年7月20日，地政總署致函通知該局上述新制定的新界差餉豁免政策，並述明在實際情況下，如指定鄉村區內新界鄉村的主要特質已因新界的發展及都市化而有所改變，當局會逐步撤銷該等指定鄉村區，並會評估被撤銷指定鄉村區內物業的差餉，而劃定及撤銷指定鄉村區的權力，由庫務司負責行使。因此，停頓了的差餉評估工作由1992年8月起再度展開，但由於新界鄉村眾多，評估工作需要分期進行。

85.  李先生作供指稱（而本席相對地接受），上水新市鎮由1980年代初期開始發展，至1990年代中期大致完成。由於毗鄰新市鎮，交通配套設施有所提升，另經歷都市化的演變，612號鄉村區內有很多村屋已重新發展為三層高優質村屋，並由非原居村民擁有或佔用，部分村屋更用作商鋪及工場用途，未能保留新界鄉村主要特質，因此政府按1992年制定的差餉豁免政策，[62]啟動撤銷指定鄉村區的程序；該署於1994年1月5日完成包括612號鄉村區在內的指定鄉村區覆核報告，並於1994年1月24日致函新界政務署諮詢撤銷有關指定鄉村區的建議，再於1994年4月22日致函庫務司請求行使權力撤銷包括612號鄉村區在內的56個指定鄉村區。於1994年7月21日，署理新界政務署長致函通知該局，該署將於1994年7月29日撤銷包括612號鄉村區在內的多個指定鄉村區，並將由8月1日起開始對受影響的物業徵收差餉。

86.  庫務司在1994年7月29日行使第1章《釋義及通則條例》第46條下的權力，撤銷包括612號鄉村區在內的56個指定鄉村區。該署隨即展開評估被撤銷指定鄉村區內物業的差餉。相關地區內由原居村民及其直系親屬居住的村屋，如符合訂明面積、高度及類別的規定，可根據該條例第36(3) 條，由民政事務總署署長行使權力豁免繳納差餉。

87.  政府亦應該局於1992年1月29日信函中的要求，[63]在撤銷612號鄉村區後進行宣傳，以便該區村民向政務總署為其鄉村式屋宇申請差餉豁免。該署於1994年9月7日與各相關鄉事委員會及村代表會面，講解就相關指定鄉村區被撤銷後而需進行的評估差餉工作及原居村民申請該條例第36(3) 條下豁免差餉等事宜。該署於1994年9月23日再應邀到上水鄉鄉事委員會，並於1994年10 月17日致函上水鄉鄉公所，解釋以往及現行新界徵收及豁免差餉政策和撤銷指定鄉村區等相關事宜。該署在信函重申上述第83段提及根據總督會同行政局通過的豁免繳納差餉政策，每名新界原居村民（包括其直系親屬）有權獲得豁免一所自住「住宅樓宇」的差餉，並述明直系親屬的定義和上述第83段所提及的「住宅樓宇」規格。

88.  經上述的諮詢及溝通後，該署於1995年完成該村(已不在指定鄉村區內)評估差餉的工作；該村現時有312個差餉估價，其中112個差餉估價符合該條例第36(3) 條的豁免差餉條件，獲豁免繳納差餉。

89.  廖父於1995年4月9 日向政務總署遞交該物業的「新界村屋豁免繳納差餉申請表」，但不獲批准。該署於1996年1月16日發出「臨時估價通知書」給廖父，徵收該物業的差餉。

90.  被告人指稱，他在1995年至1996年回港後向該村及隣村村民查問，但不知道612號鄉村區被撤銷一事，亦不知該署曾向上水鄉鄉事委員會講解豁免差餉政策，他估計不知情的人口約200,000人。但他在盤問下承認，他指稱不知情人口約200,000人只是他個人的估計，並無任何憑證。被告人本人亦於1996年5月25日向政務總署遞交「新界村屋豁免繳納差餉申請表」。他填寫的申請表首頁抬頭註明「根據[該條例]第36(3)條的規定，政務總署署長根據總督授予的權力，可以豁免於第36(1)(c)條所指定地方以外的真正村屋繳納差餉。有關詳情請参閱「新界村屋豁免繳鈉差餉申請簡介」。」（重點加強）。本席相對地認為，被告人指稱他不知612號鄉村區被撤銷一事並不可靠或可信。

91.  本席相對地接受李先生的解釋，該署其後於1993年、1994年、1995年、1998年、2005年及2010年進行過六次覆核工作，共撤銷了237個指定鄉村區。現時新界仍有105個指定鄉村區，當中約有半數位於元朗，其餘的分佈在北區、大埔、沙田、西貢及離島。但該署仍繼續檢討及覆核現有的指定鄉村區，如果其中指定鄉村區位置毗隣新市鎮而受都市化影響、交通有所改善、區內樓宇已拆卸改建成3層高優質村屋、部份樓宇用作商業用途及/或部份已非由原居村民居住或擁有等情況，以致該指定鄉村區未能保留鄉村持質，該署便會依據1992年訂立的政策調整及進行撤銷指定鄉村區程序，撤銷本為原居村民而設的該條例第36(1)(c)條下的差餉豁免。雖然該署沒有文件載述上述撤銷指定鄉村區的考慮因素，但自從政府向該局提交調整豁免差餉政策的諮夠文件，政府已述明該等考慮因素，一直沒有改變。

92.  從上述可見，當局和該局是經過多次會議討論及書信往來後，該局才接受政府的建議，政府亦進行宣傳讓村民得知有關豁免差餉政策，本席不同意被告人提出「黑箱作業」的指稱，也不相信他被蒙在鼓裡。

VIII.  《香港人權法案》、《公民權利和政治權利國際公約》、《經濟、社會、文化權利國際公約》及《基本法》

(1)  《香港人權法案》、《公民權利和政治權利國際公約》及《基本法》

93.  被告人指出，該村屋本來座落612號鄉村區內可豁免差餉，政府撤銷指定鄉村區（包括612鄉村區）並就該村屋徵收差餉，而坑頭村、坑尾村和塘坊村的屋宇座落指定鄉村區內而無須評估差餉，是對他不公平和不合法的實施行為。被告人認為，該署選擇性剝奪該村居民的豁免差餉權利及撤銷612號鄉村區的合法地位，而別的族群居於坑頭村、塘坊村和坑尾村卻享受豁免差餉權利，是歧視該村居民的行為，對他們作出不平等的對待，因此撤銷612號鄉村區牴觸《香港人權法案》、《基本法》、《公民權利和政治權利國際公約》及《經濟、社會、文化權利國際公約》條文下他享有豁免差餉的權利。

94.  《基本法》述明如下:

「香港原有法律，即普通法、衡平法、條例、附屬立法和習慣法，除同本法相抵觸或經香港特別行政區的立法機關作出修改者外，予以保留。[第8條]

根據中華人民共和國憲法第三十一條，香港特別行政區的制度和政策，包括社會、經濟制度，有關保障居民的基本權利和自由的制度，行政管理、立法和司法方面的制度，以及有關政策，均以本法的規定為依據。

香港特別行政區立法機關制定的任何法律，均不得同本法相抵觸。[第11條)

香港居民在法律面前一律平等。[第25條]」

95.  《香港人權法案》述明如下:

「(1) 人人得享受人權法案所確認之權利，無分種族、膚色、性別、語言、宗教、政見或其他主張、民族本源或社會階級、財產、出生或其他身分等等。

(2) 人權法案所載一切公民及政治權利之享受，男女權利，一律平等。[第1條]

人人在法律上一律平等，且應受法律平等保護，無所歧視。在此方面，法律應禁止任何歧視，並保證人人享受平等而有效之保護，以防因種族、膚色、性別、語言、宗教、政見或其他主張、民族本源或社會階級、財產、出生或其他身分而生之歧視。[第22條]」

96.  伍大律師不爭議《公民權利和政治權利國際公約》在香港適用。該公約述明如下:

「(1) 本公約條文不得解釋為國家團體或個人有權從事活動或實行行為，破壞本公約確認之任何一種權利與自由，或限制此種權利與自由逾越本公約規定之程度。

(2) 本公約締約國內依法律公約條例或習俗而承認或存在之任何基本人權，不得籍口本公約未予確認或確認之範圍較狹，而加以限制或減免義務。[第1條]」

該公約第26條與《香港人權法案》第22條的內容相同。

97.  律政司司長對丘旭龍及另一人 (2007) 10 HKCFAR 35 及Fok Chun Wa & anor v Hospital Authority & anor [2012] 2 HKC 413對《香港人權法案》第22條（與《公民權利和政治權利國際公約》第26條內容相同）和《基本法》第25條的法理原則有詳細的分析。被告人指稱，上述案例並不涉及新界原居村民的權利及/或不是關於原居村民的法例，與本訴訟的背景不相同，所以與本訴訟無關。但案例的適用在乎其判決理由（ratio decidendi），由於上述案例的主要爭辯是當局有否違反《香港人權法案》第22條、《公民權利和政治權利國際公約》第26條和《基本法》第25條，而這正是本訴訟的爭議點，所以終審法院就該等條文的解釋對本席及本訴訟原被告雙方均具約束力。

98.  在丘旭龍一案，終審法院處理第200章《刑事罪行條例》第118F(1)條規定是否涉及性取向歧視，因而違反《香港人權法案》第22條、《公民權利和政治權利國際公約》第26條和《基本法》第25條。終審法院首席法官李國能述明該等法例及公約條文的法理原則如下:

「19. 一般來説，對於相若的情況，法律通常應給予相同的待遇。……

20. 不過，在法律面前平等的保證，並非一成不變地規定完全相同的平等。有充分理據支持下，可以在法律上給予不同的待遇。為使待遇上的差別有理可據，便必須證明：

(1) 該待遇上的差別必須是為了追求一個合法的目的。而要任何目的被視爲合法，則必須確立有真正必要給予該差別。

(2) 該待遇上的差別與該合法目的必須有合理的關連。

(3) 該待遇上的差別不得超出為達致該合法目的而必需的程度。

本席將上述驗證標準稱爲「有理可據驗證標準」。……

21. 政府有責任使法庭信納「有理可據驗證標準」已獲符合。…….

22. …… 如果待遇上的差別通過「有理可據驗證標準」，則正確的做法是把該差別視爲不構成歧視和沒有侵犯憲法所賦予的平等權利。與若干其他憲法權利（例如和平集會權利）不同，這並不關乎在憲法層面上可能有理據支持侵犯權利的問題。」

99.  在Fok Chun Wa一案，終審法院處理公立醫院對符合資人士和非符合資格人士徵收不同的產科服務收費是否牴觸《香港人權法案》第22條和《基本法》第25條所保障人人應該獲得平等待遇的權利。現任終審法院首席法官馬道立指出，起點是丘旭龍所述的法理原則及「有理可據驗證標準」，但是「[it] is …… important in this exercise to bear firmly in mind the relevance of what is known as the aspect of the margin of appreciation, particularly in circumstances where the court is asked to examine issues involving socio-economic policy」（第433頁）。馬首席法官續說:

「66. Accordingly, it would not usually be within the province of the courts to adjudicate on the merits or demerits of government socio-economic policies. That said, where appropriate …… the court will intervene, this being part of its responsibility to ensure that any measure or policy is lawful and constitution. [p.435]

……

75. …… In the socio-economic context, where policy considerations are best left to the executive, legislative or other authority, the position is as follows: (1) …… the purpose of the exercise …… is to see whether the relevant act or decision satisfies the justification test …… whether what has been done （or omitted to be done） or decided is a proportionate response to the legitimate aim. …… (3) Where a number of alternative, but reasonable, solutions to a problem exist, the court will not put itself in a place of the executive or legislature or other authority to decide which is the best option. That is not its role. The court will only interfere where the option chosen is clearly beyond the spectrum of reasonable options; in other words, the option has clearly gone too far （or further than necessary） to deal with the problem. In this situation the court will not have been satisfied under the third limb of the justification test.

……

77. …… It would be appropriate for the courts to intervene …… where, even in the area of socio-economic or other government policies, there has been any disregard for core values. …… Where, for example, the reason for unequal treatment strikes at the heart of core-values relating to personal or human characteristics （such as race, colour, gender, sexual orientation, religion, politics, or social origin）, the courts would extremely rarely （if at all） find this acceptable. These characteristics involve the respect and dignity that society accords to a human being. They are fundamental societal values. On the other hand, where other characteristics or status which do not relate to such notions or values are involved …… the courts will hesitate much more before interfering; in other words, more leeway is given to the Executive, Legislature or other authorities. …… [p.439]

……

79. …… These fundamental concepts are those which go to the heart of any society. They include, for example, the right to life, the right not to be tortured, the right not to be held in slavery, the freedom of expression and opinion, freedom of religion （amongst others）. Fundamental concepts also include the right to a fair trial and the presumption of innocence. Here, the courts have been vigilant to ensure that the proportionality or justification test is satisfied …… [p.440]」（重點加強）

100.  終審法院在Fok Chun Wa一案不認為獲得社會福利或醫療資助是人類核心價值或基本概念，以致有關政策需要一個更嚴謹的審查尺度。本案被告人作供時承認，徵收差餉是政府公共開支的部份經濟來源，本席同意伍大律師的陳詞，豁免差餉及撤銷指定鄉村區是與社會經濟有關的政策（socio-economic policy） ，而不涉及個人或人類特性（personal or human characteristics），或社會給予個人的尊重或專嚴（respect and dignity that society accords to a human being），因此，豁免差餉並非人類核心價值或基本概念，在考慮有關待遇差別是否違反《香港人權法案》第22條、《公民權利和政治權利國際公約》第26條和《基本法》第25條的平等原則時會容許較寬鬆的尺度處理。

101.  本席認為，甚至不用較寬鬆的尺度處理撤銷指定鄉村區及徵收差餉的政策，坑頭村、坑尾村及塘坊村與該村的待遇差別（如有的話）也不涉及不平等或有歧視性的情況，因為該差別（如有的話）是為著達致一個合理目標而有真正必要的。

102.  依據沒有日期的鄧聖詩信函，坑頭村113號、塘坊村54號和坑尾村153及154號「現時是獲豁免評估差餉（即不用繳交差餉）」。被告人指稱，這足以證明指定鄉村區內的屋宇可獲豁免評估及繳交差餉是沒有任何附帶條件的。但本席認為不然，因為上述物業單位可獲豁免評估差餉並不等同該等物業單位所座落的指定鄉村區內所有屋宇也可無條件地獲豁免差餉。但就算坑頭村、塘坊村和坑尾村內所有屋宇都未有評估差餉，這是因為該署集中資源先為指定鄉村區以外的屋宇評估差餉，[64]並非豁免差餉是沒有任何條件的。

103.  李先生指稱（而本席相對地接受），到了1988年整個新界已納入差餉徵收區，[65]而位於屏山的塘坊村、坑頭村及坑尾村因為較為偏遠，到了1988年才以最後一期納入差餉徵收區。這些由原居村民居住的鄉村地區，於1988年3月1日被劃定為437/438號鄉村區。在1994年（即612號鄉村區被撤銷的時候），天水圍新市鎮仍未建成，437/438號鄉村區並不毗鄰新市鎮，至今仍大致保留新界鄉村主要特質。然而，437/438號鄉村區亦逐漸市區化，天水圍已有西鐵連接，所以該署會繼續定期覆核437/438號鄉村區。

104.  被告人指稱，上述第43、第69和91段所提及有關考慮撤銷指定鄉村區的因素是李先生的主觀看法，沒有任何定義或客觀標準，也沒有文件證據，因此不能作實。但是，本席認為李先生所提及的一籃子考慮因素已是詳盡的清單，該署必須因應每個指定鄉村區的具體情況而作出評估，這並不代表上述考慮因素不能作實。

105.  被告人又指稱，塘坊村、坑頭村及坑尾村距離天水圍新市鎮衹有400米，但李先生解釋（而本席相對地接受），437/438號鄉村區雖然距離天耀邨耀富樓約400至600米，但兩者之間的相隔地方為鄉郊地區。雖然該村距離新都城約1,100米，612號鄉村區整體隣近及緊貼上水新市鎮，與上水居屋屋苑翠麗花園只相隔145米，不能與437/438號鄉村區相提並論。被告人指稱，政府沒有對該村提供設施及服務，但本席相對地接受李先生的證供，612號鄉村區的交通配套設施已提升及部份村屋已由非原居村民擁有或自住，有些更用作商舖及工場用途。[66]李先生指出，612號鄉村區內有很多村屋已重建為3層高優質村屋，其實廖父亦早在1973年已將該物業的原有村屋拆卸重建成為現今多層優質的該村屋，而呈堂相片也顯示該村屋兩旁也有多層優質村屋。雖然被告人指稱該村是一條具數百年歷史的古舊鄉村，其祠堂更是香港法定古蹟，但本席相對地接受612號鄉村區在1994年被撤銷時，該區已經歷都市化的演變，而未能保留新界鄉村主要特質。

106.  雖然612鄉村區被撤銷，但政務總署仍可依據該條例第36(3)條，批准由原居村民住用，並符合訂明屋宇面積、高度及類別的建築規格的村屋而豁免差餉，該建築規格與該條例第36(1)(c)(i)或(iii)條下有關屋宇面積、高度及類別的建築規格相同。[67]李先生作供指稱，地政總署編製的日期為1997年10月「新界區豁免差餉申請 — 根據批約條件興建的新界豁免管制樓宇/小型屋宇」單張是給建造「丁屋」人士參考，並簡單述明建造「丁屋」及符合批地的規格。其實，座落指定鄉村區內或以外地區可獲豁免評估差餉的村屋規格與興建「丁屋」的規格相同。[68]

107.  被告人認為撤銷612號鄉村區而令該物業須評估及繳納差餉對他不公平，但座落在被撤銷指定鄉村區的村屋如由原村居民或其直系親屬住用並符合建築規格仍可豁免差餉，而指定鄉村區內外所採用可獲豁免差餉的建築規格[69]與建造「丁屋」的建築規格相同，在法例下沒有不平等的待遇差別。

108.  但就算在指定鄉村區內和以外地區實施豁免差餉事宜有待遇差別（即區內屋宇尚未評估差餉因而毋須繳納差餉），本席同意伍大律師的陳述，撤銷指定鄉村區繼而對該地區的村屋進行評估及徵收差餉，是有合理目標的，而待遇差別亦與該合理目標有著合理的關連。當局給予差餉豁免優惠是為了維護原居村民住用傳統「丁屋」的權利，而非為非原居村民及/或非「丁屋」規格的多層新建/重建優質村屋而設。若不取消已失去鄉村主要特質的指定鄉村區，繼而對該地區的村屋進行評估及徵收差餉，便會出現不規則的不公平現象，即指定鄉村區以外的非原居民要繳納差餉，但區內的非原居民便可享受並非為他們而設的豁免差餉優惠，這也不是公平公道的做法。但其實撤銷指定鄉村區後，原居村民可循該條例第36(3)條的機制申請豁免差餉，而該機制下須符合的建築規格，足以保護原居村民住用傳統村屋或「丁屋」的優惠，因此待遇差別沒有超過為達致合理目標而需要的程度，亦沒有任何歧視成份。

109.  因此，本席裁定撤銷612號鄉村區繼而對該物業進行評估及徵收差餉並沒有牴觸《香港人權法案》、《公民權利和政治權利國際公約》和《基本法》的規定。

(2)《經濟、社會、文化權利國際公約》第4條

110.  被告人亦引用《經濟、社會、文化權利國際公約》第4條:

「本公約締約國確認人民享受國家遵照本公約規定所賦予之權利時，國家對此類權利僅得加以法律明定定之限制，又其所定限制以與此類權利之性質不相牴觸為準，且加以限制之唯一目的應在增進民主社會之公共福利。」（重點加强）

及《基本法》第39條:

「……《經濟、社會與文化權利的國際公約》....... 適用於香港的有關規定繼續有效，通過香港特別行政區的法律予以實施。

香港居民享有的權利和自由，除依法規定外不得限制，此種限制不得與本條第一款規定抵觸。」（重點加强）

111.  依據MA v Director of Immigration CACV46/2011 （無彙報的案件，日期為2012年11月27日）一案，霍兆剛上訴庭法官指出與訟雙方同意「there has been no implementation of the ICESCR[《經濟、社會、文化權利國際公約》] in Hong Kong domestic law through an equivalent of HKBORO [第383章《香港人權法案條例》]. It remains an open question whether the ICESCR is generally given effect in the existing laws of Hong Kong ……」[第90段]。在該案例，代表被告人（即入境處處長）的資深大律師「disputed the proposition that there is a domestically enforceable right to enforce the guarantee or requirement that applicable provisions would be implemented through the laws of Hong Kong」 [第91段]。但代表上訴人的資深大律師指稱，

「Art 39 BL envisages laws to deliver the Guarantee [of the effective implementation of the Applicable Provisions through the laws of the Region in Art 39(1)] which must not infringe the Protection [ of individual rights and freedoms from restriction save where prescribed by law and compatible with the Guarantee]. A law would include a BOR-type instrument and sector-specific legislation. Provisions of the BL itself …… are also relevant」。[第88及101段]

但在MA一案，上訴法庭無需就上述不同的法理陳述作出裁決。

112.  在Comilang Milagros Tecson also known as Comilang Milagaros T & anor v Commissioner of Registration & ors HCAL28/2011 （無彙報的案例，日期為2012年6月15日）一案，[70] 高等法院原訟法庭法官林文瀚（當時官階）引用Chan Mei Yee v Director of Immigration HCAL77/1999 （無彙報的案例，日期為2000年7月13日）、Chan To Foon & ors v Director of Immigration & anor [2001] 1 HKLRD109及其他案例表示，《經濟、社會、文化權利國際公約》本身並無直接賦予可執行的個人權利，但具推進（promotional）或願望（aspirational）性質，並不代表該公約不能成為政府作出決定或行使酌情權的框架。

113.  明顯地，香港沒有在境內立法，落實《經濟、社會、文化權利國際公約》的應用。但本席認為無需在本訴訟中深究該公約的推進（promotional）或願望（aspirational）性質，或該公約如何構成政府作出決定的框架。被告人所依賴的該公約第4條提及締約國人民享受國家遵照「本公約規定所賦予之權利時」的限制標準及目的，但他沒有引用「本公約規定所賦予之權利」（即該公約第4條以外任何其他賦權條文）。本席認為席前未有足夠證據顯示政府違反《經濟、社會、文化權利國際公約》第4條及/或《基本法》第39條。

114.  基於上述的分析，政府、政務總署、該署及/或該條例均沒有違反及/或牴觸《香港人權法案》、《公民權利和政治權利國際公約》、《經濟、社會、文化權利國際公約》及《基本法》。

IX.  撤銷指定鄉村區的權力

115.  被告人指稱，該條例第36(1)(c)條只賦予總督/行政長官權力劃定指定鄉村區，但沒有條文賦予他撤銷指定鄉村區的權力。被告人又指稱，當局沒有權力多年後在1994年以「行政手法」，撤銷612號鄉村區，剝奪在1973年已建成的該村屋可獲豁免評估差餉的權利。

116.  被告人又指稱，原告人一直以來也迴避及不回答該條例第36(1)(c)及(4)條下新界村民的權利，極盡隱瞞真相的能事，直至被告人在1999年至2000年向劉慧卿議員和申訴專員投訴後，民政總署才透露在1994年7月29日撤銷了612號鄉村區，但仍未具體確認是用「政策」或「行政手法」辦事。原告人在本訴訟後期才提供庫務司在1994年7月29日簽署撤銷612號鄉村區的文件，被告人認為原告人延遲披露該文件的目的是在隱瞞事實的真相。被告人又指稱，原告人說明未得到他們的同意，被告人不得將該文件披露與第三者，這顯然是一份原告人不想公開的不合法及無效文件，所以該村仍是該條例第36(1)(c)條下指定鄉村區內，獲豁免差餉的村屋。

117.  本席認為被告人的說法不成立。雖然政府就撤銷指定鄉村區的政策作出建議和進行諮詢，政府並非只依賴政策或行政手法行事。庫務司在1994年7月29日撤銷包括612號鄉村區的文件明文確定是行使第1章《釋義及通則條例》第46條下的權力。[71]《釋義及通則條例》第46條訂明，「凡條例授權力予任何人訂立、批給、發出或批准任何文告、命令、公告、聲明、文書、通告、牌照、許可證、豁免、登記冊或目錄，該權力包括作以下事情的權力 – …… (c) 撤回藉該權力所作的任何文告、命令、公告、聲明、文書、通告、牌照、許可證、豁免、登記冊或目錄的批准 ……」。

118.  在MTR Corp Ltd v Commissioner of Rating and Valuation [2008] 2 HKC 350一案，該署署長依據第515章《地租（評估及徵收）條例》第29條作出命令，將原告人應繳納的地租或其部分緩繳以待上訴的裁定。雖然上述第29條沒有明文賦予權力，但該署署長後來撤回該命令。上訴法庭在該案裁定:

「There was no contrary intention ousting s 46 of the Interpretation Ordinance, with the result that the Commissioner had been able to withdraw the order made under s 29 of the Rent Ordinance. …… In any event, the application of s 46 of the Interpretation Ordinance would promote fairness and would be sufficiently certain.」（第351頁）

119.  本席看不到該條例顯示任何相反意向以令《釋義及通則條例》第46條不適用，因此庫務司撤銷指定鄉村局（包括612號鄉村區）是行使上述條例所賦予的權力，而非只是被告人指稱的「行政手法」。雖然當局在1992年接納了該局的意見不用修例形式撤銷定鄉村區，這並不代表撤銷行動是不合法的政府政策。

120.  至於被告人認為原告人不准他將1994年7月29日的文件披露與第三者是隠瞞真相行為，這只是他誤解與訟各方就民事訴訟中披露文件的責任。其實，所有因訴訟而需披露的文件都受到隠含承諾的保護，不得用於該訴訟以外的用途。

X.  該條例第36(3)條的豁免

121.  依據上述的分析，政府撤銷612號鄉村區具法律效力，因此該村屋自1994年8月1日開始便是位於指定鄉村區以外的村屋，該條例第36(1)(c)條對該村屋不再適用，該村屋必須評估差餉。本席現討論該村屋是否符合該條例第36(3)條的豁免差餉條件。

(1)  該條例第36(3)條下的豁免差餉條件

122.  撤銷指定鄉村區後，在指定鄉村區以外由原居村民及其直系親屬住用的村屋，如符合訂明面積、高度及類別的規定，可根據該條例第36(3) 條提出申請，並由政務總署根據獲授權力豁免繳納差餉。該村現時有312個差餉估價，其中112個差餉估價符合該條例第36(3) 條的豁免差餉條件，獲豁免繳納差餉。

123.  在該條例第36(3)條下，指定鄉村區以外的差餉豁免是由「行政長官」決定，而行政長官的決定見於 (1) 1992年7月的差餉豁免政策、[72] (2) 該署的「新界村屋豁免繳交差餉申請簡介」[73]和地政總署的  (3) 「新界區豁免差餉申請 — 根據批約條件興建的新界豁免管制樓宇/小型屋宇」[74]及 (4) 「新界村屋豁免差餉準則」。[75]

124.  第一，1992年7月的差餉豁免政策見於上述第83段。

125.  第二，「新界村屋豁免繳交差餉申請簡介」解釋如何就位於該條例第36(1)(c)條所指定地方以外的真正村屋申請豁免差餉，而只有符合簡介第X段所載各項豁免條件的原居村民或其直系親屬才可申請。該簡介第IX段提出，如申請人欲進一步查詢有關豁免差餉的準則或申請手續，可與所屬地區的民政事務處聯絡。

126.  第三，李先生解釋（而本席相對地接受），地政總署編製日期為1997年10月的「新界區豁免差餉申請 — 根據批約條件興建的新界豁免管制樓宇/小型屋宇」單張，是給予建造「丁屋」人士參考，簡述興建「丁屋」的規格及如何符合批地的條件，而該些建築規格與可獲豁免差餉的新界鄉村屋宇規格相同。李先生解釋（而本席相對地接受），原居村民一般也了解「丁屋」的建築規格，所以該條例第36(1)(c)(iii) 條及第36(3) 條也採用同樣的建築規格。上述單張夾附簡圖，用以說明准許的樓宇尺寸，但該單張說明並非旨在列出所有規定事項，申請人倘有疑問應諮詢新界區各民政事務處、新界區各地政處或該署，或徵詢獨立專業人士的意見。

127.  第四，被告人於1999年7月14日致函政務總署表示，該署曾寄給他一份Rev 1997版「新界村屋豁免差餉準則」簡介，但該村屋乃1973年所建造，因此該簡介不適用。地政總署於2000年6 月20日回函解釋（而本席接受），政務總署在每次修訂印刷品時，一般都印出修訂年份。這份印刷品在1997年曾作字句上的修訂，但與準則條件無關。上述簡介述明如下:

「[地政總署]署長根據行政長官授予的權力，可考慮豁免座落於「指定鄉村區」範園外村屋的差餉，但必須符合下列規定:

……

以上只是對[地政總署]署長在考慮豁免差餉時的基本準則，作出簡單介紹。任何居民若要知道更詳細的資料或須辦理有關申請手續，請向各區民政事務處聯絡主任查詢，……」

128.  綜合上述政策、單張和簡界所述的規定，位於指定鄉村區以外的新界村屋必須由原居村民或其直系親屬住用，並符合下述建築規格才可獲豁免差餉:

(1) 在1945年8月前落成的戰前村屋住宅，面積不拘，但必須是為新界居民而建造的村屋。

(2) 戰後村屋的(a)總上蓋面積不能超過65.03平方米（700平方呎）（或92.9平方米（1,000平方呎），但必須符合批准圖則的規定），而(b)其高度不超過7.62米（25呎）（或為了結構安全並符合下述第4段有關分隔牆和承重牆的規定下8.23米（即27呎））及(c)不得超過3層。

(3) 計算屋宇高度時，並不包括高度不超過1.22米（4呎）的圍牆高度，以及上蓋面積不超過7.44平方米（80平方呎）、高度不超過2.14米（7呎）的天台樓梯頂篷的高度。該樓梯頂篷只限作遮蓋天台樓梯出口及進出天台之用。屋宇天台上可在任何一處（樓梯頂篷除外）裝設一個水箱，其面積不得超過2平方米，高度不得超過1.22米。

(4) (i) 有關屋宇與毗連屋宇之間的分隔牆，必須是承重牆:

(a) 承重牆倘以鋼筋混凝土建造，每堵承重牆的厚度不得少於175毫米;

(b) 承重牆倘為磚牆，而屋宇高度不超過7.62米，每堵承重牆的厚度不得少於225毫米;及

(c) 承重牆倘為磚牆，而屋宇高度超過7.62米但不超過8.23米，最低層的每堵承重牆的厚度不得少於340毫米; 至於其餘較高層的每堵承重牆，其厚度不得少於225毫米；

(ii) 分隔牆須自屋宇最低層的地面連續伸展至屋頂的底部，以及自一外牆連續伸展至對面的外牆；

(iii) 分隔牆內或牆上不得裝設門、出入口、拱門、拱道、窗戶或其他框洞。

(5) 該村屋不得附有任何非法或違例搭建物/擴建部份。

政務總署會根據每項申請的個別情況予以考慮是否符合上述的規定。

(2)  該村屋是否符合豁免條件

129.  高先生作供說，該署於1995 年7 月18 日及1998 年3 月到該物業進行評估差餉工作時，未能進入該村屋內部視察及量度。李先生亦在2012 年6 月18 日曾到該物業外面視察，其所見的情況與從該村屋外面目測視察而繪制的圖則[76]及拍攝的相片所示的狀況相同。該等圖則及相片顯示，該村屋為一幢3 層半高（即地下、1 樓、2 樓及天台閣樓）的村屋，而天台閣樓上安裝鐵架。[77]被告人表示他在1995 年並非居住在該村屋，他大約1996 年才搬回該村屋居住，所以對1995 年的鐵架情況不清楚，但他承認自1996 年至現在該村屋的情況如相片所示。本席不接受被告人指稱對於該物業的1995 年狀況不知情，因為他在其1998 年7 月2 日的「新界村屋豁免繳納差納申請表」中填寫確立他自1995 年6 月已在該村屋自住。

130.  本席相對地接納高先生的證供，認為該村屋的天台閣樓面積及樓宇高度均不符合訂明的面積及高度規定，因此無論該村屋是否在612 號鄉村區內或以外都不能豁免差餉。

131.  首先，被告人承認他沒有量度該村屋的樓宇高度，不知道是否超過25 呎，但同意沒有證據證明該村屋樓宇高度低過25 呎。被告人同意該村屋前面部份的地下及1樓每層樓底都超過6 呎。[78]他指稱他本人高度為5 呎10 吋，該村屋後面部份地下、1 樓和2 樓每層的高度只有他頭頂的高度，每層天花離開他頭頂只有兩吋，剛好6 呎左右。高先生表示，從該村屋後面望向天台閣樓或從相片可見，天台閣樓是圍封的建築物，並佔約天台後面一半面積 ，約為16.8 平方米。由於天台閣樓的面積超過了准許的天台樓梯頂蓬上蓋面積7.44 平方米（80 平方呎），因此該天台閣樓的高度須包括在樓宇的高度內。雖然高先生未能進入該村屋進行量度，但若地下、1樓、2樓及天台閣樓每層以6 呎的假設高度計算，再加上4 層3 吋厚度的樓板，該村屋的樓宇高度已達25呎，但一般村屋每層高度也有8至10呎，因此整幢樓宇超過了7.62 米（即25 呎）的高度限制。[79]本席席前沒有任何關於該村屋分隔牆和承重牆厚度的證據，因此沒有足夠證據顯示8.23 米（即27 呎）的高度限制適用。但就算（如被告人指稱）天台閣樓是減低該村屋後面的其他層數高度形成，[80]以致該村屋樓宇高度不超過25呎，該村屋亦因為天台閣樓的存在而超過了3 層，不符合豁免差餉的條件。

132.  第二，依據該換地條件，座於該地段的建築物，只批准一幢不超過兩層及不得高度超過25呎（即7.62米）的樓宇，因此該換地條件較該條例第36(3)條豁免差餉的建築規格更為嚴謹。該村屋顯然超過兩層，而該村屋整幢樓宇（連同天台閣樓）亦超過25 呎（即7.62米），[81] 因此該村屋附有非法搭建物/擴建部份而未能符合該條例第36(3) 條豁免差餉的規定。北區地政處亦於1999 年12 月20 日致函政務總署表示，該村屋超過3 層，違反了該換地條件。

133.  依據上述的分析，位於指定鄉村區以外的該村屋未能符合指定建築規格，被告人作為該物業佔用人須繳納差餉。但甚至612  號鄉村區未被撤銷（但本席不同意），由於該村屋是戰後村屋，又不符合上述建築規格，因此也不符合該條例第36(1)(c)(i)、(ii) 或 (iii) 條的豁免差餉條件。因此，就算612 號鄉村區未被撤銷，該村屋也不符合第36(1)(c) 條的豁免條件，而須繳納差餉。

(3)  有關該村屋豁免差餉的申請

134.  廖父於1995 年4 月9 日向政務總署遞交「新界村屋豁免繳納差餉申請表」。該署於1995 年11 月14 日建議政務總署不豁免該物業的差餉，因為該村屋是一幢3 層半高的樓宇，天台有搭建物，使整幢樓宇超過高度限制。因此，該署於1996 年1 月16 日發出「臨時估價通知書」給廖父，徵收上述物業的差餉。該署於1996 年2 月22 日收到廖父的反對通知書，但由於反對通知書並非於法定期限內送達該署，該署無權辦理。

135.  被告人於1996 年5 月25 日向政務總署遞交「新界村屋豁免繳納差餉申請表」。廖父於1996 年11 月8 日去世。政務總署於1997 年10 月15 日提出簡化程序以解決積壓的申請書。被告人於1998 年7月2日再向政務總署遞交「新界村屋豁免繳納差餉申請表」，並於1998 年7 月27 日致函政務總署，表示天台鐵架本來用作支撐帆布篷，但帆布蓬已拆除，再未有任何有蓋的搭建物。

136.  該署於1999 年3 月31 日回覆政務總署的詢問時表示，在大約1995 年7 月和1998 年3 月該署實地視察該村屋時，發現該村屋是一幢3 層半高的樓字，天台有搭建物，超過了高度限制，「而且該屋宇也屬於不可豁免差餉的類別」，不符合豁免差餉的規格。該署亦於1999 年4 月8 日將該村屋的地下、1 樓、2 樓和天台閣樓的手繪圖則傳真給政務總署參閱。政務總署於1999  年6 月4 日通知被告人，決定不豁免該物業的差餉，原因是該物業的天台閣樓使整幢樓宇超過了高度限制。

137.  被告人於1999年7月14日回函表示該村屋的天台閣樓乃減低其他樓層高度形成，其總高度與左右相隣4號及6號同時興建之建築物一樣，故此樓宇超高一說不成立，而4號及6號之建築物已取得差餉豁免，因此要求差餉豁免申請進行覆核。但政務總署於2000  年6 月20 日否決該覆核申請:

「 依據[該署]提供的資料，[該村屋]是一幢三層半高的建築物。按政府的政策，符合豁免差餉的條件其中一項是有關村屋高度不得超逾8.23 米及三層。在計算樓宇高度時，若天台梯屋頂部面積不超過7.44 平方米，高度不超過2.14 米，並且純粹是為保護該建築物屋頂的摟梯免受日曬雨淋而建立和使用的，則可不計算在內。[該署]的紀錄，有關的天台梯屋建築物面積是16.8 平方米。[被告人]亦曾回覆[政務總署]的查詢，有聞的天台梯屋是用作居住用途。由於天台梯屋建築物面積超逾了7.44 平方米，因此該天台梯屋的高度已包括在整座樓宇計算高度之內。

此外，北區地政專員指，依據批約9924號的文件，座於DD52 Lot 1627的建築物，只批唯一幢樓宇不超過兩層及不得高度超過25呎(即7.62米)。

[被告人]質疑[該村屋]的總高度與右右相隣的四號及六號相同，同時四號及六號的建築物已獲得差餉豁免。依[該署]的紀錄，有關的樓宇是符合高度的條件，因此獲得豁免差餉。

[被告人]在來信中解釋「天台閣樓」是減低其他層數高度形成，但理據証實有關樓宇已超逾了三層的條件。

 [政務總署]署長在覆核[被告人]的申請，並詳細考慮[被告人]來信中所提出的理據，鑑於以上事實，由於申請樓宇超逾了豁免差餉的許可高度和層數條件，[政務總署]署長維持不豁免上述樓宇繳交差餉的決定。」

本席相對地同意上述政務總署的理據及解釋。

138.  被告人於2000 年9 月21 日回函就地政總署的覆核決定表示不滿，認為該村屋乃位於指定鄉村區範圍內，該條例第36(3)條不適用，而政務總署指稱該村屋天台梯屋用作居住用途是揑造事實，將該村屋的「儲物室揑造成居住用途」。被告人更不明白為何該村多處違例搭建物/擴建部份可獲得豁免差餉評估。

139.  本席相對地不接受被告人指稱天台梯屋只是儲物室用途。政務總署在2000 年10 月9 日的回函指出，檔案紀錄顯示其職員曾在1999 年4 月8 日和被告人聯絡，查詢有關天台梯屋的用途，被告人表示是用作居住用途。而且，依據被告人填寫的日期為1998 年7 月2 日「新界村屋豁免繳納差餉申請表」，在該村屋住用情況一欄，該表格要求申請人填寫「如申請人住用，請註明用途（如自住、儲物、商業等）」（重點加強），被告人填寫「天台」的用途為「自住」而非「儲物」。但無論如何，在豁免條件下，樓宇頂篷只限作遮蓋天台樓梯出口及進出天台之用，不能用作其他用途。[82]

140.  政務總署的2000年10月9日回函亦解釋，「依差餉條例的規定，只有在「指定鄉村」區範圉內的村屋，才可豁免評估差餉」，但該村由1994年8月1日開始已不在指定鄉村區範圍內，因此由該日開始須要評估及徵收差餉。被告人指稱以上說法證明在指定鄉村區內的屋宇全部可獲無附件條件的差餉豁免。本席不同意，並認為政務總署只是回應被告人提出該村屋仍位於指定鄉村區範圍內的指稱，因此述明該村屋已是區外屋宇而不可豁免評估差餉。該回應的重點是區內及區外屋宇是否須要評估差餉的區別，而非相關豁免有沒有附帶任何條件。但無論信函內容如何，也改變不了該條例第36(1)(c)條明文規定指定鄉村區內的豁免差餉條件。政務總署在信中亦要求被告人提供該村內有「違例搭建物/擴建部份」而獲得豁免的村屋地址，以作調查。政務總署認為（而本席同意），被告人提出的意見並不支持改變政務總署不批准豁免差餉的決定。

(4)  追討

141.  於1999 年10 月8 日，律政司代表該署在區域法院展開DCCJ19038/1999  的民事訴訟向廖父申索包括欠付差餉連同利息，但訴訟書被退回，而理由為廖父已去世。

142.  該署於2001年5月3日致函被告人，解釋該條例規定物業單位擁有人及佔用人，均有責任向該署署長繳交物業單位的評定差餉。該署得悉廖父已去世，並從政務總署得悉被告人以佔用人身份要求豁免繳交該物業差餉但不獲批准，因此被告人有責任繳交該物業的差餉。該署隨函附上「在採取法律行動追討欠繳差餉及/或地租前發出的警告」一份，要求被告人繳交款項。

143.  於是，該署於2000  年8 月25 日、9 日1 日和9 月8 日向被告人發出徵收差餉的通知書及追討欠繳差餉的警告信追討上述物業所欠的差餉。被告人於2000 年9 月18 日致函該署就發出之警告信提出質詢。

144.  該署於2001 年5 月23 日在小額錢債審裁處向被告人發出申索書（SCTC23691/2001訴訟案件）追討包括在1995 年6 月1 日至2001 年3 月31 日期間該物業的欠繳差餉。被告人引用公法抗辯，該訴訟於2001 年11 月30 日被轉介到高等法院原訟法庭審理。

145.  自1994 年8 月1 日起至2007 年12 月31 日期間，該物業的差餉欠款為港幣41,058 元。因其後財政年度有關物業享有差餉寬減，該欠繳款額直到2011 年10 月1 日至2011 年12 月31 日的差餉繳款季度維持不變。[83]本席認為原告人的申索理據充份。

(5)  地租

146.  被告人指稱，該署於2001  年入禀小額錢債審裁處（SCTC23691/2001訴訟案件）時，也向他申索欠繳地租，但這是濫用訴訟制度，因為該物業完全符合第515 章《地租（評估及徵收）條例》第4條的規定可以豁免地租，這證實原告人只是胡亂提出訴訟。

147.  其實，該署早在1999年3月31日已向政務總署發出備忘錄，指出申請人可向地政總署租金優惠組申請寬減該物業的地租，並要求政務總署通知申請人聯絡該區的民政處協助申請，倘已申請租金優惠，一俟收到其知會，該署可考慮暫停發出地租繳費通知書。該署未收到相關申請，於是律政司代表該署於1999 年8 月13 日向廖父追討欠繳地租，並於1999 年10 月8 日在區域法院DCCJ19038/1999 民事訴訟案件向廖父申索包括欠繳地租，但後來得悉廖父已去世。該署在2000 年9 月1 日及9 月8 日，向被告人作為該物業佔用人分別發出「徵收差餉及/或地租過知書副本」和「在採取法律行動追討欠繳差餉及/或地租(向業主)發出的警告」，要求繳付欠繳地租。

148.  該署於2001 年5 月23 日在小額錢債審裁處向被告人追討包括該物業的欠繳地租。但被告人隨後遞交地租豁免申請，地政總署於2003 年5 月30 日去信被告人，表示該物業於1997 年6 月28 日起獲地租優惠，毋須繳交地租。

149.  本席不同意該署的地租申索沒有法理依據及違反《地租（評估及徵收）條例》。從上述可見，被告人到了2002 年至2003 年期間才申請豁免地租，該署在該申請獲批前向廖父及/或被告人追討欠繳地租並無不妥。但被告人的申請獲批後，雙方已於2003 年6 月16 日同意將本訴訟定下審訊日期的申請及聆訊無限期押後，以便雙方能就欠繳差餉問題商討解決方法，而法院亦同意作出有關命令。[84]因此，律政司於2005 年5 月11 日去信被告人確認被告人免繳地租。雖然原告人於2011 年11 月17 日才取消地租申索，亦不代表該署處事不認真。

XI.  總結

150.  本席認為原告人的申索理據充份，被告人的抗辯沒有理據，因此裁定原告人勝訴，被告人須支付原告人所申索的差餉及附加費共港幣41,058元及利息，而利息由2001年5月23日（即本訴訟於小額錢債審裁處展開日期）起以判決利率計算。

151.  本席亦作出暫准訟費命令如下，除了下述第152段外，被告人須支付原告在本訴訟的訟費（包括所有保留待决的訟費），訟費額按訴訟各方對評基準計算，若雙方未能就訟費達成協議，則交由訟費評定官評定。

152.  原告人在本案準備了兩套審訊文件冊，第一套文件冊沒有遵從日期為2013 年1 月30 日的命令的指示編排，令參閱文件冊極為困難。因此，本席於2013 年1 月30 日指示原告人重新準備符合指示的文件冊。伍大律師向本席述明，原告人不會向被告人申索準備第一套審訊文件冊的相關訟費。

153.  本席的書記會通知被告人，如果他要求的話，法院可安排法庭語文組傳譯人員在雙方方便的日期及時間在高等法院大樓以口頭形式將本判決書的英語部份向他作出本地話傳譯。